Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Högmora Pärla Org. nr. 769633-9477
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Allmänna förutsättningar...2 2 Beskrivning av fastigheten...2 2.1 Fastighetens beteckning och areal m.m....2 2.2 Byggnadens typ, användningssätt och kortfattad byggnadsbeskrivning...3 2.3 Underhållsbehov samt kostnader för detta...3 2.4 Försäkring...4 2.5 Taxeringsvärde...4 3 Beräknad Anskaffningskostnad för fastigheten...4 4 Kostnader för nödvändigt underhåll och eventuella byggnadsarbeten...5 5 Kostnader för andra åtgärder av betydelse...5 6 Finansieringsplan...5 6.1 Föreningens amorteringsplan samt övriga finansieringsposter...5 7 Löpande kostnader och intäkter likviditetsbudget...5 7.1 Kapitalkostnader, driftkostnader och övriga kostnader....5 7.2 Föreningens intäkter; årsavgifter, hyror och övriga intäkter...6 8 Andelstal, insatser, årsavgifter m.m...6 8.1 Nyckeltal...7 9 Särskilda förhållanden...8 Bilaga 1 Prognos 1
1 ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Högmora Pärla med org. nr 769633-9477, som registrerats hos Bolagsverket 2017-02-14 har till syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande och utan begränsning i tiden. Upplåtelsen kan även avse mark. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Bostadsrättsföreningen har för avsikt att uppföra 8 st. parhus med 6 attefallshus, totalt 22 bostadsrättslägenheter. Bostadsarean kommer totalt att uppgå till 2 458 m². Beräknad tidpunkt för upplåtelse är under kvartal ett 2019. Inflyttning är beräknad till kvartal två 2019. Bygglov har erhållits för samtliga fastigheter förutom Högmora 4:138 där bygglovet har avslagits och överklagats. För det fall att bygglov inte erhålls för denna fastighet kommer den ekonomiska planen att revideras. Detta kommer inte att beröra de andra lägenheternas insatser och avgifter. Byggnaderna ligger i sådant samband att en ändamålsenlig samverkan mellan bostadsrätterna kan ske. Bostadsrättsföreningen är ett äkta bostadsföretag. I det fall verksamheten initialt ej uppgår till 60% kan föreningen skattemässigt bli ett så kallat oäkta bostadsföretag. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap.1 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på förhållanden som är kända vid tidpunkten för planens upprättande. 2 BESKRIVNING AV FASTIGHETEN 2.1 FASTIGHETENS BETECKNING OCH AREAL M.M. Beteckning: Högmora 2:29, 4:135, 4:138, 4:141, 4:143, 4:144, 4:145 och 4:62 Adress: Kommun: Upplåtelseform: Markareal: Pantografvägen 5, 6, 8, 10 Planimetervägen 6, Högmora Ringväg 8C, 9C, 9F Huddinge Äganderätt 9 030 m² Lantmäteriförrättning pågår Lägenhetsarea: 2 482 m² Antal lägenheter: 22 st bostadslägenheter Byggnadsår: 2018-2019 Byggnadstyp: Parhus med attefallare Detaljplan: Högmora delområde akt 0126K-15476 Servitut: Inga servitut belastar fastigheten 2
Gemensamhetsanläggning: Ingen GA belastar fastigheten 2.2 BYGGNADENS TYP, ANVÄNDNINGSSÄTT OCH KORTFATTAD BYGGNADSBESKRIVNING Stomme: Bjälklag: Yttertak: Yttervägg: Fönster: VA: Uppvärmning: Ventilation: Tv, tele, dator: P-plats: Platta på mark med vattenburen golvvärme Platsgjuten med vattenburen golvvärme Fackverkstakstolar av trä samt gråa takpannor Murad lättbetong med puts och inslag av träpanel Pvc 3-glas Kommunalt vatten och avlopp Frånluftsvärmepanna med värmeåtervinning Frånluftsaggregat Stadsnät (fiber) Finns till varje lägenhet Inredning i bostäder Golv: Väggar: Garderober: Badrum: Kök: Vitlaserad ek trägolv 3-stav Vitmålade väggar Vid entre/hall, inredd klädkammare i anslutning till ett av sovrummen, samt en garderob i resterande två sovrum. Klinker/kakel på golv och väggar, Dusch, WC-stol och tvättställ, inredning med över och underskåp, i både nedre och övre våningen. Moderna vitvaror, Bänkskiva i Carrara marmor, Vita köksluckor, Vitlaserad ek trägolv 3-stav, vattenburen golvvärme 2.3 UNDERHÅLLSBEHOV SAMT KOSTNADER FÖR DETTA Byggnaden är helt ny och något ombyggnadsbehov bör därför inte föreligga inom överskådlig framtid. För framtida behov görs årligen en avsättning till underhållsfonden med 40 kr/m², se avsnitt 7.1 nedan. 3
