Kostnadskalkyl för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN (BRF) GEMENSKAPEN I MOTALA Motala kommun Organisationsnummer 769631-1013 Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna förutsättningar. B. Beskrivning av fastighet och byggnader. C. Kostnad för fastighetens förvärv samt finansieringsplan. D. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter. E. Lägenhetsförteckning, insats, andelstal och avgiftsberäkning. F. Särskilda förhållanden. G. Ekonomisk prognos H. Känslighetsanalys Bilaga 1 Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg. Sidan 1
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Gemenskapen i Motala har till ändamål att främja medlemmars ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen är registrerad hos Bolagsverket 2015-10-29 och har sitt säte i Motala kommun. Föreningens organisationsnummer är 769631-1013. Föreningen har för avsikt att förvärva fastigheten Ljungen 3 i Motala kommun. Fastigheten skall bebyggas med 16 stycken bostadslägenheter à 99 kvm tillsammans med ett förråd à 4 kvm per bostadslägenhet vilka därvid upplåts som bostadsrätter. Dessutom finns 16 parkeringsplatser. Bygglov för denna byggnation är under framtagande och beräknas bli godkänt under november månad 2015. Fastigheten kommer att förvärvas genom köp av aktiebolag. Köpeskillingen för aktiebolaget (aktier) motsvarar fastighetens marknadsvärde utan reduktion för latent skatteskuld. Fastigheten kommer därefter att, genom underprisöverlåtelse, överföras till bostadsrättsföreningen för en köpeskilling motsvarande fastigheternas, i aktiebolaget, bokförda värde, skattemässigt värde. Därefter likvideras bolaget och byggnaden färdigställs av bostadsrättsföreningen på avtal i enlighet med den ekonomiska planen. Fastighetsköpet med aktieöverlåtelseavtal och entreprenadavtal genomförs först då alla bostadsrättslägenheter är sålda. Angiven anskaffningskostnad för förvärvet är preliminär. Redovisningsmässigt uppkommer en nedskrivningskostnad på aktierna i bolaget i samband med att fastigheten överförs till underpris, vilken motsvarar ett övervärde i fastigheten med samma belopp. För att möta nedskrivningen sker en motsvarande uppskrivning av fastighetens värde. Vid eventuell försäljning av fastigheten, beräknas realisationsvinstskatt på mellanskillnaden av fastighetens anskaffningsvärde exklusive uppskrivning å ena sidan och framtida försäljningspris å andra sidan. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap. 3 i Bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Uppgifterna i kalkylen grundar sig ifråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på avtalad köpeskilling samt bedömda byggkostnader. Beräkning av föreningens årliga kapital- och driftkostnader grundar sig på uppgifter inhämtade i under månaden innan datumet för denna kostnadskalkyl. Bygget beräknas starta under hösten 2016. Första möjliga tidpunkt för upplåtelse av lägenheterna är så fort som en ekonomisk plan har registrerats, hela byggnationen har färdigställts och den slutliga anskaffningskostnaden har redovisats på en extra föreningsstämma. Innan dess kan förhandsavtal tecknas. Den första inflyttningen beräknas till våren/sommaren 2017. B. BESKRIVNING AV FASTIGHET OCH BYGGNADER Fastighetsbeteckning: Tomtareal: Ljungen 3 i Motala kommun. Ca 6,298 kvm Byggnaderna består av 16 stycken identiska bostadslägenheter à 99 kvm i två plan. Till varje lägenhet hör ett externt kallförråd à 4 kvm. Utöver detta finns 16 stycken parkeringsplatser. Den totala bostadsytan är 1,584 kvm BOA. Sidan 2
