EKONOMISK PLAN FÖR BRF SANDÖTOPPEN April 2018
EKONOMISK PLAN Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar 2. Beskrivning av fastigheten 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv 4. Finansieringsplan 5. Beräkning av föreningens årliga utgifter 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter 7. Redovisning av lägenheterna 8. Nyckeltal 9. Ekonomisk prognos 10. Känslighetsanalys 11. Lägenheternas enskilda driftkostnader 12. Särskilda förhållanden Bilagor: A. Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg
1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Sandötoppen, med säte i Värmdö kommun, som registrerades 2018-03-07 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. 1 i Bostadsrättslagen (1991:614), har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Fastigheten har förvärvats genom köp från de privatpersoner som var ägare till fastigheten. Uppgifterna i den ekonomiska planen är grundade på kända fakta bedömningar som gjorts i mars 2018. och Upplåtelse av bostadsrättslägenheterna beräknas ske snarast efter registrering av ekonomisk plan. Inflyttning av lägenheterna sker succesivt med start den 1 april 2018. Säljarna har åtagit sig att betala för och färdigställa samtliga lägenheter enligt resp. lägenhets rumsbeskrivning, arbetena beräknas vara färdiga under andra halvan av juni 2018. Vid denna Ekonomiska plans upprättande återstår arbeten för färdigställande om ca 250 000:- inkl. moms härrörande till arbetskostnad. allt material är inköpt. Då byggnaderna är nybyggda samt renoverade erläggs ingen kommunal fastighetsavgift under de första 15 åren efter färdigställandet. För att exemplifiera utgiften för kommunal fastighetsavgift år 16 räknar vi i tabellen nedan dagens tentativa avgift uppräknat till år 2034. Kommunal fastighetsavgift Tentativ Taxeringsvärde 2018 (kr) avgift år 2018* Avgift år 2034*** Mark 3 085 000 7 812 10 724 Lägenhet 1 "Stora Huset" 3 794 000 7 812 10 724 Lägenhet 2 "Röda Huset" 677 000 5 078 6 970 Lägenhet 3 "Grindstugan" 720 000 5 400 7 413 Lägenhet 4 "Snickarboden" 0 0 0 Totalt 8 276 000 0 26 102 35 831
2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Adress Fastighetens areal Boarea (ca) Biarea (ca) Total area (ca) Antal byggnader Byggnadernas utformning Bostadshus Byggnadsår Gällande planbestämmelser Taxeringsvärde Typkod Försäkringar Förråd Värmdö, Eknö 1:886 Sandhamn 246 2647 m2 280 m2 11,5 m2 291,5 m2 Fyra byggnader 1. En fristående byggnad i ett plan uppdelad i två huskroppar sammanbundna av uterum med tak. 2. En fristående byggnad med inredd vind, källare. 3. En fristående byggnad i ett plan 4. En byggnad med snickarbod med förråd. Tre bostadshus samt en snickarbod med förråd. 1919, 2017, 2018 Fastigheten ligger utanför planlagt område Fastigheten beräknas få ett taxeringsvärde på 8 865 000 kr varav byggnad 6 830 000 kr och mark 2 35 000 kr (Beräknad via SKVs förenklad fastighetstaxering). 220 Småhus Fastigheten är fullvärdesförsäkrad En byggnad (Röda Huset) har förråd i källare. Gemensamma anordningar och installationer Gårdsplan Vedförråd Båtplats Hårdgjorda ytor ytor med väg-grus, i övrigt skogstomt med buskar och träd. Föreningen hanterar gemensamt vedförråd. Föreningen har vid bildandet ingen båtplats.
