Årsredovisning för Brf Stenbrottet 3 Räkenskapsåret 2017-01-01-2017-12-31 Innehållsförteckning: Sida Förvaltningsberättelse 1-4 Resultaträkning 5 Balansräkning 6-7 Noter 8 Noter till resultaträkning 8-10 Noter till balansräkning 10-11 Övriga noter 12 Underskrifter 13
Brf Stenbrottet 3 sid 1(13) Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Stenbrottet 3 () får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2017-01-01--2017-12-31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen registrerades 1998-10-19. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2003-11-28 och nuvarande stadgar registrerades 2010-07-27 hos Bolagsverket. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen. Föreningen innehar med äganderätt fastigheten Stenbrottet 3 med adresser Fleminggatan 71 och 73 samt Kronobergsgatan 8. Huset uppfördes 1898. En omfattande renovering gjordes 1938 omfattande värme, kök, badrum, hissar samt överbyggnad av gård. 1946 byggdes två ytterligare våningar på den del av fastigheten som vetter mot Fleminggatan. 2011 gjordes detsamma på den del som vetter mot Kronobergsgatan. Genomförda större underhålls- och investeringsåtgärder över åren: 1990: Omläggning yttertak, fasadrenovering 2005: Byte av VA-stammar och elstigare 2006: Nya entrédörrar 2008: Balkonger uppförda 2009: Ny undercentral 2010: Nya lägenhetsdörrar 2011: Nya lägenhetsfönster, renovering av hissarna 2011: Nytt tak över Kronobergsgatan 8 i samband med uppförande av nya lägenheter 2012: Installation av fastighetsnät för bredband 2013: Renovering av avloppsstammar i bottenplattan (källarplanet) 2013: Byte av innergårdens ytskikt 2015: Renovering av gårdsfasaderna 2016: Renovering av ventilation 2016: Trapphusrenovering 2017: Fortsatta ventilationsarbeten Lägenheter och lokaler: Antal Benämning Total yta (kvm) 48 lägenheter, bostadsrätt 2551 0 lägenheter, hyresrätt 4 lokaler, hyresrätt 648
Brf Stenbrottet 3 sid 2(13) Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i TryggHansa. I försäkringen ingår momenten styrelseansvar samt försäkring mot ohyra. Försäkringen inkluderar bostadsrättstillägg. Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma 2017-06-01 utgjorts av: Fredrik Drake Tomas Sund Carl Adamsson Christine Holmlund Ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Föreningens firma tecknas - förutom av styrelsen - av två styrelseledamöter i förening. Styrelsen har under verksamhetsåret haft 11 protokollförda sammanträden. Revisor har varit auktoriserad revisor Peter Neveling, vald vid föreningsstämman. Valberedningen har utgjorts av Ulrika Öhman och Simon Karlsson. Den ekonomiska och tekniska förvaltningen samt fastighetsskötseln har under året hanterats av Fastighetsägarna Stockholm. Städningen har utförts av Bro Bålstastädarna AB. Avgifterna har varit oförändrade sedan 2014-01-01. Den genomsnittliga årsavgiftsnivån för bostäder uppgår till ca 686 kr per kvm. Under 2018 planerar föreningen ingen avgiftsförändring. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Upphandling av trapphusrenovering som genomfördes under2016 och början av 2017 har resultatmässigt belastat 2017 års resultat. Trapphuset totala kostnad uppgick till ca 1,7 M SEK. Föreningens sista hyreslägenhet sades upp under året och den kunde senare säljas som bostadsrätt för ca 5,1 M SEK. En plan för hantering av föreningens lån har tagits fram och innebär att de i dagsläget huvudsakligen obundna lånen, kommer att bindas och betalas succesivt i tillämpliga andelar och perioder. I oktober 2017 uppstod en fuktskada på Alméns (lgh 361) sk kungsbalkong (terrass), pga att dess grund åldrats och släpper igenom fukt. Detta hade vare sig beaktats i den underhållsplan som genomfördes på inrådan av Fastighetsägarna eller av den fastighetsförvaltning vi innehar av samma bolag. Fuktskadorna har åtgärdats och samtliga befintliga balkonger kommer att förses med ett nytt bottenskikt i förebyggande syfte. Entreprenaden kommer att upphandlas tom maj 2018. Bedömd kostnad därför bedöms till knappt 1 M SEK. OVK (Obligatorisk ventilationskontroll) genomfördes i juni 2016, dels för att det åligger föreningen att genomföra OVK, dels för att dess resultat även utgör delmängd i det arbete styrelsen bedriver mot
Brf Stenbrottet 3 sid 3(13) olika typer av illaluktande dofter mm. Under arbetet med att åtgärda anmärkningar från OVK har ytterligare stora brister i ventilationssystemet framkommit, så som läckage, blockerade schakt m.m. Ytterligare arbeten har därför gjorts under 2017 för att komma tillrätta med detta. Tyvärr kunde ändå vid injusteringen av lägenheternas ventilation konstateras att systemet fortfarande läcker kraftig och troligen inte kommer att godkännas vid en ny OVK. Restaurang Razmoni har under början av 2018 fått ett nytt tilluftsaggregat, som dels ska förbättra arbetsmiljön i restaurangköket, dels avhjälpa de luktproblem som har förkommit. Kostnaden för detta delas lika mellan restaurangen och föreningen. I anslutning till detta har ett nytt luftintag tillkommit på gården. Därtill har gården, genom ett fåtal personers idoga insatser, erhållit en fullständig ansiktslyftning. Den har fått en klart förhöjd trivselkaraktär och en cykelhörna med tak Planerat underhåll av större omfattning de närmaste åren är: Fasaden mot gatan behöver renoveras om ca 3-5 år. Uppskattad kostnad 2,5-3 miljoner kronor. Renovering av sk kungsbalkonger. Kostnad ca 1 M SEK Medlemsinformation Vid årets början var antalet medlemmar 65 st. Vid årets slut var antalet medlemmar 67 st. Flerårsöversikt 2017 2016 2015 2014 Nettoomsättning (kr) 3 614 171 3 636 718 3 612 500 3 566 095 Resultat efter fin. poster (kr) -1 231 918 460 365-1 405 985 167 152 Soliditet 56 % 54 % 54 % 54 %
Brf Stenbrottet 3 4(13) Förändringar i eget kapital Upp- Fond för Medlems låtelse- yttre Balanserat Årets -insatser avgifter underhåll resultat resultat Summa Belopp vid årets ingång 43 382 894 8 383 286 1 952 926-17 902 900 460 365 36 276 571 Resultatdisposition enligt föreningsstämma: Förändring av fond för yttre underhåll 249 711-249 711 Balanseras i ny räkning 460 365-460 365 Upplåtelse av ny lägenhet 1 089 655 4 020 345 5 110 000 Årets resultat -1 231 918-1 231 918 Belopp vid årets utgång 44 472 549 12 403 631 2 202 637-17 692 246-1 231 918 40 154 653 Förslag till resultatdisposition Belopp i kr Balanserat resultat -17 692 246 Årets resultat -1 231 918 Totalt -18 924 164 Avsättning till yttre fond 249 711 Uttag ur yttre fond -1 710 000 Balanseras i ny räkning -17 463 875 Totalt -18 924 164 Föreningens resultat och ställning framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar med noter.
