Kostnadskalkyl för Brf Lilla Nysjön 2 Org.nr. 769633-3603 1
Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Lilla Nysjön 2 Organisationsnummer 769633-3603 Kalkylen avser fastigheterna Södertälje Glasberga 1:400-1:401 och 1:382 i Södertälje kommun. Bostadsrättsföreningen som registrerades hos Bolagsverket 2016-11-22, har till syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden. Upplåtelsen kan även avse mark. Bostadsrättsföreningen har för avsikt att under åren 2017-2018 uppföra 20 st bostadsrättslägenheter. Bostadsarean kommer totalt att uppgå till 2702 m². Upplåtelse beräknas ske kvartal två år 2018. Inflyttning beräknas ske kvartal tre år 2018. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för projektet. A. Total projektkostnad Anskaffningskostnad (inkl köpeskilling fastighet/aktier, entreprenadkostnad m m.) Lagfart (1,5% på köpeskilling fgh) Pantbrevskostnad (2,0%) Dispositionsfond 103 545 932 270 825 541 225 50 000 104 407 982 B. Finansiering Beräknat föreningslån med snittränta 2,14% Bindningstid och edittid är ca 5 år Insatser 26 967 982 77 440 000 104 407 982 C. Taxeringsvärde och pantbrev Ber. tax.värde 2017 17 053 000 Bostäder 17 053 000 och lokaler Uttagna pantbrev - - D. Föreningens kostnader Räntor Driftkostnader 63 /kvm Fastighetsskatt/kommunal fastighetsavgift* Avsivning av byggkostn 1,0% Amorteringar Avsättning underhåll 40 /kvm * befrielse från kommunal fastighetsavgift i 15 år enligt gällande regelverk E. Finansiering årskostnader Årsavgifter medlemmar 824 452 577 115 170 000 - - 269 680 108 080 1 124 875 1 124 875 1 124 875 2
F. Fastighetsbesivning Fastighetsbeteckning: Södertälje Glasberga 1:400-1:401 och 1:382 Adress: Norra Sjögatan 19, 152 59 Södertälje Kommun: Södertälje Markarea ca: 6 370 Byggnadsår: 2017-2018 Gemensamhetsanläggning: Södertälje Glasberga GA:19-20 Samfällighet: Södertälje Glasberga S:7-9 Husets utformning: Kedjehus. G. Lägenhetsredovisning Lgh Rum & kök Area m² Andelstal % Insats Årsavgift Årsavgift /mån 1 5 127 4,7004% 3 590 000 52 873 4 406 2 5 127 4,7004% 3 540 000 52 873 4 406 3 5 127 4,7004% 3 540 000 52 873 4 406 4 5 127 4,7004% 3 540 000 52 873 4 406 5 5 127 4,7004% 3 540 000 52 873 4 406 6 5 127 4,7004% 3 540 000 52 873 4 406 7 5 127 4,7004% 3 690 000 52 873 4 406 8 5 127 4,7004% 3 740 000 52 873 4 406 9 5 127 4,7004% 3 740 000 52 873 4 406 10 5 127 4,7004% 3 790 000 52 873 4 406 11 5 127 4,7004% 3 740 000 52 873 4 406 12 5 127 4,7004% 3 740 000 52 873 4 406 13 5 127 4,7004% 3 690 000 52 873 4 406 14 5 127 4,7004% 3 690 000 52 873 4 406 15 5 127 4,7004% 3 640 000 52 873 4 406 16 5 127 4,7004% 3 590 000 52 873 4 406 17 7 191 7,0685% 5 475 000 79 512 6 626 18 7 191 7,0685% 5 475 000 79 512 6 626 19 5 144 5,3286% 4 075 000 59 940 4 995 20 5 144 5,3286% 4 075 000 59 940 4 995 2702 100% 77 440 000 1 124 875 93 740 Kostnaden för lägenhetens värme, vatten, kabel-tv/bredband, renhållning och hemförsäing ingår ej i årsavgift"ovan. Individuell mätning av varmvatten kommer att ske och varje lägenhet kommer att debiteras efter faktisk förbrukning. Utöver årsavgiften beräknas tillkomma en kostnad om ca 1 100 per lägenhet och månad för värme, vatten och sophämtning. H. Nyckeltal Anskaffningskostnad Föreningslån Insats Driftkostnad Årsavgift 38 422 /m² 9 981 /m² 28 660 /m² 63 /m² 416 /m² 3
