Kostnadskalkyl för Brf Lilla Nysjön 2 Org.nr. 769633-3603 1
Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Lilla Nysjön 2 Organisationsnummer 769633-3603 Kalkylen avser fastigheten Södertälje Glasberga 1:400-1:401 och 1:382 i Södertälje kommun. Bostadsrättsföreningen som registrerades hos Bolagsverket 2016-11-22, har till syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden. Upplåtelsen kan även avse mark. Byggnaderna ligger i sådant samband att en ändamålsenlig samverkan mellan bostäderna kan ske. Ansökan om bygglov har skickats in till kommunen. Byggstart är beräknad till början av 2018. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl A. Fastighetsbeskrivning Fastighetsbeteckning: Södertälje Glasberga 1:400-1:401 och 1:382 Kommun: Södertälje Adress: Norra Sjögatan 19, 152 59 Södertälje Tomtareal: 6 370 kvm Byggnadsår: 2018-2019 Gemensamhetsanläggning: Södertälje Glasberga GA:19-20 Samfällighet: Södertälje Glasberga S:7-9 Typ av hus: Parhus Bostadsrättsform: Äkta bostadsrättsförening Boarea: Antal lägenheter: 2 524 kvm, Lägenhetsareorna är uppmätta på ritning. 20 st bostadsrättslägenheter Upplåtelse: Inflyttning: kvartal 2, 2018 kvartal 3, 2018 B. Projektkostnad Anskaffningskostnad, beräknad (inkl köpeskilling fastighet/aktier, entreprenadkostnad m m.) Lagfart (1,5% på köpeskilling fgh) Pantbrevskostnad (2,0%) Dispositionsfond 102 126 531 kr 270 825 kr 505 625 kr 50 000 kr 102 952 981 kr C. Finansiering Beräknat föreningslån med snittränta 2,10% Kredittiden motsvarar bindningstiden. Insatser 25 257 981 kr 77 695 000 kr 102 952 981 kr D. Taxeringsvärde och pantbrev Taxeringsvärde 2017 29 180 000 kr Lokaler Bostäder Byggnad 196 000 kr 24 600 000 kr Mark 66 000 kr 4 318 000 kr Totalt 262 000 kr 28 918 000 kr Uttagna pantbrev 2
E. Föreningens kostnader Räntor 2,10% Driftskostnader, uppskattade Fastighetsskatt/kommunal fastighetsavgift* Avskrivning av byggkostnaden 1,0% Amorteringar 1,00% Avsättning underhåll (40 kr/m²) 0,40% * befrielse från kommunal fastighetsavgift i 15 år enligt gällande regelverk 64 kr/m² 763 600 kr 530 418 kr 162 000 kr 252 580 kr 100 960 kr F. Finansiering årskostnader Årsavgifter medlemmar 3
G. Lägenhetsredovisning Lhg Våningsplan Rum & Area Andelstal Insats Årsavgift Årsavgift nr kök m² % kr kr kr/mån 1 0 5 127 5,0317% 3 895 000 52 629 4 386 2 0 5 127 5,0317% 3 865 000 52 629 4 386 3 0 5 127 5,0317% 3 865 000 52 629 4 386 4 0 5 127 5,0317% 3 865 000 52 629 4 386 5 0 5 127 5,0317% 3 865 000 52 629 4 386 6 0 5 127 5,0317% 3 865 000 52 629 4 386 7 0 5 127 5,0317% 3 975 000 52 629 4 386 8 0 5 127 5,0317% 4 045 000 52 629 4 386 9 0 5 127 5,0317% 3 740 000 52 629 4 386 10 0 5 127 5,0317% 3 790 000 52 629 4 386 11 0 5 127 5,0317% 3 740 000 52 629 4 386 12 0 5 127 5,0317% 4 045 000 52 629 4 386 13 0 5 127 5,0317% 3 995 000 52 629 4 386 14 0 5 127 5,0317% 3 995 000 52 629 4 386 15 0 5 127 5,0317% 3 945 000 52 629 4 386 16 0 5 127 5,0317% 3 850 000 52 629 4 386 17 0 5 125 4,9525% 3 785 000 51 801 4 317 18 0 5 125 4,9525% 3 785 000 51 801 4 317 19 0 5 117 4,6355% 3 670 000 48 485 4 040 20 0 5 125 4,9525% 4 115 000 51 801 4 317 2524 100% 77 695 000 1 045 957 87 163 Kostnaden för lägenhetens värme, vatten, renhållning och hushållsel ingår ej i årsavgift ovan. Utöver det tillkommer även kostnad för kabel-tv/bredband och hemförsäkring. H. Uppskattade övriga kostnader per lägenhet utöver vad som ingår i årsavgiften Area m² Värmekostnad kr/år Sophämtning kr/år VA kr/år Hushållsel 117 10 000-12 000 2 500 3 500-4 500 3 000 125 10 000-12 000 2 500 3 500-4 500 3 000 127 10 000-12 000 2 500 3 500-4 500 3 000 I. Nyckeltal Anskaffningskostnad Föreningslån Insats Driftkostnad Årsavgift Avskrivning Avsättning underhåll Kassaflöde 40 569 kr/m² 10 007 kr/m² 30 782 kr/m² 64 kr/m² 414 kr/m² 303 kr/m² 40 kr/m² 0 kr/m² 4
J. Övrigt Fastigheten kommer att vara försäkrad till fullvärde. Säkerhet för lånen kommer att utgöras av pantbrev. Bindningstiden för lånen kan komma att mixas till annan fördelning vid slutplacering. Kalkylen är baserad på de förutsättningar för finansiering för projektet som fanns då kalkylen upprättades 2017-01-10. Fastighetsförvärven har skett genom att föreningen förvärvat aktierna i det bolag som ägde fastigheterna. Bostadsrättsföreningen har sedan förvärvat fastigheterna genom en interntransaktion från bolaget. Lägenheterna kommer att upplåtas med bostadsrätt och fastigheterna utnyttjas som säkerhet för föreningens lån. Bolaget kommer därefter att likvideras. Bostadsrättsföreningens beräknade årsavgift kommer att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, låneräntor, amorteringar samt avsättning till yttre underhållsfond. Föreningen kommer att redovisa ett årligt underskott som utgör differensen mellan årlig avskrivning och summan av årlig amortering och avsättning till underhållsfond. Detta kommer inte att påverka föreningens likviditet. Insatsernas och årsavgifternas fördelning mellan bostadsrätterna framgår av den bilagda lägenhetsförteckningen. Som bilaga redovisas även en prognos med en känslighetsanalys med avseende på förändring av ränta och inflation. Uppgifterna i föreliggande kostnadskalkyl är preliminära. Styrelsen ansöker samtidigt om tillstånd hos Bolagsverket att uppbära förskott på insatserna från köpare av bostadsrättslägenheter i föreningens Fastighet. Södertälje den 11 januari 2018 Bostadsrättsföreningen Lilla Nysjön 2 Patrik Rosén Alf Tördal Tom Söderberg BILAGA: Prognos och känslighetsanalys 5