Radhusen värms upp med hjälp av frånluftsvärmepumpar genom vattenburen golvvärme på bottenvåningarna och väggradiatorer i sov- och allrum på övervåningarna. Husen har svarta betongtakpannor med matchande kompletteringsdetaljer som vita hängrännor, stuprör och vindskiveplåtar. Utvändigt är husen målade i ljusa kulörer. Fönster, fönsterdörrar samt ytterdörrar är vita (fabriksmålade). Bostadslägenheterna/radhusen uppfyller alla brandskyddsvillkor som krävs för bygglov. Varje lägenhet har en uteplats om ca 12 kvm samt en balkong på övervåningen (gårdssidan av husen). Körvägar och parkeringar asfalteras. Gångar till ingångar grusas. Mark och trädgårdar är grovplanerade. Varje bostadslägenhet har eget abonnemang för el och sophämtning (kan lösas gemensamt enligt senare överenskommelse med kommunen). Bostadslägenheterna förbrukar maximalt 40 kwh el per kvm och år i energiförbrukning. För närvarande är priset för 1 kwh ca 1 krona vilket innebär att elkostnaden för lägenheterna är ca 330 kronor per månad. Hushållselen utöver elen till frånluftsvärmepumparna beräknas ligga på 20% av värmeel. Bostadsrättsinnehavarna ansvarar själva för abonnemang rörande TV, internet och telefon samt för underhåll av uteplats, trädgård och bostadslägenheterna invändigt. Eftersom fiber är indraget så ingår ett grundutbud av SVT1, SVT2, Kunskapskanalen och TV4 i månadsavgiften. Bostadsrättsföreningen ansvarar för utvändigt underhåll av byggnaderna samt drift och underhåll av körvägar, parkeringsplatser och gemensamma grönytor på fastigheterna (kostnaderna för detta ingår i månadsavgiften till föreningen). Fastigheten har kommunalt vatten och avlopp. Föreningen ansvarar för försäkring av byggnader och gemensamma anläggningar. Bostadsrättsinnehavarna ansvarar för försäkring av lösöre samt för egna arbeten (standardökning av lägenheterna etc.) i respektive lägenhet och förråd. Kortfattad byggnadsbeskrivning Huvudbyggnader Grundläggning Stomme Ytterväggar Innerväggar Yttertak Fönster Plåt Betongplatta på mark. Trä. Trä, gips, utvändigt målad träpanel. Träregel, gips 12 mm. Dubbel gips i lägenhetsskiljande vägg. Tvåkupiga betongtakpannor, takpapp, råspont. Vitmålade sidohängda alternativt typ H fönster, 3-glas isolerglas. Ytbehandlad stålplåt. Sidan 3
Sidobyggnad/kallförråd Golv Väggar Betongplatta på mark. Träregelstomme, utvändigt målad träpanel. Kortfattad rumsbeskrivning Golv Ekparkett överallt utom i våtutrymmen som beläggs med klinker. Väggar Tak Vit väv (microlite)/målning överallt utom i våtutrymmen där kakel sätts på väggarna. Vitmålade gipsplank/takskivor. Övrigt Vita trälister. Vita golvsocklar av trä. Fönsterbänkar i marmor. Vita innerdörrar. Vita och släta garderobsluckor. Vita och släta köksluckor. Bänkskivor av trä alternativt granit. Stänkskydd av kakel. Inbyggd ugn, mikrovågsugn och fläkt. Infälld spishäll, diskmaskin, kyl och frys. Torktumlare och tvättmaskin. Tvättställ med skåp (vita och släta luckor). Vita spegelskåp/överskåp (badrum). Duschplats med termostatblandare. Vitt porslin. Den detaljplan som gäller antogs 2009-01-22. Sidan 4
C. KOSTNAD FÖR FASTIGHETENS FÖRVÄRV SAMT FINANSIERINGSPLAN Anskaffningskostnad inklusive köpeskilling för föreningens fastighet, entreprenadkostnad, anslutningsavgifter, bygglov, kontroll och besiktning, konsulter, räntor, lagfart, försäljningskostnad samt en likviditetsfond om 25,000 kronor. 47 520 000 kr Summa slutlig anskaffningskostnad 47 520 000 kr Finansiering Nedanstående lån och insatser är beräknade för finansiering av föreningens verksamhet. Föreningen avser att följa ränteutvecklingen på marknaden noga och binda delar eller hela lånet om den långsiktiga bedömningen av ränteutvecklingen ändras. Bottenlån Totalt Per kvm (genomsnitt) 19 008 000 kr 12 000 kr Insatser Totalt Per kvm (genomsnitt) Summa finansiering 28 512 000 kr 18 000 kr 47 520 000 kr Pantbrev i fastigheten ligger som säkerhet för bottenlånet. Föreningen tecknar fullvärdesförsäkring av dess fastighet inklusive bostadshus, förråd och övriga anläggningar. Räntesatser Bottenlånets räntesats och amorteringsstruktur baseras på en bankoffert och är ett vägt medelvärde där lånet delas upp med tre olika löptider. Räntesats 3 månader 0,00% Andel bottenlån med 3 månader 0% Räntesats 1 år 1,07% Andel bottenlån med 1 år 34% Räntesats 3 år 1,45% Andel bottenlån med 3 år 33% Sidan 5
