1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Tura med organisationsnummer 769636-6066 ("Föreningen"), registrerades hos Bolagsverket 2018-08-16 och har sitt säte i Helsingborgs kommun. Föreningens ändamål är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt, och i förekommande fall lokaler, för nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostad eller lokal. Föreningen avser att som byggherre bygga preliminärt 47 bostadslägenheter och två (2) lokaler inom fastigheten Pernille 2 i Helsingborgs kommun ("Fastigheten"). Fastställd detaljplan föreligger. Bygglov finns. Föreningens förvärv av Fastigheten sker genom ett förvärv av aktierna i ett aktiebolag vars enda tillgång är Fastigheten. Föreningen förvärvar sedan Fastigheten från aktiebolaget genom en så kallad underprisövelåtelse till Fastighetens bokförda värde. Förfarandet medför att Föreningen får ett lägre skattemässigt ingångsvärde vilket kan innebära en högre skatt om Föreningen i framtiden skulle avyttra hela eller en del av Fastigheten. Föreningen kommer att tillsammans med grannfastigheten Pernille 1 ingå i gemensamhetsanläggning som omfattar ramp (infart till underjordiskt garage), garageport, garage och gårdsytor (ovanför garage). För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med vad som stadgas i 5 kap. 3 bostadsrättslagen har Föreningens styrelse upprättat följande kostnadskalkyl för Föreningens framtida verksamhet. Beräkning av Föreningens årliga driftskostnader etc. grundar sig på bedömningar gjorda vid kostnadskalkylens upprättande, juni 2019. En garanti kommer att lämnas till Bolagsverket som säkerhet för återbetalning av förskottsbeloppen till förhandstecknarna, enligt 5 kap. 5 bostadsrättslagen. Föreningen kommer att teckna fullgörandeförsäkring och entreprenadförsäkring samt en fastighetsförsäkring med bostadsrättstillägg. Anbudet på total anskaffningskostnad till Föreningen är villkorat med beslut om produktionsstart enligt kommande totalentreprenadavtal.
2. Beräkning av kostnader för föreningens fastighetsförvärv Beräknade anskaffningskostnader för föreningens fastighet baserad på offererad köpeskilling och offererad kostnad för entreprenaden 1 Likviditetsreserv Beräknad anskaffningskostnad 227 774 000 kr 50 000 kr 227 824 000 kr 3. Preliminär finansieringsplan Lån 2 Bindningstid 3 Belopp (kr) Räntesats (%) Räntekostnad (kr) Amortering 4 (kr) Lån 1 rörligt 13 527 250 2,30% 311 127 169 091 Lån 2 3 år 13 527 250 2,60% 351 709 169 091 Lån 3 5 år 13 527 250 2,90% 392 290 169 091 Lån 4 3 år 13 527 250 2,60% 351 709 169 091 Summa 54 109 000 2,60% 1 406 835 676 364 Insatser 173 715 000 Summa finansiering 227 824 000 1) Vid fastställandet av anskaffningskostnad har beslutats att återbetald investeringsmoms om ca 2,3 Mkr ska tillfalla Serneke Projektstyrning AB. Skulle den faktiska återbetalda momsen blir större eller mindre än det preliminära beloppet ska det belopp som föreningen ska betala justeras till motsvarande det erhållna beloppet. Anskaffningskostnaden redovisas netto för dessa betalningar då de tar ut varandra. 2) Säkerhet för lån är pantbrev. 3) Annan fördelning och bindningstid kan bli aktuell vid slutfinansiering. 4) Rak amortering om 676 364 kr årligen. Amorteringstid är 80 år. De bundna lånen har slutförfallodag vid bindningstidens slut och förväntas därefter förlängas med ny bindningstid. Det rörliga lånet har villkorsperiod på ca ett (1) år, under vilket räntepåslaget är fast. 4. Beräknat taxeringsvärde Beräknat taxeringsvärde för år 2019-2021 är 98 833 000 kr. Typkod är 320 (Hyreshusenhet, bostäder) Byggnad bostäder Mark bostäder Byggnad lokal Mark lokal Garage Totalt 68 000 000 kr 27 000 000 kr 460 000 kr 1 035 000 kr 2 338 000 kr 98 833 000 kr
5. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter Uppgifterna nedan är preliminära och uppskattade vid tiden för kostnadskalkylens upprättande. De kan således komma att justeras till tidpunkten för upprättande av ekonomisk plan. I enlighet med föreningens stadgar ska föreningens kostnader för löpande verksamhet, inklusive amorteringar och avsättningar till fastighetsunderhåll, finansieras genom bostadsrättshavarnas årsavgifter, vilka fördelas efter andelstal samt verklig förbrukning av hushållsel. Föreningen förfogar över 25 garageplatser, vilka är avgiftsbelagda med 1 160 kr/plats och månad exklusive moms. 1 I intäktsuppgifterna nedan antas en beläggning om 100%. KOSTNADER (kr) Räntekostnad 1 406 835 Driftskostnader inkl. värme, kall- och varmvatten, exkl bredband/tv/telefoni 997 155 Hushållsel 178 200 Fastighetsavgift, bostäder 2 samt fastighetsskatt värdeåret 0 Fastighetsskatt, garage 23 380 Fastighetsskatt, lokal 14 220 Avsättningar till föreningens framtida underhåll 3 174 550 Del som amorteras 69 820 Del som kassaförs 104 730 Amortering 606 544 Summa beräknade kostnader år 1 3 400 884 Avgår amorteringar -606 544 Avgår avsättningar -174 550 Avskrivningar 4 1 644 887 Beräknade bokföringsmässiga kostnader år 1 4 264 677 INTÄKTER (kr) Årsavgifter 2 720 401 Årsavgifter hushållsel 178 200 Hyresintäkt garage 348 000 Hyresintäkt, lokaler 140 063 Hyresintäkt, lokaler, motsvarande fastighetsskatt 14 220 Summa beräknade intäkter år 1 3 400 884 1) Medlem betalar 1 450 kr/mån inkl moms för en garageplats. 2) Ingen kommunal fastighetsavgift utgår för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. 3) Avsättningar till yttre underhållsfond, i enlighet med föreningens stadgar, om totalt 50 kr/kvm. 4) Avskrivningarna följer bokföringsnämndens beslut om linjär avskrivning och är beräknad på 100 år. Avskrivningarna påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Avskrivningarna har beräknats på 1% av anskaffningskostnadens byggnadsvärde, vilket framräknats genom användandet av samma andel som taxeringsvärdet för byggnaden utgör av totala taxeringsvärdet. Till årsavgiften tillkommer kostnad för hushållsel, bredband/tv/telefoni samt eventuell garageplats. Bostadsrättsföreningen kommer att avisera respektive bostadsrättshavare för förbrukning av hushållsel, vilken är uppskattad till 166-350 kronor per månad beroende på lägenhetens storlek. Medlem kommer att teckna eget avtal med leverantör för bredband/tv/telefoni och kommer att betala direkt till leverantören. Uppskattad kostnad för bredband/tv/telefoni uppgår till mellan 400 och 600 kronor per månad för grundutbud.
