KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN B O K L O K L A N D S K A P E T TRELLEBORGS KOMMUN ORG NR: 769635-9657
INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR 2 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV 2 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 3 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING 4 E. EKONOMISK PROGNOS 5 F. KÄNSLIGHETSANALYS 6 G. NYCKELTAL 7 H. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 8 ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen BoKlok Landskapet, Trelleborgs kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 9 februari 2018, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet. Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra tre byggnader med sammanlagt 33 bostadsrättslägenheter i flerbostadshus på fastigheten Skegrie 41:132 i Trelleborgs kommun. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Kalkylen är baserad på de vid kalkylens upprättande, maj 2018, bedömda förutsättningarna för finansiering för projektet med byggstart oktober 2018. B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastighet och kostnad för entreprenaden inklusive mervärdesskatt. 78 736 000 kr Likviditetsreserv 50 000 kr BERÄKNAD SLUTLIG ANSKAFFNINGSKOSTNAD 78 786 000 kr Sida 2
C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Årsavgifter tas inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet kommer att bli negativt. Lån 1 Belopp Bindnings- Räntesats 3 Ränte- Amortering 4 Summa tid 2 kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån 31 076 000 3 mån - 5 år 2,65 823 514 155 380 978 894 Summa 31 076 000 823 514 155 380 978 894 Insatser 47 710 000 Summa Finansiering 78 786 000 Summa kapitalkostnad år 1 5 varav amortering 155 380 978 894 Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll, i enlighet med föreningens stadgar. 98 760 Driftkostnader exklusive TV, bredband, telefoni och hushållsel. 6 666 900 Fastighetsavgift, bostäder. 7 0 Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men 1 744 554 kr inkl. amorteringar och avsättningar Avgår amorteringar -155 380 Avgår avsättningar -98 760 Avskrivningar 8 685 310 Summa beräknade bokföringsmässiga kostnader år 1 2 175 724 kr 1 Säkerhet för lån är pantbrev. 2 Vid tid för slutfinansiering beslutas om bindningstider och uppdelning av lån. 3 Antagen snittränta är högre än vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande. 4 Amortering de första 16 åren förutsätts ske progressivt med en uppräkningsfaktor om 5,63 %. 5 Kapitalkostnad, exklusive avskrivningar, men inklusive amorteringar. 6 Kostnad för hushållsel, bredband, TV (utöver grundutbud) och telefoni debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören. 7 För bostäder ingår eventuell fastighetsavgift till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. 8 Årlig avskrivning är beräknat på värdet av byggnationerna/entrepenaden direkt efter färdigställandet med en avskrivnings tid på 100 år. Avskrivningsunderlaget är 68 531 000 kronor. Sida 3
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgifter 1 728 300 Hyresintäkter parkering 1 42 000 Summa beräknade intäkter år 1 1 770 300 kr 1 Det finns totalt 37 parkeringsplatser. 33 parkeringsplatser är för uthyrning, här antas att 28 st är uthyrda för 125kr/mån I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifter etc. Tabell, lägenhetsredovisning Lgh Bostads- Antal Mark/ Insats Andelstal Årsavgift Månadsnr area, ca rum 1 Balkong 2 avgift 2 (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) B21R 55 2 RoK M 1 195 000 2,228 38 507 3 209 B22R 55 2 RoK B 1 050 000 2,228 38 507 3 209 B23R 55 2 RoK B 1 095 000 2,228 38 507 3 209 C21RG 55 2 RoK M 1 195 000 2,228 38 507 3 209 C22RG 55 2 RoK B 1 050 000 2,228 38 507 3 209 C23RG 55 2 RoK B 1 095 000 2,228 38 507 3 209 A31R 72 3 RoK M 1 370 000 2,916 50 397 4 200 A32R 72 3 RoK B 1 295 000 2,916 50 397 4 200 A33R 72 3 RoK B 1 370 000 2,916 50 397 4 200 A31S 72 3 RoK M 1 395 000 2,916 50 397 4 200 A32S 72 3 RoK B 1 320 000 2,916 50 397 4 200 A33S 72 3 RoK B 1 390 000 2,916 50 397 4 200 C31R 72 3 RoK M 1 450 000 2,916 50 397 4 200 C32R 72 3 RoK B 1 350 000 2,916 50 397 4 200 C33R 72 3 RoK B 1 395 000 2,916 50 397 4 200 C31S 72 3 RoK M 1 420 000 2,916 50 397 4 200 C32S 72 3 RoK B 1 370 000 2,916 50 397 4 200 C33S 72 3 RoK B 1 420 000 2,916 50 397 4 200 A41SG 85 4 RoK M 1 695 000 3,443 59 505 4 959 A42SG 85 4 RoK B 1 495 000 3,443 59 505 4 959 A43SG 85 4 RoK B 1 595 000 3,443 59 505 4 959 A41RG 85 4 RoK M 1 730 000 3,443 59 505 4 959 A42RG 85 4 RoK B 1 520 000 3,443 59 505 4 959 A43RG 85 4 RoK B 1 620 000 3,443 59 505 4 959 B41SG 85 4 RoK M 1 820 000 3,443 59 505 4 959 B42SG 85 4 RoK B 1 570 000 3,443 59 505 4 959 B43SG 85 4 RoK B 1 595 000 3,443 59 505 4 959 B41RG 85 4 RoK M 1 695 000 3,443 59 505 4 959 B42RG 85 4 RoK B 1 570 000 3,443 59 505 4 959 B43RG 85 4 RoK B 1 595 000 3,443 59 505 4 959 C41SG 85 4 RoK M 1 820 000 3,443 59 505 4 959 C42SG 85 4 RoK B 1 570 000 3,443 59 505 4 959 C43SG 85 4 RoK B 1 595 000 3,443 59 505 4 959 diff. -0,005-81 SUMMA 2 469 47 710 000 100,000 1 728 300 1 RoK = Rum och Kök. 2 Mark = Mark ingår i bostadsrätten enligt förhandsavtal, B = Balkong. 