2. Kortfattad beskrivning Byggnad nr 1 Stora Huset Boarea Biarea Total area Antal våningar Grund Stomme Fasader Yttertak Fönster Uteplatser Uppvärmningssystem Ventilation V/A anslutning Bredband Kabel-TV 160 m2 0 m2 160 m2 1 Plintar på berg Trä Målad träpanel Takpapp 3-Glas Altaner under tak, däck av trall samt berg i dagen. NIBE 750 Frånluftvärmepump, golvvärme. Mekanisk Kommunalt V/A Telia Öppen Fiber Telia Öppen Fiber Kortfattad rumsbeskrivning Rum Rum Kök Badrum Golv Ekparkett Ekparkett Sten Väggar Målade väggar samt träpanel Kakel, tapet samt träpanel Kakel samt målade väggar Utrustning i kök Utrustning i badrum Övrig utrustning Skåp och luckor/lådor, bänkskiva i kvartskomposit, kyl och frys, induktionshäll, spisfläkt, inbyggnadsugn och diskmaskin. Stänkskydd av kakel. Wc-stol, dusch, kommod med handfat, badrumsskåp, komfortvärme golv (el). Tvättmaskin och torktumlare i hall / groventré.
2. Kortfattad beskrivning Byggnad 2 Röda Huset Boarea Biarea Total area Antal våningar Grund Stomme Fasader Yttertak Fönster Uteplatser Uppvärmningssystem Ventilation V/A anslutning Bredband Kabel-TV 53 m2 11,5 m2 64,4 m2 1 Torpargrund Trä Målad träpanel Tegelpannor 3-Glas Däck av trall. Elpanna NIBE VVM 225, golvvärme. Självdrag Kommunalt V/A Telia Öppen Fiber Telia Öppen Fiber Kortfattad rumsbeskrivning Rum Rum Kök Badrum Källare 1 Källare 2 Golv Ekparkett Ekparkett Sten Betong Betong Väggar Målade väggar samt träpanel Kakel, tapet samt träpanel Kakel samt målade väggar Puts Puts Utrustning i kök Utrustning i badrum WC övervåning Övrig utrustning Skåp och lådor, bänkskiva i kvartskomposit, kyl och frys, induktionshäll, spisfläkt, inbyggnadsugn och diskmaskin. Stänkskydd av kakel. Wc-stol, dusch, kommod med handfat, badrumsskåp, komfortvärme golv (el). Wc-stol, handfat. Tvättmaskin/torktumlare i korridor.
2. Kortfattad beskrivning Byggnad 3 Grindstugan Boarea Biarea Total area Antal våningar Grund Stomme Fasader Yttertak Fönster Uteplats Uppvärmningssystem Ventilation V/A anslutning Bredband Kabel-TV 54 m2 0 m2 54 m2 1 Plintar på fundament Trä Målad träpanel Takpapp 3-Glas Däck av trall. Elpanna NIBE VVM 225, golvvärme. Självdrag Kommunalt V/A Telia Öppen Fiber Telia Öppen Fiber Kortfattad rumsbeskrivning Rum Rum Kök Badrum Golv Ekparkett Ekparkett Sten Väggar Målade väggar samt träpanel Kakel, tapet samt träpanel Kakel samt målade väggar Utrustning i kök Utrustning i badrum WC övervåning Övrig utrustning Skåp och lådor, bänkskiva i kvartskomposit, kyl och frys, induktionshäll, spisfläkt, inbyggnadsugn och diskmaskin. Stänkskydd av kakel. Wc-stol, dusch, kommod med handfat, badrumsskåp, komfortvärme golv (el). Wc-stol, handfat. Tvättmaskin / torktumlare
2. Kortfattad beskrivning Byggnad 4 Snickarboden Area Antal våningar Grund Stomme Fasader Yttertak Fönster Uteplats Uppvärmningssystem Ventilation V/A anslutning 13m2 1 Plintar på fundament Trä Målad träpanel Takpapp 3-Glas Däck av trall. Komfortvärme i golv samt Direktverkande el Självdrag Kommunalt V/A Kortfattad rumsbeskrivning Rum Rum Golv Linoliumplattor och plywood Väggar OSB samt Plywood Gemensamhetsanläggning Fastigheten har andel i Värmdö Eknö ga:3, vars ändamål är att underhålla öns vägar, vägområden och belysningsanläggning.
