Å R S R E D O V I S N I N G för BRF SÅGENVÄGEN Org. nr. ÅR 2014 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2014-01-01-2014-12-31. Innehåll - förvaltningsberättelse - resultaträkningar - balansräkningar - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - tilläggsupplysningar - underskrifter
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse, kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättsinnehavare. Föreningen registrerades 2010-09-06. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 2011-05-06 och nuvarande stadgar registrerades 2013-10-24 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Adress: Vendelsö 3:114 i Haninge Sågenvägen 8-16 samt 22-32 i Vendelsö Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 26 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Jessica Engström Ordförande Maria Refors Inger Wallin Vice ordförande Emil Sjölund Tomas Rosén Sekreterare Anders Brattström Ledamot Gina Eklund Ledamot Jimmy Engström Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 26 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Jessica Engström Ordförande Peter Borg Inger Wallin Vice ordförande Marina Olsson Tomas Rosén Sekreterare Björn Strömberg Jimmy Engström Ledamot Gina Eklund Ledamot Inger Wallin har avgått på egen begäran 2014-11-17. Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Margareta Kleberg Valberedning Mona Neppenström Brita Söderberg Auktoriserad revisor Sammankallande Ordinarie föreningsstämman hölls den 26 maj 2014. 2
Extra föreningsstämma hölls den 11 november 2014. Vid stämman beslutades att varje hyresgäst ska få ett erbjudande att förvärva sin lägenhet med en rabattsats om 20% på aktuellt marknadsvärde. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 25 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Vendelsö 3:114 i Haninge Värdeår är 1975-1976. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 122 746 000 122 746 000 Varav byggnader: 95 075 000 95 075 000 Varav mark: 27 671 000 27 671 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg-Hansa, i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. Föreningens fastighet består av 199 st lägenheter varav 136 st är upplåtna med bostadsrätt, 63 st är hyresrätter. Den totala bostadsytan är ca 13 799 kvm. Föreningen har också sex lokaler samt garage och parkeringsplatser. Under året har 3 lägenheter upplåtits samt så kommer det att tillkomma 7 lägenheter pga ombyggnad av lokal. Lägenhetsfördelning 120 100 80 60 40 20 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok Total yta ca 15 816 kvm. 3
Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Snöröjning Hissavtal Kabel-TV/Bredband El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Inspecta Sweden AB Com Hem Elkraft i Sverige/Vattenfall Vattenfall Kundservice AB Haninge Kommun SRV Återvinning AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Föreningens ekonomi Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och hur de likvida medlen har förändrats. Med de nya reglerna enligt K2 har detta blivit svårare för föreningens intressenter (eftersom avskrivningskostnaderna har ökat markant). Nedan försöker vi att förklara detta på ett mer lättförståeligt sätt. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader är kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader består dels av räntor från föreningens lån, dels av löpande amorteringar. Slitagekostnader är den del av kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. Dessa beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll. I denna beräkning ingår inte avskrivningskostnader då det slitage avskrivningarna ska motsvara redan tas hänsyn till genom slitagekostnader. Utfall 2014 2013 Intäkter 11 907 483 11 874 563 Driftkostnader -10 228 712-9 686 373 Kapitalkostnader -4 005 561-3 721 981 Slitagekostnader -4 821 251-368 238-7 148 041-1 902 029 4
