Årsredovisning för Brf Luthagen 716401-2226 Räkenskapsåret 2012
Org.nr 716401-2226 1 (14) Årsredovisning Styrelsen för Brf Luthagen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2012. Förvaltningsberättelse Föreningens ändamål och verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningens stadgar Föreningens gällande stadgar har registrerats hos Bolagsverket 2005-11-29. Fastighet och lägenhetsfördelning 4 st 1 rum och kök 12 st 2 rum och kök 18 st 3 rum och kök 16 st 4 rum och kök 4 st 5 rum och kök Total bostadsyta: 4 392,8 kvm Total lokalyta: 389 kvm Föreningens lokalkontrakt löper enligt följande: Verksamhet Yta kvm Löptid t.o.m. IK Sirius Loppmarknad 249,0 2014-06-30 Elbyrån Uppsala AB 140,0 2013-12-31 Styrelse Styrelsen har sedan ordinarie stämma 2012-03-27 bestått av: Ordinarie Leif Sundström Ordförande Sandra Kleinau Christer Aspelin Ingvar Rundqvist Gunvor Nicander-Ekström Suppleanter Magnus Ring Jan Rempke Revisorer Ordinarie Suppleant Tore Hållander Karin Wikblad Valberedning Ola Jirlow Sammankallande Lars-Jerker Lock
Org.nr 716401-2226 2 (14) Fastighetens tekniska status Styrelsen har vid kontroll konstaterat att fastigheten är i gott skick, i övrigt hänvisas till underhållsplanen. För fastigheten finns en 10-årig underhållsplan upprättad, som årligen uppdateras av styrelsen. Energideklaration har i enlighet med gällande regler upprättats 2009-03-23 OVK besiktning har skett 2011-12-01 Lägenhetsöverlåtelser Under perioden har 3 (3) st överlåtelser ägt rum. Dessutom har styrelsen beviljat 2 (0) st andrahandsuthyrningar. Styrelsens policy för andrahandsuthyrningar är att följa Hyresnämndens praxis. För att upplåta bostadsrätten i andra hand krävs beaktansvärda skäl, till exempel tillfälligt arbete eller tillfälliga studier på annan ort då medlemmen under en tidsbestämd period inte själv har möjlighet att nyttja lägenheten. Nyttjanderätten till lägenhet som innehas med bostadsrätt är förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning, om lägenheten utan styrelsens tillstånd upplåtes i andra hand. Föreningen hade vid årets slut 82 (79) medlemmar. Fastighetsförvaltning Styrelsen har under året haft 9 protokollförda sammanträden. Vicevärd för föreningen har varit Ove Larfors. Den ekonomiska förvaltningen har utförts av ISS Facility Services AB. Lägenhetsförteckningen hanteras av föreningens styrelse. Snöröjning har under året utförts av Alunda Mark och Fastighetsskötsel. Lokalvården har skötts av Riflex Fastighetsförvaltning. Trädgårdsskötseln har utförts av föreningens styrelse. Försäkring Fastigheten är fullvärdeförsäkrad i Trygg-Hansa via Adeförsäkring. I försäkringen ingår ansvarsförsäkring för styrelsen, skadedjursförsäkring och även tilläggsförsäkring för bostadsrättshavare. (Observera att denna ej ersätter hemförsäkringen.) Ekonomi Föreningens fond för yttre underhåll Reservering och ianspråktagande av yttre reparationsfonden sker av beslutande organ som enligt stadgarna är styrelsen och omföring görs via balanserat resultat. Reservering har skett under året med 250 000 kronor och ianspråktagande med 0 kronor. Fastighetsskatt/avgift och inkomstskatt Fastigheten har åsatts värdeår 1969. För inkomståret 2012 uppgår den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus till 1.365 kronor per bostadslägenhet, dock högst 0,4 % av gällande taxeringsvärde på bostadsdelen. Den kommunala fastighetsavgiften indexuppräknas årligen. För föreningen är det lägsta beloppet beräknat till 81.230 kronor d.v.s. 1.365 kronor per bostadslägenhet. För lokaldelen beskattas föreningen med 1% av taxeringsvärdet. Intäkter och kostnader avseende fastighetsförvaltning är inte skattepliktiga, dock tas kapitalintäkter, kapitalvinster samt inlösta och sålda bostadsrätter upp för beräkning av inkomstskatt. Eventuellt taxerat underskott från föregående år avräknas och är underlaget positivt sker beskattning med 26,3 %.
