Tegeluddsvägen 30 115 40 Stockholm Årsredovisning för Brf New York 5 769615-7226 Räkenskapsåret 2013
1 (17) Styrelsen för Brf New York 5 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2013. Förvaltningsberättelse Fastigheten Byggnaden på Tegeluddsvägen 30, Stockholms kommun byggdes 1943 och renoverades 1997 då stammar byttes, taket lades om och 3-fas el drogs in. Av föreningens 62 lägenheter upplåts 48 med bostadsrätt och 14 lägenheter är hyresrätter. Det finns även 1 lokal och styrelsen beslutat att hyra ut ett fjärde förråd under 2013. Den totala ytan är 2639 kvm. Fastigheterna var under verksamhetsåret fullvärdesförsäkrade hos Trygg-Hansa. Lägenhetsfördelning: I föreningen finns: 45 lägenheter om 1 r o k 15 lägenheter om 2 r o k 2 lägenheter om 3 r o k Föreningen innehar en tvättstuga, en föreningslokal och fyra förråd. Taxeringsvärdet är 19 794 000 kr för byggnaderna samt 28 450 000 kr för mark, dvs. totalt 48 244 000 kr. Anskaffningsvärdet är 87 863 862 kr för mark och byggnad. Styrelse och revisorer Enligt föreningens stadgar ska styrelsen bestå av minst fem ledamöter med minst en suppleant. Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma 2013 och därpå påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Hans-Erik Lindh Ann-Sofi Sätterström Kerstin Tillenius Andreas Sankilampi Mia Matthed Joakim Niss Mikael Pettersson Ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Föreningen firma tecknas av två styrelseledamöter i förening. Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 14 protokollförda sammanträden. Utöver ordinarie styrelsemöten träffas de olika arbetsgrupperna regelbundet samt vid behov. Revisor Revisor har varit Lisbeth Rydell Jax
2 (17) Styrelsen har haft och har följande huvudmål för sitt arbete: Föreningen ska ha en stark ekonomi, innebärande hög soliditet och likviditet. Föreningen ska amortera på sina banklån i ungefär samma takt som motsvarar försäljning av f.d. hyreslägenheter. Föreningens fastighet ska kontinuerligt underhållas och förbättras enligt underhållsplan. Medlemsavgiften ska hållas så låg som den ekonomiska situationen medger. När ekonomin så tillåter ska medlemmarna premieras på olika sätt. Stark ekonomi och amortering i takt med försäljning av återstående hyreslägenheter Vad gäller målet om stark ekonomi så uttrycks en organisations ekonomiska styrka främst i termer av soliditet och likviditet eller förenklat uttryckt lång- respektive kortsiktig betalnings-förmåga. Soliditeten utvisar det egna kapitalets andel av det totala kapitalet i organisationen. Här har skett en kontinuerlig förbättring sedan föreningen bildades 2008 och som framgår av bil. 1. Bara under 2013 ökade det egna kapitalet med drygt 5,4 mnkr och uppgår nu till 67,18 mnkr, vilket ger en soliditet på närmare 70%. Det är svårt att göra jämförelser, men en soliditet i ett normalt fastighetsbolag ligger ofta kring eller något under 30%. Orsaken till ökningen av det egna kapitalet är naturligtvis främst de amorteringar som under åren gjorts på föreningens låneskuld, vilka i sin tur varit möjliga genom våra försäljningar av f.d. hyreslägenheter. Kassan har under året ökat från knappt 5 mnkr till drygt 7,5 mnkr samtidigt som föreningen amorterat ytterligare drygt 2 mnkr på lånen hos SBAB. Kassan översteg de kortfristiga skulderna drygt tio gånger om, vilket ger en likviditet på över 1000%. Vid föreningens bildande 2008 uppgick lånen till 39 mnkr. Därefter har amorterats enligt följande:2009 1 mnkr, 2010 3 mnkr, 2011 2 mnkr, 2012 2 mnkr, 2013 2 mnkr. Under 2014 räknar styrelsen med att föreningen ska amortera ytterligare 2-3 mnkr. Därmed är ca en tredjedel av låneskulden