6. Tabell med lägenhetsredovisning Tabell med lägenhetsredovisning Lägenhets- Bostads- Lägenhets- Uteplats, Våning Förråd Insats Andelstal Årsavgift Månadsavgift 4 Beräknad årsavgift nummer area, ca beskrivning 1 balkong, 1 st/lght 3 hushållsel 5 fransk (m 2 ) balkong 2 (kr) (%) (kr/år) (kr) (kr) 1-1001 88 4rok U 1 K 3 345 000 2,413 65 643 5 470 4 200 1-1002 62 2rok U 1 K 2 295 000 1,890 51 416 4 285 3 000 1-1101 78 3rok B, B 2 K 2 995 000 2,198 59 794 4 983 4 200 1-1102 47 2rok B 2 K 1 995 000 1,575 42 846 3 571 3 000 1-1103 82 3rok B 2 K 3 095 000 2,287 62 216 5 185 4 200 1-1201 78 3rok B, B 3 K 3 145 000 2,198 59 794 4 983 4 200 1-1202 47 2rok B 3 K 2 145 000 1,575 42 846 3 571 3 000 1-1203 82 3rok B 3 K 3 245 000 2,287 62 216 5 185 4 200 1-1301 78 3rok B, B 4 K 3 395 000 2,198 59 794 4 983 4 200 1-1302 47 2rok B 4 K 2 345 000 1,575 42 846 3 571 3 000 1-1303 82 3rok B 4 K 3 495 000 2,287 62 216 5 185 4 200 1-1401 78 3rok B, B 5 K 3 595 000 2,198 59 794 4 983 4 200 1-1402 47 2rok B 5 K 2 495 000 1,575 42 846 3 571 3 000 1-1403 82 3rok B 5 K 3 695 000 2,287 62 216 5 185 4 200 1-1501 111 4rok B, T 6 K 8 595 000 2,871 78 103 6 509 4 200 2-1001 45 2rok Fb 1 K 1 795 000 1,546 42 057 3 505 3 000 2-1002 66 2rok U, B 1 K 2 495 000 1,963 53 401 4 450 3 000 2-1003 55 2rok U 1 K 1 995 000 1,739 47 308 3 942 3 000 2-1101 61 2rok B, B 2 K 2 345 000 1,867 50 790 4 233 3 000 2-1102 72 3rok B 2 K 2 995 000 2,091 56 884 4 740 4 200 2-1103 52 2rok B 2 K 2 195 000 1,686 45 866 3 822 3 000 2-1104 76 3rok B, B 2 K 3 045 000 2,156 58 652 4 888 4 200 2-1201 61 2rok B, B 3 K 2 495 000 1,867 50 790 4 233 3 000 2-1202 72 3rok B 3 K 3 145 000 2,091 56 884 4 740 4 200 2-1203 52 2rok B 3 K 2 295 000 1,686 45 866 3 822 3 000 2-1204 77 3rok B, B 3 K 3 195 000 2,176 59 196 4 933 4 200 2-1301 61 2rok B, B 4 K 2 745 000 1,867 50 790 4 233 3 000 2-1302 72 3rok B 4 K 3 295 000 2,091 56 884 4 740 4 200 2-1303 52 2rok B 4 K 2 495 000 1,686 45 866 3 822 3 000 2-1304 77 3rok B, B 4 K 3 445 000 2,176 59 196 4 933 4 200 2-1401 61 2rok B, B 5 K 2 945 000 1,867 50 790 4 233 3 000 2-1402 72 3rok B 5 K 3 445 000 2,091 56 884 4 740 4 200 2-1403 52 2rok B 5 K 2 695 000 1,686 45 866 3 822 3 000 2-1404 95 4rok B, T 5 K 7 595 000 2,549 69 343 5 779 4 200 2-1501 130 5rok B, T 6 K 9 495 000 3,239 88 114 7 343 4 200 3-1001 85 3rok U, U 1 K 3 995 000 2,336 63 549 5 296 4 200 3-1002 81 3rokB U, B, U 1 K 3 295 000 2,268 61 699 5 142 4 200 3-1101 91 3rok B 2 K 5 195 000 2,464 67 031 5 586 4 200 3-1102 84 3rok B 2 K 4 795 000 2,320 63 113 5 259 4 200 3-1103 84 3rok B, B 2 K 3 295 000 2,320 63 113 5 259 4 200 3-1201 91 3rok B 3 K 5 395 000 2,464 67 031 5 586 4 200 3-1202 84 3rok B 3 K 4 995 000 2,320 63 113 5 259 4 200 3-1203 84 3rok B, B 3 K 3 445 000 2,320 63 113 5 259 4 200 3-1301 91 3rok B 4 K 5 595 000 2,464 67 031 5 586 4 200 3-1302 84 3rok B 4 K 5 295 000 2,320 63 113 5 259 4 200 3-1303 84 3rok B, B 4 K 3 695 000 2,320 63 113 5 259 4 200 3-1401 98 4rok B, T 5 K 8 695 000 2,602 70 785 5 899 4 200 diff -0,052-1 417 SUMMA 3 491 173 715 000 100,000 2 720 401 178 200 1) rok - rum och kök, B - bokal, som innebär boende med möjlighet till verksamhet. 2) U - Uteplats, B - Balkong, Fb - Fransk balkong, T - takterrass 3) K - Förråd finns i källare 4) Månadsavgift inklusive värme och kall-/varmvatten men exklusive hushållsel och bredband/tv/telefoni. 5) Medlem har eget abonnemang avseende hushållsel och bredband/tv/telefoni och betalar till leverantören.
