KOSTNADSKALKYL Enligt bostadsrättföreningsordningen (SF1991:614) för Bostadsrättsföreningen Kungsgatan 46 i Trollhättan Trollhättan 2016-08-08 Upprättad med biträde av Rickard Rydahl Ombildningskonsulterna Östra Kanalgatan 10 652 20 Karlstad Tel 0730-350 300 rickard@ombildningskonsulterna.se
KOSTNADSKALKYL Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar 2. Beskrivning av fastigheten 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv 4. Finansieringsplan 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter 7. Redovisning av lägenheterna 8. Ekonomisk prognos 9. Känslighetsanalys 10. Särskilda förhållanden Bilagor: A. Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg
1. Allmänna förutsättningar Föreningens firma är Bostadsrättsföreningen Kungsgatan 46 i Trollhättan. Styrelsen har sitt säte i Båstad. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende och lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningens registreringsdatum är 2016-03-02. Föreningen har bildats i syfte att köpa fastigheten Trollhättan Gullön 9, när nyproduktionen slutförts. Fastigheten innehåller 19 bostadsrätter fördelat på 6 våningar. Förvärv av fastigheten samt upplåtelse av och inflyttning i bostadsrättslägenheterna sker under kvartal 1 2018, efter godkänd slutbesiktning. Beräkningar av föreningen årliga kapitalkostnader och driftkostnader grundar sig på bedömningar gjorda i maj 2016. Föreningen kommer ej att ta emot förskottsbetalning på insatserna enligt denna kostnadskalkyl. Slutlig förvärskostnad kommer att redovisas i intygsgiven och hos Bolagsverket registrerad Ekonomisk plan innan upplåtelse med bostadsrätt sker. Föreningen har erbjudits att förvärva fastigheten till ett marknadsvärde om 58 671 250 kronor enligt följande: Fastigheten kommer att förvärvas genom förvärv av en ekonomisk förening ("Ekonomisk förening Kungsgatan 46 i Trollhättan, org nr 769631-6012"). Köpeskillingen för den ekonomiska föreningen kommer att motsvara fastighetens marknadsvärde utan reduktion för latent skatt på skillnaden mellan fastighetens skattemässiga värde och dess marknadsvärde med ett tillägg av det egna kapitalet i den ekonomiska föreningen. Fastigheten kommer därefter, genom att den ekonomiska föreningen fusioneras upp i bostadsrättsföreningen, överföras till bostadsrättsföreningen. Det pågår en fastighetsdelning. Fastighetens areal kommer att vara 550 m2. Säljaren står för alla garantier för entreprenaden enligt överlåtelseavtalets utformning. Säljaren står för samtliga kostnader för lagfart, pantbrev för föreningens lån upp till 20 MSEK samt bankens uppläggningsavgift enligt överlåtelseavtalets utformning. Prognosen bygger på de förhållanden som råder för kostnadskalkylens upprättande. Förändringar av dessa kan påverka utfallet av prognosen. Bostadsrättsföreningen kommer att teckna en fullvärdesförsäkring för fastigheten, med det s k bostadsrättstillägget kollektivt upphandlat för alla lägenheter, samt en styrelseansvarsförsäkring. Brf Kungsgatan 46 i Trollhättan kommer att göra avskrivning med 1% av byggnadens anskaffningsvärde i enlighet med god redovisningssed, vilket innebär rak avskrivningsmetod. Avsättning görs för yttre underhåll och de boende svarar för inre underhållet. Avskrivning är en en bokföringsmässig kostnad som påverkar det redovisade resultatet men inte likviditeten eller föreningens betalningsförmåga. Föreningens styrelse fastställer avskrivningstiden i samråd med sin revisor. Det är den sittande styrelsens generella bedömning att en avskrivningstid om 100 år är förenlig med god redovisningssed. Under ombildningen har föreningen postadress: c/o Jan-Olof Johansson, Heimdalls väg 6, 269 37 Båstad
