Ekonomisk plan Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar... 2 2. Beskrivning av fastigheten... 2 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv... 4 4. Finansieringsplan... 4 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader... 4 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter... 5 7. Redovisning av lägenheterna... 6 8. Ekonomisk prognos... 6 9. Känslighetsanalys... 8 10. Särskilda förhållanden... 9 Bilagor 1. Enligt bostadsrättslagen föreskrivna intyg 2. Garantiförbindelse för osålda lägenheter Preliminär Ekonomisk plan Brf Batteriet 1 Sida 1
1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsförening Batteriet 1 () som har sitt säte i Varbergs kommun har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen avser att låta bygga 24 lokaler på fastigheten del av Batteriet 3. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 i bostadsrättslagen, har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på kostnader för fastighetsförvärvet, kapitalkostnader, driftkostnader samt föreningens årliga intäkter efter kända fakta och bedömningar som gjorts våren 2016. Nedan angiven anskaffningskostnad för förvärvet är slutligt känd. Driftkostnaderna är uppskattade till vad som anses vara marknadsmässigt. Byggnadsprojektet genomförs av Ekonomisk förening företagshallen i Batteriet (). Förvärv sker genom att Bostadsrättsförening Batteriet förvärvar samtliga andelar i Ekonomisk förening företagshallen i Batteriet som vid detta tillfälle kommer att vara civilrättslig ägare till fastigheten. Bostadsrättsförening Batteriet 1 och Ekonomisk förening företagshallen i Batteriet fusioneras sedan. Affären leder till att det uppkommer en latent skatt i bostadsrättsföreningen. Denna latenta skatt utlöses endast om föreningen upphör med verksamheten och säljer fastigheten. Enligt bokföringslagen och årsredovisningslagen skall en anläggningstillgång skrivas av systematiskt över anläggningstillgångens livslängd. Sådan bokföringsmässig avskrivning är resultatpåverkande men påverkar inte likviditeten som anges i den ekonomiska planen. Bokning av lokalerna beräknas ske snarast efter registrering av ekonomisk plan. Byggnationen beräknas vara slutförd under kvartal 2 2017. Upplåtelse, tillträde och inflyttning beräknas ske kvartal 2, 2017 efter det att projektet är färdigställt. 2. Beskrivning av fastigheten Fastigheten består av en friliggande industribyggnad. Lokalerna är i ett plan med en takhöjd på ca 5,3 meter. Lokalerna är isolerade, förberedda för V/A anslutning och har egen elcentral med mätare. Innerväggarna är av gips/plåt och golvet av betong. Varje enhet har en separat port med måtten ca 4,2 x 5,0 m. Lokalerna överlåts oinredda och respektive lokalägare ges efter tillträde, möjlighet att komplettera lokalen enligt egna önskemål/behov. Preliminär Ekonomisk plan Brf Batteriet 1 Sida 2
Fastighetsbeteckning Del av fastigheten Batteriet 3 Adress Batterivägen 3 A-Ä Fastighets areal Ca 6000 kvm Lokalarea 2928 kvm Byggnadensutformning Industri/lagerbyggnad Byggnadsår 2016/2017 Gällande planbestämmelser Detaljplan från1977-03-24 Taxeringsvärde 1 Beräknat taxeringsvärde år 2015 är 12 150 000 SEK Typkod 411 Försäkring Fastigheten avses bli fullvärdesförsäkrad Gemensam anordning på tomtmark Gårdsplan/Tomtmark Inhägnad gårdsplan samt utomhusbelysning. Kortfattad byggnadsbeskrivning Grund Stomme Ytterväggar Lokalskiljande väggar Takstolar Yttertak Fasader Fönster El och VA anslutning Ventilation Uppvärmning Portar Entrédörrar: Platta på mark Stål/Trä Plåt Trä och gips/plåt Stål/Trä Plåt Plåt 2-glas isolerglas Kommunal el respektive VA nät Självdrag Luft/luft-värmepump Varmgalvade vikportar B:4,2 m, H:5m Varmgalvade ståldörrar Ritningar tillhandahålles av bostadsrättsföreningens styrelse. 1 Taxeringsvärdet är ett bedömt värde och kan komma att justeras vid en särskild fastighetstaxering efter färdigställandet av byggnaden på fastigheten. Preliminär Ekonomisk plan Brf Batteriet 1 Sida 3