Org.nr 716401-2226 3 (14) Väsentliga händelser under räkenskapsåret Löpande reparationer har utförts till en kostnad av 29.079 kronor. Reparationer enligt underhållsplan har utförts till en kostnad av 46.405 kronor. Styrelsens förhoppning inför 2012 var att vi skulle få ett lugnt arbetsår, glädjande kan vi konstatera att så blev fallet. Under året har vi haft rutinåtgärder samt smärre reparationer. Inga större projekt har genomförts. Ett antal större lägenhetsreparationer har under hösten genomförts i samband med lägenhetsöverlåtelse.tyvärr medför sådant störande buller. Detta är något som vi måste acceptera och lära oss att leva med. Nyttjanderätten av servitutsavtalet för garageplatserna är avslutat. Beslutande myndighet Lantmäteriet har på föreningens ansökan godtagit och dödat nyttjanderätten av avtalet. Föreningens medlemmar hyr fortsättningsvis garageplats direkt av fastighetsägaren utan inblandning av föreningen. Detta innebär att föreningen slipper de stora hyresförluster som vi har haft de senaste åren beroende på outhyrda platser. Föreningens ordningsregler är reviderade och utlämnade till samtliga lägenheter. Styrelsens förhoppning är att föreningens medlemmar tar del av reglerna och inte minst att vi tillsammans efterlever reglerna. Ekonomi: Under året har en miljon kronor extra amorterats på föreningens lån. P.g.a missbruk i källsorteringen, inte minst obehörigas nyttjande, fanns ingen annan utväg än att förse skåpen med låsanordning. Föreningens vicevärd Ove Larfors har varit engagerad i en rad rutinåtgärder och smärre reparationer. Ove är en viktig person i vår förening, hans kunskaper och engagemang inte minst. Styrelsen planerar ingen avgiftshöjning för 2013 under förutsättning att inget oförutsett inträffar i vår omvärld. Hjälp till att hålla våra gemensamma kostnader nere! Taxorna för el,vatten,sophämtning och fjärrvärme höjs nästa år. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Reståtgärder från balkongrenoveringen åtgärdas våren 2013. Golvfärgen har flagnat på ett flertal balkonggolv. Secor har bytt källardörrarna (Sturegatan/Odensgatan). 200 000 kr har betalats av på föreningens lån. Styrelsen kommer att delta vid årets fastighetsmässa i Kista under mars 2013. Årsavgifter Genomsnittlig avgift per 2012-12-31 uppgår till 541 kr/kvm. Övrigt Enligt styrelsebeslut 2012, debiteras köparen vid varje överlåtelse en expeditionsavgift om 2,5% av basbeloppet (2013 = 1 113 :-). Pantsättningsavgift debiteras med 1% av basbeloppet (2013 = 445 :-) vid varje pantsättning. Påminnelseavgift uttages med 50 kronor vid sen betalning.
Org.nr 716401-2226 4 (14) Flerårsöversikt 2010 2009 2008 Nettoomsättning 2 776 750 2 848 639 2 846 516 2 836 282 2 833 899 Resultat före reservering 539 091 486 016 558 356 357 595-4 288 Reservering yttre reparationsfond -250 000-250 000-250 000-250 000-119 000 Saldo yttre reparationsfond 1 000 000 750 000 500 000 250 000 0 Lån per kvm yta 1 581 1 810 1 966 1 976 2 105 Kassalikviditet (%) 72 78 53 75 57 Årsavgift bostäder kronor/kvm 541 541 541 541 541 Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst 334 914 årets vinst 539 091 disponeras så att 874 005 i ny räkning överföres 874 005 874 005 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
Org.nr 716401-2226 5 (14) Resultaträkning Not 2012-01-01-2012-12-31 2011-01-01-2011-12-31 Föreningens intäkter 1 2 776 750 2 848 639 Föreningens kostnader Underhållskostnader 2-75 484-224 114 Driftskostnader 3-1 210 021-1 171 137 Förvaltnings- och externa kostnader 4-69 792-70 219 Personalkostnader 5-141 968-139 476 Avskrivningar 6-477 945-477 945 Resultat före finansiella poster 801 540 765 748 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 145 424 Räntekostnader och liknande resultatposter 8-262 594-280 156-262 449-279 732 Resultat efter finansiella poster 539 091 486 016 Årets resultat 539 091 486 016
