EKONOMISK PLAN BRF VIADUKTEN 1 769615-1542 september 2017 1 (13)
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Allmänt... 3 2 Beskrivning av fastigheten... 3 3 Byggnadsbeskrivning och teknisk status... 4 3.1 Byggnadsbeskrivning... 4 3.2 Teknisk status... 5 4 Taxeringsvärde... 5 5 Föreningens anskaffningskostnad... 5 6 Finansiering... 5 7 Föreningens kostnader... 6 7.1 Drift- och underhållskostnader... 6 7.2 Historiska driftkostnader... 6 7.3 Fastighetsskatt/avgift... 7 7.4 Avskrivningar... 7 8 Föreningens intäkter... 7 9 Nyckeltal... 7 10 Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys... 8 10.1 Ekonomisk prognos... 9 10.2 Känslighetsanalys I... 10 10.3 Känslighetsanalys II... 10 10.3.1 Anslutning enligt prognos - 100%... 10 10.3.2 90 % anslutning... 11 10.3.3 70 % anslutning... 11 11 Lägenhetsredovisning... 12 12 Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet... 13 BILAGOR: INTYG ENLIGT 3 KAP 2 BOSTADSRÄTTSLAGEN BESIKTNINGSPROTOKOLL 2 (13)
EKONOMISK PLAN BRF VIADUKTEN 1 1 ALLMÄNT Brf Viadukten 1 med org.nr. 769615-1542 har registrerats hos Bolagsverket 2006-10-06. Bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftkostnader etc. grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända och bedömda förhållanden. Nedan angiven anskaffningskostnad för föreningens fastighet är den slutliga. Upplåtelse med bostadsrätt avses ske direkt efter att föreningen har tillträtt fastigheten, vilket beräknas ske 2017-10-02. Inflyttning har skett. 2 BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Registerbeteckning Viadukten 8 Kommun Församling Helsingborg Maria Adress/belägenhet Drottninggatan 65-67 Tomtarea 1 136 m 2 Ägarstatus Äganderätt Planförhållanden Detaljplan (stadsplan) fastställd 1935-09-27 Servitut /Nyttjanderätt Fastigheten belastas av servitut avseende Stängsel. Fastigheten har förmån av servitut avseende Utfart. Gemensamhetsanläggning Samfällighet Finns ej Finns ej 3 (13)
Försäkring Fastigheten kommer att bli försäkrad till fullvärde. Medlemmarna i föreningen rekommenderas att komplettera sin hemförsäkring med ett så kallat bostadsrättstillägg. 3 BYGGNADSBESKRIVNING OCH TEKNISK STATUS 3.1 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1938 Byggnadstyp Ett Flerbostadshus i 6 våningsplan samt källare. Uthyrningsbar area 2 434 m 2. Bostadslägenheter 32 lägenheter om sammanlagt 2 434 m 2. Gemensamma utrymmen Uppvärmningssystem Ventilation Hiss Grundläggning Stomme Bjälklag Yttertak Fasader Fönster Trapphus, entré Tvättstuga Sophantering Trapphus, källare Fjärrvärme Mekanisk frånluftsventilation med värmeåtervinning Finns i respektive trapphus Bärande källarväggar av betong Betong Betong Takpannor/plåt Tegel Karm och båge av trä med aluminiumklädd utsida Entré med aluminiumpartier, målade väggar och golvbeläggning av sten. Finns i källaren Soprum i markplan mot gården 4 (13)
