Välkommen till en bättre värd Kapitalmarknadspresentation Q4 2017
6,0 Procent
Värdeförändring, procent Åtta år med positiv värdeförändring 127 mdkr 14 12 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 6,9
Stockholm och Uppsala starkast 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8,5% 8,4% 6,9% 4,9% 2,0% Stockholm Uppsala Göteborg Öresund Totalt
Fortsatt hög aktivitet på transaktionsmarknaden Mdkr 157 mdkr
Omsättningen i Sverige avtar i förhållande till övriga nordiska marknader 100 90 80 70 60 ANDEL AV NORDISKA INVESTERINGAR I PROCENT 19 16 15 18 28 10 11 15 16 8 13 15 19 50 14 29 40 30 20 62 61 43 51 37 10 0 2013 2014 2015 2016 2017 Sverige Finland Danmark Norge Källa: C&W
Stockholms kontorshyror bland Europas högsta Källa: JLL
Stark hyresutveckling under lång tid Hyresutveckling per år i europeiska städer 2017 och de senaste 5 åren STOCKHOLM MADRID BRUSSELS BARCELONA HELSINKI BERLIN (CBD) OSLO AMSTERDAM MILAN DUBLIN COPENHAGEN LISBON PRAGUE BUCHAREST WARSAW BUDAPEST FRANKFURT PARIS (CBD) GENEVA LONDON - WEST END MOSCOW DUBLIN STOCKHOLM 2017 BARCELONA 5 år BERLIN (CBD) HELSINKI MADRID AMSTERDAM MOSCOW OSLO COPENHAGEN MILAN BUDAPEST BRUSSELS LISBON LONDON - WEST END FRANKFURT BUCHAREST PARIS (CBD) PRAGUE WARSAW GENEVA Källa: CBRE -20% -10% 0% 10% 20% -15% -5% 5% 15% 25%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Positiv sysselsättningstillväxt av kontorsanställda Kvartal jämfört med motsvarande kvartal föregående år för hela riket 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4%
Låg nyproduktion i Stockholm 2015-2017 % av stocken (årssnitt) 0 1 2 3 4 5 6 7 Milan Madrid Amsterdam Stockholm Frankfurt Berlin Dublin Paris Budapest Brussels London Prague Sofia Bucharest Warsaw Källa: C&W
Lågt utbud av nya kontor har drivit hyresutvecklingen 10% 8% 6% 4% 2% 0% Stockholm Uppsala Göteborg Malmö Tillväxt kontorsarbetstillfällen Utbud av nya kontor Ackumulerad efterfrågan och utbud av kontor under perioden 2014-2016 Källa: Evidens, Jones Lang LaSalle
En mer balanserad marknad framåt 10% 8% 6% 4% 2% 0% Stockholm Uppsala Göteborg Malmö Tillväxt kontorsarbetstillfällen 2017F - 2019F Utbud av nya kontor 2017F - 2019F Källa: Evidens, Jones Lang LaSalle, Vasakronan
Bedömda marknadshyror Kr/kvm 9 000 Kr/kvm 9 000 8 000 8 000 7 000 7 000 6 000 6 000 5 000 4 000 4 900 5 000 4 000 3 000 3 000 3 000 2 000 1 950 2 300 2 000 1 900 1 850 1 000 1 000 0 Sthlm CBD Sthlm Inner Sthlm Närförort Gbg CBD Malmö CBD Uppsala Genomsnittlig utgående nivå 0 Källa: C&W
2008 Q4 2009 Q4 2010 Q4 2011 Q4 2012 Q4 2013 Q4 2014 Q4 2015 Q4 2016 Q4 2017 Q4 2009 H1 2009 H2 2010 H1 2010 H2 2011 H1 2011 H2 2012 H1 2012 H2 2013 H1 2013 H2 2014 H1 2014 H2 2015 H1 2015 H2 2016 H1 2016 H2 2017 H1 2017 H2 Procent Punkter Direktavkastningskraven har stabiliserats 7,0 BEDÖMDA DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖR BÄSTA OBJEKT 20 BEDÖMD FÖRÄNDRING I VASAKRONANS PORTFÖLJ PER HALVÅR 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 15 10 5 0-5 -10-15 -20 3,0-25 Kontor Sth CBD Kontor Gbg Kontor Uppsala Kontor Sth Ytter Kontor Malmö
Handel
E-handel en verklighet färre fysiska butiker Global priskonkurrens pressar lönsamheten Förändrade värderingar påverkar konsumtionen Ökat utbud av handelslokaler
Minskad omsättning i fysiska butiker 2017 Övrigt Omsättning i Vasakronan Kläder Bransch Vasakronan Cityindex 2017 DHI Motsv kat Kläder -3,8 % -1,2% Restaurang -1,0 % - Livsmedel 1,2 % 2,3% Skor Sport o fritid -1,6 % 0,2% Elektronik Elektronik 2,1 % -1,7% Sport o fritid Livsmedel Restaurang Skor -2,5 % -2,2% Totalt -1,3 % 2,4%
Attrahera nya starka varumärken Konvertering av butiksytor Tydliga koncept för stråk Mindre butiker, bredare mix
Bostäder
Projekt
Hubben - Uppsala
Nöten - Solna
Nattugglan - Södermalm
