Ekonomisk plan (Preliminär) Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar... 2 2. Beskrivning av fastigheten... 2 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv... 4 4. Finansieringsplan... 4 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader... 4 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter... 5 7. Redovisning av lägenheterna... 6 8. Ekonomisk prognos... 6 9. Känslighetsanalys... 7 10. Särskilda förhållanden... 8 Bilagor 1. Enligt bostadsrättslagen föreskrivna intyg 2. Garantiförbindelse för osålda lägenheter Ekonomisk plan Brf Rebbelberga 1 Sida 1
1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsförening Rebbelberga 1 u.b () som har sitt säte i Ängelholm kommun har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen avser att låta bygga 15 lokaler på fastigheten del av Ängelholm Rebbelberga 26:3. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 i bostadsrättslagen, har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på kostnader för fastighetsförvärvet, kapitalkostnader, driftkostnader samt föreningens årliga intäkter efter kända fakta och bedömningar som gjorts våren 2016. Nedan angiven anskaffningskostnad för förvärvet är slutligt känd. Driftkostnaderna är uppskattade till vad som anses vara marknadsmässigt. Byggnadsprojektet genomförs av Ekonomisk förening företagshallen i Rebbelberga (769631-1534). Förvärv sker genom att Bostadsrättsförening Rebbelberga 1 förvärvar samtliga andelar i Ekonomisk förening företagshallen i Rebbelberga som vid detta tillfälle kommer att vara civilrättslig ägare till fastigheten. Bostadsrättsförening Rebbelberga 1 och Ekonomisk förening företagshallen i Rebbelberga fusioneras sedan. Affären leder till att det uppkommer en latent skatt i bostadsrättsföreningen. Denna latenta skatt utlöses endast om föreningen upphör med verksamheten och säljer fastigheten. Enligt bokföringslagen och årsredovisningslagen skall en anläggningstillgång skrivas av systematiskt över anläggningstillgångens livslängd. Sådan bokföringsmässig avskrivning är resultatpåverkande men påverkar inte likviditeten som anges i den ekonomiska planen. Bokning av lokalerna beräknas ske snarast efter registrering av ekonomisk plan. Byggnationen beräknas vara slutförd under kvartal 1/2 2017. Upplåtelse, tillträde och inflyttning beräknas ske kvartal 2, 2017 efter det att projektet är färdigställt. 2. Beskrivning av fastigheten Fastigheten bebyggs med två friliggande industribyggnader. Byggnaderna innehåller vardera 5 respektive 10 lokaler. Lokalerna är i ett plan med en takhöjd på ca 5,3 meter. Lokalerna är isolerade, förberedda för V/A anslutning och har egen elcentral med mätare. Innerväggarna är av gips/plåt och golvet av betong. De två byggnaderna innehåller 15 separata enheter med 9+6 enheter i varje. Varje enhet har en separat port med måtten ca 4,2 x 5,0 m. Lokalerna överlåts oinredda och respektive lokalägare ges efter tillträde, möjlighet att komplettera lokalen enligt egna önskemål/behov. Ekonomisk plan Brf Rebbelberga 1 Sida 2
Fastighetsbeteckning Del av fastigheten Ängelholm Rebbelberga 26:3 Adress Åkerslundgatan, Ängelholm Fastighets areal 4877 kvm Lokalarea 1830 kvm Byggnadensutformning Industri/lagerbyggnad Byggnadsår 2016 Gällande planbestämmelser Detaljplan 2014 från 2011-11-24 Taxeringsvärde 1 Beräknat taxeringsvärde år 2016 är 6 775 000SEK Typkod 411 Försäkring Fastigheten avses bli fullvärdesförsäkrad Gemensam anordning på tomtmark Gårdsplan/Tomtmark Inhägnad parkering/gårdsplan samt utomhusbelysning. Kortfattad byggnadsbeskrivning Grund Stomme Ytterväggar Lokalskiljande väggar Takstolar Yttertak Fasader Fönster El och VA anslutning Ventilation Uppvärmning Portar Entrédörrar: Platta på mark Stål/Trä Plåt Trä och gips/plåt Stål/Trä Plåt Plåt 2-glas isolerglas Kommunal el respektive VA nät Självdrag Luft/luft-värmepump Varmgalvade vikportar B:4,2 m, H:5m Varmgalvade ståldörrar Ritningar tillhandahålles av bostadsrättsföreningens styrelse. 1 Taxeringsvärdet är ett bedömt värde och kan komma att justeras vid en särskild fastighetstaxering efter färdigställandet av byggnaden på fastigheten. Ekonomisk plan Brf Rebbelberga 1 Sida 3