3.2 Teknisk status Beträffande fastighetens tekniska status och skick hänvisas till besiktningsprotokoll upprättat av Anders Granlund, den 15 augusti 2017. Underhållsbehovet under de närmaste fem åren uppgår enligt besiktningsutlåtandet till ca 2 531 000 kr inkl moms. Som initial reparationsfond avsätts 2 500 000 kr inkl moms. Resterande underhåll under en 11- årsperiod täcks genom den årliga avsättningen till underhållsfonden. 4 TAXERINGSVÄRDE Taxeringsvärdet för år 2017 är 48 825 000 kr, fördelat på bostäder 47 400 000 kr och lokaler 1 425 000 kr. Typkod är 321 (Hyreshusenhet, bostäder och lokaler). Taxeringsvärdet är framtaget vid den förenklade fastighetstaxeringen 2016. Enligt gällande regelverk ligger taxeringsvärdet fast i tre år och justeras nästa gång vid den allmänna fastighetstaxeringen år 2019. 5 FÖRENINGENS ANSKAFFNINGSKOSTNAD kr kr/m² Totalt inköpspris 100000000 41085 Lagfartskostnad 1 1500825 Pantbrevskostnad 2 480555 Ombildningskostnad 600000 Reparationsfond 2500000 Ingående saldo 638620 Anskaffningskostnad 105 720 000 43 435 6 FINANSIERING Belopp Bindningstid Ränta Amortering Kapital- Ränta efter Lån kr år % kr kr kostn kr löptid % Bottenlån 1 5400000 Rörlig/3 mån 1,00 54000 27000 81000 2,00 Bottenlån 2 5400000 ca 2 år 1,20 64800 27000 91800 2,20 Bottenlån 3 5400000 ca 4 år 1,60 86400 27000 113400 2,60 Bottenlån 4 5400000 ca 6 år 2,10 113400 27000 140400 3,10 Bottenlån 5 5400000 ca 8 år 2,50 135000 27000 162000 3,50 Summa lån år 1 27 000 000 Snittränta: 1,68 453 600 135 000 588 600 2,68 Insatser 78 720 000 Summa finansiering år 1 105 720 000 Amorteringen bygger på 200-årig rak amorteringsplan vilket innebär att amorteringen är lika stor under hela perioden. Om amorteringsperioden följs är lånet slutamorterat om 200 år. 1 Lagfartskostnaden är beräknad som 1,5 % av det högsta av köpeskillingen för fastigheten och taxeringsvärdet. 2 Befintliga pantbrev: 23 991 000 kr. 5 (13)
7 FÖRENINGENS KOSTNADER 7.1 Drift- och underhållskostnader kr kr/m² Vatten 60000 25 Värme 150000 62 El 100000 41 Renhållning 30000 12 Styrelse/revision 20000 8 Ekonomisk förvaltning 60000 25 Trappstädning 36000 15 Fast skötsel 60000 25 Försäkring 25000 10 Kabel TV 25000 10 Övrigt 50000 21 Löpande underhåll 70000 29 Summa driftkostnad år 1 686 000 282 Avsättning yttre underhåll 182 550 75 Årlig höjning av driftkostnad, % 2,00 % Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på uppgifter från fastighetsägaren samt den normala kostnadsbilden för likvärdiga fastigheter. Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. Drift- och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Det bedömda underhållsbehovet enligt underhållsplanen täcks av den årliga avsättningen till den yttre fonden tillsammans med reparationsfonden vid kalkylstarten. 7.2 Historiska driftkostnader I nedanstående tabell redovisas historiska driftkostnader för fastigheten baserat på de uppgifter som lämnats av fastighetsägaren. kr 2016 Vatten 58562 Värme 135000 El 99429 Renhållning 20345 6 (13)