3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Den totala förvärvskostnaden för bostadsrättsföreningen Sandötoppen, org. nr: 769636-0523 är känd och uppgår till en summa om 13 608 109 kronor. Utöver köpeskillingen samt övriga förvärvskostnader finns det avsatt likvida medel per avräkningsdagen. Köpeskillingen som anges nedan är den slutliga köpeskillingen. Kostnadsslag (kr) (kr/m2) Köpeskilling fastighet 13 174 737 45 196 Lagfartsavgift 1,5% 197 621 Expeditionsavgift 825 Försäljningskostnad 100 000 Föreningsbildning inl. Intyg 84 926 Kassa (likviditetsreserv) 50 000 Totalt 13 608 109 45 196 Tabell 1 4. Finansieringsplan Kapitalkostnader Föreningens kapitalkostnader grundar sig på insatser från föreningens medlemmar Källa (kr) Insatse r 6 559 532 Upplåtelseavgift 7 048 577 Totalt 13 608 109 Tabell 2
5. Beräkning av föreningens årliga utgifter Kapitalkostnader och avskrivningar Summan av föreningens kapitalkostnader redovisas i nedanstående tabell. Den ekonomiska planen visar föreningens likviditet och tar inte hänsyn till avskrivningar vid beräkningen av föreningens årsavgifter. Avskrivningen kan dock löranleda att föreningen får ett negativt bokföringsmässigt resultat. Föreningen använder rak avskrivning av byggnadsvärdet över 100 år, vilket ger en beräknad årlig avskrivning om 104 843 kronor. Föreningen tillämpar K2. Driftkostnader Föreningens årliga drift/underhållskostnader uppskattas enligt jämförelse med moderna bostadsrättsföreningars drift/underhållskostnader. Föreningens kostnader är budgeterade till ca 129 kronor/m2 och år, se nedanstående tabell. Eftersom del av fastigheten är nybyggd samt att ombyggnationen av befintlig byggnad är omfattande utgår ingen kommunal fastighetsavgift år 1-15 Avsättningar till fonder Årliga avsättningar till den yttre underhållsfonden skall göras enligt föreningen stadgar och beslutas på föreningens ordinarie stämma. Föreningen kommer att upprätta en underhållsplan senast under år 2020, fram till dess avsätta schablonmässigt 34:- / m2 / år. Drift och underhållskostnader (kr) (kr/m2) Löpande underhåll mark och byggnader 5 000 17 Ekonomisk förvaltning 9 950 34 Avgift Sandhamns vägförening 900 3 Sotning 300 1 Försäkring 11 890 41 Summa 28 040 96 Yttre underhållsfond 10 000 34 Totalt 38 040 130 Tabell 3 Ekonomisk förvaltning: bankkonto SHB = 1 250:-, bokföringsprogram Visma för föreningar = 1200:-, kostnad för bokföring och bokslut 7 500:- Sotning: Intervall vart 4e år för fritidshus, 1000:- grundavgift + 60:- per tillkommande eldstad, pris 2017 Försäkring: enligt offert från If 2018-03-
6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader och utgifter samt avsättningar till eventuella fonder finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. I årsavgiften ingående konsumtionsavgifter skall beräknas efter lägenheternas andelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell Intäktsslag (kr) (kr/m2) Årsavgifter 38 040 130 Totalt 38 040 130 Tabell 4
7. Redovisning av lägenheterna De i Bostadsrättslägenheterna ingående lägenheterna är 4 stycken till antalet. Redovisning av lägenheterna med andelstal presenteras i tabellen nedan. Ytorna är baserade på ritningar samt mätning på plats. Lgh nr SKV nr Vån Typ Total yta inkl Andelstal Insats Upplåtelseavg Årsavgift Årsavgift plan biarea ca (m2) (%) (kr) (kr) (kr) (kr/m2) 1 1 1 Bostad 160,0 54,89% 3 600 429 20 922 130 2 2 1 Bostad 64,5 22,13% 1 451 423 7 048 577 8 369 130 3 3 1 Bostad 54,0 18,52% 1 215 145 7 037 130 4 4 1 Bod 13,0 4,46% 292 535 1 712 130 Totalt 291,5 100% 6 559 532 7 048 577 38 040 130 Tabell 5 8. Nyckeltal Nedan anges föreningens nyckeltal Nyckeltal (kr) (kr/m2) Insatser 6 559 532 22 503 Upplåtelseavgift 7 048 577 24 180 Driftkostnader inkl. underhåll administration och underhållsfond 38 040 130 Genomsnittlig årsavgift 38 040 130 Tabell 6