på fastigheten avamorterad under ca 6 år. Samtidigt återstår fortfarande 14 av de 21 hyreslägenheter som fanns vid föreningens bildande och som i framtiden kan komma att säljas. Under 2014 räknar vi med att sälja minst ytterligare två lägenheter. Mot denna bakgrund ser styrelsen inget alarmerande i att vi haft ett löpande underskott i resultaträkningen i intervallet 600-700 tkr de senaste åren. Det ska dock erkännas att utan inkomsterna från lägenhetsförsäljningar, som inte får tas upp som en intäkt i resultaträkningen, så hade föreningen haft en helt annan ekonomisk situation och en höjning av den sedan 2008 oförändrade månadsavgiften hade varit aktuell varje nytt räkenskapsår. Nu återstår många lägenheter fortfarande att sälja och priserna är betydligt högre än vad föreningen betalade för dem med lånade pengar år 2008. När lägenheterna är sålda bör också lånen för att köpa dem vara helt amorterade och då bortfaller också den räntekostnad på 860 000 kr som belastar årets resultat. Styrelsen anser det viktigt med hög likviditet så att vi kan möta framtida underhållsbehov, höjda räntor och oförutsedda kostnader i övrigt utan att detta kortsiktigt ska drabba medlemmarna. Det är en obetydlig skillnad mellan vad vi efter hårda ränteförhandlingar betalar i räntor på våra lån och den ränta vi erhåller på vår placering av likvida medel i SBAB Bank.
3 (17) Föreningens fastighet ska kontinuerligt underhållas och förbättras enligt underhållsplan Sedan föreningens bildande har vi bl a byggt miljöstation, renoverat vissa fönster och hyreslägenheter, nya maskiner i tvättstugan, målat i trapphus och källare, utfört stamspolning m.m. Dessutom har en inhägnad markanläggning/trädgård för de boende anlagts i den stora del av tomten som tidigare närmast var urskog och hundrastningsplats för allmänheten. Under 2013 har ett stort arbete genomförts i syfte att förbättra husets värmesystem för att samtidigt kunna uppnå bättre värmekomfort och minskade uppvärmningskostnader. Radiatorer har monterats på samtliga element och stora delar av undercentralen är utbytt. I år följs detta arbete upp med s.k. OVK-besiktning av ventilationen, energideklaration och en planerad upprustning av fastighetens samtliga fönster. Inga nya lån har tagits upp eller kommer att tas upp för att genomföra dessa åtgärder. Däremot har avskrivningar på dessa investeringar belastat och kommer att belasta resultatet. En ny underhållsplan togs fram av fastighetskonsult från Restate AB under 2013. En ny lägenhet på ca 37 kvm har under 2013 färdigställts i föreningens f d grovsoprum samt intilliggande förråd. Vi inväntar nu slutbevis från stadsbyggnadsnämnden innan lägenheten läggs ut till försäljning. Låg medlemsavgift och tillkommande medlemsförmåner Det finns för närvarande inga planer på att höja medlemsavgiften som varit oförändrad sedan föreningen bildades 2008. Tack vare föreningens goda ekonomi efterskänktes en månadsavgift såväl 2012 som 2013. Genom ett s.k. gruppavtal med COMhem kom medlemmarna att under 2013 slippa hela sin privata kostnad för kabel-tv, bredband och hemtelefoni genom att dessa kostnader övertogs av föreningen. För många innebar det en kostnadsbesparing på 600-800 kr/månad. Förslag till behandling av ansamlad förlust Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten (kronor): ansamlad förlust -2 926 125 årets förlust -714 839-3 640 964 behandlas så att Till föreningens fond för yttre underhåll avsättes 204 606 i ny räkning överföres -3 845 570-3 640 964 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
