Årsredovisning för Brf Öbacka Strand 5, Umeå 769628-0978 Räkenskapsåret 2017
1 (12) Styrelsen för Brf Öbacka Strand 5, Umeå, med säte i Umeå kommun, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2017. Om inget annat särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen Öbacka Strand 5 i Umeå kommun bildades den 22 april 2014 och registrerades hos Bolagsverket den 8 maj 2014. Föreningen är privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningens stadgar Föreningens gällande stadgar registrerades hos Bolagsverket den 5 december 2017. Föreningens fastighet Föreningen äger fastigheten Ölöten 2 i Umeå kommun. Föreningens byggnader består av 52 bostadsrätter i två flerfamiljshus. Inflyttning i fastigheten skedde under juni till augusti 2016. Den totala boarean (BOA) är ca 3 908 kvm. Föreningen har garageplatser via Öbackastrands samfällighetsförening. Lägenhetsfördelning: 32 st 2 rum och kök 18 st 3 rum och kök 2 st 4 rum och kök Föreningens byggnad är fullvärdesförsäkrad hos försäkringsbolaget Moderna försäkringar inklusive ansvarsförsäkring för styrelsen. Föreningen har också tecknat kollektivt bostadsrättstillägg för samtliga lägenheter. Entreprenaden för hus 24 blev godkänd den 22 juni 2016. Garantitiden löper till den 22 juni 2021. Entreprenaden för hus 25 blev godkänd den 22 augusti 2016. Garantitiden löper till den 22 augusti 2021. Garantibesiktning verkställs dock inom två år från godkänd entreprenad. Förvaltning Föreningen har avtal med Fastum UBC Förvaltning AB gällande ekonomisk förvaltning. Det nuvarande avtalet har en löptid fram till den 31 december 2018. Föreningen har tecknat avtal med Riksbyggen ek.för gällande teknisk förvaltning.
2 (12) Gemensamhetsanläggningar Föreningen är delaktig i tre gemensamhetsanläggningar, GA1 avseende garage och parkeringsplatser, GA2 avseende markanläggningar, ledningar, soprum samt GA3 avseende kvartersgata. Andelstal för GA1 är 52/105, för GA2 är 52/105 och för GA3 är 52/225. Anläggningarna förvaltas genom Öbackastrands samfällighetsförening. Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma den 30 maj 2017 haft följande sammansättning: Ledamöter Suppleanter Lotten Nygren Johan Fahlgren Howell Erik Dahlberg Per Bergmark Ingemar Strandberg Fredrik Lindahl Henrik Fahlén Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens ledamöter två i förening. Styrelsen har under året haft åtta (sex) protokollförda sammanträden. Valberedning Vid föreningsstämman valdes följande personer till valberedning. Lotten Nygren Johan Fahlgren Howell Erik Dahlberg Per Bergmark Ingemar Strandberg Fredrik Lindahl Henrik Fahlén Revisorer Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med Niklas Jonsson som huvudansvarig. Arvoden Stämman beslöt att arvodet till styrelsens ledamöter och suppleanter skall vara ett prisbasbelopp à 44 800 kr exklusive sociala avgifter att fritt fördelas inom styrelsen fram till ordinarie stämma våren 2018. Ersättning till föreningens revisorer blir skäligt belopp enligt ingiven räkning. Fond för yttre underhåll Avsättning för föreningens fastighetsunderhåll skall enligt föreningens stadgar göras årligen med ett belopp motsvarande minst 30 kr/kvm BOA. Eftersom fastigheten är nybyggd (värdeår 2016) finns inget underhåll planerat inom de närmaste fem till tio åren. Ekonomisk plan Styrelsen har upprättat en ekonomisk plan för föreningens verksamhet och denna har registrerats av Bolagsverket den 29 augusti 2014. Årsavgifter Årsavgifter tas ut från föreningens medlemmar för att täcka föreningens löpande utgifter för drift och underhåll av föreningens fastighet, räntebetalningar och amortering av föreningens fastighetslån samt fondering av medel för framtida underhåll.