9. Ekonomisk prognos Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en 6-årskalkyl samt år 11 och år 16, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, utgifter och likviditet. Vidare redovisas även en resultatprognos inklusive avskrivningar och avsättning till yttre fond. Likviditetsprognos (kr) År 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2029 2034 Bedömd inflation 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Intäkter Årsavgifter 38 116 38 878 39 656 40 449 41 258 42 083 46 463 52 325 Summa 38 116 38 878 39 656 40 449 41 258 42 083 46 463 52 325 Ingående kassa 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 Driftkost.exkl U-fond 28 601 29 173 29 756 30 351 30 958 31 578 34 864 38 493 Ack. förvaltningsnetto 9 515 9 706 9 900 10 098 10 300 10 506 11 599 13 832 Likviditet 59 515 59 706 59 900 60 098 60 300 60 506 61 599 63 832 Tabell 7 Resultatprognos (kr) Rörelseintäkter 38 040 Rörelsekostnader exkl avskrivning 38 040 Avskrivningar* 85 355 Resultat 0 Tabell 8 *Avskrivning av byggnadsvärdet i förhållande till taxeringsvärdet över 100 år, byggnader utgör 63% = 8 535 487:- Avskrivningarna påverkar inte föreningens likviditet Taxeringsvärde: 8 276 000:- = Byggnader 5 191 000:- Mark 3 085 000:- Föreningens årliga driftkostnader (kr) (kr/m2) Löpande underhåll mark och byggnader 5 000 17 Ekonomisk förvaltning 9 950 34 Avgift Sandhamns vägförening 900 3 Sotning 300 1 Försäkring 11 890 41 Totalt 28 040 96 Tabell 9
10. Känslighetsanalys Nedan visas hur föreningens genomsnittliga årsavgifter per kvadratmeter bostadsrättsarea påverkas av en ökad inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar primärt drift och underhållskostnader och hyresintäkter. Tabellen nedan illustrerar avgiftnivåns utveckling de närmaste 6 åren samt år 11 och år 16 vid en inflationstakt om 3 procent. Känslighetsanalys inflation År 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2029 2034 Bedömd inflation + 1% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Intäkter Årsavg. inkl yttre fond 39 181 40 357 41 567 42 814 44 099 45 422 52 656 62 874 Summa 39 181 40 357 41 567 42 814 44 099 45 422 52 656 62 874 Intäkter / kr / m2 134 138 143 147 151 156 181 216 11. Lägenheternas enskilda driftkostnader (utöver årsavgifterna) Nedan visas exempel på viktiga kostnadsposter för att estimera lägenheternas enskilda driftkostnader. Exempel på lägenheternas årliga driftkostnader Beloppen avser ett hushåll med fyra personer (60m2/år) (Hushåll kr/år) 292m2 (Schablon kr/mån) (kr/m2/år) Avgift till föreningen 38 040 130 Uppvärmning 17 500 292 Hushållsel 476 Vatten 392 Avlopp fast avgift 806 Avlopp enhetsavgift 1 077 Renhållning (sopor) 1 700 Hemför säkring 6 000 Totalt 9 583 868 422 Tabell 10 Uppvärmning: 12500Kw/år, källa: NIBE * 1:40:-/Kwh = 17500:- Hushållsel: 340 Kw per månad 1:40/Kw (källa: energirådgivaren.se. samt Vattenfall, rörligt elpris + elnätsavgift enl faktura mars 2018) Vatten: 4 personer x 140 l /pp/dygn pris 23,37:-/ 1000 L Källa: svensktvatten.se samt Värmdö kommun debitering mars 2018. Renhållning: 2 253:- / hushåll / år Källa: Värmdö kommun mars 2018. Hemförsäkring: Uppogift från mäklaren = 4000:- - 6000:-, vi har antagit det högre intervallet.