Ekonomisk plan för. BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN MULLVADEN ANDRA 45 Org.nr Stockholm, Stockholms län

Transkript

1 för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN MULLVADEN ANDRA 45 Org.nr Stockholm, Stockholms län Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker: A. Allmänna förutsättningar B. Besivning av fastigheten C. Föreningens anskaffningskostnad D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader E. Beräkning av föreningens årliga intäkter och lägenhetsredovisning F. 11-års simulering av kostnader och intäkter G. Känslighetsanalys H. Särskilda förhållanden I. Enligt bostadsrättslagen föresivet intyg, 3 kap 2 J Teknisk besiktning Fastighetshuset/Bostadsrättsbildning 1

2 A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Mullvaden andra 45 som registrerades hos Bolagsverket, , har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen räknar med att tillträda fastigheten Stockholm Mullvaden andra 45 Rosenlundsgatan 14, under 1:a kvartalet 2007 och per samma tidpunkt upplåta lägenheter till medlemmarna med omgående tillträde. Förutsättningarna för köpet är till alla delar kända. Inflyttning har skett i alla lägenheter förutom lägenheterna 1, 11, 25, 33, 34, 41, 50 och 83 vilka upplåtes på tillträdesdagen. Samtliga lokaler är uthyrda. Underhållsbehov enligt utlåtande i Teknisk besiktning (J). Finansiering av omedelbart underhållsbehov sker genom att medel härför avsätts i dispositionsfond. Rekommenderad avsättning för reparationer har, inom 5 år, uppskattats till ca 5,9 milj onor inkl moms. I denna del hänvisas till besiktningsföretaget Densias rapport av den (J.). År 5 beräknas stammar bli utbytta. Kr 20 milj har avsatts i 11-års kalkylen. Utöver dessa avsättningar ansvarar medlemmarna för upprustning av sina lägenheter. Insatserna har beräknats utifrån årshyran. Medelhyran för varje lägenhetsslag utgör bas för andelstalen. Därutöver görs följande differentieringar: De lägenheter som saknar balkong får avdrag på insatsen med :- Dessa lägenheter är nr 3, 8, 13, 18, 23, 26, 27, 28, 29, 32, 34, 37, 42, 47, 52, 55, 56, 57, 58, 80, 81, 82, 83. Dessutom differentieras våningsplanen. 1:a bostadsplanet 5%, 2:a våningsplanet 2,5%, 3:e våningsplanet 0%, 4:e våningsplanet +2,5%, 5-6:e våningsplanet + 5%. Lägenhetsytorna är ej kontrollmätta utan hämtade från aktuell lägenhetsförteckning. Fastigheten kommer att förvärvas genom förvärv av ekonomisk förening, Maltesholmsvägen Medsolsbacken Ekonomisk förening, org nr Köpeskillingen för andelarna i den ekonomiska föreningen motsvarar fastighetens marknadsvärde utan reduktion för latent skatteskuld. Fastigheten kommer därefter att, genom underprisöverlåtelse, överföras till bostadsrättsföreningen för en köpeskilling motsvarande fastighetens bokförda värde, skattemässigt värde. Därefter likvideras den säljande ekonomiska föreningen. Bostadsrättsföreningen övertar därmed en latent skatteskuld som, vid eventuell försäljning av fastigheten, beräknas på mellanskillnaden av fastighetens förvärvspris och det framtida försäljningspriset. En förutsättning för denna ekonomiska plan är att bostadsrättsföreningen får garantier som innebär att den inte drabbas av några skattekonsekvenser i form av uttagsbeskattning i samband med förvärvet av fastigheten eller avveckling av den ekonomiska föreningen. Vidare förutsetts det att det inte finns några ej redovisade skatteskulder, andra skulder eller åtaganden hänförliga till den ekonomiska föreningen Boarea 5613 kvm. Lokalyta 3050 kvm. Tomtareal 1894 kvm. Beräknat taxeringsvärde för år 2007, varav belöper på bostäder. Byggnaden är fullvärdeförsäad i Brandkontoret. Rättigheter Last: 1 Avtalsservitut 01-IM2-86/71583, Sophantering mm Planer Stadsplan AA Datum , Reg.karta 66A, 66C, 65B, 65D Genomförande: slut I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnader för fastighetsförvärv på överenskommen köpeskilling, som tillsammans med avsättning till dispositionsfond samt övriga anskaffningskostnader utgör den totala anskaffningskostnaden. Fastighetshuset/Bostadsrättsbildning 2

