Årsredovisning för BRF Lavetten 16 Räkenskapsåret 2016-01-01-2016-12-31 Innehållsförteckning: Sida Förvaltningsberättelse 1-3 Resultaträkning 4 Balansräkning 5-6 Kassaflödesanalys 7 Noter 8-11 Underskrifter 11
BRF Lavetten 16 1(11) Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Lavetten 16 får härmed avge förvaltningsberättelse och ekonomisk redovisning för tiden 2016-01-01-2016-12-31. Verksamhet Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen Vildvinet bildades vid konstituerande föreningsstämma 2003-07-17. Vid extra föreningsstämma 2004-02-11 bytte föreningen namn till Bostadsrättsföreningen Lavetten 16. Föreningen har organisationsnummer. Ekonomi EKONOMI, UNDERHÅLL OCH REPARATIONER Som närmare framgår av den ekonomiska redovisningen, hade föreningen vid utgången av redovisningsperioden skulder till kreditinstitut om 54 376 500 kr, vilket innebär + 4 570 000 kr jämfört med tidigare, medan rörelseresultatet för perioden visar - 5 449 536 kr. De skulderna till kreditinstitut om 54 376 500 kr består som tidigare av lån hos Stadshypotek. Arbeten på innegården som återstår att slutföras är uppsättning av grindar. Dessa kommer att monteras när ombyggnad av lägenheter slutförts. Medlemsinformation FASTIGHETEN Efter tillträde 2004-05-06 äger föreningen fastigheten Lavetten 16 i Stockholm, byggd 1984, i vilken man upplåter lägenheter och lokaler. Fastigheten är fr o m 2016 taxerad till 117 400 000 kr, fördelat på 59 400 000 kr för mark och 58 000 000 kr för byggnad. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Brandkontoret. FÖRENINGEN Ordinarie föreningsstämma hölls 2016-05-11, varvid stadgeenliga ärenden behandlades och information lämnades om olika aktuella frågor. På grund av förhållandet mellan hyresintäkterna och intäkterna avseende bostadsrätterna är föreningen en s k oäkta bostadsförening.
BRF Lavetten 16 2(11) STYRELSEN Styrelsen har för 2016 fram till den ordinarie föreningsstämman 2016-05-11 bestått av Lennart Adler, ordförande, Niklas Sterner, vice ordförande, Joachim Pikwer Hagen, sekreterare, Niklas Tannegård och Anna Söder som ledamöter samt Sarah Moureau som suppleant. Som ny ledamot efter Joachim Pikwer Hagen har Lars Bergman invalts. Sarah Moureau omvaldes som suppleant. Styrelsen har under året hållit 10 protokollförda sammanträden. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Som ni märkt har det ju hänt en hel del saker i huset under 2016. Folktandvården har flyttat ut från huset och vi har sökt efter ny hyresgäst. Distriktstandvården har flyttat in i delar av lokalen. De hyr c:a 2/3 av den gamla folktandvårdslokalen. Det skedde en genomgripande renovering av lokalen. Det har också inneburit att vi fått anstränga vår ekonomi, vilket syns i bokslutet. Den 1/3 av folktandvårdens lokaler som ej hyrs av Distriktstandvården kommer att byggas om till bostäder, 1 etta med liten altan och 1 stor tvåa. Dessa lägenheter beräknas vara klara under juni månad. Hantverkargatans Hemtjänst, som huserat i korttidsboendets lokaler, har också flyttat. För dessa lokaler stod Stockholms Stad som hyresgäst. Lokalerna byggs nu om till lägenheter, 1 etta, 1 tvåa och 1 trea. Dessa beräknas vara färdiga under maj-juni 2017. Lägenheterna byggs med normal standard enligt dagens mått. Att bygga om lokaler till lägenheter kostar en del, men vi räknar med att få igen insatsen med råge när lägenheterna säljs. Även om vi bygger fler lägenheter så innebär det inte att vår förening närmar oss en äkta förening, vi har fortfarande så många hyreslokaler att vi betecknas som oäkta. REVISORER Revisor har varit godkänd revisor Katarina Lindholm, Finnhammars Revisionsbyrå. LÄGENHETER OCH LOKALER Vid utgången av 2016 var 36 av föreningens 41 bostadslägenheter upplåtna med bostadsrätt, medan 5 var upplåtna med hyresrätt. I övrigt har tre bostadsrätter fått nya innehavare under verksamhetsåret. Andrahandsuthyrningar sker årsvis enligt gällande regler. Hyran för hyreslägenheterna har inte höjts och för bostadsrättslägenheterna har avgiften varit oförändrad under 2016. Föreningens samtliga sju lokaler är upplåtna enligt lokalhyreskontrakt med en löptid på tre år. Utöver bostadslägenheter och lokaler finns i källarplanet ett tjugotal garageplatser, som samtliga är uthyrda, varav majoriteten till husinnevånare enligt separata kontrakt. Ny hyresgäst i stället för Folktandvården är Distriktstandvården, som hyr 2/3 av Folktandvårdens gamla lokaler. Hemtjänsten Hantverkargatan har under året lämnat huset och flyttat sin verksamhet till andra lokaler. Hemtjänstens lokaler (f.d. Korttidsboendet) och resterande tredjedel av Folktandvårdens lokaler kommer att byggas om till lägenheter, vilka beräknas bli färdiga maj -juni 2017. Årets resultat visar ett underskott på c:a 6 miljoner. Föreningens likviditet ligger dock fortfarande högt, 46,8%. Styrelsen räknar med att försäljningen av de nybyggda lägenheterna kommer att förändra detta vid 2017 års bokslut. FÖRVALTNING Den ekonomiska förvaltningen sköts av Brain Accounting AB (tidigare Winqvist & Österling AB), medan den tekniska förvaltningen ombesörjs av P E A D Fastighetsskötsel sedan början av 2007. Enligt föreningsstämmans beslut i maj 2016 uppgår styrelsearvodena för 2016 till totalt 100 000 kr. ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Ordinarie föreningsstämma kommer att hållas 2017-05-14.
BRF Lavetten 16 3(11) Eget kapital Upplåtelse Balanserat Årets Insatser avgifter Yttre fond resultat resultat Vid årets början 47 511 614 11 421 167 2 570 934-5 008 382-791 332 Disposition enl. stämmobeslut 300 600-300 600 Balansering resultat -791 332 791 332 Årets resultat -6 187 457 Vid årets slut 47 511 614 11 421 167 2 871 534-6 100 314-6 187 457 Flerårsöversikt 2014-12-31 2013-12-31 Nettoomsättning 4 825 004 5 544 576 5 808 965 5 670 203 Resultat efter finanisiella poster -6 187 457-791 332-3 928 230 98 132 Soliditet, % 46,8% 51,9% 51,7% 52,0% DISPOSITION AV RÖRELSERESULTAT Styrelsen föreslår att Belopp i kr balanserat resultat -6 100 314 årets underskott -6 187 457 Summa -12 287 771 disponeras genom att det efter avsättning för yttre fond, 0,3 % av taxeringsvärdet 352 200 balanseras i ny räkning -12 639 971 Summa -12 287 771 Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.
BRF Lavetten 16 4(11) Resultaträkning Belopp i kr Not 2016-01-01-2015-01-01- Rörelseintäkter m.m Årsavgifter och hyresintäkter 2 4 825 004 5 544 576 Övriga rörelseintäkter 4 801 4 525 Summa rörelseintäkter 4 829 805 5 549 101 Rörelsekostnader Reparation och underhåll 3-5 535 061-1 928 736 Driftskostnader 4-1 674 834-1 262 475 Fastighetsadministration 5-2 254 309-1 316 429 Personalkostnader -193 118-124 209 Avskrivningar enligt plan 6-410 131-410 131 Summa rörelsekostnader -10 067 453-5 041 980 Rörelseresultat -5 237 648 507 121 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 390 4 416 Räntekostnader och liknande resultatposter -954 199-1 302 869 Summa finansiella poster -949 809-1 298 453 Resultat efter finansiella poster -6 187 457-791 332 Årets resultat -6 187 457-791 332
BRF Lavetten 16 5(11) Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 103 475 734 103 547 312 Summa materiella anläggningstillgångar 103 475 734 103 547 312 Summa anläggningstillgångar 103 475 734 103 547 312 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 388 383 1 800 Övriga fordringar 577 223 600 847 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 50 734 162 958 Summa kortfristiga fordringar 1 016 340 765 605 Kassa och bank 1 208 033 2 975 557 Summa omsättningstillgångar 2 224 373 3 741 162 SUMMA TILLGÅNGAR 105 700 107 107 288 474
BRF Lavetten 16 6(11) Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 58 932 781 58 932 781 Yttre fond 2 871 534 2 570 934 Summa bundet eget kapital 61 804 315 61 503 715 Fritt eget kapital Balanserat resultat -6 100 314-5 008 382 Årets resultat -6 187 457-791 332 Summa fritt eget kapital -12 287 771-5 799 714 Summa eget kapital 49 516 544 55 704 001 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 53 946 500 49 511 000 Övriga långfristiga skulder 316 400 316 400 Summa långfristiga skulder 54 262 900 49 827 400 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 430 000 295 500 Leverantörsskulder 284 893 627 215 Övriga skulder 229 418 36 566 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 976 352 797 792 Summa kortfristiga skulder 1 920 663 1 757 073 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 105 700 107 107 288 474
BRF Lavetten 16 7(11) Kassaflödesanalys 2016-01-01-2015-01-01- Belopp i kr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -6 187 457-791 332 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 410 131 410 131-5 777 326-381 201 Kassaflöde från den löpande verksamheten före -5 777 326-381 201 förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -250 735 304 925 Ökning(+)/Minskning (-) av rörelseskulder 163 590-864 058 Kassaflöde från den löpande verksamheten -5 864 471-940 334 Investeringsverksamheten Pågående om- och tillbyggnad -338 553 Kassaflöde från investeringsverksamheten -338 553 - Finansieringsverksamheten Upptagna lån 5 000 000 Amortering av låneskulder -564 500-298 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 4 435 500-298 000 Årets kassaflöde -1 767 524-1 238 334 Likvida medel vid årets början 2 975 557 4 213 891 Likvida medel vid årets slut 1 208 033 2 975 557