7. Ekonomisk prognos INTÄKTER Årsavgifter År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Årsavgifter 2 720 401 2 761 207 2 802 625 2 844 664 2 887 334 2 930 644 3 157 136 3 401 132 Årsavgifter hushållsel 178 200 180 873 183 586 186 340 189 135 191 972 206 808 222 791 Årsavgifter/m 2 830 843 855 868 881 894 964 1 038 Övriga intäkter Hyresintäkter 502 283 509 817 517 465 525 226 533 105 541 101 582 920 627 970 Summa intäkter 3 400 884 3 451 897 3 503 675 3 556 230 3 609 574 3 663 717 3 946 864 4 251 894 KOSTNADER Kapitalkostnader Ränta 1 406 834 1 389 249 1 371 663 1 354 078 1 336 492 1 623 270 1 515 052 1 406 834 Avskrivningar 1 644 887 1 644 887 1 644 887 1 644 887 1 644 887 1 644 887 1 644 887 1 644 887 Driftskostnader 1 175 355 1 198 862 1 222 839 1 247 296 1 272 242 1 297 687 1 432 751 1 581 873 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder - - - - - - - 91 556 Fastighetsskatt uthyrningslokaler 14 220 14 504 14 794 15 090 15 392 15 700 17 334 19 139 Fastighetsskatt garagelokaler 23 380 23 848 24 325 24 812 25 308 25 814 28 501 31 467 Summa kostnader 4 264 677 4 271 350 4 278 508 4 286 163 4 294 321 4 607 358 4 638 525 4 775 756 ÅRETS RESULTAT -863 794-819 453-774 833-729 933-684 748-943 641-691 661-523 862 Ackumulerat resultat -863 794-1 683 247-2 458 080-3 188 012-3 872 760-4 816 401-8 781 576-11 556 361 Avsättning yttre underhåll 174 550 178 041 181 602 185 234 188 939 192 718 212 775 234 921 Del som amorteras (ingår i amortering nedan) 69 820 71 216 72 640 74 093 75 575 77 087 85 110 93 967 Del som kassaförs 104 730 106 825 108 962 111 141 113 364 115 631 127 665 140 954 KASSAFLÖDESKALKYL Årets resultat -863 794-819 453-774 833-729 933-684 748-943 641-691 661-523 862 Årets avskrivningar 1 644 887 1 644 887 1 644 887 1 644 887 1 644 887 1 644 887 1 644 887 1 644 887 Amorteringar -676 364-676 364-676 364-676 364-676 364-676 364-676 364-676 364 Likviditetsreserv 50 000 Årets kassaflöde 154 730 149 071 193 691 238 591 283 776 24 883 276 863 444 662 Ackumulerat saldo kassa (inkl. avsättning yttre underhåll) 154 730 303 801 497 491 736 082 1 019 859 1 044 742 1 922 185 3 990 019 Ackumulerad kassaförd avsättning yttre underhållsfond 104 730 211 555 320 517 431 658 545 022 660 653 1 274 433 1 952 100 Beräknad årlig höjning av årsavgifter och hyror med 1,5%. Beräknad årliga höjning av driftskostnader med 2%. Antagen ränta 2,6% år 1-5 och 3,2% från och med år 6. Antagen inflation 2%. Rak amortering om 676 364 kr årligen.
8. Känslighetsanalys År 1 2 3 4 5 6 11 16 Antagen inflationsnivå 1 och Genomsnittlig årsavgift kr/kvm BOA: 1. Antagen räntenivå 830 843 855 868 881 894 964 1 038 2. Antagen räntenivå + 1% 985 996 1 007 1 017 1 029 1 040 1 099 1 164 3. Antagen räntenivå + 2% 1 140 1 149 1 158 1 167 1 176 1 185 1 235 1 290 4. Antagen räntenivå - 1% 675 690 704 719 734 749 828 912 Antagen räntenivå 2 och Genomsnittlig årsavgift kr/kvm BOA: 1. Antagen inflationsnivå + 1% 830 847 863 880 898 916 1 012 1 120 2. Antagen inflationsnivå + 2% 830 850 871 893 915 938 1 065 1 214 3. Antagen inflationsnivå - 1% 830 839 848 856 865 874 919 967 1) Antagen inflation 2%. 2) Antagen ränta 2,6% år 1-5 och 3,2% från och med år 6. 9. Nyckeltal I genomsnitt per kvm bostadsarea (BOA) Anskaffningskostnad Insatser Belåning år 1 65 260 kr 49 761 kr 15 500 kr Driftskostnader år 1 286 kr Inklusive värme och kall-/varmvatten men exklusive hushållsel och bredband/tv/telefoni Avsättning yttre underhållsfond år 1 50 kr Årsavgift år 1 779 kr Inklusive värme och kall-/varmvatten men exklusive hushållsel och bredband/tv/telefoni Kassaflöde år 1 Amortering år 1 44 kr 194 kr
10. Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet A. Insats fastställes av styrelsen. B. För bostadsrätt i Föreningens hus erläggs en av styrelsen fastställd årsavgift för den löpande verksamheten, inklusive bland annat amorteringar och avsättning till fond för yttre underhåll. Som grund för fördelningen av årsavgifterna skall gälla lägenheternas andelstal. C. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. D. I kostnadskalylen redovisade boareor baseras på ritningar. Eventuella avvikelser från detta kan förekomma men ska ej föranleda ändringar i insatser eller andelstal. E. Bostadsrättshavaren svarar för att teckna abonnemang för bredband/tv/telefoni F. Det åligger samtliga bostadsrättshavare att teckna en hemförsäkring. G. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation.