HSB Brf Haninge i Linköping ÅRSREDOVISNING HSB Brf Haninge i Linköping Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2017-01-01 2017-12-31 Föreningens 32:a verksamhetsår Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Förvaltningsberättelse 2017 Verksamheten Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Bostadsrättsföreningen har sitt säte i Linköpings kommun. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningen har valt att redovisa enligt BFN:s allmänna råd BFNAR 2012:1. Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Bostadsrättsföreningens hus färdigställdes år 1989 på fastigheterna Rambalken 1 i Linköping, som föreningen innehar med äganderätt. Fastigheternas bostadsrätter har följande adresser Aftongatan 2-158. Fastighetsuppgifter Föreningens hus omfattar 151 bostäder med en sammanlagd yta av 13 762,5 kvm. Medelytan för bostäder är ca 91 kvm Antal Yta 1 rum 6 262 2 rum 34 2 220,5 3 rum 34 2 890,5 4 rum 47 4 183 5 rum 30 4 206,5 Lägenheter bostadsrätt Lokaler hyresrätt 11 Garage 123 Parkeringsplatser 64 Gemensamma utrymmen Föreningen har kvarterslokal och tvättstugor. 1
HSB Brf Haninge i Linköping Medlemsinformation Styrelse Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammansättning: Martin Purin Stig-Olof Carlsson Mabel Guerrero Ted Jangius Michael Jansson Ulf Öhrberg Bernt Alm Pernilla Gullin Oleg Krasnukhin Ordförande Vice ordförande Sekreterare Vice sekreterare Ledamot Ledamot HSB-ledamot Suppleant Suppleant I tur att avgå ur styrelsen vid kommande ordinarie föreningsstämma är styrelseledamöterna är Martin Purin, Stig-Olof Carlsson, Mabel Guerrero, samt suppleanter Pernilla Gullin och Oleg Krasnukhin. Styrelsen har under året hållit 15 protokollförda möten. Föreningens firma har under året tecknats av Stig Olov Carlsson, Johnny Ek, Mabel Guerrero och Martin Purin. Studie- och fritidsorganisatör har varit Ulrika Petersson, Kent Bohman och Marianne Bohman. Medlemsantal och lägenhetsöverlåtelser Vid verksamhetsårets slut var medlemsantalet 223 stycken inklusive HSB Östergötland som även innehar ett medlemskap i föreningen. Under verksamhetsåret har 14 stycken överlåtelser skett. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 2 juni. Revisorer Revisorer har varit Tor Fridell och Anders Samuelsson valda vid föreningsstämman samt revisor utsedd av HSB Riksförbund. Fullmäktige Till föreningens fullmäktigeledamöter och ersättare i HSB Östergötland valdes vid föreningsstämman: Ordinarie Ersättare Martin Purin Stig-Olof Carlsson Valberedning Valberedningen har bestått av Stefan Kvist, Gunnel Arkehed Dubac och Ingela Julander. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Fastighetsunderhåll Under verksamhetsåret har följande underhåll utförts: - Etapp 3: Utvändig målning fasader - Etapp 2: Ventilationsaggregat byte Minimaster - Ladan: Invändig väggbeklädnad lekhall - Mark: Förnyelse av häckar och planteringar 2
HSB Brf Haninge i Linköping Historiskt underhåll År Åtgärd 2016 Etapp 1 Ventilationsaggregat byte Minimaster 2016 Etapp 2 Utvändig målning fasader 2015 Etapp 1 Utvändig målning fasader 2014 Hissombyggnad, byte garageportar 2013 Målning, lagning tak 2012 Målning, byte ventilationskåpor i punkthus, byte belysning i trapphus Förestående arbeten och årlig besiktning Styrelsen bedömer att nedanstående underhållsarbeten behöver utföras under de närmaste åren. Till grund för styrelsens bedömning ligger upprättad underhållsplan och den årliga stadgeenliga besiktningen. Underhållsavsättningen avser 20 år. Föreningens underhållsplan är senast uppdaterad år 2017. Underhåll de närmaste åren: - Belysning ombyggnation/armaturbyte - Byte av fjärrvärmeväxlare - Byte av bokningssystem - Byte av låssystem Väsentliga avtal Den ekonomiska förvaltningen har under året skötts av HSB Östergötland. Fastighetsskötseln har ombesörjts av Riksbyggen. Under verksamhetsåret har Johnny Ek varit vicevärd. Kabel-TV och bredband Föreningen har kabel-tv via ComHem och bredband via Bredbandsbolaget. Försäkringar Fastigheterna är försäkrade i Länsförsäkring Östgöta. Föreningen har tecknat bostadsrättstilläggsförsäkring. Ekonomi Årsavgifter Under verksamhetsåret har årsavgifterna varit oförändrade. Årsavgifterna för bostäder uppgår till i genomsnitt 664 kr/kvm. Återbäring från HSB Östergötland Bostadsrättsföreningen har fått 60 890 kr i återbäring från HSB Östergötland på köpta tjänster under 2016. 3
