BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN DROTTEN 2 I JÖNKÖPING Kostnadskalkyl Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar 2. Beskrivning av fastigheten 3. Beräkning av kostnader för föreningens fastighetsförvärv 4. Preliminär finansieringsplan 5. Beräkning av föreningens årliga utgifter 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter 7. Redovisning av lägenheterna 8. Nyckeltal 9. Ekonomisk prognos 10. Känslighetsanalys 11. Särskilda förhållanden Bilagor: A. Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg
1. Allmänna förutsättningar BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN DROTTEN 2 I JÖNKÖPING Bostadsrättsföreningen Drotten 2 i Jönköping, Jönköpings kommun, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap. 3 i Bostadsrättslagen (1991:614), har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet med syftet att träffa förhandsavtal med föreningens blivande medlemmar. Fastigheten kommer att förvärvas genom köp av ett aktiebolag. Köpeskillingen för aktiebolaget (aktier) motsvarade fastighetens marknadsvärde utan avdrag för latent skatteskuld. Fastigheten kommer därefter, genom underprisöverlåtelse, överföras till bostadsrättsföreningen för en köpeskilling motsvarande fastighetens, i aktiebolaget, bokförda värde eller skattemässigt restvärde. Aktiebolaget kommer senare att likvideras. Redovisningsmässigt uppkommer en nedskrivning av aktierna i bolaget i samband med att fastigheten överförs till underpris till bostadsrättsföreningen. Underpriset motsvarar övervärdet i fastigheten med samma belopp. För att möta nedskrivningen sker en motsvarande uppskrivning av fastighetens värde. Vid eventuell försäljning av fastigheten, beräknas realisationsskatt på mellanskillnaden av fastighetens anskaffningsvärde exklusive uppskrivning å ena sidan och framtida försäljningspris å andra sidan. Uppgifterna i kalkylen grundar sig på kostnader för fastighetsförvärvet, entreprenadkostnad, övriga fastighets- och entreprenadrelaterade kostnader, kapitalkostnader, driftkostnader samt föreningens årliga intäkter efter kända fakta och bedömningar som gjorts i februari 2017. Nedan angiven anskaffningskostnad för förvärvet är bedömd efter analys av lägenheternas marknadsvärden. Driftkostnaderna är uppskattade till vad som anses vara marknadsmässigt. Byggnadsprojektet kommer att genomföras enligt avtal mellan bostadsrättsföreningen och Wood & Hill Projekt 6A AB. Uppförandet av byggnaderna på föreningens fastighet kommer att betalas av byggbolaget under tiden för entreprenaden. Vid avslutad entreprenad och godkänd slutbesiktning kommer byggbolaget att fakturera föreningen för totalsumman av uppförandet av byggnaderna. Föreningen planeras att ingå i en samfällighet med bostadsrättsföreningen intill. I samfälligheten kommer garage om 150 st p-platser att ingå varav 39 st disponeras av föreningen. I samfälligheten kommer även innegårdens ytor tillsammans med gemensamhetslokal att ingå. Föreningens andel av samfälligheten är beräknad till 26,09%. Upplåtelse av bostadsrättslägenheterna beräknas ske snarast efter registrering av ekonomisk plan vilket beräknas ske under år 2019. Garanti för återbetalning av förskott enligt 5 kap. 5 Bostadsrättslagen (1991:614) ska ställas av bank eller försäkringsbolag.
