KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN B O K L O K B O J E N ÄNGELHOLMS KOMMUN ORG NR: 769636-3063
INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR 2 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV 2 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 3 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING 4 E. EKONOMISK PROGNOS 5 F. KÄNSLIGHETSANALYS 6 G. NYCKELTAL 7 H. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 8 ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen BoKlok Bojen, Ängelholms kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 7 maj 2018, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet. Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra tre byggnader med sammanlagt 30 bostadsrättslägenheter i flerbostadshus på fastigheten Havskatten 1 och del av Gråhajen 1 i Ängelholms kommun. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Kalkylen är baserad på de vid kalkylens upprättande, juni 2018, bedömda förutsättningarna för finansiering för projektet med byggstart oktober 2018. B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastighet och kostnad för entreprenaden inklusive mervärdesskatt. 74 130 000 kr Likviditetsreserv 50 000 kr BERÄKNAD SLUTLIG ANSKAFFNINGSKOSTNAD 74 180 000 kr Sida 2
C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Årsavgifter tas inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet kommer att bli negativt. Lån 1 Belopp Bindnings- Räntesats 3 Ränte- Amortering 4 Summa tid 2 kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån 27 555 000 3 mån - 5 år 2,70 743 985 192 885 936 870 Summa 27 555 000 743 985 192 885 936 870 Insatser 46 625 000 Summa Finansiering 74 180 000 Summa kapitalkostnad år 1 5 varav amortering 192 885 936 870 Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll, i enlighet med föreningens stadgar. 96 930 Driftkostnader exklusive TV, bredband, telefoni och hushållsel. 6 521 400 Fastighetsavgift, bostäder. 7 0 Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men 1 555 200 kr inkl. amorteringar och avsättningar Avgår amorteringar -192 885 Avgår avsättningar -96 930 Avskrivningar 8 596 300 Summa beräknade bokföringsmässiga kostnader år 1 1 861 685 kr 1 Säkerhet för lån är pantbrev. 2 Vid tid för slutfinansiering beslutas om bindningstider och uppdelning av lån. 3 Antagen snittränta är högre än vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande. 4 Amortering de första 16 åren förutsätts ske progressivt med en uppräkningsfaktor om 5,27%. 5 Kapitalkostnad, exklusive avskrivningar, men inklusive amorteringar. 6 Kostnad för hushållsel, bredband, TV (utöver grundutbud) och telefoni debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören. 7 För bostäder ingår eventuell fastighetsavgift till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. 8 Årlig avskrivning är beräknat på värdet av byggnationerna/entrepenaden direkt efter färdigställandet med en avskrivnings tid på 100 år. Avskrivningsunderlaget är 59 630 000 kronor. Sida 3
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgifter 1 522 878 Hyresintäkter förråd 1 39 600 Summa beräknade intäkter år 1 1 562 478 kr 1 Det finns totalt 24 förråd är för uthyrning, här antas att 22 st är uthyrda för 150 kr/mån En förrådsbyggnad kommer att vara till föreningens förfogande. I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifter etc. Tabell, lägenhetsredovisning Lgh Bostads- Antal Mark/ Insats Andelstal Årsavgift Månadsnr area, ca rum 1 Balkong 2 avgift 3 (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) A21S 55 2 RoK M 1 245 000 2,553 38 879 3 240 A22S 55 2 RoK B 1 095 000 2,553 38 879 3 240 A21RG 55 2 RoK M 1 320 000 2,553 38 879 3 240 A22RG 55 2 RoK B 1 095 000 2,553 38 879 3 240 B21SG 55 2 RoK M 1 295 000 2,553 38 879 3 240 B22SG 55 2 RoK B 1 095 000 2,553 38 879 3 240 B21S 55 2 RoK M 1 295 000 2,553 38 879 3 240 B22S 55 2 RoK B 1 095 000 2,553 38 879 3 240 A31RA 72 3 RoK M 1 595 000 3,343 50 910 4 243 A32RA 72 3 RoK B 1 395 000 3,343 50 910 4 243 A31SA 72 3 RoK M 1 645 000 3,343 50 910 4 243 A32SA 72 3 RoK B 1 395 000 3,343 50 910 4 243 A31RB 72 3 RoK M 1 595 000 3,343 50 910 4 243 A32RB 72 3 RoK B 1 395 000 3,343 50 910 4 243 A31SB 72 3 RoK M 1 645 000 3,343 50 910 4 243 A32SB 72 3 RoK B 1 395 000 3,343 50 910 4 243 B31R 72 3 RoK M 1 695 000 3,343 50 910 4 243 B32R 72 3 RoK B 1 395 000 3,343 50 910 4 243 B31S 72 3 RoK M 1 795 000 3,343 50 910 4 243 B32S 72 3 RoK B 1 395 000 3,343 50 910 4 243 A41SG 85 4 RoK M 2 095 000 3,946 