7.3 Fastighetsskatt/avgift kr Taxeringsvärde bostäder 47400000 Kommunal fastighetsavgift (1315 kr per lgh) 42080 Taxeringsvärde lokaler 1425000 Fastighetsskatt (1,0% av taxv) 14250 Fastighetsskatten/den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus uppgår till 0,30 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen och 1,00 % av taxeringsvärdet för lokaldelen. Den kommunala fastighetsavgiften är dock begränsad till maximalt 1 315 kr per lägenhet. Taxeringsvärdet antas öka med 2,0 % per år. 7.4 Avskrivningar kr Avskrivningsunderlag 64 237 081 Avskrivning per år 535 309 Föreningen ska enligt lag göra bokföringsmässiga avskrivningar på byggnaden. Avskrivningar påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Avskrivning sker i planen enligt en rak avskrivningsplan på 120 år. 8 FÖRENINGENS INTÄKTER kr kr/m² Årsavgift bostäder 1436060 590 Parkering, garage mm 216000 Ränteintäkter - Totala intäkter år 1 1652060 Årlig höjning av avgifter (snitt),% 2,00 % Årlig höjning av hyror (snitt),% 2,00 % Årsavgiften antas öka med i genomsnitt 2 % per år. Årsavgifterna är anpassade för att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, låneräntor, amorteringar och avsättningar till underhållsfonden. 9 NYCKELTAL kr/m² Anskaffningskostnad 43435 Belåning år 1 11093 Insatser 32342 Driftskostnader år 1 282 Avsättning underhållsfond år 1 75 Årsavgift år 1 590 7 (13)
10 EKONOMISK PROGNOS SAMT KÄNSLIGHETSANALYS I följande avsnitt redovisas en ekonomisk prognos för perioden 1-6 år samt år 11 givet ett inflationsantagande om 2 % per år. Föreningen kommer enligt prognosen att redovisa ett bokföringsmässigt underskott som beror på att avskrivningarna överstiger summan av de årliga amorteringarna på föreningens lån och de årliga avsättningarna till underhållsfonden. Detta underskott påverkar inte föreningens likviditet eftersom avskrivningarna är en bokföringspost som inte motsvaras av någon utbetalning. Därutöver redovisas en känslighetsanalys I utvisande förändringar i årsavgiftsuttagen vid en antagen inflationsutveckling på 3,0% istället för 2,0% respektive en antagen ränteökning om 1,0%. Känslighetsanalysen visar vad avgiften behöver vara för att kassaflödet ska bli minst 0 kr varje år i kalkylen. Därefter följer en känslighetsanalys II utvisande nödvändiga förändringar i årsavgiftsuttagen vid olika anslutningsgrad till föreningen. 100 % anslutning innebär att samtliga lägenheter ombildas, 80 % anslutning att 80 % av den totala lägenhetsarean ombildas osv. Anledningen till att årsavgiften förändras vid olika anslutningsgrad är att föreningen måste låna till de vilande insatserna, till dess att hyresrätterna kan upplåtas med bostadsrätt, och hyresintäkterna är inte lika stora som kostnaden för lånet. Vilande insatser antas lånefinansieras till rörlig ränta om initialt 1,25% (långsiktigt 2,25%). Inom föreningens fem första verksamhetsår föreligger ett åtgärdsbehov om ca 2 531 000 kr (se 3.2 teknisk status). Föreningen har beslutat om att avsätta 2 500 000 kr i reparationsfonden. Större åtgärder därutöver som infaller under prognosperioden (se bilagt besiktningsprotokoll) får antingen lånefinansieras alternativt om någon kvarvarande hyresrätt tomställts och föreningen kunnat sälja denna med bostadsrätt. 8 (13)