2. Beskrivning av fastigheten BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN DROTTEN 2 I JÖNKÖPING Fastighetsbeteckning (Ej fastställd) Del av Drotten 10 i Jönköpings kommun Adresser Kålgårdsgatan 27 och 29 samt Stenhuggaregatan 3 och 5 Fastighetens areal Ej fastställd Boarea (ca) 3 335 m² Byggnadens utformning Flerbostadshus i fyra-fem stycken bostadsvåningsplan. Byggnadsår Byggstart 2017, färdigställt 2019 Parkering Gällande planbestämmelser Del i gemensamt garage, föreningen brukar 39 st garageplatser (avgiftsbelagda) Detaljplan: Drotten 10, akt 0680K-DP161017 Taxeringsvärde Fastigheten beräknas få ett taxeringsvärde på 60 400 000 kr för bostäder och 2 398 000 kr för garage. (Beräknad via SKVs förenklad fastighetstaxering) Typkod Fastigheten beräknas få typkod 320 (Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder). Försäkringar Vid tillträdet kommer fastigheten att vara fullvärdesförsäkrad. Gemensamma anordningar och installationer Förråd Gårdsmark I källarplan. Gemensam innergård: trädgårdstomt med buskar och träd samt gräsbelagda och delvis hårdgjorda ytor. Samfällighet Beräknad andel i samfällighet 26,09%
Kortfattad byggnadsbeskrivning BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN DROTTEN 2 I JÖNKÖPING Grund Stomme / Bjälklag Fasader Yttertak Fönster Uteplatser / Balkonger Trapphus / Hiss Uppvärmningssystem Ventilation El- och VA-anslutning TV/Bredband/Telefoni Källargrund av betong på betongpålar. Betong och smidespelare / HDF. Tegel/Träpanel. Yttertak i bandfalsad plåt. Trä/Aluminium. Trä och/eller betongplattor / Betong (prefab) Fyra stycken trapphus med en hiss i vardera. Fjärrvärme med vattenburen värme. Mekanisk frånluft med värmeåtervinning (FTX-system). Kök förses med spiskåpa anpassad för anslutning till centralt aggregat. Förråd och miljörum ventileras med frånluft. Kommunal el- resp. VA-nät. Fiberanslutning (eget abonnemang krävs). Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Rum Parkett Målat Kök Parkett Målat Badrum Klinker Kakel Utrustning i kök Utrustning i badrum Skåp och luckor/lådor, bänkskiva i laminat, kyl och frys, induktionshäll, spisfläkt, inbyggnadsugn och microugn samt diskmaskin (ej i samtliga lägenheter). Stänkskydd över diskbänk. Wc-stol, dusch med väggar i glas, kommod, spegel, handdukshängare, torktumlare och tvättmaskin alternativt s.k kombimaskin. För mer detaljerad information se rumsbeskrivning som finns tillgänglig hos föreningens styrelse samt fastighetsmäklare.
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN DROTTEN 2 I JÖNKÖPING 3. Beräkning av kostnader för föreningens fastighetsförvärv Den totala förvärvskostnaden för Bostadsrättsföreningen Drotten 2 i Jönköping är beräknad till en summa om 172 794 950 kronor. Utöver köpeskillingen för aktierna och fastigheten ingår i nedan köpeskilling ; byggnadsentreprenaden samt övriga förvärvskostnader såsom lagfart och pantbrevskostnader, anslutningskostnader, reserverade belopp för fristående byggnadskontrollant, mäklare och övriga konsultarvoden upptagna. Vidare avsätter föreningen 100 050 kronor för föreningens framtida likviditet. Kostnadsslag (kr) Köpeskilling inkl entreprenad Likviditetsreserv 172 794 950 kr 100 050 kr Beräknad total förvärvskostnad 172 895 000 kr 4. Preliminär finansieringsplan Kapitalkostnader Kapitalkostnaderna grundar sig på lån som beräknas upptagas för föreningens finansiering. Fördelningen mellan lånen och löptiderna är ett förslag från styrelsen som kan ändras vid tidpunkten för slutfinansiering. Som säkerhet för lånen lämnas pant i fastigheten. Källa Belopp Ränta Ränta Amortering* Bindningstid (kr) (%) (kr) (kr) (år) Lån 1 16 675 000 kr 1,95% 325 163 kr 83 375 kr 3-mån Lån 2 16 675 000 kr 2,05% 341 838 kr 83 375 kr 2 år Lån 3 16 675 000 kr 2,45% 408 538 kr 83 375 kr 5 år Beräknad summa lån 50 025 000 kr Beräknade insatser 122 870 000 kr Beräknad summa finansiering 172 895 000 kr Totalt 1 075 538 kr 250 125 kr *Amortering om 0,5 % av ursprunglig kapitalskuld med uppräkning om 2% årligen.