4 (17) Resultaträkning Not 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 Rörelsens intäkter 1 2 052 565 2 086 204 Rörelsens kostnader Fastighetskötsel 2-168 279-179 475 Reparationer 3-145 220-193 474 Periodiskt underhåll 4-18 981 0 Taxebundna kostnader och uppvärmning 5-627 416-595 259 Övriga driftskostnader 6-241 267-45 698 Fastighetsskatt 7-73 163-93 705 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 8-388 375-245 679 Styrelsekostnader 9-220 655-178 753 Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar 10-194 413-194 898 Rörelseresultat -25 203 359 262 Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 11 172 099 74 971 Räntekostnader och liknande resultatposter 12-861 736-1 128 934-689 636-1 053 963 Resultat efter finansiella poster -714 839-694 702 Resultat före skatt -714 839-694 702 Årets resultat -714 839-694 702
5 (17) Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 13 88 365 264 87 340 564 Miljöstation 14 13 295 26 590 Fönster 15 64 168 70 001 Tvättstuga 16 19 316 38 634 Markanläggning 17 384 604 402 086 Källare/Uthyrningsytor 18 96 960 102 663 Trapphus 19 175 610 185 940 Underhåll hyresrätt 20 62 443 70 249 89 181 660 88 236 727 Summa anläggningstillgångar 89 181 660 88 236 727 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 21 0 50 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 76 222 26 467 76 222 26 517 Kassa och bank 23 7 541 780 4 993 984 Summa omsättningstillgångar 7 618 002 5 020 501 SUMMA TILLGÅNGAR 96 799 661 93 257 228
6 (17) Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 24 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 66 392 201 62 449 718 Föreningens reparationsfond 682 027 537 295 Upplåtelseavgifter 3 746 751 1 559 234 70 820 979 64 546 247 Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserad vinst eller förlust -2 926 125-2 086 691 Årets resultat -714 839-694 702 Summa eget kapital 67 180 015 61 764 854 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 25 28 888 391 30 940 461 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 26 246 804 115 407 Skatteskulder 27 168 170 183 567 Övriga kortfristiga skulder 28 0 6 927 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 316 281 246 011 Summa kortfristiga skulder 731 255 551 912 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 96 799 661 93 257 228 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 39 000 000 39 000 000 39 000 000 39 000 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
7 (17) Tilläggsupplysningar Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderat till anskaffningsvärden om inget annat anges. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Avskrivningar enligt plan baserad på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader: Linjär avskrivning görs med 1% årligen på avskrivningsunderlaget beräknat på ett restvärde om 75% av anskaffningsvärdet/bokfört värde. Miljöstation: 5 år baserat på anskaffningsvärde. Fönster: 15 år baserat på anskaffningsvärde. Tvättstuga: 5 år baserat på anskaffningsvärde. Källare/Uthyrningsytor: 20 år baserat på anskaffningsvärde. Trapphus: 20 år baserat på anskaffningsvärde. Underhåll hyresrätt 10 år baserat på anskaffningsvärde. Markanläggning: 25 år baserat på anskaffningsvärde. Mark: Ingen avskrivning. Avsättning till föreningens yttre fond görs med 0,3 % av det totala taxeringsvärdet.