10.1 Ekonomisk prognos Prognosen är baserad på att 100% av bostäderna upplåts med bostadsrätt. 1 2 3 4 5 6 11 År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Ränta 453600 478197 555984 553176 603288 600210 687420 Ränta % 1,68% 1,78% 2,08% 2,08% 2,28% 2,28% 2,68% Avskrivningar 535 309 535 309 535 309 535 309 535 309 535 309 535 309 Driftskostnader 686 000 699 720 713 714 727 989 742 548 757 399 836 230 Fastighetsskatt/avgift 56 330 57 457 58 606 59 778 60 973 62 193 68 666 Summa kostnader 1 731 239 1 770 683 1 863 613 1 876 252 1 942 119 1 955 111 2 127 625 Årsavgift/m² (bostäder) 590 602 614 626 639 651 719 Årsavgifter bostäder 1 436 060 1 464 781 1 494 077 1 523 958 1 554 438 1 585 526 1 750 549 Parkering 216 000 220 320 224 726 229 221 233 805 238 481 263 303 Summa intäkter 1 652 060 1 685 101 1 718 803 1 753 179 1 788 243 1 824 008 2 013 852 Årets Resultat -79 179-85 581-144 810-123 072-153 876-131 104-113 773 Kassaflödeskalkyl Årets resultat enligt ovan -79 179-85 581-144 810-123 072-153 876-131 104-113 773 Återföring avskrivningar 535 309 535 309 535 309 535 309 535 309 535 309 535 309 Amorteringar -135000-135000 -135000-135000 -135000-135000 -135000 Betalnetto före avsättning till underhållsfond 321130 314728 255499 277237 246433 269205 286536 Avsättning till yttre underhåll -182550-186201 -189925-193724 -197598-201550 -222527 Betalnetto efter avsättn. till underhållsfond 138580 128527 65574 83513 48835 67655 64008 Ingående saldo kassa 3 138 620 Ackumulerat saldo kassa 3 459 750 3 774 478 4 029 977 4 307 213 4 553 646 4 822 852 6 110 620 Ackumulerad avsättning till underhåll 2 682 550 2 868 751 3 058 676 3 252 400 3 449 998 3 651 547 4 721 399 9 (13)
10.2 Känslighetsanalys I Förändrat ränteantagande och inflationsantagande enligt nedan. 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Huvudalternativ enligt ekonomisk prognos Ränta % 1,7% 1,8% 2,1% 2,1% 2,3% 2,3% 2,7% Nettoutbetalningar och fondavsättning 1297480 1336255 1428503 1440445 1505603 1517871 1686541 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² 533 549 587 592 619 624 693 Årsavgiftenligt prognos kr/m² 590 602 614 626 639 651 719 Huvudalternativ men låneränta + 1,00% Ränta % 1,9% 2,0% 2,5% 2,5% 2,9% 2,9% 3,7% Nettoutbetalningar och fondavsättning 1345094 1383598 1529037 1540439 1657976 1669435 1936655 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² 553 568 628 633 681 686 796 Ändring nödvändig nivå på årsavgift -6,3% -5,5% 2,3% 1,1% 6,7% 5,3% 10,6% Huvudalternativ men inflation + 1,00% Ränta % 1,7% 1,8% 2,1% 2,1% 2,3% 2,3% 2,7% Nettoutbetalningar och fondavsättning 1297480 1347104 1450859 1474998 1553075 1579022 1828822 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² 533 553 596 606 638 649 751 Ändring nödvändig nivå på årsavgift -9,7% -8,0% -2,9% -3,2% -0,1% -0,4% 4,5% 10.3 Känslighetsanalys II Nedan följer flera känslighetsanalyser som utvisar de nödvändiga förändringarna i årsavgiftsuttagen vid olika anslutningsgrad; 100 % anslutning innebär att samtliga lägenheter ombildas, 80 % anslutning att 80 % av den totala lägenhetsarean ombildas osv. Känslighetsanalyserna visar vad avgiften behöver vara för att kassaflödet ska bli minst 0 kr varje år i kalkylen. 