3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Bostadsrättsförening Rebbelbergas förvärvskonstruktion innebär att den slutliga anskaffningskostnaden är känd, den totala förvärvskostnaden uppgår till 15 779 500 kronor. Kostnadsslag (kr/kvm) Köpeskilling 15 871 000 8 673 Fond 60 000 33 Summa (inklusive fond) 15 931 000 8 705 4. Finansieringsplan Specifikation av lån som kommer att upptas för fastighetens finansiering samt beräkning av årliga räntekostnader redovisas i nedanstående tabell. Föreningens kapitalkostnader grundar sig på en bedömning. Ändras dessa nivåer påverkas räntekostnad. Som säkerhet för lån lämnas pantbrev. Lånet i planen amorteras av över 34 år. Efter tre år kommer en omförhandling att ske med banken beträffande föreningens lån. Hur olika amorteringstakter påverkar månadsavgiften redovisas i känslighetsanalysen. Avskrivningstakten i den ekonomiska planen baseras på 1,9 % av byggnadens beräknade taxeringsvärde under de första tre åren och därefter med 2,84 %. Källa Belopp Ränta (%) Bindningstid Kostnad Banklån 5 500 000 3,50% 3-mån Upplåtelseavgifter 0 Insatser 10 431 000 Summa lån och insatser 15 931 000 Ränta 192 500 Avskrivning/amortering 110 000 Summa kapitalkostnader 302 500 Övrig avskrivning (påverkar ej likviditeten) 0 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader Summan av föreningens kapitalkostnader redovisas i nedanstående tabell. Föreningens årliga drift/underhållskostnader uppskattas efter jämförelse med liknande objekts drift/underhållskostnader. Föreningens kostnader är budgeterade till 264 kr/kvm och år, se nedanstående tabell. Driftskostnader som bostadsrättshavaren ska svara för och som inte ingår i årsavgiften är uppvärmning, el och vatten. Kostnader för el och vatten debiteras ut separat baserat på individuella mätare för varje enhet. Årliga avsättningar till yttre underhållsfond skall göras enligt föreningens stadgar eller i den takt som föreningens styrelse finner det lämpligt dock alltid minst 0,3 % Ekonomisk plan Brf Rebbelberga 1 Sida 4
av taxeringsvärdet. Den ekonomiska planen visar föreningens likviditet. Föreningens behov av avskrivningar kan öka i framtiden. För det fall avskrivningar görs utöver i planen redovisad amortering kan detta komma att leda till ett större bokföringsmässigt negativt resultat. Kostnadsslag Belopp Moms kr/kvm (ex moms) Kapitalkostnad enl ovan (exkl. övrig avskrivning) 302 500 165 Drift/underhållskostnader: El (el i lokalen individuell lägenhetsdebitering) 12 300 3 075 7 Vatten (vatten individuell lägenhetsdebitering) 8 504 2 126 5 Sophämtning 600l kärl 6 500 1 625 4 Försäkring 28 500 0 16 Löpande underhåll 18 000 4 500 10 Fastighetsskötsel 16 000 4 000 9 Ekonomiskförvaltning 18 000 4 500 10 Avgift Fjärrvärme 0 0 0 Övrigt, snöröjning mm 12 000 3 000 7 Delsumma 119 804 22 826 65 Fastighetsskatt (0,5 %) 33 875 0 19 Inkomstskatt 0 0 0 Avsättning till yttre fond (0,4% av tax v.) 27 100 0 15 Summa 483 279 22 826 264 Föreningen kommer att ansöka om frivillig skattskyldighet för mervärdesskatt. 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens årliga löpande kostnader och utgifter samt avsättningar till eventuella fonder finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift samt löpande kostnader för förbrukning av el och vatten. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell. Kostnadsslag Belopp Moms Årsavgifter (exklusive moms) 483 279 22 826 Summa 483 279 22 826 Ekonomisk plan Brf Rebbelberga 1 Sida 5
