Ekonomisk plan (Preliminär) Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar... 2 2. Beskrivning av fastigheten... 2 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv... 4 4. Finansieringsplan... 4 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader... 4 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter... 5 7. Redovisning av lägenheterna... 6 8. Ekonomisk prognos... 6 9. Känslighetsanalys... 7 10. Särskilda förhållanden... 8 Bilagor 1. Enligt bostadsrättslagen föreskrivna intyg 2. Garantiförbindelse för osålda lägenheter Ekonomisk plan Södervång 1 Brf Sida 1
1. Allmänna förutsättningar Södervång 1 Brf u.b. som har sitt säte i Vellinge kommun har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen avser att låta bygga 11 lokaler på fastigheten Vellinge 68:248. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 i bostadsrättslagen, har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på kostnader för fastighetsförvärvet, kapitalkostnader, driftkostnader samt föreningens årliga intäkter efter kända fakta och bedömningar som gjorts början av 2017. Nedan angiven anskaffningskostnad för förvärvet är slutligt känd. Driftkostnaderna är uppskattade till vad som anses vara marknadsmässigt. Byggnadsprojektet genomförs av Ekonomisk förening företagshallen i Vellinge (769631-5899). Förvärv sker genom att Södervång 1 Brf förvärvar samtliga andelar i Ekonomisk förening företagshallen i Vellinge som vid detta tillfälle kommer att vara civilrättslig ägare till fastigheten. Södervång 1 Brf och Ekonomisk förening företagshallen i Vellinge fusioneras sedan. Affären leder till att det uppkommer en latent skatt i bostadsrättsföreningen. Denna latenta skatt utlöses endast om föreningen upphör med verksamheten och säljer fastigheten. Enligt bokföringslagen och årsredovisningslagen skall en anläggningstillgång skrivas av systematiskt över anläggningstillgångens livslängd. Sådan bokföringsmässig avskrivning är resultatpåverkande men påverkar inte likviditeten som anges i den ekonomiska planen. Bokning av lokalerna beräknas ske snarast efter registrering av ekonomisk plan. Byggnationen beräknas vara slutförd mellan november 2017 och mars 2018. Upplåtelse, tillträde och inflyttning beräknas ske tidigast december 2017 efter det att projektet är färdigställt. 2. Beskrivning av fastigheten Fastigheten bebyggs med en friliggande industribyggnad som innehåller 11 lokaler. Lokalerna är i ett plan med en takhöjd på ca 5,3 meter. Lokalerna är isolerade, förberedda för V/A anslutning och har egen elcentral med mätare. Innerväggarna är av gips/osb och golvet av betong. Varje enhet har en separat port med måtten ca 4,2 x 5,0 m. Lokalerna överlåts oinredda och respektive lokalägare ges efter tillträde, möjlighet att komplettera lokalen enligt egna önskemål/behov. Ekonomisk plan Södervång 1 Brf Sida 2
Fastighetsbeteckning Vellinge 68:248 Adress Terminalgatan 32, Vellinge Fastighets areal 3946 kvm Lokalarea 1342 kvm Byggnadensutformning Industri/lagerbyggnad Byggnadsår 2017 Gällande planbestämmelser Detaljplan Vellinge 8:4 m.fl. (laga kraft 2009-03-03) Taxeringsvärde 1 Beräknat taxeringsvärde år 2016 är 2 706 000SEK Typkod 411 Försäkring Fastigheten avses bli fullvärdesförsäkrad hos Dina Försäkringar Gemensam anordning på tomtmark Gårdsplan/Tomtmark Inhägnad parkering/gårdsplan samt utomhusbelysning. Kortfattad byggnadsbeskrivning Grund Stomme Ytterväggar Lokalskiljande väggar Takstolar Yttertak Fasader Fönster El och VA anslutning Ventilation Uppvärmning Portar Entrédörrar: Platta på mark Stål/Trä Plåt Trä och gips/plåt Stål/Trä Plåt Plåt 2-glas isolerglas Kommunal el respektive VA nät Självdrag Luft/luft-värmepump Varmgalvade vikportar B:4,2 m, H:5m Varmgalvade ståldörrar Ritningar tillhandahålles av bostadsrättsföreningens styrelse. 1 Taxeringsvärdet är ett bedömt värde och kan komma att justeras vid en särskild fastighetstaxering efter färdigställandet av byggnaden på fastigheten. Ekonomisk plan Södervång 1 Brf Sida 3
