KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN B O K L O K S V Ä R D E T GÄVLE KOMMUN ORG NR: 769635-8394
INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR 2 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV 2 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 3 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING 4 E. EKONOMISK PROGNOS 5 F. KÄNSLIGHETSANALYS 6 G. NYCKELTAL 7 H. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 8 ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen BoKlok Svärdet, Gävle kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 4 januari 2018, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet. Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra 4 byggnader med sammanlagt 39 bostadsrättslägenheter i flerfamiljshus på fastigheten del av Hemlingby 19:1 i Gävle kommun. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Kalkylen är baserad på de vid kalkylens upprättande, mars 2018, bedömda förutsättningarna för finansiering för projektet med byggstart under september 2018. B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastighet och kostnad för entreprenaden inklusive mervärdesskatt. 96 843 000 kr Likviditetsreserv 30 000 kr BERÄKNAD SLUTLIG ANSKAFFNINGSKOSTNAD 96 873 000 kr Sida 2
C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Årsavgifter tas inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet kommer att bli negativt. Lån 1 Belopp Bindnings- Räntesats 3 Ränte- Amortering 4 Summa tid 2 kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån 36 563 000 3 mån - 5 år 2,70 987 201 182 815 1 170 016 Summa 36 563 000 987 201 182 815 1 170 016 Insatser 60 310 000 Summa Finansiering 96 873 000 Summa kapitalkostnad år 1 5 varav amortering 182 815 1 170 016 Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll, i enlighet med föreningens stadgar. 114 000 Driftkostnader exklusive TV utbud utöver grundutbud och hushållsel. 6 741 000 Fastighetsavgift, bostäder. 7 0 Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men 2 025 016 kr inkl. amorteringar och avsättningar Avgår amorteringar -182 815 Avgår avsättningar -114 000 Avskrivningar 8 798 653 Summa beräknade bokföringsmässiga kostnader år 1 2 526 854 kr 1 Säkerhet för lån är pantbrev. 2 Vid tid för slutfinansiering beslutas om bindningstider och uppdelning av lån. 3 Antagen snittränta är högre än vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande. 4 Amortering de första 16 åren förutsätts ske progressivt med en uppräkningsfaktor om 4,86 %. 5 Kapitalkostnad, exklusive avskrivningar, men inklusive amorteringar. 6 Kostnaden för hushållsel tillkommer och betalas direkt till leverantör. Grundutbud TV, internet och telefoni ingår i avgiften men eventuellt utbud utöver grundutbud bekostas av bostadsrättshavaren själv och betalas direkt till leverantör. 7 För bostäder ingår eventuell fastighetsskatt till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. 8 Årlig avskrivning är beräknat på värdet av byggnationerna/entrepenaden direkt efter färdigställandet med en avskrivnings tid på 100 år. Avskrivningsunderlaget är 79 865 321 kronor. Sida 3
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgifter 1 909 500 Hyresintäkter p-platser 1 142 800 Summa beräknade intäkter år 1 2 052 300 kr 1 Det finns 39 p-platser, här antas att 34 st är uthyrda för 350kr/mån I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifte Tabell, lägenhetsredovisning Lgh Bostads- Antal Insats Andelstal Årsavgift Månadsnr area, ca rum 1 exklusive avgift 3 värme, el och vatten (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) A41SG 85 4 RoK 1 710 000 2,982 56 941 4 745 A31R 72 3 RoK 1 490 000 2,526 48 234 4 020 A31S 72 3 RoK 1 490 000 2,526 48 234 4 020 A21RG 55 2 RoK 1 165 000 1,930 36 853 3 071 A42SG 85 4 RoK 1 610 000 2,982 56 941 4 745 A32R 72 3 RoK 1 390 000 2,526 48 234 4 020 A32S 72 3 RoK 1 390 000 2,526 48 234 4 020 A22RG 55 2 RoK 1 065 000 1,930 36 853 3 071 A43SG 85 4 RoK 1 710 000 2,982 56 941 4 745 A33R 72 3 RoK 1 490 000 2,526 48 234 4 020 A33S 72 3 RoK 1 490 000 2,526 48 234 4 020 A23RG 55 2 RoK 1 165 000 1,930 36 853 3 071 B41SG 85 4 RoK 1 785 000 2,982 56 941 4 745 B31S 72 3 RoK 1 565 000 2,526 48 234 4 020 B21RG 55 2 RoK 1 240 000 1,930 36 853 3 071 B42SG 85 4 RoK 1 685 000 2,982 56 941 4 745 B32S 72 3 RoK 1 465 000 2,526 48 234 4 020 B22RG 55 2 RoK 1 140 000 1,930 36 853 3 071 B43SG 85 4 RoK 1 785 000 2,982 56 941 4 745 B33S 72 3 RoK 1 565 000 2,526 