ÅRSREDOVISNING 2004
Inledning 2004 i sammandrag...................................................................... 3 Verksamhetsöversikt..................................................................... 4 VD har ordet............................................................................. 6 Ordförande har ordet..................................................................... 9 Styrelse.................................................................................. 10 Koncernledning och revisorer.......................................................... 11 Strategi för värdetillväxt............................................................... 12 Verksamhetsbeskrivning Bostadsmarknaden..................................................................... 14 Lokalmarknaden........................................................................ 21 Fastighetsmarknaden................................................................... 26 Miljöarbete.............................................................................. 28 Organisation och medarbetare........................................................ 30 Koncernens styrning................................................................... 32 Fastighetsbeståndet.................................................................... 34 Analysunderlag Fastigheternas värde................................................................... 36 Finansiell strategi...................................................................... 38 Möjligheter och risker................................................................. 40 Aktiefakta............................................................................... 44 Flerårsöversikt......................................................................... 48 Bokslut 2004 Förvaltningsberättelse................................................................. 51 Resultaträkning......................................................................... 56 Balansräkning.......................................................................... 57 Eget kapital.............................................................................. 58 Kassaflödesanalys...................................................................... 59 Redovisningsprinciper och noter....................................................... 60 Redovisning enligt IFRS................................................................ 71 Revisionsberättelse..................................................................... 74 Fastighetsförteckning och kartor Koncentration fastighetsbestånd....................................................... 75 Fastighetsöversikt...................................................................... 76 Affärsområde Bostad Region Stockholm............................................... 77 Affärsområde Bostad Region Göteborg............................................... 79 Affärsområde Bostad Region Helsingborg............................................ 81 Affärsområde Företag Göteborg....................................................... 83 Wallenstamkoncernen.................................................................. 86 Fastighetsförsäljningar under 2004................................................... 86 Fastighetsförvärv under 2004.......................................................... 87 Kalendarium Bolagsstämma samt ekonomisk rapportering och information....................... 88 Wallenstam i korthet.................................................................... 89 Definitioner.................................................................. se flik, 91 Adresser............................................................. omslagets baksida
Wallenstam i korthet 2004 i sammandrag Periodens resultat efter skatt ökar till 833 Mkr (457), motsvarande en vinst om 60 kr per aktie (31). Hyresintäkterna för perioden ökar till 1 110 Mkr (949). Förvaltningsresultatet förbättras med 23 procent till 191 Mkr (155). Fastighetsrörelsen ger ett betydande överskott om 714 Mkr (93). Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 7,50 kr per aktie (6,00). Räntabiliteten på synligt eget kapital uppgick till 58,2 procent (47,1). Justerat eget kapital per aktie beräknas till 350 kr (261). Wallenstam har förvärvat 20 fastigheter (31) för 1 128 Mkr (1 904). Under året har Wallenstam sålt 27 fastigheter (8) för 1 663 Mkr (234). Wallenstam har under året påbörjat nyproduktionen av 135 lägenheter i Hammarby Sjöstad, Stockholm. Börskursen vid årets slut uppgick till 288 kr (169), vilket är en ökning med 70 procent. Förvaltningsresultat/aktie Kr 15 10 5 0 2000 2001 2002 2003 2004 Justerat eget kapital/aktie Kr 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 Viktiga händelser efter årets slut Wallenstam har avtalat om förvärv av 37 bostadsfastigheter om cirka 161 000 kvm i Stockholm, Danderyd, Solna och Sundbyberg. Av den totala ytan är 80 procent bostadsyta. Fastigheterna tillträds 1 april 2005. Wallenstams styrelse har fastställt mål för den kommande treårsperioden fram till och med till sista december 2007. Wallenstam har infört ett syntetiskt optionsprogram för personalen. Wallenstams styrelse kommer att föreslå bolagsstämman en aktiesplit om 5:1, samt begära fortsatt bemyndigande om återköp. Kr 8 7 6 5 4 3 2 1 Utdelning 0 2000 2001 2002 2003 2004 * Föreslagen utdelning per aktie för 2004 * NYCKELTAL 2004 2003 2002 Resultat Hyresintäkter, Mkr 1 110 949 909 Förvaltningsresultat, Mkr 191 155 86 Resultat av fastighetsrörelsen, Mkr 714 93 293 Resultat efter skatt, Mkr 833 457 306 Räntabilitet på synligt eget kapital, % 58 47 42 Uthyrningsgrad - yta, % 95 97 98 Finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 13 970 12 870 10 596 Övervärde fastigheter, Mkr 4 226 3 679 3 372 Justerad soliditet, % 32,8 28,6 29,9 Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,34 4,60 5,47 Data per aktie, kr Förvaltningsresultat 14 11 5 Resultat efter skatt 60 31 19 Eget kapital 126 78 54 Justerat eget kapital 350 261 210 Utdelning 7,50* 6,00 4,00 * Föreslagen utdelning 3
STORLEK UTVECKLING STOCKHOLM Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler 341 380 348 31 5 504 383 Andel av koncernens yta Region Stockholm 31% Mkr 1 000 800 600 400 Hyresutveckling VERKSAMHETSÖ VERSIKT AFFÄRSOMRÅDE BOSTAD AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler 210 208 204 4 2 842 58 HELSINGBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler 112 137 116 21 1 733 216 KOMMERSIELLA FASTIGHETER, GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder ** lokaler ** lgh lokaler 548 492 1 491 4 1 311 Region Göteborg Region Helsingborg 11% Företag Göteborg 41% 17% 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 Mkr 1 000 800 600 400 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 Mkr 1 000 800 600 400 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 Mkr 1 000 800 600 400 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 TOTALT HYRESINTÄKTER, TOTALT Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total ** bostäder **lokaler ** lgh lokaler 1 212 1 218 669 548 10 066 1 968 Affärsområde Företag Göteborg 41% Affärsområde Bostad Helsingborg 11% Affärsområde Bostad Stockholm 31% Affärsområde Bostad Göteborg 17% Mkr 1 500 1 200 900 600 300 0 2000 2001 2002 2003 2004 * Bedömda hyresintäkter 2005 ** Tusental
Verksamhetsöversikt KONCENTRATION Fastighetsbeståndets fördelning (yta) Huddinge 10% Övriga Storstockholm 35% Innerstad 8% Nacka 25% FASTIGHETER MARKNADSPOSITION Wallenstam är den tredje största privata aktören på bostadsmarknaden i Stockholm. Fastighetsbeståndet utgörs av 50-, 60- och 70-talshus i eftertraktade närområden samt äldre innerstadsfastigheter. Samtliga lägenheter är uthyrda. Genomsnittshyra för 2005 beräknas till 900 kr/kvm. Omflyttningshastigheten är cirka tio procent. Marknadsandel är cirka två procent. Vällingby/ Råcksta 22% Södermalmstorg 8, Stockholm Hisingen 4% Öster 9% Mölndal 12% Innerstad 75% Wallenstam är den näst största privata aktören på bostadsmarknaden i Göteborg. Fastighetsbeståndet finns huvudsakligen i centrum och i attraktiva närområden och består i huvudsak av äldre ombyggda fastigheter samt 60- och 70-talshus. Samtliga lägenheter är uthyrda. Omflyttningshastigheten är cirka tolv procent. Genomsnittshyran för 2005 beräknas till 1 010 kr/kvm. Marknadsandel är cirka två procent. Kungsportsavenyn 4, Göteborg Innerstad 100% Wallenstam är den näst största privata aktören på bostadsmarknaden i Helsingborg. Samtliga fastigheter är centralt belägna och i gott skick. Fastighetsbeståndet utgörs av ombyggda hus från 30- och 40-talet vilka är fullt uthyrda. Genomsnittshyran för 2005 beräknas till 820 kr/kvm. Omflyttningshastigheten är 21 procent. Marknadsandel är sex procent. Drottninggatan 72, Helsingborg Mölndal 2% Hisingen 15% Söder 3% Väster 4% Öster 24% Innerstad 52% Wallenstam är den näst största privata aktören på den kommersiella marknaden i Göteborg. Beståndet är beläget i attraktiva lägen med största innehavet i innerstad. Uthyrningsgraden är 90 procent. Genomsnittshyran för kontor 2005 beräknas till 1 250 kr/kvm. Marknadsandel på kontorsmarknaden är cirka nio procent. Kungsportsavenyn 2, Göteborg Närområde 53% Innerstad 47% Wallenstam är ett börsnoterat fastighetsbolag. Börsvärdet är cirka fyra miljarder kronor. Fastighetsbeståndet värderas till cirka 14 miljarder kronor. Wallenstam är ett av de största fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Wallenstams andel av fastighetssektorns börsvärde utgör cirka fem procent. Södra vägen 1, Göteborg 5