3 B. Besivning av fastigheten Byggnadstyp Flerfamiljshus med 7 våningsplan samt 2 källare. BOA ca 5613 kvm Lokalyta ca 3050 kvm 83 lägenheter och 12 lokaler, inkl förråd Byggnadsår Byggnaden är uppförd 1964 (enligt taxeringsuppgifter). Värdeår 1964 Antal våningar 7 Grundläggning Stomme Bjälklag Fasader Yttertak Balkonger Fönster Uppvärmning Ventilation Trapphus Hiss Stödpålar Betong och stål Över källare: Betong med ovanpåliggande golvkonstruktioner Mellanbjälklag: Betong med ovanpåliggande golvkonstruktioner Vindsbjälklag: Lätt isolerad stålkonstruktion Putsade, Översta våningen profilerad plåtpanel. Mansardtak med takbeläggning av plåt Balkongplattor av betong. Räcken prefabricerade betongelement med frilagd ballast. 2-glas kopplade. 1+2 isolerglas på plan 6. Karmar av trä, bågar av trä Vattenburen fjärrvärme Mekanisk från- och tilluft i bostäder och lokaler Trapp- och golvbeläggning av marmor, väggar målade, tak målat. En för 5 personer i vardera trapphuset. Källare Sophantering Tvättstuga med 3 tvättmaskiner, 1 centrifug, 1 torktumlare och 2 torkskåp. Separat mangelrum med mangel. Lägenhetsförråd Sopnedkast i trapphusen. Soprum med karuseller i källarplan. Kärl för sophantering utvändigt Vindsplan Lägenheter, plan 6 Fastighetshuset/Bostadsrättsbildning 3

4 C. Föreningens anskaffningskostnad Köpeskilling för föreningens fastighet :- Lagfart, transportköp 825:- Pantbrev :- Bildningskostnader :- Dispositionsfond :- Total anskaffningskostnad Insatser :- Upptagande av lån :- Summa finansiering :- D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader. Specifikation av lån som beräknas upptagas för fastighetens finansiering samt beräkning av de årliga kapitalkostnaderna. Som säkerhet för lån lämnas befintliga pantbrev :- samt nya pantbrev i fastigheten. banken Lånebelopp Genomsnittlig räntesats 4,20% Amortering 0:-/år, 5 år amort.fritt Bindningstid 1/3-del rörligt, 1/3-del bundet 3 år, 1/3-del bundet 5 år Kapitalkostnader Räntor :- Amortering 0: :- Driftkostnader Fastighetsförv. adm :- Fastighetsskötsel, städning :- Uppvärmning, fastighetsel :- Vatten och avlopp :- Försäing :- Sophämtning :- Löpande underhåll/diverse : :- Avsättningar, skatt Avsättning till yttre underhållsfond, 0,3% av tax.värde :- Fastighetsskatt *) :- Inkomstskatt (28% av schablonintäkt) **) 0: :- *) Beräknat på 2006 års värde **) gäller ej fr o m 2007 Summa kostnader :- Fastighetshuset/Bostadsrättsbildning 4

5 E. Beräkning av föreningens årliga intäkter och lägenhetsredovisning Lgh nr BRA HR Kvm BRA BR Kvm Andels tal % Insats Alla insatser Mån.avg Års.avg Hyres Intäkter Boendekostn vid olika räntesatser på insatslån 4% 5% ,8138% ,0000% ,0783% ,7294% ,8138% ,0000% ,9736% ,0000% ,7294% ,8138% ,8138% ,9736% ,0783% ,7294% ,0000% ,8138% ,9736% ,0783% ,0000% ,8138% ,8138% ,9736% ,0783% ,7294% ,8138% ,0376% ,9532% ,0987% ,0346% ,8138% ,9736% ,0783% ,7294% ,4476% ,8138% ,9736% ,0783% ,0000% ,8138% ,0000% ,9736% ,0783% ,7294% ,8138% ,8138% ,9736% ,0783% ,7294% ,8138% ,8138% ,9736% ,0783% ,7294% ,8138% ,0580% ,9736% Fastighetshuset/Bostadsrättsbildning 5