HSB Brf Haninge i Linköping Lån Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 81 807 500 kr. Under året har föreningen amorterat 500 000 kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 164 år. Årets resultat Årets resultat blev -384 815 kr och beror främst på byte av ventilation i lägenheterna. Övrigt Flerårsöversikt 2017 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning (tkr) 9 752 9 663 9 612 9 601 9 639 Rörelseresultat (tkr) 1 136-206 1 055 1 079 3 415 Resultat efter finansiella poster (tkr) -385-1 792-905 - 1 103 910 Balansomslutning (tkr) 99 499 100 439 102 865 104 716 105 879 Fond för yttre underhåll (tkr) 309 815 3 108 4 000 4 068 Soliditet (%) 16 16 18 18 19 Definitioner av nyckeltalen: Soliditet = Summa eget kapital delat med totala tillgångar (balansomslutning). Visar hur stor del av tillgångarna som är finansierade med egna medel (inte lån eller andra skulder). Talet bör aldrig vara under 0 vilket innebär att allt eget kapital är förbrukat. Förändringar i eget kapital Insatser Fond yttre Balanserat Årets Totalt underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 10 001 991 815 130 7 495 673-1 791 883 16 520 911 Resultatdisposition enligt föreningsstämman -1 791 883 1 791 883 0 Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 611 000-611 000 0 Ianspråkstagande av fond för yttre underhåll -1 117 303 1 117 303 0 Årets resultat -384 815-384 815 Belopp vid årets utgång 10 001 991 308 827 6 210 093-384 815 16 136 096 4
HSB Brf Haninge i Linköping Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat 5 703 790 Disposition ur Fond för yttre underhåll 1 117 303 Avsatt till Fond för yttre underhåll -611 000 Årets resultat -384 815 Summa fritt kapital att disponeras av stämman 5 825 278 Styrelsen föreslår följande disposition 5 825 278 Balanseras i ny räkning Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 5
RESULTATRÄKNING Not 1 2017-01-01 2016-01-01 2017-12-31 2016-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning Not 2 9 752 158 9 690 792 Övriga rörelseintäkter Not 3 60 890 92 374 Summa rörelseintäkter 9 813 048 9 783 166 Rörelsekostnader Driftskostnader Not 4-4 478 131-4 360 308 Övriga externa kostnader Not 5-356 061-318 483 Underhåll enligt plan Not 6-1 117 303-2 789 874 Personalkostnader och arvoden Not 7-400 850-251 527 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Not 8-2 299 448-2 227 618 Övriga rörelsekostnader -25 146-41 212 Summa rörelsekostnader -8 676 940-9 989 022 Rörelseresultat 1 136 109-205 856 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande poster 9 098 22 676 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 529 391-1 608 703 Övriga finansiella poster Not 9-630 0 Summa finansiella poster -1 520 923-1 586 027 Årets resultat -384 815-1 791 883 6
2017-01-01 2016-01-01 Balansräkning 2017-12-31 2016-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 10 95 216 282 95 045 830 Pågående nyanläggningar Not 11 0 1 331 635 Summa materiella anläggningstillgångar 95 216 282 96 377 465 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 12 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 95 216 782 96 377 965 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och avgiftsfordringar 0 8 798 Avräkningskonto HSB 1 507 112 1 295 891 Övriga kortfristiga fordringar 37 641 4 827 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 13 237 752 251 832 Summa kortfristiga fordringar 1 782 505 1 561 348 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Not 14 2 500 000 2 500 000 Summa kortfristiga placeringar 2 500 000 2 500 000 Summa omsättningstillgångar 4 282 505 4 061 348 Summa tillgångar 99 499 287 100 439 313 7