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN DROTTEN 2 I JÖNKÖPING 5. Beräkning av föreningens årliga utgifter Kapitalkostnader och avskrivningar Summan av föreningens kapitalkostnader redovisas i nedanstående tabell. Den ekonomiska planen visar föreningens likviditet och tar inte hänsyn till avskrivningar vid beräkningen av föreningens årsavgifter. Föreningen använder rak avskrivning av byggnadsvärdet över 100 år vilket ger en beräknad årlig avskrivning om 1 386 751 kr. Avskrivningen ingår inte i underlaget för årsavgifterna. Driftkostnader Föreningens årliga drift/underhållskostnader uppskattas efter jämförelse med moderna bostadsrättsföreningars drift/underhållskostnader. Föreningens kostnader är budgeterade till ca 274 kr/kvm (BOA) och år, se nedanstående tabell. Eftersom fastigheten är nybyggd utgår ingen kommunal fastighetsavgift år 1-15. En del av kostnaderna nedan kommer att omflyttas och ingå i planerad samfällighet istället. Föreningens totala budget kommer dock att beräknas på samma grunder. Avsättningar till fonder Årliga avsättningar till den yttre underhållsfonden skall göras enligt föreningens stadgar och beslutas på föreningens ordinarie stämma. Kostnadsslag (kr) (kr/m2) Kapitalkostnader enl ovan 1 325 663 kr 398 kr Drift/underhållskostnader: (kr) (kr/m2) Löpande underhåll 100 000 kr 30 kr Ekonomisk förvaltning 50 000 kr 15 kr Fastighetsskötsel/städning 155 400 kr 47 kr Försäkring 30 000 kr 9 kr Renhållning/sophantering 105 500 kr 32 kr Vatten/avlopp/el 183 000 kr 55 kr Värme bostäder 237 000 kr 71 kr Övrigt 53 000 kr 16 kr Summa 913 900 kr 274 kr Fastighetsskatt 23 980 kr 7 kr Yttre fond 133 400 kr 40 kr Totalt 2 396 943 kr 719 kr
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN DROTTEN 2 I JÖNKÖPING 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader och utgifter samt avsättningar till eventuella fonder finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. I årsavgiften ingående konsumtionsavgifter skall beräknas efter lägenheternas andelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell. Kostnadsslag (kr) Årsavgifter Hyresintäkter garageplatser 2 069 343 kr 327 600 kr Totalt 2 396 943 kr
7. Redovisning av lägenheterna BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN DROTTEN 2 I JÖNKÖPING De i bostadsrättsföreningen ingående lägenheterna är 53 stycken till antalet. Dessutom hyr föreningen ut 39 st garageplatser á 700 kr/mån. Redovisning av lägenheterna med andelstal m.m. presenteras i tabellen nedan. Lgh. Nr. Vån Antal Typ Area And.tal* Insats Årsavg** Årsavg plan rum ca (m2) (%) (kr) (kr) (kr/mån) 8-1001 1 2 rok 59 1,78% 1 990 000 36 906 3 076 8-1002 1 2 rok 40 1,28% 1 590 000 26 556 2 213 8-1003 1 1 rok 34 1,13% 1 490 000 23 288 1 941 8-1004 1 3 rok 83 2,42% 2 790 000 49 980 4 165 8-1101 2 3 rok 83 2,42% 2 990 000 49 980 4 165 8-1102 2 3 rok 70 2,07% 2 390 000 42 899 3 575 8-1103 2 3 rok 83 2,42% 2 990 000 49 980 4 165 8-1201 3 3 rok 83 2,42% 3 090 000 49 980 4 165 8-1202 