Brf Stenbrottet 3 5(13) Resultaträkning Belopp i kr Not 2017-01-01-2016-01-01- 2017-12-31 2016-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 2 3 614 171 3 636 718 Övriga rörelseintäkter - 250 Summa rörelseintäkter 3 614 171 3 636 968 Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader 3-3 499 635-1 862 633 Övriga externa kostnader 4-99 941-21 314 Personalkostnader och arvoden 5-117 836-116 438 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -549 063-525 718 Summa rörelsekostnader -4 266 475-2 526 103 Rörelseresultat -652 304 1 110 865 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 442 7 393 Räntekostnader och liknande resultatposter -580 056-657 892 Summa finansiella poster -579 614-650 499 Resultat efter finansiella poster -1 231 918 460 366 Resultat före skatt -1 231 918 460 366 Årets resultat -1 231 918 460 365
Brf Stenbrottet 3 6(13) Balansräkning Belopp i kr Not 2017-12-31 2016-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 64 248 958 64 219 730 Inventarier, maskiner och installationer 7 44 161 10 323 Pågående nyanläggningar - 658 806 Summa materiella anläggningstillgångar 64 293 119 64 888 859 Summa anläggningstillgångar 64 293 119 64 888 859 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 12 825 7 186 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 74 328 50 609 Summa kortfristiga fordringar 87 153 57 795 Kassa och bank 8 Kassa och bank 6 767 552 2 855 766 Summa kassa och bank 6 767 552 2 855 766 Summa omsättningstillgångar 6 854 705 2 913 561 SUMMA TILLGÅNGAR 71 147 824 67 802 420
Brf Stenbrottet 3 7(13) Balansräkning Belopp i kr Not 2017-12-31 2016-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 56 876 180 51 766 180 Fond för yttre underhåll 2 202 637 1 952 926 Balkongfond 44 534 37 746 Summa bundet eget kapital 59 123 351 53 756 852 Fritt eget kapital Balanserat resultat -17 692 246-17 902 900 Årets resultat -1 231 918 460 365 Summa fritt eget kapital -18 924 164-17 442 535 Summa eget kapital 40 199 187 36 314 317 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 9 30 011 448 30 046 448 Summa långfristiga skulder 30 011 448 30 046 448 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 156 495 611 860 Skatteskulder 29 474 22 427 Övriga skulder 135 008 109 813 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 616 212 697 555 Summa kortfristiga skulder 937 189 1 441 655 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 71 147 824 67 802 420
Brf Stenbrottet 3 8(13) Noter Not 1 Redovisningsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Bokföringsnämndens allmänna råd om årsredovisning i mindre företag (K2). Om inte annat framgår är värderingsprinciperna oförändrade i jämförelse med föregående år. Redovisning av intäkter Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Skatt Bostadsrättsföreningars ränteintäkter som är hänförliga till fastigheten är skattefria. Om det förekommer verksamheter som inte avser fastighetsförvaltning sker beskattning med 22 procent. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar. Avskrivningar sker systematiskt under den bedömda nyttjandetiden. Följande avskrivningar uttryckt i procent tillämpas (föregående år inom parantes) Anläggningstillgångar avskr / år (% föreg år) Byggnad 110 år (110 år) Ombyggnad 110 år (110 år) Markanläggnning 5% (5%) Maskiner & Inventarier 20% (20%) Övriga tillgångar och skulder Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Fordringar har, efter individuell bedömning, tagits upp till de belopp varmed de beräknas inflyta. Likvida placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Fond för yttre underhåll Avsättning till och uttag ur fonden görs i enlighet med föreningens stadgar. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat.