3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Bostadsrättsförening Batteriet 1:s förvärvskonstruktion innebär att den slutliga anskaffningskostnaden är känd, den totala förvärvskostnaden uppgår till 27 300 800 kronor. Kostnadsslag (kr) (kr/kvm) Köpeskilling 27 300 800 9 324 Fond 60 000 20 Summa (inklusive fond) 27 360 800 9 345 4. Finansieringsplan Specifikation av lån som kommer att upptas för fastighetens finansiering samt beräkning av årliga räntekostnader redovisas i nedanstående tabell. Föreningens kapitalkostnader grundar sig på en bedömning. Ändras dessa nivåer påverkas räntekostnad. Som säkerhet för lån lämnas pantbrev. Lånet i planen amorteras av över 45 år. Efter tre år kommer en omförhandling att ske med banken beträffande föreningens lån. Hur olika amorteringstakter påverkar månadsavgiften redovisas i känslighetsanalysen. Källa Belopp (kr) Ränta (%) Bindningstid Kostnad (kr) Banklån 9 500 000 3,50% 3-mån Upplåtelseavgifter 0 Insatser 17 860 800 Summa lån och insatser 27 360 800 Ränta 332 500 Avskrivning/amortering 95 000 Summa kapitalkostnader 427 500 Övrig avskrivning (påverkar ej likviditeten) 10 000 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader Summan av föreningens kapitalkostnader redovisas i nedanstående tabell. Föreningens årliga drift/underhållskostnader uppskattas efter jämförelse med liknande objekts drift/underhållskostnader. Föreningens kostnader är budgeterade till 241 kr/kvm och år, se nedanstående tabell. Driftskostnader som bostadsrättshavaren ska svara för och som inte ingår i årsavgiften är uppvärmning, el och vatten. Kostnader för el och vatten debiteras ut separat baserat på individuella mätare för varje enhet. Preliminär Ekonomisk plan Brf Batteriet 1 Sida 4
Årliga avsättningar till yttre underhållsfond skall göras enligt föreningens stadgar eller i den takt som föreningens styrelse finner det lämpligt dock alltid minst 0,3 % av taxeringsvärdet. Den ekonomiska planen visar föreningens likviditet. Föreningens behov av avskrivningar kan öka i framtiden. För det fall avskrivningar görs utöver i planen redovisad amortering kan detta komma att leda till ett större bokföringsmässigt negativt resultat. Kostnadsslag (kr) Moms (kr) (kr/kvm) ex moms Kapitalkostnad enl ovan (exkl. övrig avskrivning) 427 500 146 Drift/underhållskostnader: El (el i lokalen individuell lägenhetsdebitering) 24 000 6 000 8 Vatten (vatten individuell lägenhetsdebitering) 10 000 2 500 3 Sophämtning 600l kärl 7 000 1 750 2 Försäkring 40 000 0 14 Löpande underhåll 25 000 6 250 9 Fastighetsskötsel 25 000 6 250 9 Ekonomiskförvaltning 25 000 6 250 9 Avgift Fjärrvärme 0 0 0 Övrigt, snöröjning mm 12 000 3 000 4 Delsumma 168 000 32 000 57 Fastighetsskatt 0,5% 60 750 0 21 Inkomstskatt 0 0 0 Avsättning till yttre fond (0,4% av tax v.) 48 600 0 17 Summa 704 850 32 000 241 Föreningen kommer att ansöka om frivillig skattskyldighet för mervärdesskatt. 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens årliga löpande kostnader och utgifter samt avsättningar till eventuella fonder finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift samt löpande kostnader för förbrukning av el och vatten. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell. Kostnadsslag (kr) Moms (kr) Årsavgifter (exklusive moms) 704 850 32 000 Summa 704 850 32 000 Preliminär Ekonomisk plan Brf Batteriet 1 Sida 5