BRF Lavetten 16 8(11) Noter Not 1 Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Materiella och immateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Avskrivningar görs systematiskt över den bedömda nyttjandetiden. Följande avskrivningstider tillämpas: Anläggningstillgångar % per år Materiella anläggningstillgångar: -Byggnader 0,5 -Kallvattenservice 30 -Fjärrvärmecentral,frånluftsvärmepump, fläktanl. 15 Not 2 Årsavgifter och hyresintäkter 2016-01-01-2015-01-01- Hyror bostäder 472 926 480 684 Hyror lokaler 3 180 430 3 855 154 Garage 290 033 309 600 Årsavgifter 574 380 574 380 Fastighetsskatt 307 235 324 758 Summa 4 825 004 5 544 576 Not 3 Reparation och underhåll 2016-01-01-2015-01-01- Reparation lokal 990 461 31 095 Reparation/Underhåll gemensamma utrymmen 13 504 361 177 Reparation av install. VA/Sanitet 11 392 537 580 Reparation av install. Ventilation 26 641 888 073 Reparation av tvättstugeutrustning 12 070 6 635 Reparation värme 8 903 3 828 Reparation/Underhåll av hissar 100 406 34 724 Underhåll ventilation 58 983 60 740 Underhåll Lokaler 4 254 507 Underhåll garage och p-platser 23 294
BRF Lavetten 16 9(11) Övrig reparation/underhåll 34 900 4 884 Summa 5 535 061 1 928 736 Not 4 Driftskostnader 2016-01-01-2015-01-01- Fastighetsskötsel 153 173 62 820 Snöskottning 25 349 5 925 Trädgårdsskötsel 147 167 11 105 Städning 105 617 106 944 Besiktningskostnader 13 842 18 738 Bevakningskostnad 1 892 2 194 El 245 397 228 188 Värme 282 044 154 511 Vatten/avlopp 105 454 99 442 Sophämtning 41 831 47 426 Kabel-tv avgift 12 151 10 715 Obligatorisk ventilationskontroll, OVK 2 720 22 701 Fastighetsförsäkring 59 833 57 204 Fastighetsskatt 445 988 412 360 Övriga fastighetskostnader 32 376 22 202 Summa 1 674 834 1 262 475 Not 5 Fastighetsadministration 2016-01-01-2015-01-01- Revisionsarvode 18 189 18 996 Kameral förvaltning 81 764 81 312 Konsultarvode W&Ö 17 394 13 623 Advokatkostnader 154 500 160 676 Konsultarvoden 1 950 977 1 016 579 Service avgift Fastighetsägarna 4 950 4 737 Bankkostnader 7 355 3 191 Övriga administrativa kostnader 19 180 17 315 2 254 309 1 316 429 Not 6 Avskrivningar 2016-01-01-2015-01-01- Byggnader 410 131 410 131 Summa 410 131 410 131 Not 7 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden: -Vid årets början 105 993 142 105 993 142 -Nyanskaffningar 338 553 106 331 695 105 993 142 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: -Vid årets början -2 445 830-2 035 699 -Årets avskrivning enligt plan -410 131-410 131-2 855 961-2 445 830 Redovisat värde vid årets slut 103 475 734 103 547 312
BRF Lavetten 16 10(11) Taxeringsvärde byggnader: 58 000 000 56 600 000 Taxeringsvärde mark: 59 400 000 43 600 000 117 400 000 100 200 000 Not 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkring 20 231 19 371 Förutbetald kabel-tv-avgift 2 847 2 641 Förutbetald fjärrvärme 5 år avtal fasta avgifter 27 656 140 946 50 734 162 958 Not 9 Skulder till kreditinstitut Tid för ränte- Långivare Belopp Ränta omsättning Stadshypotek 6 451 500 3,07% 2019-07-30 Stadshypotek 7 500 000 0,76% 2018-09-01 Stadshypotek 13 061 250 1,30% 2017-07-30 Stadshypotek 7 256 250 1,02% 2018-07-30 Stadshypotek 5 332 500 1,02% 2019-09-01 Stadshypotek 9 775 000 2,32% 2017-07-30 Stadshypotek 5 000 000 1,30% 2016-12-31 Kortfristiga skulder -430 000 53 946 500
BRF Lavetten 16 11(11) Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna styrelsearvoden 100 000 50 000 Upplupna sociala avgifter 26 902 15 710 Förutbetalda hyror/avgifter 635 884 436 492 Upplupet revisionsarvode 16 600 15 000 Upplupen kostnad fjärrvärme 18 393 9 894 Upplupen kostnad el 32 090 25 386 Upplupna utgiftsräntor 146 483 169 889 Landahl advokatbyrå 65 882 Övriga poster 9 539 Not 11 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 976 352 797 792 Panter och säkerheter för egna skulder Fastighetsinteckningar 70 000 000 70 000 000 Underskrifter Stockholm den 2017 Joachim Pikwer Hagen Sekreterare Anna Söder Ledamot Niklas Sterner Vice ordförande Niklas Tannegård Ledamot Lennart Adler Ordförande Min revisionsberättelse har avgivits den Katarina Lindholm Godkänd revisor