2017-01-01 2016-01-01 Balansräkning 2017-12-31 2016-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 10 001 991 10 001 991 Fond för yttre underhåll 308 827 815 130 Summa bundet eget kapital 10 310 818 10 817 121 Fritt eget kapital Balanserat resultat 6 210 093 7 495 672 Årets resultat -384 815-1 791 883 Summa fritt eget kapital 5 825 278 5 703 790 Summa eget kapital 16 136 096 16 520 911 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 15 81 307 500 81 807 500 Summa långfristiga skulder 81 307 500 81 807 500 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 15 500 000 500 000 Medlemmarnas inre fond Not 16 48 146 67 189 Leverantörsskulder 408 174 577 920 Aktuell skatteskuld Not 17 37 075 46 706 Övriga kortfristiga skulder Not 18 3 245 4 299 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 19 1 059 051 914 788 Summa kortfristiga skulder 2 055 691 2 110 902 Summa skulder 83 363 191 83 918 402 Summa eget kapital och skulder 99 499 288 100 439 313 Väsentliga händelser efter räkenskapensårets slut. Eventualförpliktelser 8
NOTER Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 (K3). Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning fastighet Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder/avskrivningstider och därmed har fastighetens anskaffningsvärde fördelats på väsentliga komponenter. Nyttjandeperioden för komponenterna bedöms vara mellan 10 och 120 år. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i SABOs vägledning för komponentindelning av hyresfastigheter men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Byggnadernas komponenter skrivs av linjärt över nyttjandeperioden och har under året skrivits av med 2 % av anskaffningsvärdet. Markanläggningar skrivs av linjärt. Avskrivningstiden är 10-20 år. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Fastighetslån 40 750 000 kr av föreningens lån löper ut under 2018. Styrelsen bedömer att lånen är av långsiktig karaktär och redovisas därför som långfristiga per 2017-12-31, förutom den del som kommer att amorteras under 2018 som redovisas som kortfristiga. Fastighetsavgift /fastighetsskatt Kommunal fastighetsavgift på bostäder i hyreshus (flerbostadshus) är 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen, dock högst 1 315 kronor per lägenhet 2017. Statlig fastighetsskatt för lokaler är 1 % av taxeringsvärdet för lokaldelen. Kommunal fastighetsavgift på bostäder i småhus är 0,75 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen, dock högst 7 687 kronor per lägenhet 2017. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar och reavinster vid försäljning av bostadsrätter. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 50 996 000 kr. 9
Not 2 Nettoomsättning 2017 2016 Årsavgifter bostäder 9 143 190 9 143 029 Hyresintäkt lokaler 11 400 9 900 Hyresintäkt garage och bilplatser 517 335 470 440 Hyresintäkt övrigt 0 8 798 Övriga intäkter i verksamheten 23 483 30 492 Överlåtelse- och pantförskrivningsavgifter 24 640 0 Övriga primära intäkter och ersättningar från boende och lokalhavare 32 109 28 133 9 752 158 9 690 792 Not 3 Not 4 Not 5 Not 6 Not 7 Not 8 Not 9 Övriga rörelseintäkter Försäkringsersättning 0 54 090 Övrigt 60 890 38 284 60 890 92 374 Driftskostnader Reparationer -413 155-275 513 El -307 661-311 762 Uppvärmning -1 235 594-1 239 786 Vatten -373 064-368 603 Renhållning -249 574-274 694 TV, bredband, iptelefoni -393 574-372 044 Hissar serviceavtal & besiktning -43 925-59 648 Fastighetsskötsel och lokalvård -444 548-423 180 Försäkringar -174 272-211 858 Fastighetsskatt -625 927-621 885 Övriga driftskostnader -216 838-201 335-4 478 131-4 360 308 Övriga externa kostnader Externt revisionsarvode -13 988-13 650 Förvaltningskostnader -237 364-231 742 Kostnader överlåtelse och panter -27 313 0 Kontorskostnad tele, datakommunikation, porto -17 001-12 695 Medlemsavgifter HSB -60 396-60 396-356 061-318 483 Underhåll enligt plan Underhåll övrigt -1 117 303-2 789 874-1 117 303-2 789 874 Personalkostnader Arvode till styrelsen -127 632-84 748 Vicevärdsarvode -84 000-84 000 Övriga arvoden -99 877-22 260 Revisionsarvode -7 311-2 505 Sociala avgifter -80 830-58 014 Utbildning -1 200 0-400 850-251 527 Avskrivningar Byggnader -2 292 248-2 226 379 Markanläggningar -7 200-1 239-2 299 448-2 227 618 Övriga finansiella poster Div -630 0 10