Årsavgifterna har varit oförändrade under 2014. Föreningen har tagit ett nytt lån på 7 miljoner för att lösa lånet hos Tenzing och lagt om lån och därmed minskat räntekostnaderna. Föreningen har förhandlat om elavtalet och fått bättre pris på elen. Styrelsen arbetar kontinuerligt med föreningens ekonomiska situation och har nu tagit fram underlag för att kunna fatta rätt beslut. Styrelsen anser att våra intäkter (hyror och avgifter) ska täcka föreningens driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Med hänsyn till detta och för att nå närmare målet så har styrelsen beslutat om en 20% avgiftshöjning från den 1 januari 2015. Som underlag för beslutet finns 3 år av driftkostnader, beträffande kapitalkostnaderna har vi genomfört en upphandling med samtliga större banker och för att säkerställa slitagekostnaden har en 20-årig underhållsplan tagits fram. Intäktsfördelning 2014 7% 0% 43% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 5 119 Hyresintäkter 5 949 Övriga intäkter 839 Kapitalintäkter 1 Summa 11 908 50% Övriga intäkter Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 1 257 Reparation/underhåll 4 177 Taxebundna kostnader 4 350 Övriga driftkostnader 2 085 Fastighetsskatt 439 Övr.förv/rörelsekostn. 1 034 Personalkostnader 469 Avskrivning 2 165 Kapitalkostnader 3 803 Summa 19 779 11% 19% 3% 5% 2% 11% Kostnadsfördelning 2014 6% 21% 22% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader 5
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Ombyggnad till lägenheter av gamla blomsteraffären vid torget samt lokalen under påbörjades och kommer generera totalt 7st nya lägenheter i föreningen. Beräknad första inflyttning i Maj 2015 och helt klart till hösten 2015. Vi har tagit fram en plan för SBA (Systematisk brandskyddsarbete) som bl.a. lett till att vi säkrat upp och ökat antalet som får vistas i Kvartersgården. Vi har genomfört en OVK (Obligatoriskt Ventilation Kontroll) för att se vilka åtgärder som behövs göras. Föreningen har renoverat 5st hyreslägenheter. Lekplatsen utanför Sågenvägen 32 har renoverats. Fortsatt fönsterrenovering. Trädgårdgruppen har fortsatt sitt arbete med att göra området trivsamt. Underhållsarbeten under 2015 Garagen planeras att renoveras. Ombyggnad av gamla blomsteraffären samt lokalen under till lägenheter kommer färdigställas. Åtgärder från OVK (inspektionen) kommer utföras. Föreningen har en 20-årig underhållsplan och styrelsen gör en årlig genomgång av denna. Avsättning till fond för yttre underhåll ska enligt stadgar ske med lägst 0,1%-0,3 % av taxeringsvärdet eller enligt underhållsplan. Årets förslag till avsättning finns under resultatdisposition. Medlemsinformation Under året har 11 (f å 13) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 var 174 (f å 160). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). 6
Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning, tkr 11 907 11 875 11 624 7 157 Resultat efter fin. poster, tkr -7 870-2 931-1 972-1 033 Balansomslutning, tkr 201 193 194 130 186 541 182 604 Soliditet, % 41% 43% 43% 41% Kassalikviditet, % 92% 83% 178% 252% Snittränta, % 3,40% 3,57% 3,97% 4,64% Årsavgift, kr/kvm boyta 371 361 329 183 Lån, kr/kvm boyta 8 276 7 754 7 392 7 392 Ränta, kr/kvm boyta 273 270 294 172 Värme, kr/kvm 144 143 133 62 El, kr/kvm 74 75 70 66 Vatten, kr/kvm 34 25 25 11 Resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust -10 768 405 årets förlust -7 869 970-18 638 375 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 4 821 251 från fond för yttre underhåll ianspråktages -912 522 i ny räkning överföres -22 547 104-18 638 375 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. 7
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2014-01-01 2013-01-01 Not 2014-12-31 2013-12-31 Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror 1 11 068 421 11 007 366 Övriga rörelseintäkter 2 839 062 867 197 Summa rörelseintäkter mm 11 907 483 11 874 563 Rörelsekostnader Fastighetsskötsel 3-1 256 738-1 134 358 Reparationer 4-594 389-934 328 Underhåll 5-3 582 664-372 376 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-4 349 846-4 241 542 Övriga driftkostnader 7-2 085 282-1 299 386 Fastighetsskatt 8-439 124-437 780 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-1 034 035-1 086 618 Personalkostnader 10-469 298-552 360 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 11,12-2 164 516-1 024 895 Summa rörelsekostnader -15 975 892-11 083 645 Finansiella poster Ränteintäkter 1 064 18 143 Räntekostnader -3 802 625-3 740 124 Resultat efter finansiella poster -7 869 970-2 931 063 Årets resultat -7 869 970-2 931 063 8