Räntesats 5 år 1,90% Andel bottenlån med 5 år 33% Genomsnittlig räntesats 1,47% Buffert ovanpå denna räntesats 0,43% Använd räntesats 1,90% Antal amorteringsår 50 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER/INTÄKTER Driftskostnader Försäkring Skötsel inklusive vinterrenhållning av vägar på fastigheten Administrativ förvaltning Vatten och avlopp Löpande utvändigt underhåll exklusive uteplatser och trädgård Övrigt Summa driftskostnader 11 088 kr 55 440 kr 28 512 kr 47 520 kr 95 040 kr 55 440 kr 293 040 kr Föreningen ansvarar för (på fastigheten) stomme, fasader och yttre ledningssystem fram till lägenhet, skötsel, underhåll och renhållning av vägar, gemensamma grönytor och parkeringsplatser Avskrivningar Avskrivning görs på den del av byggnadsvärdet som motsvarar bostadsrättsföreningens ansvar, vilket vi bedömer uppgår till följande andel av byggkostnaden: 58% Underhåll och förnyelse av all inredning och inre ytskikt svarar bostadsrättsinnehavarna för. Avskrivningen sker på 50 år. dvs med följande antal procent på ovanstående andel av byggvärdet per år: 2% En del av avskrivningen används för att amortera föreningens lån och den delen påverkar årsavgiften. Den övriga avskrivningen medför ett negativt årsresultat. Den totala avskrivningen är rak/linjär. Härutöver görs en avsättning för framtida underhåll. Den posten ingår i årsavgiften och uppgår till (per kvm och år) 60 kr. Sidan 6
Den rena byggkostnaden per kvm BOA är ca Sålunda utgör avskrivningen och avsättningen tillsammans följande kronor per kvm och år 11 000 kr. 187 kr. Sammanställning År 1 Kapitalkostnader SEK SEK/kvm år Räntekostnad 361 019 228 Avskrivning/amortering 14 921 9 Övrig avskrivning 186 830 118 Avsättning till yttre underhåll 95 040 60 Driftskostnader Driftskostnader 293 040 185 Fastighetsavgift 0 0 Återföring av övrig avskrivning -186 830-118 Summa årliga kostnader år 764 020 482 Intäkter Årsavgifter 764 020 482 Summar årliga intäkter 764 020 482 Sammanställningen ovan avser belopp i realt penningvärde. Sidan 7
E. LÄGENHETSFÖRTECKNING, INSATS, ANDELSTAL OCH AVGIFTSBERÄKNING Nr Yta Insats Andel Åavg Mavg 11 99 1 715 000 6,25% 47 751 3 979 12 99 1 611 400 6,25% 47 751 3 979 13 99 1 611 400 6,25% 47 751 3 979 14 99 1 715 000 6,25% 47 751 3 979 21 99 1 715 000 6,25% 47 751 3 979 22 99 1 611 400 6,25% 47 751 3 979 23 99 1 611 400 6,25% 47 751 3 979 24 99 1 715 000 6,25% 47 751 3 979 31 99 1 715 000 6,25% 47 751 3 979 32 99 1 611 400 6,25% 47 751 3 979 33 99 1 611 400 6,25% 47 751 3 979 34 99 1 715 000 6,25% 47 751 3 979 41 99 1 715 000 6,25% 47 751 3 979 42 99 1 611 400 6,25% 47 751 3 979 43 99 1 611 400 6,25% 47 751 3 979 44 99 1 715 000 6,25% 47 751 3 979 Totalt 1584 28 512 000 100,00% 764 020 F. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1. Medlem som innehar en bostadsrätt skall betala insats och upplåtelseavgift med belopp som angivits i kostnadskalkyl samt årsavgift som angivits eller som styrelsen beslutar. 2. Avgift för värme och hushållsel betalas direkt av bostadsrättsinnehavaren till leverantören. 3. Då den till en lägenhet hörande tomtmarken upplåts med bostadsrätt, ansvarar bostadsrättsinnehavaren för denna och bekostar dess skötsel. 4. Bostadsrättsinnehavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Bostadsrättsinnehavare äger rätt att nyttja annan bostadsrättsinnehavares tomt om så krävs för att utföra underhållsarbeten som exempelvis målning. 5. Bostadsrättsinnehavaren skall ha giltig hemförsäkring med tillägg för bostadsrättslägenhet. 6. Några andra avgifter än de i denna kostnadskalkyl redovisade utgår icke vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende dito. Det åligger föreningens styrelse att bevaka kostnadsutvecklingen och vidtaga de åtgärder som krävs för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 7. Årsavgift erlägges månadsvis i förskott. Sidan 8
8. Vid fastighetens försäljning realiseras uppskjuten skatt på uppskrivningsbelopp. 9. Vid bostadsföreningens likvidation skall föreningens tillgångar skiftas enligt föreningens stadgar. G. EKONOMISK PROGNOS Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningens ekonomi är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en sexårskalkyl samt kalkyl för år 11 och år 16 avseende föreningens bedömda intäkter, kostnader och årsresultat. Vidare redovisas även likviditeten. Fastighetsskatten är fastställt enligt huvudregeln. Denna summa är uppräknad till år 16 med 2% inflation per år. Taxeringsvärdet enligt Skatteverket 11,376,000 kronor. Prognos (tkr) År År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter/kostnader