2.4 FÖRSÄKRING Fastigheten kommer att vara fullvärdeförsäkrad inklusive styrelseförsäkring. 2.5 TAXERINGSVÄRDE Genom beräkning av taxeringsvärdet enligt reglerna för den allmänna fastighetstaxeringen år 2018-2020, har taxeringsvärdet uppskattats till 56 128 000 kr varav bostäder 43 200 000 kr. Vid beräkningen av taxeringsvärdet har fastigheten antas få typkod 320. Eftersom byggnaden är nyproducerad, kommer bostadsdelen enligt gällande regelverk att vara befriad från kommunal fastighetsavgift i femton år. År 16 kommer fastighetsskatt att erläggas, se bilaga 1 Prognos och känslighetsanalys. Taxvärde byggnad Taxvärde mark Totalt taxvärde Bostäder 43 200 000 kr 12 928 000 kr 56 128 000 kr 3 BERÄKNAD ANSKAFFNINGSKOSTNAD FÖR FASTIGHETEN Fastighetsförvärvet skedde genom att föreningen förvärvade aktierna i det bolag som ägde Högmora 2:29, 4:135, 4:138, 4:141, 4:143, 4:144, 4:145 och 4:62. Bostadsrättsföreningen förvärvade sedan fastigheten genom en interntransaktion från bolaget. Lägenheterna upplåts med bostadsrätt och fastigheten utnyttjas som säkerhet för föreningens lån. Bolaget kommer därefter att likvideras. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten 2006-05-03. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Köpeskilling mark och aktier* Entreprenadkostnad ** Lagfart Pantbrevskostnad Anskaffningskostnad Dispositionsfond Summa att finansiera 64 789 279 kr 35 000 000 kr 454 575 kr 431 000 kr 100 674 854 kr 100 000 kr 100 774 854 kr *Varav det skattemässiga värdet är 30 250 000 kr **Entreprenadform: delad entreprenad 4
4 KOSTNADER FÖR NÖDVÄNDIGT UNDERHÅLL OCH EVENTUELLA BYGGNADSARBETEN Den totala anskaffningskostnaden enligt 3 ovan är garanterad till 18 340 500 kr i en garantiutfästelse från Huddinge Group AB (559102-7247). Huddinge Group AB garanterar även förvärvet av eventuella osålda bostadsrätter. Bostadsrättshavarna svarar själva för det invändiga underhållet av lägenheterna. Större renoveringar som kan behöva utföras på längre sikt kommer att lånefinansieras vilket då medför en höjning av årsavgiften. 5 KOSTNADER FÖR ANDRA ÅTGÄRDER AV BETYDELSE Några kostnader för andra åtgärder av betydelse är inte kända. 6 FINANSIERINGSPLAN Föreningens beräknade nya lån med snittränta 3,0%* Medlemmarnas insatser vid förvärv Upplåtelseavgifter Summa 25 084 854 kr 63 800 000 kr 11 890 000 kr 100 774 854 kr * Säkerhet för lånen utgörs av pantbrev 6.1 FÖRENINGENS AMORTERINGSPLAN SAMT ÖVRIGA FINANSIERINGSPOSTER Föreningen har fått bankoffert med en snittränta om 1,73%. I kalkylen är ekonomin baserad på en högre ränta om 3,00% i snitt. Överskottet mellan kalkylerad räntekostnad och faktisk räntekostnad beräknas gå till amortering. Från och med år 6 amorteras banklånet enligt 95-årig serieplan. 7 LÖPANDE KOSTNADER OCH INTÄKTER LIKVIDITETSBUDGET Bostadsrättsföreningen kommer i redovisningen att göra avskrivningar på fastighetens uppskattade bokförda byggnadsvärde, i enlighet med regelverket K3 (BFNAR 2012:1). Föreningen avser inte att ta ut årsavgifter för att täcka avskrivningar. Föreningen gör linjär avskrivning med 1% (652 000 kr) på byggnadens värde. Inre underhåll åligger bostadsrättshavarna. Fastighetens löpande renoveringar finansieras genom avsättningar och ianspråktagande av underhållsfonden. 7.1 KAPITALKOSTNADER, DRIFTKOSTNADER OCH ÖVRIGA KOSTNADER. Kapitalkostnad Kr Räntekostnad 3,00 % 752 546 vilket motsvarar en bindningstid och kredittid på ca 5 år. Amortering 0 5
Planenlig avskrivning* 111 370 kr Driftkostnader 227 609 Administration 40 000 Fastighetsskötsel 30 000 Löp underhåll 30 000 Renhållning 20 000 Abonnemangsavgift el 10 000 Försäkringar 97 609 Fastighetsskatt 0 Avsättning underhåll (40 kr/kvm)** 97 520 Summa kostnader 1 077 675 *Då avskrivningar är en bokföringsteknisk kostnad är den inte medräknad. ** Enligt föreningens stadgar 47 ska en årlig avsättning ske med minst 0,1% av taxeringsvärdet. 