2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Adress Kommun, län Fastighetens areal Lägenheter varav bostäder Lokaler Trollhättan Gullön 9 Trollhättans kommun, Västra Götalands län 550 m2 1 560 m2 0 m2 Total area 1 560 m2 (enligt uppgift från säljaren) Byggnadens utformning Flerfamiljhus i 5 våningar plus garagevåning Byggnadsår 2017/2018 Renoveringår Gällande planbestämmelser Taxeringsvärde Typkod Försäkringar - Detaljplan1488K- D8/2008 12 875 000 SEK varav markvärde 3 412 000 SEK (Beräknat värde) 320 Fullvärde Gemensamma anordningar på tomtmark Gårdsplan Nej Gemensamma utrymmen och installationer Källarplan/Garageplan Vind Gårdshus Soputrymmen TV & Bredband Servitut Ja, med soprum, cykelrum, föreningslokal, garageplatser mm Nej Nej Sopor hanteras via kärl Stadsnät (Trollhättan Energi) Inga kända
Kortfattad byggnadsbeskrivning Grund Stomme Fasader Bjälklag Yttertak Fönster Trapphus Balkonger/altaner Hiss Uppvärmning Ventilation Elanslutning VA-anslutning Betong, pålar eller plintar till berg Betong Tegel, puts, plåt Betong Plåt 3-glas Ja Alla lägenheter har altan med uterum eller inglasad balkong Ja, två stycken. Vattenburen fjärrvärme Mekanisk till- och frånluft Anslutning till elnät, separata elmätare till varje lägenhet Kommunalt Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Tak Vardagsrum Parkett Tapet/Målat Målat Rum Parkett Tapet/Målat Målat Kök Parkett Tapet/Målat Målat Badrum Klinker Kakel Målat Utrustning i kök Utrustning i badrum Normal köksinredning med över- & underskåp, spiskåpa, diskbänk, bänkskiva, spishäll, ugn, micro, diskmaskin samt kyl/frys Handfat, skåp, wc-stol, duschplats, Tvättmaskin & torktumlare
3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Bostadsrättsföreningen Kungsgatan 46 i Trollhättan köper fastigheten Trollhättan Gullön 9 för en summa om 58 671 250 kronor. Köpeskillingen samt övriga förvärvskostnader för fastigheten fördelar sig enligt nedanstående tabell. Kostnadsslag (kr) (kr/m2) Fastighet 58 671 250 37 610 Lagfartskostnad 0 Pantbrevskostnader 0 Kassa + Renoveringsfond 100 000 Föreningsbildning 175 000 Moms föreningsbildning 43 750 Bankkostnader 0 Totalt 58 990 000
4. Finansieringsplan Kapitalkostnader Föreningens kapitalkostnader grundar sig på nya lån enligt offert från bank. Befintliga pantbrev uppgår till 455 000 kronor. Källa Belopp Ränta Ränta Amortering/ Bindn.tid (kr) (%) (kr) avskrivning (kr) (år) Lån 1 7 000 000 2,50% 175 000 0 3 mån Lån 2 7 000 000 3,00% 210 000 0 3 År Lån 3 6 000 000 3,50% 210 000 200 000 5 År Summa lån 20 000 000 Övrig kredit 0 0,00% 0 0 Upplåtelseavgifter 0 Insatser 38 990 000 Totalt 58 990 000 595 000 200 000