8 (17) Noter Not 1 Rörelseintäkter Rörelseintäkter Årsavgifter 1 096 105 995 924 Årsavgifter lokaler 0 26 000 Bortfall årsavgift -4 357 0 Hyror bostäder 881 080 1 005 147 Hyror lokaler 8 913 0 Hyror förråd 38 039 38 952 Hyresbortfall bostäder -5 068 0 Kabel TV intäkter 17 556 0 Intäkt överlåt/pantsättn 18 412 16 516 Debiterad indrivning 1 870 3 670 Öresutjämning 14-11 Övriga intäktskorrigeringar 0 6 2 052 564 2 086 204 Not 2 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel entrepr 41 327 40 715 Fastighetssköts enl best 25 203 36 716 Fastighetssköts gård entr 0 44 399 Fastighetssk gård enl bes 40 008 0 Städning entreprenad 45 586 41 429 Städning enl beställning 0 12 555 Mattor 4 500 0 Besiktningskostnader 4 833 0 Hissbesiktning 1 873 1 745 Gård 0 0 Serviceavtal 0 0 Hisserviceavtal 4 949 1 642 Förbrukningmaterial 0 274 168 279 179 475
9 (17) Not 3 Reparationer Hyreslägenheter 2 703 7 616 Rep Hyreslägenheter 29 362 0 Gem utrymmen 11 073 0 Lås 9 922 76 584 Tvättstuga 16 114 8 123 Installationer 2 920 0 VVS 8 234 59 726 Elinstallationer 1 075-2 181 Hiss 20 656 34 601 Gård 0 9 006 Utemiljö 26 981 0 Vattenskada 16 180 0 145 220 193 475 Not 4 Periodiskt underhåll Gemensamma utrymmen 18 981 0 18 981 0 Not 5 Taxebundna kostnader och uppvärmning Elkostnad 62 799 57 176 Värmekostnader 444 431 446 620 Vattenkostnader 81 074 51 791 Sophämtning 32 464 28 464 Grovsopor 6 648 5 568 Snöröjning 0 5 640 627 416 595 259 Not 6 Övriga driftskostnader Fastighetsförsäkring 37 354 33 884 Kabel-TV 203 913 11 814 241 267 45 698
10 (17) Not 7 Fastighetsskatt Fastighetsskatt 73 163 93 705 73 163 93 705 Not 8 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Datakommunikation 23 332 29 165 Inkasso 0 160 Medlems-/styrelsemöten 5 600 4 624 Trivselkostnader 329 5 639 Arvode förv avtal 61 560 80 074 Administration 1 812 3 120 Korttidsinventarier 0 1 745 Konsultkostnader 3 925 31 600 Föreningsavg 7 874 2 502 Föreningsavg ej avdragsgilla 0 5 650 Revisionsarvode-intern 15 000 20 000 Lönekostnader för utförda tjänster 123 450 61 400 Arbetsgivaravgifter 0 21 049 Förbrukningsinventarier 1 360 0 Förbrukningsmaterial 2 282 0 Resekostnader 350 0 Påminnelser/Krav 1 871 0 Överlåtelseavgifter Brf 7 700 0 Pantsättningsavgifter Brf 10 650 0 Mäklararvode 90 000 0 Postbefordran 650 0 Teknisk förvaltn enl bes 21 750 0 Juridiska kostnader 3 750 0 Bankavgift 1 405 0 Övriga externa tjänster 3 726 0 388 376 266 728 Not 9 Styrelsekostnader Styrelsearvode 138 000 120 000 Arbetsgivaravgifter 82 655 37 704 220 655 157 704
11 (17) Not 10 Avskrivningar Avskrivning byggnader 114 646 114 648 Avskrivning Miljöstation 13 295 13 295 Avskrivning Fönster 5 833 5 833 Avskrivning Tvättstuga 19 318 19 318 Avskrivning markanläggn 17 482 17 482 Avskrivning Källare 5 704 6 157 Avskrivning Trapphus 10 330 10 360 Avskrivning underhåll HR 7 805 7 805 194 413 194 898 Not 11 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter 171 406 72 295 Dröjsmålsränta avgift/hyror 695 1 399 Skatterränta-ej skattepliktig -2 1 277 172 099 74 971 Not 12 Räntekostnader och liknande resultatposter Låneräntor 860 384 1 124 265 Dröjsmålsränta 0 3 017 Kostnadsräntor skattekonto 1 270 1 652 Räntekostn kortfristiga skulder 82 0 861 736 1 128 934
12 (17) Not 13 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden 87 863 862 87 863 862 Inköp 1 139 346 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 89 003 208 87 863 862 Ingående avskrivningar -523 298-408 650 Årets avskrivningar -114 646-114 648 Utgående ackumulerade avskrivningar -637 944-523 298 Utgående redovisat värde 88 365 264 87 340 564 Taxeringsvärden byggnader 33 202 000 19 794 000 Taxeringsvärden mark 35 000 000 28 450 000 68 202 000 48 244 000 Not 14 Miljöstation Ingående anskaffningsvärden 66 475 66 475 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 66 475 66 475 Ingående avskrivningar -39 885-26 590 Årets avskrivningar -13 295-13 295 Utgående ackumulerade avskrivningar -53 180-39 885 Utgående redovisat värde 13 295 26 590 Not 15 Fönster Ingående anskaffningsvärden 87 500 87 500 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 87 500 87 500 Ingående avskrivningar -17 499-11 666 Årets avskrivningar -5 833-5 833 Utgående ackumulerade avskrivningar -23 332-17 499 Utgående redovisat värde 64 168 70 001