48 234 4 020 B23RG 55 2 RoK 1 240 000 1,930 36 853 3 071 C41SG 85 4 RoK 1 860 000 2,982 56 941 4 745 C31R 72 3 RoK 1 640 000 2,526 48 234 4 020 C31S 72 3 RoK 1 640 000 2,526 48 234 4 020 C21RG 55 2 RoK 1 315 000 1,930 36 853 3 071 C42SG 85 4 RoK 1 760 000 2,982 56 941 4 745 C32R 72 3 RoK 1 540 000 2,526 48 234 4 020 C32S 72 3 RoK 1 540 000 2,526 48 234 4 020 C22RG 55 2 RoK 1 215 000 1,930 36 853 3 071 C43SG 85 4 RoK 1 860 000 2,982 56 941 4 745 C33R 72 3 RoK 1 640 000 2,526 48 234 4 020 C33S 72 3 RoK 1 640 000 2,526 48 234 4 020 C23RG 55 2 RoK 1 315 000 1,930 36 853 3 071 D41SG 85 4 RoK 1 810 000 2,982 56 941 4 745 D41RG 85 4 RoK 1 810 000 2,982 56 941 4 745 D42SG 85 4 RoK 1 735 000 2,982 56 941 4 745 D42RG 85 4 RoK 1 735 000 2,982 56 941 4 745 D43SG 85 4 RoK 1 810 000 2,982 56 941 4 745 D43RG 85 4 RoK 1 810 000 2,982 56 941 4 745 diff. 0,010 198 SUMMA 2 850 60 310 000 100,000 1 909 500 1 RoK = Rum och Kök. 3 Månadsavgift exklusive TV-utbud utöver grundutbud och hushållsel. Sida 4
E. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Årsavgifter efter schablon 1 909 500 1 947 690 1 986 644 2 026 377 2 066 904 2 108 242 2 327 670 2 569 936 Årsavgift kr/m² 670 683 697 711 725 740 817 902 Övriga intäkter Hyresintäkter 142 800 145 656 148 569 151 541 154 571 157 663 174 072 192 190 Summa intäkter 2 052 300 2 093 346 2 135 213 2 177 917 2 221 476 2 265 905 2 501 742 2 762 126 Driftskostnader 741 000 755 820 770 936 786 355 802 082 818 124 903 275 997 288 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder 0 0 0 0 0 0 0 71 385 Summa 0 0 0 0 0 0 0 71 385 Kapitalkostnader Räntor 987 201 982 265 977 089 971 662 965 970 1 137 781 1 096 913 1 045 102 Avskrivningar 798 653 798 653 798 653 798 653 798 653 798 653 798 653 798 653 Summa kostnader 2 526 854 2 536 738 2 546 679 2 556 670 2 566 706 2 754 558 2 798 841 2 912 428 Årets resultat 1-474 554-443 392-411 466-378 753-345 230-488 653-297 099-150 302 Avsättning för underhåll (yttre fond) Avsättning till underhållsfond 114 000 116 280 118 606 120 978 123 397 125 865 138 965 153 429 Ackumulerad avsättning till underhållsfond 114 000 230 280 348 886 469 863 593 261 719 126 1 387 234 2 124 879 Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets resultat -474 554-443 392-411 466-378 753-345 230-488 653-297 099-150 302 Årets avskrivning 798 653 798 653 798 653 798 653 798 653 798 653 798 653 798 653 Kassaflöde före finansieringsverksamheten 324 099 355 261 387 187 419 900 453 423 310 000 501 554 648 351 Likviditetsreserv 30 000 Amorteringar -182 815-191 700-201 016-210 786-221 030-231 772-293 840-372 529 Årets kassaflöde 171 284 163 561 186 171 209 115 232 393 78 228 207 714 275 822 Kassabehållning inkl. fondavsättning 171 284 334 845 521 016 730 131 962 524 1 040 752 1 816 395 3 198 020 Låneskuld 36 563 000 36 380 185 36 188 485 35 987 469 35 776 683 35 555 653 34 278 543 32 659 428 Förutsättningar Årsavgifterna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Antagen inflation 2,0 %. Amortering 184 417 kr år 1 därefter en årlig höjning med 4,86 %. Medelränta år 1-5 är 2,70 % och år 6-16 är 3,20 %. 1 Årets resultat Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan. Sida 5
F. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Genomsnittlig årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå 670 683 697 711 725 740 817 902 Antagen räntenivå + 1% 798 811 824 837 851 864 937 1016 Antagen räntenivå + 2% 927 939 951 964 976 989 1057 1131 Antagen räntenivå - 1% 542 556 570 585 600 615 696 787 Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% 670 686 703 720 738 756 854 969 Antagen inflationsnivå + 2% 670 689 709 730 751 774 895 1047 Antagen inflationsnivå - 1 % 670 680 691 702 713 724 782 843 I årsavgiften ingår kostnad för värme, vatten, renhållning, grundutbud TV, internet och telefoni. Kostnad för hushållsel och TV utöver grundutbud tillkommer och betalas direkt till leverantör Antagen räntenivå år 1-5 är 2,70 % och år 6-16 är 3,20 %. Antagen inflationsnivå 2,0 %. Sida 6
G. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea: Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Insats per kvadratmeter bostadsarea: Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Amortering och avsättning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (kostnad för hushållsel och TV utöver grundutbud debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören) 33 991 kr 12 829 kr 21 161 kr 260 kr 104 kr 670 kr Sida 7
Sida 8