5. Beräkning av föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Summan av föreningens kapitalkostnader inklusive amortering redovisas i nedanstående tabell. Driftkostnader Föreningens årliga drift/underhållskostnader uppskattas efter jämförelse med moderna bostadsrättsföreningars drift/underhållskostnader. Föreningens kostnader är budgeterade till ca 255 kr/kvm (yta) och år, enligt nedanstående tabell. Fastighetsavgiften avser år 2016 och uppgår till 1268 kr per enhet (lgh) och år.* Avsättningar till fonder Årliga avsättningar till yttre underhållsfond skall göras enligt föreningens stadgar. Den ekonomiska planen visar föreningens likviditet. Avskrivningar Föreningen är skyldig att göra avskrivningar på föreningens fastighet med 1 % av byggnadernas bokförda värde i de årsredovisningar som föreningen upprättar. Detta påverkar resultatet men inte likviditeten. Föreningen tillämpar rak avskrivningsmodell. Kostnadsslag (kr) (kr/m2) Kapitalkostnader enl ovan 795 000 510 Drift/underhållskostnader: (kr) (kr/m2) Löpande underhåll 15 000 10 Ek. förv, arvoden styrelse och revisor mm 30 000 19 Försäkring, fullvärde inkl brf-tillägg och styrelseansvar 18 000 12 Fastighetsskötsel/städning 40 000 26 Renhållning 22 000 14 Vatten/avlopp 50 000 32 Värme 175 000 112 Fastighetsel 30 000 19 Hisservice inkl nödtelefon 8 000 5 Kabel-TV/Stadsnät, Övrigt 10 000 6 Summa 398 000 255 Fastighetsskatt 0 0 Fastighetsavgift (*skattebefriad i 15 år) 0 0 Yttre fond, 30kr/BOA 46 800 30 Tomträttsavgäld 0 0 DoU totalt 444 800 285 Totalkostnad 1 239 800 795
6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader och utgifter samt avsättningar till eventuella fonder finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. I årsavgiften ingående konsumtionsavgifter skall beräknas efter lägenheternas andelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell. Kostnadsslag (kr) Årsavgifter 1 131 800 Hyresintäkter 108 000 Övriga intäkter 0 Totalt 1 239 800
7. Redovisning av lägenheterna och lokalerna De i bostadsrättsföreningen ingående lägenheterna är 19 stycken till antalet. Antalet lägenheter med hyresrätt antas vara 0 stycken till antalet. Redovisning av lägenheterna med andelstal mm samt lokalerna presenteras i tabellen nedan. Lgh Adress Lgh Vån Antal Yta* Vikt Andelstal Insats Årsavg Årsavg nr nr plan rum (ca) BRF BRF Skattev (%) (kr) (kr) (kr/mån) 1 Kungsgatan 46 A 1101 2 4 88,0 1,00 5,64% 2 025 000 63 845 5 320 2 Kungsgatan 46 A 1102 2 3 78,8 1,00 5,05% 1 775 000 57 170 4 764 3 Kungsgatan 46 A 1201 3 4 93,0 1,00 5,96% 2 175 000 67 473 5 623 4 Kungsgatan 46 A 1202 3 3 78,8 1,00 5,05% 1 825 000 57 170 4 764 5 Kungsgatan 46 A 1301 4 4 93,0 1,00 5,96% 2 250 000 67 473 5 623 6 Kungsgatan 46 A 1302 4 3 78,8 1,00 5,05% 1 925 000 57 170 4 764 7 Kungsgatan 46 A 1401 5 4 93,0 1,00 5,96% 2 375 000 67 473 5 623 8 Kungsgatan 46 A 1402 5 3 78,8 1,00 5,05% 2 025 000 57 170 4 764 9 Kungsgatan 46 A 1501 6 3 68,5 1,00 4,39% 2 225 000 49 698 4 141 10 Kungsgatan 46 A 1502 6 4 99,0 1,00 6,35% 2 975 000 71 826 5 985 11 Kungsgatan 46 B 1101 2 3 78,8 1,00 5,05% 1 775 000 57 170 4 764 12 Kungsgatan 46 B 1102 2 3 82,6 1,00 5,29% 1 795 000 59 927 4 994 13 Kungsgatan 46 B 1201 3 3 78,8 1,00 5,05% 1 825 000 57 170 4 764 14 Kungsgatan 46 B 1202 3 3 82,6 1,00 5,29% 1 925 000 59 927 4 994 15 Kungsgatan 46 B 1301 4 3 78,8 1,00 5,05% 1 925 000 57 170 4 764 16 Kungsgatan 46 B 1302 4 3 82,6 1,00 5,29% 2 025 000 59 927 4 994 17 Kungsgatan 46 B 1401 5 3 78,8 1,00 5,05% 2 025 000 57 170 4 764 18 Kungsgatan 46 B 1402 5 3 82,6 1,00 5,29% 2 125 000 59 927 4 994 19 Kungsgatan 46 B 1501 6 2 65,3 1,00 4,19% 1 995 000 47 376 3 948 Totalt lgh 1560,0 1,0 100,04% 38 990 000 1 131 800 94 317 Lokaler 0 m 2 0 kr/mån 0 kr/år Garage 12 st 750 kr/mån 108 000 kr/år P-platser 0 st 0 kr/mån 0 kr/år TOTALT 1 560 m 2 Hyresintäkter, totalt: 108 000 kr/år *Med yta avses BOA