6 Lgh nr BRA HR Kvm BRA BR Kvm Andels tal % Insats Alla insatser Mån.avg Års.avg Hyres Intäkter ,1597% ,0000% ,1363% ,2818% ,8108% ,2004% ,1160% ,2818% ,8108% ,2004% ,1363% ,2818% ,0000% ,2004% ,1160% ,2818% ,8108% ,2004% ,1363% ,0000% ,8108% ,2004% ,9329% ,6918% ,0987% ,3428% ,8342% Total % LOKALER NR YTA HYRA ANVÄNDNING lager butik kontor lager lager lager lager lager lager butik lager lager garage SUMMA Sammanställning föreningens intäkter Årsavgifter Hyresintäkter Lokaler och garage Summa intäkter Fastighetshuset/Bostadsrättsbildning 6

7 Nyckeltal: Drift/kvm Ren.fond /kvm Pris/kvm Avg/Kvm F. 11 års simulering av intäkter och kostnader t År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År Årsavgifter Hyror bostäder Hyror lokaler * ** Driftkostnader Avsättning enl. stadgar Amortering Tomträttsavgäld - 6 Fastighetsskatt Inkomstskatt utgår 7 DRIFTNETTO = Låneräntor Räntebidrag + 10 RESULTAT EXTERN FINANSIERING = Eget Kapital (kassa) Ränta eget kapital REDOVISAT RESULTAT Förutsättningar Uppräkn. Årsavg år % Ränta på eget kapital räknas ut med Uppräkn. Årsavg. år 6 7 7% ränta på ränta formel Uppräkn Årsavg år % Uppräkn. hyror Uppräkn. Drift, fast.skatt 3,0% 2,0% År 1 insättes, 5,9 milj onor å föreningens dispositionsfond. År 5 insättes 20 milj Ränta på eget kapital 1,5% Taxeringsvärdet beräknas öka med 2% per år Taxeringsvärde Beräknat värde Fastighetsskatten jämkas under 2007 så att sammanlagda skatteuttaget blir ungefär som under Dessutom utgår inkomstbeskattningen. *) Lokalhyresavtal , rabatt upphör :- **) Lokalhyresavtal , rabatt upphör :- Fastighetshuset/Bostadsrättsbildning 7

8 G. Känslighetsanalys t År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 11 Årsavgift/kvm efter ekonomisk plan med dagens inflationsnivå och dagens genomsnittliga räntenivå med 0-resultat Årsavgifter/kvm om 1. Dagens genomsn.rta.nivå + 1% Dagens genomsn.rta.nivå 1% Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå + 1% Dagens inflationsnivå 1% Förutsättningar för känslighetsanalysen; Angivna årsavgifter ger 0-resulatat för respektive år. 11-års prognosen visar årsavgift vid förbestämd årlig höjning av avgiften och resultat för varje år. Föreningen äkta/oäkta Beräkning per Upplåten yta med bostadsrätt för kvalificerad användning 4915 kvm Upplåten yta med hyresrätt, okvalificerad användning 698 kvm, Intäkter från lokalhyresgäster Intäkter från garage Medelhyra per kvm 925 UTRÄKNING 4915 x 925 = Hyreslgh Lokaler SUMMA / = 64,7% Föreningen är äkta Fastighetshuset/Bostadsrättsbildning 8

9 H. Särskilda förhållanden. 1. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats och eventuell upplåtelseavgift samt årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Pantsättningsoch överlåtelseavgift får tas ut i enlighet med föreningens stadgar. 2 Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör äva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3 Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymme i gott skick. Vad gäller installationer mm hänvisas till vad som stadgas under - Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter - i föreningens stadgar. 4 Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt föreningens stadgar föresiver. 5 Styrelsen upplyser att föreningen är skyldig att vidtaga bokföringsmässig avsivning med minst 0,5% av byggnadens byggnadsvärde. Detta påverkar det bokföringsmässiga resultatet men inte föreningens likviditet. Stockholm den Bostadsrättsföreningen Mullvaden andra 45 Fastighetshuset/Bostadsrättsbildning 9