Org.nr 716401-2226 6 (14) Balansräkning Not 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 9 10 695 345 11 150 163 Mark 1 253 000 1 253 000 Maskiner och inventarier 10 138 499 161 626 12 086 844 12 564 789 Summa anläggningstillgångar 12 086 844 12 564 789 Omsättningstillgångar Hyres- och avgiftsfordringar -337 1 Övriga fordringar -214 3 036 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 71 729 225 675 71 178 228 712 Kassa och bank Kassa och bank 5 000 5 000 Avräkningskonto ISS Facility Services AB 308 934 243 631 313 934 248 631 Summa omsättningstillgångar 385 112 477 343 SUMMA TILLGÅNGAR 12 471 956 13 042 132
Org.nr 716401-2226 7 (14) Balansräkning Not 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 2 582 683 2 582 683 Yttre reparationsfond 1 000 000 750 000 3 582 683 3 332 683 Fritt eget kapital Balanserat resultat 334 914 98 898 Årets resultat 539 091 486 016 874 005 584 914 Summa eget kapital 4 456 688 3 917 597 Långfristiga skulder Fastighetslån 13 7 483 132 8 509 413 Kortfristiga skulder Kortfristig del av fastighetslån 76 135 145 960 Leverantörsskulder 51 070 63 663 Skatteskulder 6 787 6 416 Övriga skulder 14 25 816 24 299 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 372 328 374 784 Summa kortfristiga skulder 532 136 615 122 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 471 956 13 042 132 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 10 285 000 10 285 000 10 285 000 10 285 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
Org.nr 716401-2226 8 (14) Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade redovisningsprinciperna oförändrade jämfört med föregående år. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Avskrivningen på byggnaden har ändrats från att ha följt amorteringen på föreningens lån till att följa en linjär 80-årig plan baserat på byggnadens restvärde per 061231. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnad 80 år Fönsterreparation 20 år Ombyggnad hiss 25 år Ventilationsanläggning 23 år Tvättutrustning 5 år Postfack samt lås 20 år Värmeanläggning 15 år Takomläggning 20 år Balkongrenovering 30 år Markvärdet är inte föremål för avskrivning. I de fall en tillgångs redovisade värde skulle överstiga dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången omedelbart ner till sitt återvinningsvärde. Föreningens finansiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde. Finansiella instrument och värdepappersinnehav Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Leverantörsskulder värderas till nominellt belopp. Övriga finansiella instrument värderas till anskaffningsvärde. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar aktuell skatt, d.v.s. skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteffekter redovisas inte i resultat- och balansräkningarna.
Org.nr 716401-2226 9 (14) Föreningens fond för yttre underhåll Reservering till föreningens fond för yttre underhåll sker genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital och sker efter att behörigt organ har fattat beslut. Motsvarande gäller för ianspråktagande av medlen. Behörigt organ är styrelsen enligt föreningens stadgar. Nyckeltalsdefinitioner Kassalikviditet visar föreningens kortsiktiga betalningsförmåga, beräknas som förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder. För ytterligare upplysningar hänvisas till not.