3 Månadsavgift inkl värme och vatten. Hushållsel, TV (utöver grundutbud), bredband och telefoni debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören. Sida 4
E. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Årsavgifter efter schablon 1 728 300 1 762 866 1 798 123 1 834 086 1 870 768 1 908 183 2 106 788 2 326 064 Årsavgift kr/m² 700 714 728 743 758 773 853 942 Övriga intäkter Hyresintäkter 42 000 42 840 43 697 44 571 45 462 46 371 51 198 56 526 Summa intäkter 1 770 300 1 805 706 1 841 820 1 878 657 1 916 230 1 954 554 2 157 986 2 382 591 Driftskostnader 666 900 680 238 693 843 707 720 721 874 736 311 812 947 897 560 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder 0 0 0 0 0 0 0 60 403 Summa 0 0 0 0 0 0 0 60 403 Kapitalkostnader Räntor 823 514 819 396 815 047 810 453 805 600 966 610 930 023 881 909 Avskrivningar 685 310 685 310 685 310 685 310 685 310 685 310 685 310 685 310 Summa kostnader 2 175 724 2 184 944 2 194 200 2 203 482 2 212 784 2 388 231 2 428 280 2 525 182 Årets resultat 1-405 424-379 238-352 380-324 826-296 554-433 677-270 294-142 591 Avsättning för underhåll (yttre fond) Avsättning till underhållsfond 98 760 100 735 102 750 104 805 106 901 109 039 120 388 132 918 Ackumulerad avsättning till underhållsfond 98 760 199 495 302 245 407 050 513 951 622 990 1 201 782 1 840 816 Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets resultat -405 424-379 238-352 380-324 826-296 554-433 677-270 294-142 591 Årets avskrivning 685 310 685 310 685 310 685 310 685 310 685 310 685 310 685 310 Kassaflöde före finansieringsverksamheten 279 886 306 072 332 930 360 484 388 756 251 633 415 016 542 719 Likviditetsreserv 50 000 Amorteringar -155 380-164 128-173 368-183 129-193 439-204 330-268 700-353 349 Årets kassaflöde 174 506 141 944 159 562 177 355 195 317 47 303 146 316 189 370 Kassabehållning inkl. fondavsättning 174 506 316 450 476 012 653 367 848 684 895 987 1 427 559 2 407 558 Låneskuld 31 076 000 30 920 620 30 756 492 30 583 124 30 399 995 30 206 556 29 063 209 27 559 670 Förutsättningar Årsavgifterna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Antagen inflation 2,0 %. Amortering 155 380 kr år 1 därefter en årlig höjning med 5,63 %. Medelränta år 1-5 är 2,65 % och år 6-16 är 3,20 %. 1 Årets resultat Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan. Sida 5
F. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Genomsnittlig årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå 700 714 728 743 758 773 853 942 Antagen räntenivå + 1% 826 839 853 867 881 895 971 1054 Antagen räntenivå + 2% 952 964 977 991 1004 1018 1089 1165 Antagen räntenivå - 1% 574 589 604 619 635 651 736 830 Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% 700 717 735 753 771 790 892 1012 Antagen inflationsnivå + 2% 700 720 741 763 785 808 934 1092 Antagen inflationsnivå - 1 % 700 711 722 733 745 756 818 881 I årsavgiften ingår kostnad för värme och vatten. Kostnad för hushållsel, TV (utöver grundutbud), bredband och telefoni tillkommer och betalas direkt till leverantör. Antagen räntenivå år 1-5 är 2,65 % och år 6-16 är 3,20 %. Antagen inflationsnivå 2,0 %. Sida 6
G. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea: Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Insats per kvadratmeter bostadsarea: Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Amortering och avsättning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (kostnad för hushållsel, bredband, TV (utöver grundutbud), telefoni debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören) 31 910 kr 12 586 kr 19 324 kr 270 kr 103 kr 700 kr Sida 7
H. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1. Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. 2. Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavaren erhåller inte ersättning för eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. Trelleborg den 11 maj 2018 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN BOKLOK LANDSKAPET Mikael Ekman å Y /JL Sven-Olof Olsson Sida 8