I. Övrigt Fastigheten kommer att vara försäad till fullvärde. Säkerhet för lånen kommer att utgöras av pantbrev. Bindningstiden för lånen kan komma att mixas till annan fördelning vid slutplacering. Kalkylen är baserad på de förutsättningar för finansiering för projektet som fanns då kalkylen upprättades 2017-05-08. Bostadsrättsföreningen kommer i redovisningen att göra avsivningar på fastighetens bokförda byggnadsvärde, i enlighet med Bokföringsnämndens råd och vägledning. Bostadsrättsföreningens beräknade årsavgift kommer att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, låneräntor, amorteringar samt avsättning till yttre underhållsfond. Föreningen kommer att redovisa ett årligt underskott som utgör differensen mellan årlig avsivning och summan av årlig amortering och avsättning till underhållsfond. Detta kommer inte att påverka föreningens likviditet. Insatsernas och årsavgifternas fördelning mellan bostadsrätterna framgår av den bilagda lägenhetsförteckningen. Som bilaga redovisas även en prognos med en känslighetsanalys med avseende på förändring av ränta och inflation. Uppgifterna i föreliggande kostnadskalkyl är preliminära. Styrelsen ansöker samtidigt om tillstånd hos Bolagsverket att uppbära förskott på insatserna från köpare av bostadsrättslägenheter i föreningens Fastighet. Södertälje den: Bostadsrättsföreningen Lilla Nysjön 2 Peter Penrell Patrik Rosén Tom Söderberg BILAGA: Prognos och känslighetsanalys 4
BILAGA 1 PROGNOS ÅR 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Kapitalkostnader () Räntor 577 115 571 344 565 573 559 801 554 030 552 587 551 145 549 702 548 259 546 816 545 373 Avsivningar 824 452 824 452 824 452 824 452 824 452 824 452 824 452 824 452 824 452 824 452 824 452 Driftkostnader () Driftkostnader 170 000 173 400 176 868 180 405 184 013 187 694 191 448 195 277 199 182 203 166 207 229 Amorteringar/Avsättningar Avsättning underhåll 108 080 110 242 112 446 114 695 116 989 119 329 121 716 124 150 126 633 129 166 131 749 Amortering 269 680 269 680 269 680 269 680 269 680 67 420 67 420 67 420 67 420 67 420 67 420 Erfoderlig årsavgift 1 124 875 1 124 665 1 124 567 1 124 582 1 124 713 927 030 931 728 936 548 941 494 946 568 951 771 exkl avsivningar Årsavgift /kvm/år 416 416 416 416 416 343 345 347 348 350 352 Underskott - 986 051-983 890-981 685-979 436-977 142-772 542-770 156-767 722-765 239-762 706-760 123 Nödvändig nivå på årsavgifter Årsavgifter medlemmar 1 124 875 1 124 665 1 124 567 1 124 582 1 124 713 927 030 931 728 936 548 941 494 946 568 951 771 Prognosförutsättningar Ränteantagande 2,14% 2,14% 2,14% 2,14% 2,14% 2,14% 2,14% 2,14% 2,14% 2,14% 2,14% Inflationsantagande 2,0% gäller driftkostnader, taxeringsvärde, fastighetsskatt, fondsavsättning och lokalhyror Hyreshöjning 2,0% Taxeringsvärde 17 053 000 17 394 060 17 741 941 18 096 780 18 458 716 18 827 890 19 204 448 19 588 537 19 980 307 20 379 914 20 787 512 Föreningslån 26 967 982 26 698 302 26 428 622 26 158 943 25 889 263 25 821 843 25 754 423 25 687 003 25 619 583 25 552 163 25 484 743 Fastigheten förvärvas under löpande kalenderår. Men ovanstående prognos och nedanstående känslighetsanalys beräknas på hela år, 1/1-31/12. Föreningen gör linjär avsivning med 1,0%. Föreningen kommer bokföringsmässigt att redovisa ett årligt underskott som utgör differensen mellan årlig avsivning och summan av årlig amortering och avsättning till underhållsfond. 6
KÄNSLIGHETSANALYS ÅR 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Dagens inflationsnivå och dagens räntenivå årsavgift enligt 416 416 416 416 416 343 345 347 348 350 352 ovanstående prognos /kvm/år Årsavgifter om: Dagens inflationsnivå och 1. Dagens räntenivå +1% 416 515 514 513 512 511 510 509 509 508 507 2. Dagens räntenivå +2% 416 614 612 610 608 606 604 602 601 599 597 1. Dagens räntenivå - 1% 416 317 318 319 320 248 250 252 254 256 258 2. Dagens räntenivå - 2% 416 219 221 223 225 227 229 231 233 236 238 Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå +1% 416 417 418 419 421 422 423 425 427 428 430 2. Dagens inflationsnivå +2% 416 418 420 423 425 428 431 434 437 441 444 1. Dagens inflationsnivå -1% 416 415 414 413 412 411 410 409 408 407 406 2. Dagens inflationsnivå -2% 416 414 412 410 408 406 403 401 399 397 395 6