7.2 FÖRENINGENS INTÄKTER; ÅRSAVGIFTER, HYROR OCH ÖVRIGA INTÄKTER Årsavgifter medlemmar 1 077 675 Summa intäkter 1 077 675 Kr 8 ANDELSTAL, INSATSER, ÅRSAVGIFTER M.M. Lgh Rum & Area Andelstal Insats Upplåtelse Totalt Årsavgift Årsavgift nr Kök m² % kr kr kr kr kr/mån 1 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 495 000 3 995 000 59 964 4 997 2 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 495 000 3 995 000 59 964 4 997 3 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 695 000 4 195 000 59 964 4 997 4 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 695 000 4 195 000 59 964 4 997 5 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 795 000 4 295 000 59 964 4 997 6 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 795 000 4 295 000 59 964 4 997 7 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 695 000 4 195 000 59 964 4 997 8 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 695 000 4 195 000 59 964 4 997 9 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 495 000 3 995 000 59 964 4 997 10 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 495 000 3 995 000 59 964 4 997 11 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 595 000 4 095 000 59 964 4 997 12 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 595 000 4 095 000 59 964 4 997 13 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 595 000 4 095 000 59 964 4 997 14 5 ROK 143 5,5642% 3 500 000 695 000 4 195 000 59 964 4 997 15 5 ROK 152 5,9144% 3 500 000 695 000 4 195 000 63 738 5 311 16 5 ROK 152 5,9144% 3 500 000 595 000 4 095 000 63 738 5 311 17 1 ROK 22 1,7121% 1 300 000 295 000 1 595 000 18 450 1 538 6
Lgh Rum & Area Andelstal Insats Upplåtelse Totalt Årsavgift Årsavgift nr Kök m² % kr kr kr kr kr/mån 18 1 ROK 22 1,7121% 1 300 000 295 000 1 595 000 18 450 1 538 19 1 ROK 22 1,7121% 1 300 000 295 000 1 595 000 18 450 1 538 20 1 ROK 22 1,7121% 1 300 000 295 000 1 595 000 18 450 1 538 21 1 ROK 22 1,7121% 1 300 000 295 000 1 595 000 18 450 1 538 22 1 ROK 22 1,7121% 1 300 000 295 000 1 595 000 18 450 1 538 22 2 438 100,00% 63 800 000 11 890 000 75 690 000 1 077 675 89 806 Kostnaden för lägenhetens värme, vatten, förbrukningsel, kabel-tv/bredband och hemförsäkring ingår ej i årsavgift medlemmar ovan. Area m² Värmekostnad kr/år Vattenkostnad kr/år 22 1 300-1 500 660-750 143 7 500-8 500 3 750-4 500 152 9 100-9 900 4 500-5 300 8.1 NYCKELTAL Insats + upplåtelse, snitt per m² BOA Driftkostnad i snitt per m² BOA Årsavgift i snitt per m²/år BOA Anskaffningskostnad per m² BOA Föreningslån per m² BOA Avsättning underhållsfond per m² BOA Avskrivningar per m² BOA Kassaflöde per m² 31 046 kr 93 kr 442 kr 41 294 kr 9 076 kr 40 kr 236 kr 0 kr 7
9 SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN A. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan uttagas efter beslut av styrelsen. B. Bostadsrättshavarna skall inbetala insats. För bostadsrätt i föreningens fastighet betalas dessutom, vid tidpunkter som styrelsen bestämmer, en av styrelsen fastställd årsavgift. Årsavgiften avvägs så, att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens utgifter och avsättning till fonder. C. Lägenheternas area är uppmätt på ritning enligt gällande mätregler SS 21054:2009, varför vissa mindre förändringar av lägenheternas area kan förekomma. Med mindre förändringar avses högst 4 % och för mindre avvikelser än 4 %, sker ingen justering av andelstal, årsavgifter och insatser. D. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar, av vilka bl. a framgår vad som gäller vid föreningens upplösning. E. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifterna angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m., hänför sig till tidpunkten för kalkylens upprättande kända kostnader och är preliminära. F. Den slutliga kostnaden för föreningens hus kommer att redovisas på föreningsstämma i enlighet med bostadsrättslagen (1991:614) 4 kap 2. G. Bostadsrättshavarna skall utan särskild ersättning hålla bostäderna tillgängliga under ordinarie arbetstid för entreprenörernas utförande av efterarbetet, garantiarbetet och andra arbeten. H. I området pågår olika arbeten fram till dess att utbyggnaden i området är avslutad. Någon rätt för bostadsrättshavarna att utkräva ersättning eller nedsättning av årsavgiften på grund av olägenheter av pågående arbeten på eller omkring föreningens fastighet föreligger inte. Styrelsen ansöker härmed om att Bolagsverket registrerar denna ekonomiska plan. Huddinge den Bostadsrättsföreningen Högmora Pärla. Ishak Noyan. Brahim Barhanko. Sebastian Olofsson Bilaga 1. Prognos med känslighetsanalys 8
Ekonomisk Prognos 9