8. Ekonomisk prognos Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en 6-årskalkyl samt år 11, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, kostnader samt årsresultat. Vidare redovisas även likviditeten. Prognos (kr) År 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2028 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter Årsavgifter 1 131 800 1 154 436 1 177 525 1 201 075 1 225 097 1 249 599 1 379 658 Hyresintäkter 108 000 110 160 112 363 114 610 116 903 119 241 131 651 Summa 1 239 800 1 264 596 1 289 888 1 315 686 1 341 999 1 368 839 1 511 309 Drift/underhållskostnader Drift/underhåll 398 000 405 960 414 079 422 361 430 808 439 424 485 160 Tomträttsavgäld 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsavgift 0 0 0 0 0 0 0 Yttre fond 46 800 47 736 48 691 49 665 50 658 51 671 57 049 Summa 444 800 453 696 462 770 472 025 481 466 491 095 542 209 Kapitalkostnader Låneräntor 595 000 588 000 581 000 574 000 567 000 560 000 525 000 Amortering/avskrivning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 Summa 795 000 788 000 781 000 774 000 767 000 760 000 725 000 Årsresultat 0 22 900 46 118 69 660 93 534 117 744 244 101 Ingående fond 100 000 Ackumulerat förvaltn.netto 100 000 122 900 169 018 238 678 332 212 449 956 1 414 129 Ackumulerad yttre fond 0 46 800 94 536 143 227 192 891 243 549 512 447 Likviditet 100 000 169 700 263 554 381 905 525 103 693 505 1 926 576 Resultat före avskrivningar 0 22 900 46 118 69 660 93 534 117 744 244 101 Avskrivning 1 % 431234 426921 422652 418426 414241 410099 405998 varav amorteras 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 varav avsätts t yttre fond 46 800 47 736 48 691 49 665 50 658 51 671 57 049 varav årets resultat 0 22 900 46 118 69 660 93 534 117 744 244 101 Resultat efter avskrivning -184 434-156 285-127 843-99 101-70 050-40 684 95 152
9. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen visar hur de olika makroekonomiska faktorerna påverkar årsavgifterna. Punkt 1 visar dagens avgiftsnivå, som vid ombildandet är 726 kr per kvm bostadsyta och år. Punkt 2 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om den rörliga räntan skulle stiga med 1% från dagens räntenivå. Punkt 3 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om den rörliga räntan skulle stiga med 2% från dagens räntenivå. Punkt 4 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om el, vatten/avlopp och värmekostnaderna skulle höjas med 25%. Punkt 5 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om 30% av hyresintäkterna skulle gå förlorade. Punkt 6 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen måste ta upp nya lån för att finansiera oförutsatta utgifter. Lånet är baserat på 10% av fastighetens totala taxeringsvärde. Känslighetsanalys kr/m2 ökning p 1 Dagens avgiftsnivå 726 0,00% p 2 Rörliga räntor + 1% 45 6,18% p 3 Rörliga räntor + 2% 90 12,37% p 4 El, vatten och värme +25% 41 5,63% p 5 Hyresintäkt - 30% 21 2,86% p 6 Ökad belåning 10% av basvärde 21 2,84% Nedan visas hur föreningens avgifter per kvadratmeter bostadsrättsyta påverkas av en ökad inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar primärt drift och underhållskostnader och hyresintäkter. Tabellen nedan illustrerar avgiftsnivåns utveckling de närmaste 6 åren samt år 11 vid en inflationstakt på 3 procent. Inflationsprognos (kr/m2) 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2028 Inflation 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Drift och underhåll 263 271 279 287 296 305 353 Övriga kostnader 31 32 33 34 35 36 42 Hyresintäkter 71 73 76 78 80 83 96 Avgift 747 770 793 817 841 866 1 004