3 (12) Fastighetsavgift Enligt nu gällande lag om fastighetsavgift blir fastigheten helt befriad från fastighetsavgift avseende bostäder de första 15 åren efter värdeåret. Värdeår är 2016. Antalet anställda Under året har föreningen inte haft någon anställd. Föreningens fastighetslån Kreditinstitut, ränte och amorteringsvillkor framgår av not 9. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Ytterbelysning har införskaffats och monterats vid entrén mot gatan på hus 24. Ett av föreningens bundna lån löpte ut i oktober. Det lånet har omförhandlats och bundits på 3 år till samma ränta som tidigare. I samband med att lånet lades om gjordes en extra amortering på 1 117 000 kr. Avtal för fastighetsskötseln har tecknats med Riksbyggen som tillträdde den 1 nov 2017. En brand på en balkong i en av fastigheterna har medfört sanerings- och renoveringsarbete. Försäkringsbolaget ersätter för kostnaderna för sanering och renovering med avdrag för självrisken. En pump för värmesystemet är utbytt vilket bör leda till mer stabil värmetillförsel. Energideklaration är framtagen. Förändring av likvida medel 2017 2016 Årsavgifter 2 727 816 454 636 Hyror och övriga intäkter 49 586 0 Kostnader exkl avskrivningar -1 487 040-290 275 Förändring av likvida medel från den löpande verksamheten 1 290 362 164 361 Förändring fordringar och kortfristiga skulder exkl amortering 75 295-9 242 106 Årets amorteringar -1 229 500 0 Inbetalningar av medlemsinsatser 0 104 725 000 Delbetalning av entreprenadsumma 0-60 100 000 Förändring av byggnadskreditiv 0-82 391 032 Förändring likvida medel 136 157-293 777 Likvida medel vid årets början 613 978 907 755 Likvida medel vid årets slut 750 135 613 978 Medlemsinformation Föreningen hade vid årsskiftet 66 (68) medlemmar. Under året har åtta (åtta) medlemmar tillträtt samt tio (tio) medlemmar utträtt ur föreningen vid tio (tio) överlåtelser.
4 (12) Flerårsöversikt (Tkr) 2017 2016 Nettoomsättning 2 777 455 Soliditet (%) 70,1 69,5 Resultat efter finansiella poster 150-26 Resultat exkl avskrivningar 1 290 164 Fastighetslån/kvm (kr) 11 597 11 911 Årsavgifter/kvm (kr) 698 698 År 2016 speglar resultatet perioden 2016-11-01-2016-12-31. Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Soliditet (%) Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Resultat exkl avskrivningar Årets resultat med justering av kostnader för avskrivning av föreningens fastighet. Fastighetslån/kvm (kr) Föreningens totala fastighetslån dividerat med BOA. Årsavgifter/kvm (kr) Föreningens totala årsavgifter dividerat med BOA. Förändring av eget kapital Medlems- Upplåtelse- Fond för yttre Balanserat Årets Totalt insatser avgift underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 69 900 000 37 400 000 22 953-25 638 107 297 315 Disposition av föregående års resultat: 117 240-142 878 25 638 0 Årets resultat 150 361 150 361 Belopp vid årets utgång 69 900 000 37 400 000 140 193-142 878 150 361 107 447 676
5 (12) Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor): ansamlad förlust -142 878 årets vinst 150 361 7 483 disponeras så att reservering fond för yttre underhåll 117 240 i ny räkning överföres -109 757 7 483 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
6 (12) Resultaträkning Not 1 2017-01-01-2017-12-31 2016-01-01-2016-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 2 2 777 402 454 637 Summa rörelseintäkter 2 777 402 454 637 Rörelsekostnader Driftskostnader 3-849 854-186 579 Övriga externa kostnader 4-84 759-17 025 Personalkostnader 5-58 874-5 500 Avskrivningar 6-1 140 000-190 000 Summa rörelsekostnader -2 133 487-399 104 Rörelseresultat 643 914 55 533 Finansiella poster Räntekostnader och liknande resultatposter -493 553-81 171 Summa finansiella poster -493 553-81 171 Resultat efter finansiella poster 150 361-25 638 Årets resultat 150 361-25 638 Resultaträkningen för 2016 speglar perioden från avräkningsdagen 2016-11-01 t o m 2016-12-31.