Not 10 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Värdet utgörs av anskaffningskostnaden Byggnadernas nu aktiverade komponenter är helt avskrivna år 1989 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde byggnader 117 226 810 117 226 810 Omklassificering 1 331 635 0 Årets investering byggnader 1 138 265 0 Utrangering byggnader -1 134 828 0 Ingående anskaffningsvärde mark 4 780 000 4 780 000 Ingående anskaffningsvärde markanläggningar 144 000 0 Årets investering markanläggning 0 144 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 123 485 882 122 150 810 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar byggnader -27 103 741-24 877 362 Årets avskrivningar byggnader -2 292 248-2 226 379 Utrangering byggnader 1 134 828 0 Ingående avskrivningar markanläggningar -1 239 0 Årets avskrivningar markanläggningar -7 200-1 239 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -28 269 600-27 104 980 Utgående bokfört värde 95 216 282 96 377 465 Bokförda värden byggnader 90 300 721 90 123 069 Bokförda värden mark 4 780 000 4 780 000 Bokförda värden markanläggningar 135 561 142 761 Fastighetsbeteckning: Rambalken 1 Taxeringsvärde Värdeår Byggnad Mark Totalt Föreg år Bostäder 1989 83 432 000 41 525 000 124 957 000 124 957 000 Lokaler 1989 3 003 000 1 513 000 4 516 000 4 516 000 Not 11 Not 12 Not 13 Pågående nyanläggningar Ingående värde pågående nyanläggningar 1 331 635 72 000 Årets Investering 0 1 259 635 Omklassificering till Byggnader & Mark -1 331 635 0 Utgående värde pågående nyanläggningar 0 1 331 635 Andra långfristiga värdepappersinnehav Medlemsandel HSB 500 500 500 500 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkring 178 821 174 272 Upplupna ränteintäkter 521 833 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 58 410 76 727 237 752 251 832 Not 14 Kortfristiga placeringar Löptid Räntesats Kapitalplacering HSB 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000 11
Not 15 Skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Räntesats Konv.datum Belopp amortering Swedbank Hypotek AB 3,03% 2018-03-27 33 450 000 500 000 Swedbank Hypotek AB 1,09% 2019-05-24 20 000 000 0 Swedbank Hypotek AB 0,95% 2018-01-15 7 300 000 0 Swedbank Hypotek AB 1,35% 2020-09-25 21 057 500 0 81 807 500 500 000 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 81 307 500 Genomsnittsräntan vid årets utgång 1,58% Amorteringar inom 2-5 år beräknas uppgå till 2 000 000 Om fem år beräknas skulder till kreditinstitut uppgå på balansdagen till 79 307 500 Finns det Swap-avtal i föreningen? Nej Ställda säkerheter Fastighetsinteckning 94 902 500 94 902 500 Summa ställda säkerheter 94 902 500 94 902 500 Not 16 Not 17 Not 18 Not 19 Medlemmarnas inre fond Ingående värde 67 189 67 189 Uttag -19 043 0 48 146 67 189 Aktuell skatteskuld Årets beräknade skatteskuld 37 075 46 706 37 075 46 706 Övriga kortfristiga skulder Personalens källskatt 2 100 2 100 Arbetsgivaravgifter 1 145 2 199 3 245 4 299 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader 176 115 156 446 Förutbetalda årsavgifter och hyror 782 078 736 614 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 100 858 21 728 1 059 051 914 788 Övriga noter Eventualförpliktelser Föreningsavgäld 148 410 296 820 Summa eventualförpliktelser 148 410 296 820 12
Linköping den / 2018 Martin Purin Mabel Guerrero Ted Jangius Michael Jansson Stig-Olof Carlsson Ulf Öhrberg Bernt Alm Vår revisionsberättelse har avgivits 2018- - Tor Fridell Revisor vald av föreningsstämman Mikael Gustavsson Auktoriserad revisor Revisor utsedd av HSB Riksförbund 13