3 3 rok 70 2,07% 2 490 000 42 899 3 575 8-1203 3 3 rok 83 2,42% 3 090 000 49 980 4 165 8-1301 4 3 rok 83 2,42% 3 290 000 49 980 4 165 8-1302 4 3 rok 70 2,07% 2 690 000 42 899 3 575 8-1303 4 3 rok 83 2,42% 3 290 000 49 980 4 165 9-1001 1 3 rok 86 2,49% 2 590 000 51 614 4 301 9-1002 1 1 rok 35 1,15% 1 490 000 23 833 1 986 9-1003 1 2 rok 63 1,89% 1 990 000 39 085 3 257 9-1101 2 4 rok 99 2,84% 3 190 000 58 696 4 891 9-1102 2 1 rok 35 1,15% 1 590 000 23 833 1 986 9-1103 2 2 rok 63 1,89% 2 240 000 39 085 3 257 9-1201 3 4 rok 99 2,84% 3 290 000 58 696 4 891 9-1202 3 1 rok 35 1,15% 1 690 000 23 833 1 986 9-1203 3 2 rok 63 1,89% 2 340 000 39 085 3 257 9-1301 4 4 rok 99 2,84% 3 490 000 58 696 4 891 9-1302 4 1 rok 35 1,15% 1 790 000 23 833 1 986 9-1303 4 2 rok 63 1,89% 2 540 000 39 085 3 257 10-1001 1 2 rok 63 1,89% 1 990 000 39 085 3 257 10-1002 1 1 rok 35 1,15% 1 490 000 23 833 1 986 10-1003 1 3 rok 86 2,49% 2 590 000 51 614 4 301 10-1101 2 2 rok 63 1,89% 2 190 000 39 085 3 257 10-1102 2 1 rok 35 1,15% 1 590 000 23 833 1 986 10-1103 2 4 rok 105 2,99% 3 040 000 61 965 5 164 10-1201 3 2 rok 63 1,89% 2 290 000 39 085 3 257 10-1202 3 1 rok 35 1,15% 1 690 000 23 833 1 986 10-1203 3 4 rok 105 2,99% 3 140 000 61 965 5 164 10-1301 4 2 rok 63 1,89% 2 490 000 39 085 3 257 10-1302 4 1 rok 35 1,15% 1 790 000 23 833 1 986 10-1303 4 4 rok 105 2,99% 3 340 000 61 965 5 164 11-1001 1 2 rok 42 1,34% 1 590 000 27 646 2 304 11-1002 1 2 rok 46 1,44% 1 690 000 29 825 2 485 11-1003 1 2 rok 45 1,41% 1 640 000 29 280 2 440
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN DROTTEN 2 I JÖNKÖPING 11-1004 1 3 rok 68 2,02% 2 190 000 41 809 3 484 11-1101 2 3 rok 68 2,02% 2 340 000 41 809 3 484 11-1102 2 1 rok 33 1,10% 1 590 000 22 743 1 895 11-1103 2 2 rok 45 1,41% 1 790 000 29 280 2 440 11-1104 2 3 rok 68 2,02% 2 390 000 41 809 3 484 11-1201 3 3 rok 68 2,02% 2 440 000 41 809 3 484 11-1202 3 1 rok 33 1,10% 1 690 000 22 743 1 895 11-1203 3 2 rok 45 1,41% 1 890 000 29 280 2 440 11-1204 3 3 rok 68 2,02% 2 490 000 41 809 3 484 11-1301 4 3 rok 68 2,02% 2 640 000 41 809 3 484 11-1302 4 1 rok 33 1,10% 1 790 000 22 743 1 895 11-1303 4 2 rok 45 1,41% 1 990 000 29 280 2 440 11-1304 4 3 rok 68 2,02% 2 690 000 41 809 3 484 Totalt lgh 3 335 100% 122 870 000 2 069 343 * Andelstal beräknat på basfaktor om 35 kvm med marginaliseringseffekt om 0,80. ** I avgiften ingår ej abonnemang för fiber och hushållsel för vilken bostadsrättshavaren tecknar egna abonnemang. 8. Nyckeltal Nedan anges föreningens nyckeltal. Nyckeltal (kr/m2) Insatser Belåning i förening Driftskostnader inkl. underhåll, administration och avsättning Total förvärvskostnad inkl avsättning till föreningskassa Genomsnittlig årsavgift 36 843 kr 15 000 kr 314 kr 51 843 kr 620 kr