VD har ordet VD har ordet 2004 har varit ett fantastiskt år intensivt och framgångsrikt.vi har slagit rekord i både antal fastighetsaffärer och resultat. Vi hade under 2004 en börsuppgång på 70 procent vilket var tredje bäst i branschen. Detta efter att ha varit etta både 2003 och 2002. Ett stort tack till alla anställda för era insatser under året, ni har alla bidragit till att 2004 blev en sådan framgång! Stora fastighetsaffärer Året inleddes med att vi tog över förvaltningen av de fastigheter vi förvärvade av Drott i slutet av 2003. Snart därefter gjorde vi vår största bostadsrättsförsäljning någonsin, då vi sålde tio fastigheter på Norra Guldheden till hyresgästerna. När vi förvärvade Drotts kommersiella bestånd i Göteborg, öronmärkte vi ett antal fastigheter som skulle avyttras. Under året har vi successivt sålt samtliga dessa fastigheter. Under våren förvärvade vi ytterligare två kommersiella fastigheter på Avenyn och är nu den absolut dominerande fastighetsägaren på Göteborgs paradgata. Jag upplever att vi hade en bra timing i förvärven både av Drott och Avenyn vi har sett exempel på att priserna på Avenyn utvecklats kraftigt uppåt efter våra förvärv. Intresset för Avenyn är just nu mycket stort och vi är med och diskuterar utvecklingen av denna anrika paradgata göteborgarnas vardagsrum som den ofta har kommit att kallas i debatten. Det känns viktigt för oss att vara med att utveckla staden och Avenyn är en mycket viktig del i Göteborg. Vår ambition är att Avenyn ska bli en destination, istället för som idag, en passage. Under hösten gjorde vi två stora bostadsförvärv i Stockholm. I september kontrakterade vi vårt största bostadsförvärv i Stockholm någonsin då vi köpte hela Stiftelsen Byggmästare Olle Engqvists fastighetsbestånd i Stockholm om cirka 161 000 kvm. Det består av 37 fastigheter med totalt drygt 2 200 lägenheter. Det är mycket roligt att vi lyckades köpa sådana här kvalitetsfastigheter på en marknad där nästan inget är till salu. Fastigheterna har en mycket hög kvalitet och bra lägen vilket, kombinerat med den höga efterfrågan i regionen, bäddar för en gynnsam utveckling. Jag ser mycket fram emot att tillträda dessa den 1 april 2005. I december tillträdde vi cirka 960 lägenheter i Kista, där vi sedan tidigare har fastigheter. När vi nu har så många lägenheter i ett samlat område kommer vi att kunna uppnå en hög effektivitet i förvaltningen. VD Hans Wallenstam Rekordresultat Under året uppnådde vi ett fantastiskt resultat, både i förvaltningen och i fastighetsrörelsen. Totalt uppgick det till 833 Mkr, vilket nästan är en fördubbling sedan föregående år. Fastighetsförvaltningen har haft en fortsatt positiv utveckling och vi har haft ett bra finansnetto. I och med förändrade redovisningsregler enligt IFRS kommer resultatet från fastighetsaffärer i framtiden bestå av värdeförändringen sedan senaste värdering samt de avvikelser som uppstår vid en försäljning mellan värderat värde 6
VD har ordet på fastigheten och verkligt försäljningspris. Fastigheterna kommer att värderas löpande. Mot nya mål Redan i 2003 års bokslut uppnådde Wallenstam de mål som skulle levereras år 2005. Under 2004 utarbetades en ny affärsplan som fastställdes av styrelsen i februari 2005. Målen är anpassade för redovisning enligt IFRS. Affärsplanen sträcker sig över tre år, till och med 2007. Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr Eget kapital per aktie > 500 kr Soliditet > 25 procent Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent Nyproduktionen är igång Det glädjer mig att Wallenstam åter haft möjlighet att ta upp den långa traditionen av bostadsbyggande som finns inom bolaget. Det känns väldigt bra att det åter går att tillföra nya bostäder till en positiv kalkyl, vilket är en förutsättning för att komma till rätta med bostadsbristen i storstäderna. Under 2004 påbörjade vi byggandet av 135 hyresrätter i Hammarby Sjöstad. Lägenheterna kommer att vara färdiga under våren 2005. Aktien fortsätter uppåt Aktien har även i år gått upp kraftigt och ökade 70 procent under året. Vid bolagsstämman kommer vi att föreslå en split 5:1 där en gammal aktie ger fem nya. Vi tror att det kan komma att öka intresset och likviditeten i aktien ytterligare. Syntetiskt optionsprogram Vid årsskiftet 2003/2004 omorganiserade vi verksamheten i två affärsområden: Bostad och Företag. Organisationen är nu på plats och arbetet rullar på med full kraft. Jag upplever en stark drivkraft och ett stort engagemang hos personalen. Som ett sätt att ytterligare öka de anställdas delaktighet i aktiens och bolagets utveckling har vi tagit