60 093 5 008 A42SG 85 4 RoK B 1 695 000 3,946 60 093 5 008 B41RG 85 4 RoK M 2 095 000 3,946 60 093 5 008 B42RG 85 4 RoK B 1 695 000 3,946 60 093 5 008 C41SG 85 4 RoK M 2 095 000 3,946 60 093 5 008 C42SG 85 4 RoK B 1 695 000 3,946 60 093 5 008 C41S 85 4 RoK M 1 945 000 3,946 60 093 5 008 C42S 85 4 RoK B 1 695 000 3,946 60 093 5 008 C41RG 85 4 RoK M 2 045 000 3,946 60 093 5 008 C42RG 85 4 RoK B 1 695 000 3,946 60 093 5 008 diff. 0,000-4 SUMMA 2 154 46 625 000 100,000 1 522 878 1 RoK = Rum och Kök. 2 M=Mark B=Balkong 3 Månadsavgift inkl värme och vatten. Hushållsel, TV (utöver grundutbud), bredband och telefoni debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören. Sida 4
E. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Årsavgifter efter schablon 1 522 878 1 553 336 1 584 402 1 616 090 1 648 412 1 681 380 1 856 380 2 049 593 Årsavgift kr/m² 707 721 736 750 765 781 862 952 Övriga intäkter Hyresintäkter 39 600 40 392 41 200 42 024 42 864 43 722 48 272 53 296 Summa intäkter 1 562 478 1 593 728 1 625 602 1 658 114 1 691 276 1 725 102 1 904 652 2 102 890 Driftskostnader 521 400 531 828 542 465 553 314 564 380 575 668 635 584 701 736 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder 0 0 0 0 0 0 0 54 911 Summa 0 0 0 0 0 0 0 54 911 Kapitalkostnader Räntor 743 985 738 777 733 295 727 523 721 448 847 470 803 140 745 831 Avskrivningar 596 300 596 300 596 300 596 300 596 300 596 300 596 300 596 300 Summa kostnader 1 861 685 1 866 905 1 872 059 1 877 137 1 882 128 2 019 437 2 035 024 2 098 779 Årets resultat 1-299 207-273 178-246 457-219 023-190 852-294 335-130 372 4 111 Avsättning för underhåll (yttre fond) Avsättning till underhållsfond 96 930 98 869 100 846 102 863 104 920 107 019 118 157 130 455 Ackumulerad avsättning till underhållsfond 96 930 195 799 296 645 399 507 504 428 611 446 1 179 514 1 806 706 Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets resultat -299 207-273 178-246 457-219 023-190 852-294 335-130 372 4 111 Årets avskrivning 596 300 596 300 596 300 596 300 596 300 596 300 596 300 596 300 Kassaflöde före finansieringsverksamheten 297 093 323 122 349 843 377 277 405 448 301 965 465 928 600 411 Likviditetsreserv 50 000 Amorteringar -192 885-203 050-213 751-225 015-236 874-249 357-322 363-416 743 Årets kassaflöde 154 208 120 072 136 092 152 261 168 574 52 608 143 566 183 669 Kassabehållning inkl. fondavsättning 154 208 274 280 410 372 562 634 731 208 783 816 1 317 933 2 264 467 Låneskuld 27 555 000 27 362 115 27 159 065 26 945 314 26 720 299 26 483 425 25 098 119 23 307 229 Förutsättningar Årsavgifterna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Antagen inflation 2,0 %. Amortering 192 885 kr år 1 därefter en årlig höjning med 5,27 %. Medelränta år 1-5 är 2,70 % och år 6-16 är 3,20 %. 1 Årets resultat Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan. Sida 5
F. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Genomsnittlig årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå 707 721 736 750 765 781 862 952 Antagen räntenivå + 1% 835 848 862 875 889 904 978 1060 Antagen räntenivå + 2% 963 975 988 1000 1013 1026 1095 1168 Antagen räntenivå - 1% 579 594 609 625 641 658 745 843 Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% 707 724 741 759 778 796 898 1016 Antagen inflationsnivå + 2% 707 727 747 769 790 813 937 1091 Antagen inflationsnivå - 1 % 707 718 730 741 753 765 829 895 I årsavgiften ingår kostnad för värme och vatten. Kostnad för hushållsel, TV (utöver grundutbud), bredband och telefoni tillkommer och betalas direkt till leverantör. Antagen räntenivå år 1-5 är 2,70 % och år 6-16 är 3,20 %. Antagen inflationsnivå 2,0 %. Sida 6
G. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea: Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Insats per kvadratmeter bostadsarea: Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Amortering och avsättning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (kostnad för hushållsel, bredband, TV (utöver grundutbud), telefoni debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören) 34 438 kr 12 792 kr 21 646 kr 242 kr 135 kr 707 kr Sida 7
H. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1. Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. 2. Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavaren erhåller inte ersättning för eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. Ängelholm den f j juni 2018 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN BOKLOK BOJEN -1 V Mikael Ekman iven-olof Olsson Sida 8