Org.nr 716401-2226 10 (14) Noter Not 1 Föreningens intäkter Hyresintäkter lokaler 142 738 139 392 Hyresintäkter garage 243 000 312 750 Hyresintäkter p-platser 32 404 32 404 Fastighetsskatt 7 524 7 524 Årsavgifter bostäder 2 374 728 2 374 728 Hyresbortfall./. -47 520-39 840 Debiterade avgifter 19 456 19 456 Ersättningar och intäkter 50 300 Fakturerade kostnader 4 370 1 926 Övriga rörelseintäkter 0 0 2 776 750 2 848 640 Not 2 Underhållskostnader Löpande reparationer 29 079 50 995 Reparationer och underhåll enligt underhållsplan 46 405 173 119 75 484 224 114 Not 3 Driftkostnader Fastighetsskötsel/städning entreprenad 63 215 61 560 Obligatorisk ventilationskontroll 0 8 584 Besiktning/serviceavtal 32 759 33 301 Yttre skötsel/snöröjning 45 937 42 056 Fastighetsel 90 087 101 690 Uppvärmning 423 137 384 367 Vatten 85 558 73 619 Sophämtning 46 686 37 116 Fastighetsförsäkring 60 432 57 384 Självrisk/reparation försäkringsskador 0-83 200 Avgälder, arrenden och avgifter 243 000 312 750 Kabel-TV och internet 37 180 45 280 Fastighetsskatt/fastighetsavgift 81 230 77 828 Övriga driftkostnader 800 18 802 1 210 021 1 171 137
Org.nr 716401-2226 11 (14) Not 4 Förvaltnings- och externa kostnader Administration, kontor och övrigt 6 318 7 897 Förvaltningsarvode 57 984 56 832 Övriga externa tjänster 5 490 5 490 69 792 70 219 Not 5 Personalkostnader Löner 66 000 66 000 Styrelsearvode / mötesarvode 53 000 53 200 Revisionsarvode 2 000 2 000 Sociala avgifter 20 968 18 276 141 968 139 476 Not 6 Avskrivningar Byggnad 61 938 61 938 Om/tillbyggnad 392 880 392 880 Maskiner 11 585 11 585 Anläggningar 11 542 11 542 477 945 477 945 Not 7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter 144 423 Överskatteränta ej skattepliktig 1 1 145 424 Not 8 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader 262 594 280 156 262 594 280 156
Org.nr 716401-2226 12 (14) Not 9 Byggnad 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärden 14 925 941 14 925 941 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 14 925 941 14 925 941 Ingående avskrivningar -3 775 778-3 320 960 Årets avskrivningar -454 818-454 818 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 230 596-3 775 778 Utgående redovisat värde 10 695 345 11 150 163 Taxeringsvärden byggnader 32 752 000 32 752 000 Taxeringsvärden mark 16 400 000 16 400 000 49 152 000 49 152 000 Not 10 Maskiner och andra tekniska anläggningar 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärden 457 693 457 693 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 457 693 457 693 Ingående avskrivningar -296 067-272 940 Årets avskrivningar -23 127-23 127 Utgående ackumulerade avskrivningar -319 194-296 067 Utgående redovisat värde 138 499 161 626 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2012-12-31 2011-12-31 Förutbetald försäkring 61 058 54 932 Förutbetald kabel-tv 9 295 9 295 Övriga förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 1 376 161 448 71 729 225 675
Org.nr 716401-2226 13 (14) Not 12 Förändring av eget kapital Inbetalda Yttre rep. Balanserat Årets insatser fond resultat resultat Belopp vid årets ingång 2 582 683 750 000 98 898 486 016 Årets reservering 250 000-250 000 Disposition av föregående års resultat: 486 016-486 016 Årets resultat 539 091 Belopp vid årets utgång 2 582 683 1 000 000 334 914 539 091 Not 13 Fastighetslån 2012-12-31 2011-12-31 Långivare - räntesats - ränteändring SHB Stadshypotek - 3,08% - Lån löst 2012-03-01 0 1 911 008 SHB Stadshypotek - 3,98% - Lån löst 2012-03-01 0 1 413 009 SHB Stadshypotek - 3,08% - Lån löst 2012-03-01 0 5 331 356 SHB Stadshypotek - 2,69% - 90 dagars ränta 254 467 0 SHB Stadshypotek - 3,25% - 2013-03-01 1 349 800 0 SHB Stadshypotek - 3,14% - 2014-03-01 2 977 500 0 SHB Stadshypotek - 3,25% - 2015-03-01 2 977 500 0 Avgår kortfristig del./. -76 135-145 960 7 483 132 8 509 413 Not 14 Övriga skulder 2012-12-31 2011-12-31 Inre reparationsfond 20 970 22 570 Källskatter 3 300 1 729 Avräkning lagstadgade sociala avgifter 1 546 0 25 816 24 299
Org.nr 716401-2226 14 (14) Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2012-12-31 2011-12-31 Upplupna löner och arvoden 53 200 53 200 Upplupna sociala avgifter 9 000 10 546 Uppl räntekostnader 19 373 22 499 Förskottsbetalda hyror 170 223 200 834 Upplupna driftskostnader 34 312 0 Upplupna uppvärmningskostnader 75 157 55 152 Upplupna elavgifter 9 063 7 801 Upplupna reparationer och underhåll 0 8 584 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 0 14 168 Beräknat arvode för revision 2 000 2 000 372 328 374 784 Uppsala den Leif Sundström Christer Aspelin Ingvar Rundqvist Gunvor Nicander-Ekström Sandra Kleinau Min revisionsberättelse har lämnats. Tore Hållander Revisor