7. Redovisning av lägenheterna De i bostadsrättsföreningen ingående lägenheterna är 24 stycken till antalet. Redovisning av lägenheterna presenteras i tabellen nedan. Alla ytor är uppskattningar och vissa förändringar kan ske under byggnationen. Lägenhets nummer Utformning Antal rum And. Årsavg ex Yta Tal Insats Årsavgift moms (m2) (%) (kr) (kr) (kr/mån) 1 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 2 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 3 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 4 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 5 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 6 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 7 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 8 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 9 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 10 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 11 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 12 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 13 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 14 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 15 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 16 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 17 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 18 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 19 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 20 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 21 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 22 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 23 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 24 lokal 1 122 4,17% 744 200 29 369 2 447 24 2 928 100% 17 860 800 704 850 58 738 Insats och årsavgift fördelas efter andelstal. Utöver årsavgiften tillkommer löpande kostnad för uppvärmning, vatten och el enligt individuell mätning och debitering för respektive ägare. Snittkostnaden för el, vatten och uppvärmning, har i jämförbara projekt legat runt 100-400kr/lokal och månad men stora variationer förekommer. 8. Ekonomisk prognos Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Preliminär Ekonomisk plan Brf Batteriet 1 Sida 6
Nedan presenteras en 6-årskalkyl samt år 11, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, kostnader samt årsresultat. Prognosen visar årsavgiftens förändring vid en årlig inflation på 2 % och oförändrad ränta och amorteringsplan på föreningens lån under 5 år, därefter höjs amorteringen. Prognos (kr) År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Årliga intäkter Årsavgifter 704 850 707 072 709 405 711 851 714 413 847 717 840 104 Summa 704 850 707 072 709 405 711 851 714 413 847 717 840 104 Drift/Underhållskostnader El abonnemang (förbrukning deb. Ind.) 24 000 24 480 24 970 25 469 25 978 26 498 29 256 Vatten abonnemang (förbrukning deb. Ind.) 10 000 10 200 10 404 10 612 10 824 11 041 12 190 Sophämtning 7 000 7 140 7 283 7 428 7 577 7 729 8 533 Försäkring 40 000 40 800 41 616 42 448 43 297 44 163 48 760 Löpande underhåll 25 000 25 500 26 010 26 530 27 061 27 602 30 475 Fastighetsskötsel 25 000 25 500 26 010 26 530 27 061 27 602 30 475 Ekonomiskförvaltning 25 000 25 500 26 010 26 530 27 061 27 602 30 475 Avgift Fjärrvärme 0 0 0 0 0 0 0 Övrigt, snöröjning mm 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 14 628 Avsättning till yttre fond (0,3% av tax v.) 48 600 49 572 50 563 51 575 52 606 53 658 59 243 Summa 216 600 220 932 225 351 229 858 234 455 239 144 264 034 Kapitalkostnader Räntor (enl kalkyl 3,5%) 332 500 329 175 325 850 322 525 319 200 315 875 276 391 Amortering (ej med i summan) 95 000 95 000 95 000 95 000 95 000 225 625 225 625 Avskrivning 95 000 95 000 95 000 95 000 95 000 225 625 225 625 Avskrivning (ej finansierad) 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000-120 625-120 625 Summa 437 500 434 175 430 850 427 525 424 200 541 500 502 016 Fastighetsskatt 0,5% 60 750 61 965 63 204 64 468 65 758 67 073 74 054 Inkomstskatt 0 0 0 0 0 0 0 Summa 714 850 717 072 719 405 721 851 724 413 847 717 840 104 Årets resultat -10 000-10 000-10 000-10 000-10 000 0 0 Taxeringsvärde Byggnad 10 800 000 10 800 000 10 800 000 12 163 000 12 163 000 12 163 000 12 163 000 Mark 1 350 000 1 350 000 1 350 000 1 520 000 1 520 000 1 520 000 1 520 000 Summa 12 150 000 12 150 000 12 150 000 13 683 000 13 683 000 13 683 000 13 683 000 Preliminär Ekonomisk plan Brf Batteriet 1 Sida 7
9. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen visar hur de olika makroekonomiska faktorerna påverkar årsavgifterna: Punkt 1 visar dagens avgiftsnivå, som vid bildandet är 283 kr per kvm lokalyta och år (ex moms). Punkt 2 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om räntan skulle stiga med 2 %-enheter från den i prognosen angivna räntan. Punkt 3 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om el och vatten/avlopp skulle höjas med 25 %. Punkt 4 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om 10 % av årsavgifterna skulle gå förlorade. Punkt 5 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen måste ta upp nya lån för att finansiera oförutsatta utgifter. Lånet är baserat på 10 % av fastighetens totala bastaxeringsvärde. Punkt 6 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen efter 3 år amorterar av lånen på 25 år. Punkt 7 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen efter 3 år amorterar av lånen på 50 år. Känslighetsanalys för årsavgiften (kr/kvm) ökning % Dagens avgiftsnivå 241 0% Räntor +2,0% 65 27% El, vatten +25% 3 1% Årsavgift -10% 24 10% Ökadbelåning 10% av taxeringsvärdet 15 6% Rak amortering över 25 år 171 71% Rak amortering över 50 år 106 44% Nedan visas hur föreningens avgifter per kvadratmeter bostadsrättsyta påverkas av en ökad inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar primärt drift och underhållskostnader. Tabellen nedan illustrerar avgiftsnivåns utveckling de närmaste 6 åren samt år 11 vid en inflationstakt på 3 %. Inflationsprognosen för 3 % avser kapitalkostnader utan amortering, samtliga kostnader exklusive moms. Inflation prognos (kr/kvm) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Drift och underhåll 74 75 77 79 80 82 95 Övriga kostnader 167 167 168 168 168 169 171 Avgift 241 243 245 247 249 251 266 Känslighetsanalysen nedan visar beräknad årsavgift för olika räntenivåer, men utan amortering. Fasta priser år 1. Preliminär Ekonomisk plan Brf Batteriet 1 Sida 8
Dagens inflationsnivå 2% och Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Dagens räntenivå 704 850 707 072 709 405 711 851 714 413 847 717 840 104 Dagens räntenivå +1% 382 350 387 897 393 555 399 326 405 213 531 842 563 713 Dagens räntenivå + 2% 382 350 387 897 393 555 399 326 405 213 531 842 563 713 10. Särskilda förhållanden Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser. 1. Bostadsrättshavarna skall inbetala insats. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften fördelas på bostadsrättshavarna i förhållande till lägenheternas andelstal. 2. Upplåtelseavgift kan uttagas efter beslut av styrelsen. 3. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar där det bland annat framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. 4. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 5. Det åligger bostadsrättshavarna att teckna och vidmakthålla försäkring av sina lokaler. 6. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. 7. Utöver årsavgiften tillkommer kostnaden för uppvärmning, vatten och el. 8. Bostadsrättsägaren ansvarar själv för eventuell framtida inredning samt eventuell verksamhetsanpassning (inklusive ventilation) av lokalen. Viss inredning kan vara bygglovspliktig. Preliminär Ekonomisk plan Brf Batteriet 1 Sida 9
Göteborg 2016- Christoffer Rappe Carl Sjöberg Catrin Rappe Preliminär Ekonomisk plan Brf Batteriet 1 Sida 10