3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Södervång 1 Brf s förvärvskonstruktion innebär att den slutliga anskaffningskostnaden är känd, den totala förvärvskostnaden uppgår till 13 230 100 kronor. Kostnadsslag (kr/kvm) Köpeskilling 13 294 600 9 907 Fond 60 000 45 Summa (inklusive fond) 13 354 600 9 951 4. Finansieringsplan Specifikation av lån som kommer att upptas för fastighetens finansiering samt beräkning av årliga räntekostnader redovisas i nedanstående tabell. Föreningens kapitalkostnader grundar sig på en bedömning. Ändras dessa nivåer påverkas räntekostnad. Som säkerhet för lån lämnas pantbrev. Lånet i planen amorteras med 1% per år. Efter tre år kommer en omförhandling att ske med banken beträffande föreningens lån. Hur olika amorteringstakter påverkar månadsavgiften redovisas i känslighetsanalysen. Avskrivningstakten i den ekonomiska planen baseras på 1,94 % av byggnadens beräknade taxeringsvärde. Källa Belopp Ränta (%) Bindningstid Kostnad Banklån 4 800 000 3,50% 3-mån Upplåtelseavgifter 0 Insatser 8 554 600 Summa lån och insatser 13 354 600 Ränta 168 000 Avskrivning/amortering 48 000 Summa kapitalkostnader 216 000 Övrig avskrivning (påverkar ej likviditeten) 24 000 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader Summan av föreningens kapitalkostnader redovisas i nedanstående tabell. Föreningens årliga drift/underhållskostnader uppskattas efter jämförelse med liknande objekts drift/underhållskostnader. Föreningens kostnader är budgeterade till 265 kr/kvm och år, se nedanstående tabell. Driftskostnader som bostadsrättshavaren ska svara för och som inte ingår i årsavgiften är uppvärmning, el och vatten. Kostnader för el och vatten debiteras ut separat baserat på individuella mätare för varje enhet. Årliga avsättningar till yttre underhållsfond skall göras enligt föreningens stadgar eller i den takt som föreningens styrelse finner det lämpligt dock alltid minst 0,3 % Ekonomisk plan Södervång 1 Brf Sida 4
av taxeringsvärdet. Den ekonomiska planen visar föreningens likviditet. Föreningens behov av avskrivningar kan öka i framtiden. För det fall avskrivningar görs utöver i planen redovisad amortering kan detta komma att leda till ett större bokföringsmässigt negativt resultat. Kostnadsslag Belopp Moms kr/kvm (ex moms) Kapitalkostnad enl ovan (exkl. övrig avskrivning) 216 000 161 Drift/underhållskostnader: El (el i lokalen individuell lägenhetsdebitering) 13 000 3 250 10 Vatten (vatten individuell lägenhetsdebitering) 5 000 1 250 4 Sophämtning 600l kärl 3 200 800 2 Försäkring 20 000 0 15 Löpande underhåll 15 000 3 750 11 Fastighetsskötsel 19 000 4 750 14 Ekonomiskförvaltning 20 000 5 000 15 Avgift Fjärrvärme 0 0 0 Övrigt, snöröjning mm 20 000 5 000 15 Delsumma 115 200 23 800 86 Fastighetsskatt (0,5 %) 13 530 0 10 Inkomstskatt 0 0 0 Avsättning till yttre fond (0,4% av tax v.) 10 824 0 8 Summa 355 554 23 800 265 Föreningen kommer att ansöka om frivillig skattskyldighet för mervärdesskatt. 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens årliga löpande utgifter samt avsättningar till eventuella fonder finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift samt löpande kostnader för förbrukning av el och vatten. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell. Kostnadsslag Belopp Moms Årsavgifter (exklusive moms) 355 554 23 800 Summa 355 554 23 800 Ekonomisk plan Södervång 1 Brf Sida 5