Vi hyr ut snabbare än vi bygger 100 % 90 80 70 60 50 44 40 30 20 25 10 0 2016 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2017 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 Uthyrningsgrad, % (area) Upparbetandegrad, %
Teknisk utveckling
kwh/kvm Halvering av energianvändningen 220 200 180 160 56 % Av fastigheterna < 100 kwh/kvm 140 120 100 80
Motsvarar 4 mdkr i ökade fastighetsvärden 4 Mdkr 200 mkr 120 kwh/kvm
Sammanfattning Stark kontorshyresmarknad Strukturförändring inom handel Stark projektportfölj
Delårsrapport
9,3 Mdkr
Fortsatt stark prisförändring vid återköp 20,0 % R12 15,0 14,1 10,0 11,2 10,2 5,0 3,0 0,0 0,7-5,0 Q4 2014 Q2 2015 Q4 2015 Q2 2016 Q4 2016 Q2 2017 Q4 2017 Region Stockholm Region Göteborg Region Öresund Region Uppsala Totalt
Stabil uthyrningsgrad 100 % 95 93,4 92,0 92,6 94,2 93,1 90 85 80 75 2013 Q4 2014 Q4 2015 Q4 2016 Q4 2017 Q4
Trots hög projektandel 4,1% 2,8% Projekt Förvaltning Uthyrningsgrad: 93,1%
Projektstart för Sergelhuset påverkar 1,4% 4,1% 1,4% Projekt Sergelhuset Förvaltning Uthyrningsgrad: 93,1%
Högre hyresintäkter Jämförbart bestånd 4,9 % (3,1) Totalt 3,8 % (4,0)
Högre fastighetskostnader Jämförbart bestånd 2,1% (4,5) Totalt 1,1% (3,3)
Förbättrat driftnetto Jämförbart bestånd 6,0% (2,6) Totalt 4,9% (4,3)
Fastighetsvärdet ökar med 11 mdkr Mkr 2017 2016 Fastighetsvärde 1 januari 115 922 103 894 Investeringar 2 543 2 035 Förvärv 1 049 58 Försäljningar -612-2 121 Värdeförändring 7 973 12 056 Fastighetsvärde 31 december 126 875 115 922
Värdeutveckling 2017 6,9 Procent värdeökning Stigande hyror Sänkta avkastningskrav
Bästa driftnettot någonsin Mkr Jan-dec 2017 Jan-dec 2016 Förändring Intäkter 6 490 6 251 239 Kostnader -1 812-1 792-20 Driftnetto 4 678 4 459 219 Räntenetto -1 165-1 152-13 Resultat före värdeförändringar och skatt 3 413 3 217 196 Värdeförändring fastigheter 7 973 12 056-4 083 Värdeförändring derivat 468-764 1 250 Årets resultat efter skatt 9 269 11 472-2 203
Historiskt låg belåningsgrad 60 % 55 50 45 45 40 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Och hög räntetäckningsgrad 4 ggr 3,9 3 2 1,9 ggr 1 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
4 mdkr
Sammanfattning Rekordhögt driftnetto 6,0 % Positiv värdeförändring 127 mdkr Starkt resultat efter skatt 9,3 mdkr
Finansiering
Obligationsmarknaden 2014-2017 Mkr Företagsobligationer ackumulerad emissionsvolym 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec 2014 2015 2016 2017 Källa: Danske Bank Markets
84 Procent
Ökad andel grön finansiering 5,2 mdkr Gröna obligationer 8,0 mdkr Gröna obligationer 0,45 mdkr Gröna lån NIB 2,8 mdkr Gröna lån NIB 2,0 mdkr Gröna lån EIB
Ökad potential för grön finansiering 20 % 40 % 100 %
God tillgång till finansiering NIB och EIB 3,4 Cetifikat 6,9 Banklån mot säkerhet 15,3 Förändring 12 månader NIB + EIB 5% MTN Realränteobl. 0,45 58,4 mdkr MTN Obligationer 17,7-2% Gröna obl. NOK 3% 5% -5% Certifikat MTN NOKobligationer 6,7 MTN Gröna obligationer 8,0-6% MTN
Kapitalbindning 3,8 år (3,4) 16 Mdkr 27% 14 23 % 12 20 % 10 8 6 4 12 % 11 % 7 % 2 0 0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 5+ Certifikat MTN obligationer Banklån mot säkerhet MTN NOK obligationer NIB och EIB år
Längre bindningstider 5 4 3 År 4,3 3,4 4,5 3,8 2 1 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Räntebindning Kapitalbindning
Räntebindning 4,5 år (4,3) 45% 40% Andel 41 35% 30% 25% 20% 38 % 15% 10% 5% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 År
Begränsad ränterisk Mkr -2 200-2 000-1 800-1 600-1 400-1 200-1 000-800 - 200 mkr + 1 900 mkr -600 + 1 % -400-200 0 Räntenetto + 1 % Marknadsvärde derivat
Vasakronans emissionskurva Kreditmarginal (b.p)/år 105 35 49 63 71 79 3 4 5 6 7 10 År
Sammanfattning Bra positionerad skuld Fortsatt förlängning av kapitalbindning Mer grön finansiering
Välkommen till en bättre värd