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 196 023 238 189 172 674 Maskiner, inventarier och installationer 12 1 043 007 1 152 974 Pågående arbeten 0 374 743 197 066 245 190 700 391 Summa anläggningstillgångar 197 066 245 190 700 391 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 48 669 44 956 Övriga kortfristiga fordringar 2 139 10 017 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 668 871 319 776 719 678 374 749 Kassa och bank 14 3 406 751 3 050 362 Summa omsättningstillgångar 4 126 429 3 425 111 SUMMA TILLGÅNGAR 201 192 674 194 125 502 9
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 93 128 400 87 958 920 Upplåtelseavgifter 7 517 317 4 870 094 Fond för yttre underhåll 912 522 544 284 Summa bundet eget kapital 101 558 239 93 373 298 Fritt eget kapital Balanserat resultat -10 768 405-7 469 104 Årets resultat -7 869 970-2 931 063 Summa fritt eget kapital -18 638 375-10 400 167 Summa eget kapital 82 919 864 82 973 131 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16 113 788 000 107 000 000 Summa långfristiga skulder 113 788 000 107 000 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16 408 000 0 Leverantörsskulder 648 838 593 326 Medlemmarnas reparationsfond 1 105 397 1 345 347 Skatteskulder 518 733 793 000 Övriga kortfristiga skulder 110 890 148 581 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 1 692 952 1 272 115 Summa kortfristiga skulder 4 484 810 4 152 371 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 201 192 674 194 125 502 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 114 400 000 107 000 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 10
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av linjärt över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 1,24% 0,58% Inventarier 10% 10% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Belopp i kronor om inget annat anges. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 2014 2013 Årsavgifter bostäder 5 119 320 4 986 071 Hyresintäkter bostäder 4 440 794 4 532 240 Hyresintäkter lokaler 1 195 457 1 172 807 Hyresintäkter garage, p-platser mm 312 719 309 454 Övriga hyresintäkter 131 6 794 11 068 421 11 007 366 11
Not 2 Övriga rörelseintäkter 2014 2013 Fastighetsskatt 107 905 41 540 El 679 176 621 314 Överlåtelse- & pantavgifter 27 777 27 500 Fakturerade kostnader 3 360 5 030 Övriga intäkter 20 844 171 813 839 062 867 197 Not 3 Fastighetsskötsel 2014 2013 Fastighetsskötsel 174 284 185 088 Markskötsel 430 800 397 934 Städ 250 628 179 612 Städ, extra 86 225 115 733 Besiktningskostnader 171 490 70 423 Bevakningskostnader 18 747 19 651 Snöröjning/Halkbekämpning 71 385 100 783 Förbrukningsmaterial 53 179 65 134 1 256 738 1 134 358 Not 4 Reparationskostnader 2014 2013 Reparation bostäder 81 742 145 481 Reparation byggnader 214 145 360 928 Reparation hiss 42 353 68 966 Reparation tvättstuga 39 711 11 798 Reparation lokaler 2 286 38 026 Reparation installationer 170 258 237 990 Reparation markanläggningar 43 894 71 139 594 389 934 328 Not 5 Underhållskostnader 2014 2013 Underhåll av lokaler 589 990 55 522 Underhåll gemens. utrymme 2 072 192 267 309 Underhåll installationer 89 460 44 295 Underhåll huskropp utv. 592 252 0 Underhåll av markytor 238 770 5 250 3 582 664 372 376 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2014 2013 El 1 164 313 1 185 623 Fjärrvärme 2 274 854 2 264 391 Vatten 532 366 402 176 Sophämtning 378 313 389 352 4 349 846 4 241 542 12
Not 7 Övriga driftkostnader 2014 2013 Fastighetsförsäkringar 223 406 183 429 Självrisk/Skador 1 307 016 587 145 Förvaltningsarvode, tekniskt, avtal 220 330 248 287 Förvaltningsarvode, tekniskt, extra 281 671 228 288 Kabel-TV/Bredband 52 859 52 237 2 085 282 1 299 386 Not 8 Fastighetsskatt 2014 2013 Fastighetsskatt bostäder 233 664 232 320 Fastighetsskatt lokaler 205 460 205 460 439 124 437 780 Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2014 2013 Förbrukningsinventarier 37 192 30 139 Möteskostnader, stämma m m 57 736 86 852 Telekommunikation 3 781 19 491 Pantsättningar/Överlåtelse 32 000 37 461 Indrivningskostnader -300 1 094 Konstaterade förluster 52 328 554 Revisionsarvode 42 785 43 442 Arvode ekonomisk förvaltning 232 912 212 383 Konsultarvoden 35 058 68 017 Medlemsavgift organisationer 0 10 008 Övriga externa tjänster 354 662 488 498 Övriga omkostnader 185 881 88 679 1 034 035 1 086 618 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2014 2013 Kleberg Revision AB Revisionsuppdrag 42 785 43 442 42 785 43 442 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader 2014 2013 Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen 374 400 412 032 Arbetsgivaravgifter 94 898 140 328 469 298 552 360 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 13