Intäkter/årsavgifter 764 773 782 790 800 810 865 1 047 Driftskostnader -293-299 -305-311 -317-324 -357-394 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-115 Driftsnetto 471 474 477 479 483 486 508 537 Kapitalkostnader Låneräntor -361-361 -360-360 -360-359 -356-352 Avskrivningar Amorteringar -15-16 -18-18 -20-22 -36-57 Övrig avskrivning (ÖA) -187-185 -184-184 -182-180 -166-145 Återföring ÖA 187 185 184 184 182 180 166 145 Fondavsättning -95-97 -99-101 -103-105 -116-128 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 H. KÄNSLIGHETSANALYS Känslighetsanalysen visar hur dels de olika makroekonomiska faktorerna som räntesats och inflation påverkar föreningens årsavgifter för varje år 1-6 samt år 11 och år 16, dels hur dessa påverkas av avgiftsintäkter till föreningen skulle gå förlorade av någon anledning eller om föreningen drabbas av oförutsedda utgifter. Här nedan presenteras olika scenarios och deras påverkan på månadsavgifterna. Scenario 1 Inflationen höjs successivt med en halv procent per år från dagens 2% till 4% (påverkar driftskostnaderna). Sidan 9
Scenario 2 Räntan höjs successivt med en halv procentenhet per år från dagens 1,90 % upp till 5,0 %. Scenario 0: Grunden sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Inflation 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,0% 4,0% Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 764 020 773 015 782 773 791 507 802 766 814 951 883 235 1 082 008 Driftskostnader -293 040-298 901-304 879-310 976-317 196-323 540-357 214-394 393 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-115 435 Driftsnetto 470 980 474 114 477 894 480 531 485 571 491 411 526 021 572 180 Kapitalkostnader Låneräntor -361 019-360 736-360 423-360 079-359 701-359 284-356 474-351 944 Amorteringar -14 921-16 437-18 106-18 106-19 942-21 963-35 515-57 166 Övriga avskrivningar -186 830-185 314-183 645-183 645-181 809-179 789-166 237-144 586 Återföring ÖA 186 830 185 314 183 645 183 645 181 809 179 789 166 237 144 586 Fondavsättning -95 040-96 941-99 364-102 345-105 927-110 164-134 032-163 070 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Scenario 1: Inflation sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Inflation 0 0 0 0 0 0 0 Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 764 020 773 015 784 267 796 095 812 180 828 922 931 393 1 266 136 Driftskostnader -293 040-298 901-306 373-315 565-326 609-338 041-407 305-519 836 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-168 595 Driftsnetto 470 980 474 114 477 894 480 531 485 571 490 881 524 088 577 705 Kapitalkostnader Låneräntor -361 019-360 736-360 423-360 079-359 701-359 284-356 474-351 944 Amorteringar -14 921-16 437-18 106-18 106-19 942-21 963-35 515-57 166 Övriga avskrivningar -186 830-185 314-183 645-183 645-181 809-179 789-166 237-144 586 Återföring ÖA 186 830 185 314 183 645 183 645 181 809 179 789 166 237 144 586 Fondavsättning -95 040-96 941-99 364-102 345-105 927-109 635-132 099-168 595 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Scenario 2: Räntesatsen Sidan 10
sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Räntesats 0 0 0 0 0 0 0 0 Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 763 737 981 578 1 085 898 1 188 971 1 294 314 1 400 289 1 463 243 1 653 433 Driftskostnader -293 040-298 901-304 879-310 976-317 196-323 540-357 214-394 393 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-115 435 Driftsnetto 470 697 682 677 781 019 877 995 977 118 1 076 750 1 106 029 1 143 604 Kapitalkostnader Låneräntor -360 736-569 299-663 549-757 544-851 248-944 622-936 482-923 368 Amorteringar -14 921-16 437-18 106-18 106-19 942-21 963-35 515-57 166 Övriga avskrivningar -186 830-185 314-183 645-183 645-181 809-179 789-166 237-144 586 Återföring ÖA 186 830 185 314 183 645 183 645 181 809 179 789 166 237 144 586 Fondavsättning -95 040-96 941-99 364-102 345-105 927-110 164-134 032-163 070 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Örebro 2016-04-02 Bostadsrättsföreningen Gemenskapen i Motala, Motala kommun Marie-Louise Lantz Tommy Lindmark Annika Hagman Sidan 11
BILAGA 1: ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG Sidan 12