10.3.1 Anslutning enligt prognos - 100% Föreningens lån 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 27 000 000 26 865 000 26 730 000 26 595 000 26 460 000 26 325 000 25 650 000 Räntekostnader 453 600 478 197 555 984 553 176 603 288 600 210 687 420 Inkomstskatt - - - - - - - Övriga kostnader 1 277 639 1 292 486 1 307 629 1 323 076 1 338 831 1 354 901 1 440 205 Summa kostnader 1 731 239 1 770 683 1 863 613 1 876 252 1 942 119 1 955 111 2 127 625 Summa utgifter och avsättningar 1 513 480 1 556 575 1 653 229 1 669 666 1 739 408 1 756 352 1 949 844 Hyresintäkter 216 000 220 320 224 726 229 221 233 805 238 481 263 303 Avgiftsintäkter 1 297 480 1 336 255 1 428 503 1 440 445 1 505 603 1 517 871 1 686 541 Övriga intäkter - - - - - - - Summa intäkter 1 513 480 1 556 575 1 653 229 1 669 666 1 739 408 1 756 352 1 949 844 Årets resultat -217 759-214 108-210 384-206 585-202 711-198 759-177 782 Betalnetto efter fondavsättning 0 0 0 0 0 0 0 Avgifter kr/m² bostäder 533 549 587 592 619 624 693 Ändring nödvändig nivå på årsavgift -9,7% -8,8% -4,4% -5,5% -3,1% -4,3% -3,7% 10 (13)
10.3.2 90 % anslutning 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Föreningens lån 34872000 34697640 34523280 34348920 34174560 34000200 33128400 Räntekostnader 552000 615268 731333 727639 776866 772902 855684 Inkomstskatt - - - - - - - Övriga kostnader 1277639 1292486 1307629 1323076 1338831 1354901 1440205 Summa kostnader och avsättningar 1829639 1907754 2038962 2050715 2115696 2127803 2295889 Summa utgifter och avsättningar 1651240 1733006 1867938 1883489 1952345 1968404 2157468 Hyresintäkter 612337 624584 637076 649817 662813 676070 746436 Avgiftsintäkter 1038903 1108422 1230862 1233672 1289532 1292335 1411032 Övriga intäkter - - - - - - - Summa intäkter 1651240 1733006 1867938 1883489 1952345 1968404 2157468 Årets resultat -178399-174748 -171024-167225 -163351-159399 -138422 Betalnetto efter fondavsättning 0 0 0 0 0 0 0 Avgifter kr/m² bostäder 474 506 562 563 589 590 644 Ändring nödvändig nivå på årsavgift -19,6% -15,9% -8,5% -10,1% -7,8% -9,4% -10,4% 10.3.3 70 % anslutning 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Föreningens lån 50616000 50362920 50109840 49856760 49603680 49350600 48085200 Räntekostnader 748800 889411 1082030 1076566 1124021 1118286 1192212 Inkomstskatt - - - - - - - Övriga kostnader 1277639 1292486 1307629 1323076 1338831 1354901 1440205 Summa kostnader 2026439 2181896 2389660 2399641 2462852 2473187 2632417 Summa utgifter och avsättningar 1926760 2085868 2297356 2311136 2378221 2392508 2572716 Hyresintäkter 1405012 1433112 1461774 1491010 1520830 1551246 1712701 Avgiftsintäkter 521748 652756 835581 820126 857391 841262 860014 Övriga intäkter - - - - - - - Summa intäkter 1926760 2085868 2297356 2311136 2378221 2392508 2572716 Årets resultat -99679-96028 -92304-88505 -84631-80679 -59702 Betalnetto efter fondavsättning 0 0 0 0 0 0 0 Avgifter kr/m² bostäder 306 383 490 481 503 494 505 Ändring nödvändig nivå på årsavgift -48,1% -36,3% -20,1% -23,1% -21,2% -24,2% -29,8% 11 (13)