7. Redovisning av lägenheterna De i bostadsrättsföreningen ingående lägenheterna är 11 stycken till antalet. Redovisning av lägenheterna presenteras i tabellen nedan. Alla ytor är uppskattningar och vissa förändringar kan ske under byggnationen. Lägenhets nummer Utformning Antal rum Yta (m2) And. Tal (%) Insats Årsavgift Årsavg ex moms (kr/mån) 1 lokal 1 122 9,09% 818 600 32 323 2 694 2 lokal 1 122 9,09% 768 600 32 323 2 694 3 lokal 1 122 9,09% 768 600 32 323 2 694 4 lokal 1 122 9,09% 768 600 32 323 2 694 5 lokal 1 122 9,09% 768 600 32 323 2 694 6 lokal 1 122 9,09% 768 600 32 323 2 694 7 lokal 1 122 9,09% 768 600 32 323 2 694 8 lokal 1 122 9,09% 768 600 32 323 2 694 9 lokal 1 122 9,09% 768 600 32 323 2 694 10 lokal 1 122 9,09% 768 600 32 323 2 694 11 lokal 1 122 9,09% 818 600 32 323 2 694 1 342 100% 8 554 600 355 554 29 630 Insats och årsavgift fördelas efter andelstal. Utöver årsavgiften tillkommer löpande kostnad för uppvärmning, vatten och el enligt individuell mätning och debitering för respektive ägare. Snittkostnaden för el, vatten och uppvärmning, har i jämförbara projekt legat runt 100-400 kr/lokal och månad men stora variationer förekommer. 8. Ekonomisk prognos Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en 6-årskalkyl samt år 11, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, kostnader samt årsresultat. Prognosen visar årsavgiftens förändring vid en årlig inflation på 2 % och oförändrad ränta och amorteringsplan på föreningens lån under 3 år, därefter höjs amorteringen. Ekonomisk plan Södervång 1 Brf Sida 6
Prognos År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Årliga intäkter Årsavgifter 355 554 356 394 357 285 359 938 360 932 361 981 368 063 Summa 355 554 356 394 357 285 359 938 360 932 361 981 368 063 Drift/Underhållskostnader El abonnemang (förbrukning deb. Ind.) 13 000 13 260 13 525 13 796 14 072 14 353 15 847 Vatten abonnemang (förbrukning deb. Ind.) 5 000 5 100 5 202 5 306 5 412 5 520 6 095 Sophämtning 3 200 3 264 3 329 3 396 3 464 3 533 3 901 Försäkring 20 000 20 400 20 808 21 224 21 649 22 082 24 380 Löpande underhåll 15 000 15 300 15 606 15 918 16 236 16 561 18 285 Fastighetsskötsel 19 000 19 380 19 768 20 163 20 566 20 978 23 161 Ekonomiskförvaltning 20 000 20 400 20 808 21 224 21 649 22 082 24 380 Avgift Fjärrvärme 0 0 0 0 0 0 0 Övrigt, snöröjning mm 20 000 20 400 20 808 21 224 21 649 22 082 24 380 Avsättning yttre fond (0,4% av tax.) 10 824 11 040 11 261 11 487 11 716 11 951 13 194 Summa 126 024 128 544 131 115 133 738 136 412 139 141 153 623 Kapitalkostnader Ränta (3,5 %) 168 000 166 320 164 640 162 960 161 280 159 600 151 200 Avskrivning/amortering 48 000 48 000 48 000 48 000 48 000 48 000 48 000 Övrig avskrivning (påverkar ej likviditeten) 24 000 24 000 24 000 24 000 24 000 24 000 24 000 Summa 240 000 238 320 236 640 234 960 233 280 231 600 223 200 Fastighetsskatt (0,5 %) (ej inflationsjusterad) 13 530 13 530 13 530 15 240 15 240 15 240 15 240 Inkomstskatt 0 0 0 0 0 0 0 Summa 379 554 380 394 381 285 383 938 384 932 385 981 392 063 Årets resultat -24 000-24 000-24 000-24 000-24 000-24 000-24 000 Taxeringsvärde Byggnad 2 470 000 2 470 000 2 470 000 2 782 000 2 782 000 2 782 000 2 782 000 Mark 236 000 236 000 236 000 266 000 266 000 266 000 266 000 Summa 2 706 000 2 706 000 2 706 000 3 048 000 3 048 000 3 048 000 3 048 000 9. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen visar hur de olika makroekonomiska faktorerna påverkar årsavgifterna: Punkt 1 visar dagens avgiftsnivå, som vid bildandet är 265 kr per kvm lokalyta och år (ex moms). Punkt 2 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om räntan skulle stiga med 2 %-enheter från den i prognosen angivna räntan. Ekonomisk plan Södervång 1 Brf Sida 7
Punkt 3 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om el och vatten/avlopp skulle höjas med 25 %. Punkt 4 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om 10 % av årsavgifterna skulle gå förlorade. Punkt 5 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen måste ta upp nya lån för att finansiera oförutsatta utgifter. Lånet är baserat på 10 % av fastighetens totala bastaxeringsvärde. Punkt 6 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen amorterar av lånen på 25 år. Punkt 7 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen amorterar av lånen på 50 år. Känslighetsanalys för årsavgiften (kr/kvm) ökning % Dagens avgiftsnivå 265 Räntor +2,0%-enheter 72 27% El, vatten +25% 3 1% Årsavgift -10% 26 10% Ökad belåning 10% av taxeringsvärdet 7 3% Rak amortering över 25 år 107 41% Rak amortering över 50 år 36 14% Nedan visas hur föreningens avgifter per kvadratmeter bostadsrättsyta påverkas av en ökad inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar primärt drift och underhållskostnader. Tabellen nedan illustrerar föreningens utgiftsutveckling de närmaste 6 åren samt år 11 vid en inflationstakt på 2 %. Exemplet är räknat utan amortering och samtliga utgifter är exklusive moms. Inflation prognos (kr/kvm) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Drift och underhåll 94 96 98 100 102 104 114 Övriga utgifter 171 174 178 182 185 189 208 Avgift 265 270 276 281 287 293 323 Känslighetsanalysen nedan visar beräknad årsavgift för olika räntenivåer. Fasta priser år 1. Dagens inflationsnivå 2% och Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Dagens räntenivå 355 554 356 394 357 285 359 938 360 932 361 981 368 063 Dagens räntenivå + 1% 403 554 404 394 405 285 407 938 408 932 409 981 416 063 Dagens räntenivå + 2% 451 554 452 394 453 285 455 938 456 932 457 981 464 063 Ekonomisk plan Södervång 1 Brf Sida 8
10. Särskilda förhållanden Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser. 1. Bostadsrättshavarna skall inbetala insats. Föreningens löpande utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften fördelas på bostadsrättshavarna i förhållande till lägenheternas andelstal. 2. Upplåtelseavgift kan uttagas efter beslut av styrelsen. 3. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar där det bland annat framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. 4. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 5. Det åligger bostadsrättshavarna att teckna och vidmakthålla försäkring av sina lokaler. 6. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Uppställning/lagring utanför lokalen är endast tillåten under kort tid. 7. Utöver årsavgiften tillkommer kostnaden för uppvärmning, vatten och el av den egna lokalen. 8. Bostadsrättsägaren ansvarar själv för eventuell framtida inredning samt eventuell verksamhetsanpassning (inklusive ventilation) av lokalen. Viss inredning kan vara bygglovspliktig. Göteborg 2017-01-30 Christoffer Rappe Jonas Jung Ekonomisk plan Södervång 1 Brf Sida 9