Parametrar Generella Fastigheten Årtal för värdeberäkningar 2016 Befintliga pantbrev 455 000 Lagfartskostnad % 1,5% Antal lägenheter 19 Fastighetsavgift/lgh 1268 Taxeringsvärde 12 875 000 (beräknat) Yttre fond (kr/m2) 30 Pantbrevskostnad % 2,0% Vid bolagsförvärv Tingsrättskostnad lagfart 825 Lagfartskostnad beräknas Tingsrättskostnad pantbrev 375 på urspr köpeskilling: - (Eller Taxeringsvärde om det är högre) Taxeringsvärde mark i % av totalen Taxeringsvärde byggnader i % av totalen Bokfört värde till grund för avskrivningar 26,50% (beräknat) 73,50% (beräknat) 43 123 369 (baserat på % taxvärde fastighet/totalt)
År 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter Årsavgifter 1 131 800 1 154 436 1 177 525 1 201 075 1 225 097 1 249 599 1 274 591 1 300 082 1 326 084 1 352 606 1 379 658 Hyresintäkter 108 000 110 160 112 363 114 610 116 903 119 241 121 626 124 058 126 539 129 070 131 651 Summa 1 239 800 1 264 596 1 289 888 1 315 686 1 341 999 1 368 839 1 396 216 1 424 140 1 452 623 1 481 676 1 511 309 Drift/underhållskostnader Drift/underhåll 398 000 405 960 414 079 422 361 430 808 439 424 448 213 457 177 466 320 475 647 485 160 Tomträttsavgäld 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsavgift 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Yttre fond 46 800 47 736 48 691 49 665 50 658 51 671 52 704 53 758 54 834 55 930 57 049 Summa 444 800 453 696 462 770 472 025 481 466 491 095 500 917 510 935 521 154 531 577 542 209 Kapitalkostnader Låneräntor 595 000 588 000 581 000 574 000 567 000 560 000 553 000 546 000 539 000 532 000 525 000 Amortering/avskrivning 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 Summa 795 000 788 000 781 000 774 000 767 000 760 000 753 000 746 000 739 000 732 000 725 000 Årsresultat 0 22 900 46 118 69 660 93 534 117 744 142 299 167 205 192 469 218 099 244 101 Ingående fond 100 000 Ackumulerat förvaltningsnetto 100 000 122 900 169 018 238 678 332 212 449 956 592 255 759 460 951 930 1 170 028 1 414 129 Ackumulerad yttre fond 0 46 800 94 536 143 227 192 891 243 549 295 220 347 924 401 683 456 517 512 447 Likviditet 100 000 169 700 263 554 381 905 525 103 693 505 887 475 1 107 385 1 353 613 1 626 545 1 926 576 Beräknad avgiftshöjning 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Lån 1 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 Amortering 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ränta 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Räntekostnad 175 000 175 000 175 000 175 000 175 000 175 000 175 000 175 000 175 000 175 000 175 000 Lån 2 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 Amortering 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ränta 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Räntekostnad 210 000 210 000 210 000 210 000 210 000 210 000 210 000 210 000 210 000 210 000 210 000 Lån 3 6 000 000 5 800 000 5 600 000 5 400 000 5 200 000 5 000 000 4 800 000 4 600 000 4 400 000 4 200 000 4 000 000 Amortering 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 200 000 Ränta 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% Räntekostnad 210 000 203 000 196 000 189 000 182 000 175 000 168 000 161 000 154 000 147 000 140 000