KAPITALMARKNADSPRESENTATION

STOR PROJEKTPORTFÖLJ 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 11 12 13 14 15 16 17 18 19P 20P 21P Genomförda projekt Prognos projekt Miljoner kronor

Överlevare På hyresmarknaden

Magasin X

TRENDER - KONTOR Flexibilitet För att hantera förändring och utveckling Service För att inte behöva hålla på med saker som man inte kan/vill Delade resurser För att nyttja resurser effektivare - och få lägre kostnader Attraktiv arbetsgivare För att attrahera och behålla duktiga medarbetare Ökat fokus på hälsa För att alla ska må bra

KONTORSUTVECKLINGEN UNDER 2000-TALET Ökad delning av resurser och kunskap Nätverk Organisation Individ Grupp

EGET KONTOR SMART & KLART COWORKING För att bygga kultur och gemenskap För flexibilitet och särskilda behov För extra resurser eller tillfälliga behov

Eget kontor Vasakronan Smart & Klart Cowork

IDUN FÖR OSS IDUN FÖR KUNDER IDUN FÖR ALLA För att optimera våra hus För alla som hyr i våra hus För att utveckla branschen

MARKNAD

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 STORT INTRESSE FÖR FASTIGHETSINVESTERINGAR I SVERIGE 225 200 175 165 mdkr 150 125 100 75 50 25 0 Svenska Utländska Transaktionsvolym, mdkr. Källa: Cushman & Wakefield

FORTSATT VÄRDEUPPGÅNG FÖR NIONDE ÅRET I RAD 25 % 8,5 20 % procent 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % Total värdeuppgång 139 mkr 2018

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Indexerad värdeutveckling, 2007=100 NOMINELL VÄRDEUTVECKLING 175 150 Kontor Stockholm CBD Kontor Uppsala Kontor Göteborg Kontor Malmö/Lund 125 100 75 Källa: MSCI/IPD Svenskt Fastighetsindex (2007-2017), Vasakronan (2018)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0 STARK HYRESMARKNAD DRIVER UPP FASTIGHETSVÄRDEN 7 500 6 500 9 000 Kr/kvm Topphyra CBD 5 500 4 500 3 500 2 500 1 500 Stockholm CBD Stockholm Inner Stockholms Närförorter Uppsala Göteborg CBD Malmö CBD Kontorshyra per kvm. Källa: Cushman & Wakefield

HÖGA HYROR MEN LÄGRE LOKALKOSTNADER 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Hyra 20 148 000 7 400 9 000 10 90 000 12 000 2000 2018 2019 Hyra/kvm Kr/arbpl Kvm/anst 5 60 000 Kvm 25 20 15 10 5 0 Hyresnivåer i 2018 års penningvärde

ÖKAD HYRESSPREAD I STOCKHOLM CBD Stora skillnader mellan A- och B-fastigheter Källa: Strateg, hyra i Stockholm CBD

Kvalitetsväxling

jan-16 apr-16 jul-16 okt-16 jan-17 apr-17 jul-17 okt-17 jan-18 apr-18 jul-18 okt-18 OMSÄTTNINGSUTVECKLING CITYHANDEL VASAKRONAN 10 % 5 % 0 % -5 % Vasakronan Vasakronan cityhandelsindex. Procentuell utveckling jämförbara butiker R12.

E-HANDEL

Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 RESULTAT PRISFÖRÄNDRING ÅTERKÖP 16% 14% 12% 14,3% 12,1% 10% 8% 6% 4% 5,3% 2% 0% Totalsumma Butik/Restaurang Kontor Rullande 12 månader. Korttidsavtal utmed Sergelgatan har exkluderats.

BEDÖMNING AV MARKNADSHYRA OCH UTVECKLING 2019 Område Marknadsutveckling Stockholm CBD Stockholm innerstad Stockholm närförorter Göteborg Malmö/Lund Uppsala

FINANSIERING

Gröna certifikat Nytt ramverk

ÖKAD ANDEL GRÖN FINANSIERING 8,0 mdkr Gröna obligationer 14,3 mdkr Gröna obligationer 4,8 mdkr Gröna lån NIB+EIB 4,8 mdkr Gröna lån NIB+EIB 2,0 mdkr Gröna certifikat

GRESB 2018 Global Real Estate Sustainability Benchmark

A3-RATING OCH EMTN-PROGRAM Breddar investerarbasen genom tillgång till fler valutor och nya marknader

FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR Nordiska- och Europeiska Investeringsbanken 4,8 Certifikat 6,2 Förändring under 2018 Banklån mot säkerhet 12,9 Obligationer NOK NIB och EIB NOK Obligationer EUR 0,3 Obligationer NOK 10,2 61 mdkr Obligationer SEK 26,7 Obligationer EUR Obligationer SEK Certifikat Banklån mot säkerhet -5% 0% 5%

KAPITALBINDNING 3,9 ÅR (3,8) 17 15 13 11 9 7 5 3 1-1 0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 5+ Certifikat Obligationer SEK Obligationer NOK Obligationer EUR Banklån mot säkerhet NIB och EIB Genomsnittlig räntebindningstid 4,7 år. Genomsnittlig ränta 1,6 procent.

HISTORISKT HÖG RÄNTETÄCKNINGSGRAD 5 4,7 gånger 4 3 2 1 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

DELÅRSRAPPORT

12,9 miljarder

STABIL UTHYRNINGSGRAD 100 93,1 procent 95 90 85 80 75 2013 Q4 2014 Q4 2015 Q4 2016 Q4 2017 Q4 2018 Q4 Ekonomisk vakans.

TROTS HÖG PROJEKTANDEL 2,5% 4,4% Projekt Förvaltning

Högre hyresintäkter Jämförbart bestånd 5,2 % (4,9) Totalt 3,5 % (3,8) Högre fastighetskostnader Jämförbart bestånd 3,9 % (2,1) Totalt 2,0 % (1,1) Förbättrat driftnetto Jämförbart bestånd 5,7 % (6,0) Totalt 4,1 % (4,9)

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET 8,5 procent Mkr 2018 2017 Fastighetsvärde 1 januari 126 875 115 922 Investeringar 3 335 2 543 Förvärv 594 1 049 Försäljningar -2 521-612 Värdeförändring 10 651 7 973 Fastighetsvärde 31 december 138 934 126 875

BÄSTA RESULTATET NÅGONSIN Mkr Jan-dec 2018 Jan-dec 2017 Förändring Intäkter 6 718 6 490 228 Kostnader -1 849-1 812-37 Driftnetto 4 869 4 678 191 Räntenetto -1 043-1 165 122 Resultat före värdeförändringar och skatt 3 884 3 413 471 Värdeförändring fastigheter 10 651 7 973 2 678 Värdeförändring derivat 13 468-455 Periodens resultat efter skatt 12 902 9 269 3 633

AVKASTNING 2018 25,0 23 procent 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0-5,0 Vasakronan eget kapital Noterade svenska aktier Noterade svenska fastighetsaktier Svenska obligationer Avkastning i procent

AVKASTNING EGET KAPITAL PER ÅR 18 procent 30 25 20 15 10 5 0-5 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Avkastning i procent

HISTORISKT LÅG BELÅNINGSGRAD 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 41 procent 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Belåningsgrad i procent.

4 miljarder

SAMMANFATTNING Starkt driftnetto 5,7 procent Positiv värdeförändring 8,5 procent Högsta resultat efter skatt 12,9 mdkr