13 (17) Not 16 Tvättstuga Ingående anskaffningsvärden 96 588 96 588 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 96 588 96 588 Ingående avskrivningar -57 954-38 636 Årets avskrivningar -19 318-19 318 Utgående ackumulerade avskrivningar -77 272-57 954 Utgående redovisat värde 19 316 38 634 Not 17 Markanläggning Ingående anskaffningsvärden 437 050 437 050 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 437 050 437 050 Ingående avskrivningar -34 964-17 482 Årets avskrivningar -17 482-17 482 Utgående ackumulerade avskrivningar -52 446-34 964 Utgående redovisat värde 384 604 402 086 Not 18 Källare/Uthyrningsytor Ingående anskaffningsvärden 114 070 105 000 Inköp 0 9 070 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 114 070 114 070 Ingående avskrivningar -11 407-5 250 Årets avskrivningar -5 704-6 157 Utgående ackumulerade avskrivningar -17 111-11 407 Utgående redovisat värde 96 959 102 663
14 (17) Not 19 Trapphus Ingående anskaffningsvärden 206 600 206 600 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 206 600 206 600 Ingående avskrivningar -20 660-10 300 Årets avskrivningar -10 330-10 360 Utgående ackumulerade avskrivningar -30 990-20 660 Utgående redovisat värde 175 610 185 940 Not 20 Underhåll hyresrätt Ingående anskaffningsvärden 78 054 0 Inköp 0 78 054 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 78 054 78 054 Ingående avskrivningar -7 805 0 Årets avskrivningar -7 805-7 805 Utgående ackumulerade avskrivningar -15 610-7 805 Utgående redovisat värde 62 444 70 249 Not 21 Övriga fordringar Avräkn skatter o avgifter 0 50 0 50 Not 22 Förutbetalda kostnader Förutbetalda kostnader 76 222 26 467 76 222 26 467
15 (17) Not 23 Kassa och bank Handkassa 5 063 3 000 Checkräkning 133 038 929 935 Swedbank 913901962-5 4 26 512 SBAB-konto BRF 7 403 674 4 034 537 7 541 779 4 993 984 Not 24 Förändring av eget kapital Inbetalda Upplåtelse Yttre Balanserat Årets insatser avgifter fond resultat resultat Belopp vid årets ingång 62 449 718 1 559 234 537 295-2 086 691-694 702 Årets tillskjutna medel 3 942 483 2 187 517 Disposition av föregående års resultat: 144 732-694 702 694 702 Avsättning till yttre fond -144 732 Årets resultat -714 839 Belopp vid årets utgång 66 392 201 3 746 751 682 027-2 926 125-714 839 Not 25 Skulder till kreditinstitut Nedan framgår fördelning av långfristiga lån. Långivare Räntesats % Datum för ränteändring Lånebelopp 2013-12-31 Lånebelopp 2012-12-31 SBAB 2,53 2014-06-11 3 000 000 5 000 000 SBAB 2,53 2014-06-11 13 000 000 13 000 000 SBAB 2,68 2014-10-15 12 888 391 12 940 461 28 888 391 30 940 461 Not 26 Leverantörsskulder Leverantörsskulder 246 804 115 407 246 804 115 407
16 (17) Not 27 Skatteskulder Skatteskulder 92 340 183 567 Beräknad fastighetsskatt 75 830 0 168 170 183 567 Not 28 Övriga kortfristiga skulder Avräkning sociala avg 0 6 927 0 6 927 Not 29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna lagstadgade sociala avgifter 0 1 021 Uppl.räntekostnader 67 098 82 981 Förutbet. hyror/avgifter 148 509 70 185 Beräknat Förvaltningsarvode 15 390 0 Restbelopp avg och hyror 0 49 Beräknat revisionsarvode 10 000 10 000 Övriga upplupna kostnader 75 284 81 775 316 281 246 011
17 (17) Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas på årsstämma för fastställelse. Stockholm den Hans-Erik Lindh Kerstin Tillenius Mia Matthed Ann-Sofi Sätterström Andreas Sankilampi Joakim Niss Min revisionsberättelse har lämnats Lisbeth Rydell Jax Revisor