9. Ekonomisk prognos BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN DROTTEN 2 I JÖNKÖPING Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en 6-årskalkyl samt år 11, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, utgifter och likviditet. Vidare redovisas även en resultatprognos inklusive avskrivningar och avsättning till yttre fond. Likviditetsprognos (kr) År 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2028 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter Årsavgifter 2069343 2083733 2098412 2113384 2128656 2144233 2226918 Garage 327600 334152 340835 347652 354605 361697 399343 Summa 2396943 2417885 2439247 2461036 2483261 2505930 2626261 Drift/underhållskostnader Drift/UH 913900 932178 950822 969838 989235 1009019 1114039 Fastighetsskatt 23980 24460 24949 25448 25957 26476 29231 Summa 937880 956638 975770 995286 1015191 1035495 1143270 Finansiella utgifter Låneräntor 1075538 1070052 1064457 1058750 1052929 1046992 1015476 Amorteringar 250125 255128 260230 265435 270743 276158 304901 Summa 1325663 1325180 1324687 1324185 1323673 1323150 1320377 Ingående kassa 100050 Avsättning till fond 133400 136068 138789 141565 144396 147284 162614 Likviditet 233450 369518 508307 649873 794269 941553 1723357 Resultatprognos Rörelseintäkter 2 396 943 2 417 885 2 439 247 2 461 036 2 483 261 2 505 930 2 626 261 Rörelsekostnader exkl avskrivning 937 880 956 638 975 770 995 286 1 015 191 1 035 495 1 143 270 Avskrivningar* 1 386 751 1 386 751 1 386 751 1 386 751 1 386 751 1 386 751 1 386 751 Räntekostnader 1 075 538 1 070 052 1 064 457 1 058 750 1 052 929 1 046 992 1 015 476 Resultat -1 003 226-995 556-987 732-979 751-971 611-963 309-919 236 * Avskrivningar baseras på en linjär avskrivning med 1% av byggnadens beräknade bokförda värde vid förvärvstidpunkten. Fördelning mellan mark och byggnad är gjord efter taxeringsvärde.
10. Känslighetsanalys BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN DROTTEN 2 I JÖNKÖPING Nedan visas hur föreningens genomsnittliga årsavgifter per kvadratmeter bostadsrättsarea påverkas av en ökad inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar primärt drift och underhållskostnader och hyresintäkter. Tabellen nedan illustrerar avgiftsnivåns utveckling de närmaste 6 åren samt år 11 vid en inflationstakt på 3 procent. Känslighetsanalys Inflation (kr/m2) 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2028 Inflation + 1% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Utgifter och avsättning 321 331 341 351 362 372 432 Kapitalkostnader (exkl avskrivning) 398 397 397 397 397 397 396 Övriga intäkter 98 101 104 107 111 114 132 Avgift 620 627 634 641 648 655 696 Nedan visas hur föreningens genomsnittliga årsavgifter per kvadratmeter bostadsrättsarea påverkas av en ökad ränta. Tabellen nedan illustrerar avgiftsnivåns utveckling de närmaste 6 åren samt år 11 vid en ökad ränta om 1 procent. Känslighetsanalys låneränta (kr/m2) 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2028 Låneränta + 1% +1% +1% +1% +1% +1% +1% +1% Utgifter och avsättning 321 328 334 341 348 355 392 Kapitalkostnader (exkl avskrivning) 548 547 546 545 544 543 538 Övriga intäkter 98 100 102 104 106 108 120 Avgift 770 774 778 781 785 789 809