Balansräkning Not 1 7 (12) 2017-12-31 2016-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 152 470 000 153 610 000 Summa materiella anläggningstillgångar 152 470 000 153 610 000 Summa anläggningstillgångar 152 470 000 153 610 000 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 0 20 015 Övriga fordringar 7 793 717 613 978 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 78 413 40 119 Summa kortfristiga fordringar 872 130 674 112 Summa omsättningstillgångar 872 130 674 112 SUMMA TILLGÅNGAR 153 342 130 154 284 112
Balansräkning Not 1 8 (12) 2017-12-31 2016-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 107 300 000 107 300 000 Fond för yttre underhåll 140 193 22 953 Summa bundet eget kapital 107 440 193 107 322 953 Fritt eget kapital Balanserat resultat -142 878 0 Årets resultat 150 361-25 638 Summa fritt eget kapital 7 483-25 638 Summa eget kapital 107 447 676 107 297 315 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 45 165 844 46 400 000 Summa långfristiga skulder 45 165 844 46 400 000 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 9 154 656 150 000 Leverantörsskulder 186 047 98 029 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 387 907 338 768 Summa kortfristiga skulder 728 610 586 797 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 153 342 130 154 284 112
9 (12) Noter Not 1 Redovisningsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Anläggningstillgångar Avskrivning byggnader beräknas på byggnadernas ursprungliga anskaffningsvärde och skrivs av enligt en linjär avskrivningsplan. Tillämpade avskrivningstider: Byggnader 100 år Not 2 Nettoomsättning 2017 2016 Årsavgifter 2 727 816 454 636 Övernattnings-/gästlägenhet 8 075 0 Avgift andrahandsupplåtelse 1 307 0 Ersättning fjärrvärmekostnader från Bonava 12 441 0 2016 år resultat Öbackastrands Samfällighet 27 763 0 2 777 402 454 636 Not 3 Driftskostnader 2017 2016 Fastighetsskötsel 125 562 21 656 Hisskostnader 3 156 0 Gemensamhetsanläggning 1 514 0 Reparationer 13 627 0 Hissreparationer 4 448 0 El 70 359 15 387 Värme 290 093 96 699 Vatten och avlopp 112 210 7 841 Avfallshantering 36 559 3 049 Försäkringskostnader 28 226 4 356 Bredband 146 910 24 473 Försäkringsersättningar 8 960 0 Förbrukningsinventarier 4 375 8 263 Förbrukningsmaterial 914 4 855 Fastighetsjour 2 503 0 Övriga driftskostnader 438 0 849 854 186 579
10 (12) Not 4 Övriga externa kostnader 2017 2016 Porto 2 504 0 Föreningsgemensamma kostnader 4 900 6 250 Revisionsarvode 15 000 0 Ekonomisk förvaltning 57 252 9 875 Bankkostnader 1 997 0 Övriga poster 3 106 900 84 759 17 025 Not 5 Personalkostnader 2017 2016 Styrelsearvode 44 800 4 000 Sociala avgifter 14 074 1 500 58 874 5 500 Not 6 Byggnader och mark 2017 2016 Ingående anskaffningsvärden 114 000 000 0 Omklassificering byggnad 0 114 000 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader 114 000 000 114 000 000 Ingående avskrivningar -190 000 0 Årets avskrivningar -1 140 000-190 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 330 000-190 000 Ingående värde mark 39 800 000 0 Omklassificering mark 0 39 800 000 Utgående värde mark 39 800 000 39 800 000 Utgående redovisat värde 152 470 000 153 610 000 Taxeringsvärden byggnader 58 000 000 0 Taxeringsvärden mark 19 200 000 0 77 200 000 0
11 (12) Not 7 Övriga fordringar 2017-12-31 2016-12-31 Avräkningskonto förvaltare 750 135 613 978 Avräkningskonto Öbackastrands samfällighet 43 582 0 793 717 613 978 Not 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsförsäkring 8 661 13 069 Bredband 12 243 12 237 Ekonomisk förvaltning 15 609 14 813 Teknisk förvaltning 25 625 0 Vatten kreditfaktura 16 275 0 78 413 40 119 Not 9 Skulder till kreditinstitut Räntesats Datum för Lånebelopp Lånebelopp Långivare % ränteändring 2017-12-31 2016-12-31 Stadshypotek 0,85 2018-10-23 465 500 465 500 Stadshypotek 1,05 2020-10-30 5 400 000 6 517 000 Stadshypotek 1,05 2018-10-30 9 310 000 9 310 000 Stadshypotek 1,05 2019-10-30 13 965 000 13 965 000 Stadshypotek 1,10 2021-10-30 16 180 000 16 292 500 45 320 500 46 550 000 Kortfristig del av långfristig skuld 154 656 150 000 Årlig amortering enligt villkorsbilagor: 154 656 kr. Förfaller efter fem år: 44 547 220 kr. För lån med 3 månaders räntebindning redovisas räntan per 2017-12-31. Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Räntekostnader 81 614 95 086 Styrelsearvode 17 000 10 000 Sociala avgifter arvode 5 583 3 385 Ber arvode för revision extern 15 000 0 Förutbetalda avgifter 218 514 185 374 El 6 692 8 000 Fjärrvärme 40 973 36 923 Reparatioer 2 531 0 387 907 338 768
12 (12) Not 11 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Arbete med underhållsplan kommer att påbörjas. Styrelsen avser att även räkenskapsår 2018 göra extra amortering då ett av lånen löper ut i oktober. Not 12 Ställda säkerheter 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 46 550 000 46 550 000 46 550 000 46 550 000 Umeå Lotten Nygren Johan Fahlgren Howell Erik Dahlberg Per Bergmark Ingemar Strandberg Vår revisionsberättelse har lämnats Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Niklas Jonsson Auktoriserad revisor