Not 11 Byggnader och mark 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 153 784 642 136 519 020 Årets anskaffningsvärde 8 869 982 17 265 622 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 162 654 624 153 784 642 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -1 527 361-640 538 Årets avskrivningar -2 019 418-886 823 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 546 779-1 527 361 Mark Ingående markvärde 36 915 393 36 915 393 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 36 915 393 36 915 393 Utgående planenligt restvärde 196 023 238 189 172 674 Taxeringsvärden byggnader 95 075 000 95 075 000 Taxeringsvärden mark 27 671 000 27 671 000 122 746 000 122 746 000 Not 12 Maskiner, inventarier och installationer 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 1 380 718 1 380 718 Årets anskaffningsvärde 35 131 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 415 849 1 380 718 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan -227 744-89 672 Årets avskrivningar enligt plan -145 098-138 072 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -372 842-227 744 Utgående planenligt restvärde 1 043 007 1 152 974 Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014 2013 Kabel-TV/Bredband 12 103 12 115 Försäkring 100 831 80 507 Förvaltningsarvode, tekniskt 52 640 0 Förvaltningsarvode, ekonomiskt 75 159 0 Städ 64 363 0 Fastighetsskötsel 46 019 0 Markskötsel 110 637 0 Styrelsearvode 0 43 200 Upplupen elintäkt 178 390 183 954 Upplupen medlemsavgift 10 008 0 Övrigt 18 721 0 668 871 319 776 14
Not 14 Likvida medel 2014 2013 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -7 869 970-2 931 063 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 2 164 516 1 024 895 förändringar av rörelsekapital -5 705 454-1 906 168 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -340 320 951 671 Förändring av kortfristiga skulder 159 781 216 347 Kassaflöde från den löpande verksamheten -5 885 994-738 150 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -8 905 113-12 951 677 Justering av finansiella anläggningstillgångar 374 743 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -8 530 370-12 951 677 Finansieringsverksamheten Amorteringar -204 000 0 Ny upptagning av lån 7 400 000 5 000 000 Insatser 7 816 703 5 719 764 Medlemmarnas reparationsfond -239 950-416 342 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 14 772 753 10 303 422 Årets kassaflöde 356 389-3 386 405 Likvida medel vid årets början 3 050 362 6 436 767 Likvida medel vid årets slut 3 406 751 3 050 362 Not 15 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser 87 958 920 5 169 480 93 128 400 Upplåtelseavgifter 4 870 094 2 647 223 7 517 317 Fond för yttre underhåll 544 284 368 238 * 912 522 Balanserat resultat -7 469 104-3 299 301-10 768 405 Resultat föregående år -2 931 063 2 931 063 0 Årets resultat 0-7 869 970-7 869 970 * Avsättning enligt stämmobeslut 368 238 368 238 15
Not 16 Skulder till kreditinstitut 2014 2013 Bank %-sats Villkorsändring SEB 3,20% 2017-11-28 20 400 000 20 400 000 SEB 3,07% 2016-11-28 20 400 000 20 400 000 SEB 3,59% 2018-06-28 20 400 000 20 400 000 SEB 2,63% 2019-09-28 20 400 000 20 400 000 SEB 4,30% 2015-05-28 20 196 000 20 400 000 SEB 3,71% 2018-10-28 5 000 000 5 000 000 SEB 2,44% 2019-10-28 7 400 000 0 Nästa års amortering -408 000 0 113 788 000 107 000 000 Årets amortering uppgår till ca 204 tkr. Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014 2013 Förskottsbetalda avgifter och hyror 1 162 782 845 322 Räntekostnader 21 013 21 620 Styrelsearvode 57 195 0 Arbetsgivaravgifter/löneskatt 17 970 0 Snöröjning/Halkbekämpning 31 471 22 754 Revisionsarvode 33 000 33 000 Fjärrvärme 262 856 231 203 El 106 665 118 216 1 692 952 1 272 115 Stockholm den 2015 Jessica Engström Ordförande Tomas Rosén Sekreterare Jimmy Engström Ledamot Gina Eklund Ledamot Min revisionsberättelse har lämnats den 2015 Margareta Kleberg Auktoriserad revisor 16