Brf Stenbrottet 3 9(13) Noter till Resultaträkning Not 2 Nettoomsättning 2017 2016 Årsavgifter 1 713 758 1 705 620 Hyror 1 900 413 1 931 098 3 614 171 3 636 718 Not 3 Drift- och fastighetskostnader Drift Fastighetsskötsel 72 602 72 778 Städning 98 628 93 435 Tillsyn, besiktning, kontroller 18 619 68 764 Trädgårdsskötsel 3 019 5 255 Snöröjning 22 238 22 231 Reparationer 243 736 250 893 El 183 359 187 002 Uppvärmning 504 103 478 359 Vatten 67 686 64 323 Sophämtning 44 709 42 676 Fettavskiljare 7 213 - Försäkringspremie 52 648 51 675 Fastighetsavgift bostäder 63 120 60 864 Fastighetsskatt lokaler 142 370 142 370 Övriga fastighetskostnader 9 303 3 510 Kabel-tv/Bredband/IT 11 013 10 384 Förvaltningsarvode ekonomi 103 684 110 934 Ekonomisk förvaltning utöver avtal 9 020 8 759 Kostnad för panter och överlåtelser 10 491 7 963 Ersättning för panter och överlåtelser -10 063-11 967 Förvaltningsarvode teknik 93 021 88 288 Teknisk förvaltning utöver avtal 9 372 - Juridiska åtgärder 17 105 - Övriga externa tjänster 11 674 10 785 1 788 670 1 769 281 Underhåll Underhåll lokaler 30 351 - Ventilation 379 673 93 352 Byggnad 1 300 941-1 710 965 93 352 Totalsumma drift- och fastighetskostnader 3 499 635 1 862 633 Not 4 Övriga externa kostnader Porto / Telefon 2 615 2 291 Konsultarvode 78 304 - Revisionsarvode 19 022 19 023 Summa 99 941 21 314
Brf Stenbrottet 3 10(13) Not 5 Personalkostnader och arvoden 2017 2016 Styrelsearvode 89 664 88 600 Sociala kostnader 28 172 27 838 Föreningen har i likhet med föregående år inte haft någonanställd personal 117 836 116 438 Noter till Balansräkning Not 6 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början -Byggnad 37 611 000 37 611 000 -Ombyggnad 7 930 812 7 654 990 -Förändring under året 493 141 275 822 -Mark 22 925 200 22 925 200 -Markanläggning 3 210 665 3 130 554 72 170 818 71 597 566 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: -Vid årets början -7 377 836-6 711 639 -Årets avskrivning enligt plan -544 024-524 571 -Direktavskrivning - -141 626-7 921 860-7 377 836 Redovisat värde vid årets slut 64 248 958 64 219 730 Taxeringsvärde Byggnader 34 400 000 34 400 000 Mark 48 837 000 48 837 000 83 237 000 83 237 000 Bostäder 69 000 000 69 000 000 Lokaler 14 237 000 14 237 000 83 237 000 83 237 000
Brf Stenbrottet 3 11(13) Not 7 Maskiner, inventarier och installationer 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden: -Vid årets början 70 857 59 387 -Nyanskaffningar 38 877 11 470 109 734 70 857 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: -Vid årets början -60 534-59 387 -Årets avskrivning enligt plan -5 039-1 147-65 573-60 534 Redovisat värde vid årets slut 44 161 10 323 Not 8 Kassa och bank Handelsbanken 504 521 505 771 Avräkningskonto Fastighetsägarna 6 263 031 2 349 995 Summa 6 767 552 2 855 766 Not 9 Skulder till kreditinstitut, långfristiga Konvertering/ Ränta Skuldbelopp Skuldbelopp Lånegivare Slutbetalning 31/12 2017-12-31 2016-12-31 Stadshypotek Rörligt 1,00% 2 410 088 2 410 088 Stadshypotek Rörligt 1,35% 2 466 360 2 466 360 Stadshypotek 2020-03-30 1,61% 2 500 000 2 500 000 Stadshypotek 2019-04-30 1,30% 5 500 000 5 500 000 Stadshypotek 2020-04-30 1,60% 2 170 000 2 170 000 Stadshypotek 2021-04-30 1,51% 6 965 000 7 000 000 Stadshypotek 2018-04-30 3,15% 7 000 000 7 000 000 Stadshypotek Rörligt 1,35% 1 000 000 1 000 000 30 011 448 30 046 448
Brf Stenbrottet 3 12(13) Övriga noter Not 10 Ställda säkerheter 2017-12-31 2016-12-31 Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 38 575 000 38 575 000 Summa ställda säkerheter 38 575 000 38 575 000 Not 11 Eventualförpliktelser 2017-12-31 2016-12-31 Övriga eventualförpliktelser Inga Inga Summa eventualförpliktelser - - Not 12 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Efter räkenskapsårets slut har inga väsentliga händelser inträffat
Brf Stenbrottet 3 13(13) Underskrifter Stockholm 2018 - Fredrik Drake Tomas Sund Carl Adamsson Christine Holmlund