7. Redovisning av lägenheterna De i bostadsrättsföreningen ingående lägenheterna är 15 stycken till antalet. Redovisning av lägenheterna presenteras i tabellen nedan. Alla ytor är uppskattningar och vissa förändringar kan ske under byggnationen. Lägenhets nummer Utformning Antal rum Yta (m2) And. Tal (%) Insats Årsavgift Årsavg ex moms (kr/mån) 1 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 2 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 3 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 4 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 5 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 6 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 7 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 8 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 9 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 10 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 11 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 12 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 13 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 14 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 15 lokal 1 122 6,67% 695 400 32 219 2 685 1 830 100% 10 431 000 483 279 40 273 Insats och årsavgift fördelas efter andelstal. Utöver årsavgiften tillkommer löpande kostnad för uppvärmning, vatten och el enligt individuell mätning och debitering för respektive ägare. Snittkostnaden för el, vatten och uppvärmning, har i jämförbara projekt legat runt 100-400kr/lokal och månad men stora variationer förekommer. 8. Ekonomisk prognos Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en 6-årskalkyl samt år 11, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, kostnader samt årsresultat. Prognosen visar årsavgiftens förändring vid en årlig inflation på 2 % och oförändrad ränta och amorteringsplan på föreningens lån under 3 år, därefter höjs amorteringen. Ekonomisk plan Brf Rebbelberga 1 Sida 6
Prognos År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Årliga intäkter Årsavgifter 483 279 482 367 481 514 539 996 537 339 534 744 522 750 Summa 483 279 482 367 481 514 539 996 537 339 534 744 522 750 Drift/Underhållskostnader El abonnemang (förbrukning deb. Ind.) 12 300 12 546 12 797 13 053 13 314 13 580 14 994 Vatten abonnemang (förbrukning deb. Ind.) 8 504 8 674 8 848 9 025 9 205 9 389 10 366 Sophämtning 6 500 6 630 6 763 6 898 7 036 7 177 7 923 Försäkring 28 500 29 070 29 651 30 244 30 849 31 466 34 741 Löpande underhåll 18 000 18 360 18 727 19 102 19 484 19 873 21 942 Fastighetsskötsel 16 000 16 320 16 646 16 979 17 319 17 665 19 504 Ekonomiskförvaltning 18 000 18 360 18 727 19 102 19 484 19 873 21 942 Avgift Fjärrvärme 0 0 0 0 0 0 0 Övrigt, snöröjning mm 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989 13 249 14 628 Avsättning yttre fond (0,4% av tax.) 27 100 27 642 28 195 28 759 29 334 29 921 33 035 Summa 146 904 149 842 152 839 155 896 159 014 162 194 179 075 Kapitalkostnader Ränta (3,5 %) 192 500 188 650 184 800 180 950 175 175 169 400 140 525 Avskrivning/amortering 110 000 110 000 110 000 165 000 165 000 165 000 165 000 Övrig avskrivning (påverkar ej likviditeten) 0 0 0 0 0 0 0 Summa 302 500 298 650 294 800 345 950 340 175 334 400 305 525 Fastighetsskatt (0,5 %) (ej inflationsjusterad) 33 875 33 875 33 875 38 150 38 150 38 150 38 150 Inkomstskatt 0 0 0 0 0 0 0 Summa 483 279 482 367 481 514 539 996 537 339 534 744 522 750 Årets resultat 0 0 0 0 0 0 0 Taxeringsvärde Byggnad 5 800 000 5 800 000 5 800 000 6 532 000 6 532 000 6 532 000 6 532 000 Mark 975 000 975 000 975 000 1 098 000 1 098 000 1 098 000 1 098 000 Summa 6 775 000 6 775 000 6 775 000 7 630 000 7 630 000 7 630 000 7 630 000 9. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen visar hur de olika makroekonomiska faktorerna påverkar årsavgifterna: Punkt 1 visar dagens avgiftsnivå, som vid bildandet är 264 kr per kvm lokalyta och år (ex moms). Punkt 2 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om räntan skulle stiga med 2 %-enheter från den i prognosen angivna räntan. Ekonomisk plan Brf Rebbelberga 1 Sida 7
Punkt 3 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om el och vatten/avlopp skulle höjas med 25 %. Punkt 4 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om 10 % av årsavgifterna skulle gå förlorade. Punkt 5 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen måste ta upp nya lån för att finansiera oförutsatta utgifter. Lånet är baserat på 10 % av fastighetens totala bastaxeringsvärde. Punkt 6 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen amorterar av lånen på 25 år. Punkt 7 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen amorterar av lånen på 50 år. Känslighetsanalys för årsavgiften (kr/kvm) ökning % Dagens avgiftsnivå 264 Räntor +2,0%-enheter 60 23% El, vatten +25% 3 1% Årsavgift -10% 26 10% Ökad belåning 10% av taxeringsvärdet 13 5% Rak amortering över 25 år 60 23% Rak amortering över 50 år 0 0% Nedan visas hur föreningens avgifter per kvadratmeter bostadsrättsyta påverkas av en ökad inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar primärt drift och underhållskostnader. Tabellen nedan illustrerar föreningens kostnadsutveckling de närmaste 6 åren samt år 11 vid en inflationstakt på 2 %. Exemplet är räknat utan amortering och samtliga kostnader är exklusive moms. Inflation prognos (kr/kvm) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Drift och underhåll 80 82 84 85 87 89 98 Övriga kostnader 184 187 191 195 199 203 224 Avgift 264 269 275 280 286 292 322 Känslighetsanalysen nedan visar beräknad årsavgift för olika räntenivåer. Fasta priser år 1. Dagens inflationsnivå 2% och Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Dagens räntenivå 483 279 482 367 481 514 539 996 537 339 534 744 522 750 Dagens räntenivå +1% 538 279 537 367 536 514 594 996 592 339 589 744 577 750 Dagens räntenivå + 2% 593 279 592 367 591 514 649 996 647 339 644 744 632 750 Ekonomisk plan Brf Rebbelberga 1 Sida 8
10. Särskilda förhållanden Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser. 1. Bostadsrättshavarna skall inbetala insats. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften fördelas på bostadsrättshavarna i förhållande till lägenheternas andelstal. 2. Upplåtelseavgift kan uttagas efter beslut av styrelsen. 3. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar där det bland annat framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. 4. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 5. Det åligger bostadsrättshavarna att teckna och vidmakthålla försäkring av sina lokaler. 6. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. 7. Utöver årsavgiften tillkommer kostnaden för uppvärmning, vatten och el av den egna lokalen. 8. Bostadsrättsägaren ansvarar själv för eventuell framtida inredning samt eventuell verksamhetsanpassning (inklusive ventilation) av lokalen. Viss inredning kan vara bygglovspliktig. Göteborg 2016-05-19 Christoffer Rappe Carl Sjöberg Jonas Jung Ekonomisk plan Brf Rebbelberga 1 Sida 9