11 LÄGENHETSREDOVISNING Lgh Yta Andelstal Andelstal Insats Avgift Hyra nr Våning Beskr m² Alla bliv brf kr kr/mån kr/mån 02101 1 2 rok 71 2,9539 2,9539 1 850 000 3 535 02102 1 1 rok 35 1,9099 1,9099 1 110 000 2 286 02103 1 3 rok 99 3,7942 3,7942 2 470 000 4 541 02104 1 2 rok 71 2,9539 2,9539 2 080 000 3 535 02105 1 1 rok 35 1,9099 1,9099 1 090 000 2 286 02106 1 3 rok 99 3,7942 3,7942 2 670 000 4 541 02201 2 2 rok 71 2,9539 2,9539 2 160 000 3 535 02202 2 1 rok 35 1,9099 1,9099 1 010 000 2 286 02203 2 3 rok 105 3,9470 3,9470 2 930 000 4 723 02204 2 2 rok 71 2,9539 2,9539 2 300 000 3 535 02205 2 1 rok 35 1,9099 1,9099 1 040 000 2 286 02206 2 4 rok 105 4,0489 4,0489 3 510 000 4 845 02301 3 2 rok 71 2,9539 2,9539 2 060 000 3 535 02302 3 1 rok 35 1,9099 1,9099 1 240 000 2 286 02303 3 4 rok 105 4,0489 4,0489 3 140 000 4 845 02304 3 2 rok 71 2,9539 2,9539 2 180 000 3 535 02305 3 1 rok 35 1,9099 1,9099 1 100 000 2 286 02306 3 4 rok 105 4,0489 4,0489 3 190 000 4 845 02401 4 2 rok 71 2,9539 2,9539 2 120 000 3 535 02402 4 1 rok 35 1,9099 1,9099 1 130 000 2 286 02403 4 4 rok 105 4,0489 4,0489 3 260 000 4 845 02404 4 2 rok 71 2,9539 2,9539 2 480 000 3 535 02405 4 1 rok 35 1,9099 1,9099 1 190 000 2 286 02406 4 4 rok 105 4,0489 4,0489 3 510 000 4 845 02501 5 2 rok 71 2,9539 2,9539 2 340 000 3 535 02503 5 5 rok 140 5,0166 5,0166 4 750 000 6 003 02504 5 2 rok 71 2,9539 2,9539 2 350 000 3 535 02505 5 1 rok 35 1,9099 1,9099 1 250 000 2 286 02506 5 4 rok 105 4,0489 4,0489 3 790 000 4 845 02601 6 5 rok 154 5,3731 5,3731 5 940 000 6 430 02602 6 2 rok 60 2,6738 2,6738 2 490 000 3 200 02604 6 3 rok 122 4,3799 4,3799 4 990 000 5 242 Parkeringsplatser, garage mm 10 garageplatser 'a 1000 kr/månad, 4 st á 1400 kr/mån, 4 st ppl á 600 kr/mån 18 000 Totalt 2 434 100,00 100,00 78 720 000 119 674 18 000 12 (13)
12 SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN AV BETYDELSE FÖR BEDÖMANDE AV FÖRENINGENS VERKSAMHET A. Insats fastställes av styrelsen. B. För bostadsrätt i föreningens hus erläggs dessutom en av styrelsen fastställd årsavgift som skall täcka vad som belöper på lägenheten av föreningens löpande utgifter samt dess avsättning till fond. Som grund för fördelningen av årsavgifterna skall gälla lägenheternas andelstal. C. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 %, pantsättningsavgiften till högst 1 % och avgiften för andrahandsupplåtelse till högst 10 % av prisbasbeloppet. D. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad hålla lägenhetens inre i gott skick. Vad gäller installationer m.m. hänvisas till vad som stadgas under Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i föreningens stadgar. E. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad teckna abonnemang för hushållsel. F. Bostadsrättshavaren rekommenderas att teckna en hemförsäkring med så kallat bostadsrättstillägg. G. Inom föreningen skall bildas följande fonder: Fond för yttre underhåll H. I planen redovisade boareor baseras bl a på historiska uppgifter. Eventuella avvikelser från den sanna boarean enl Svensk Standard skall ej föranleda ändringar i insatser eller andelstal. I. De lämnade uppgifterna i denna ekonomiska plan angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. J. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. Helsingborg 2017-08-31 Ulf Lauritzon Rolf Lindberg Fredric Palmqvist 13 (13)