fram ett syntetiskt optionsprogram till all tillsvidareanställd personal. Det visade sig att det fanns ett mycket stort intresse och vi kunde konstatera en uppslutning på 93 procent! I och med att det är ett syntetiskt optionsprogram späder det inte ut aktiekapitalet utan blir enbart en kostnad för bolaget. Optionsprogrammet löper fram till 2011 och kostnaden för bolaget kan maximalt uppgå till cirka 60 Mkr. Framtidsutsikter Vi kommer att fortsätta med nyproduktion av bostäder, både på egen mark och där vi får anvisad mark av kommunen. Vi vill fortsätta erbjuda hyresgäster ett bra boende till en rimlig kostnad och med en för oss positiv kalkyl. Nästa projekt som kommer igång är Mäster Johansgatan i Göteborg där vi startar byggnation av 55 lägenheter under sommaren 2005. Även kv Örlen i Göteborg med 63 lägenheter och kv Svallvågen i Hammarby Sjöstad i Stockholm med 173 lägenheter ligger i startgroparna och kommer att påbörjas efter sommaren. Vi ser en ljusning på lokalmarknaden. Wallenstam har attraktiva fastigheter och en organisation som är väl anpassad att möta kundernas krav. Efterfrågan på kommersiella lokaler i Göteborg ökar. Vi har bra förutsättningar att klara vårt tuffa mål om 97 procents uthyrning i det kommersiella beståndet före utgången av 2007. Vi tror att intresset bland hyresgästerna i samtliga regioner för att ombilda sina lägenheter till bostadsrätter kommer att fortsätta vara mycket stort. Vi förhandlar för närvarande med flera bostadsrättsföreningar och nya förfrågningar kommer in varje vecka. Räntenivån ser stabil ut och vi tror inte att det kommer någon höjning under 2005. Förutsättningen för en positiv värdeutveckling på våra fastigheter är därför god. Sammantaget ser även 2005 ut att bli ett mycket spännande och framgångsrikt år för Wallenstam. VD Hans Wallenstam 7
8
Ordförande har ordet Ordförande har ordet Jag vill börja med att tacka ledningen för det gångna året. 2004 har varit ett oerhört framgångsrikt år på många sätt. Jag vill också rikta ett stort tack till min företrädare Sören Mannheimer för hans insatser för företaget under de gångna åren. Styrelsens roll Någon kanske frågar sig vilken funktion styrelsen har i ett bolag som Wallenstam? Med tanke på att en familj dominerar ägarbilden och att huvudägaren är VD. Mitt svar på detta är att det är just därför som styrelsen har en oerhört viktig funktion att fylla i Wallenstam. Kunskapen i bolaget om den verksamhet som bedrivs är långvarig och väl dokumenterad. Det är inte i första hand för dessa frågor som styrelsen behövs utan i de frågor som handlar om omdöme och lämplighetsfrågor i ett övergripande perspektiv. Etik och moral är mycket viktiga för oss i ledning och styrelse. Det är också vår uppgift att bevaka alla aktieägares intressen och samtidigt coacha VD till ett bra arbete. Jag upplever att vi har en mycket bra dialog med företagets ledning. Hans och jag har kontinuerlig kontakt och talas vid varje vecka om olika frågor och jag tror mig ha en viktig roll att fylla som bollplank åt honom. Styrelsen är med på ett tidigt stadium när nya affärer diskuteras och vi är mycket noga med att utvecklingen följer lagd strategi och plan. Styrelsens arbete Styrelsens arbete fungerar bra. Vi har långt ifrån alltid samma uppfattning och vi har livliga diskussioner, men hittills har vi alltid kommit fram till lösningar som alla känner sig komfortabla med. Styrelsen består av personer med mycket hög integritet och med en sammantaget mycket bred och lång erfarenhet från många olika verksamheter. De flesta av oss har funnits med under en lång tid i Wallenstams styrelse och kontinuiteten är viktig. Vi har möten ungefär sex gånger per år och vid ett av dessa tillfällen har vi ett tvådagarsmöte då strategi och affärsplaner penetreras mycket noga. Affärsområdenas chefer presenterar sina planer och det följs alltid av omfattande diskussioner. Arbetet präglas av en stor öppenhet. Den interna kontrollen känns mycket god. Jag har årligen en genomgång tillsammans med revisorerna och jag upplever att en stor vikt läggs vid den interna kontrollen inom företaget. Under 2004 gick alla medlemmar i Wallenstams styrelse igenom Stockholmsbörsens utbildning för börsnoterade företag och under 2005 kommer vi att göra en utvärdering av styrelsens och de enskilda medlemmarnas arbete efter en modell som Styrelseakademin utarbetat. Kommittéer I styrelsen finns ingen uppdelning i ansvarsområden. Styrelsen arbetar inte i kommittéer. Samtliga styrelsens sex ledamöter ska vara delaktiga och informerade beträffande frågor gällande revision, belöning/ersättning och nominering. Belönings- och ersättningsfrågor bereds av styrelsens presidium (ordförande och vice ordförande) och föredras för övriga styrelsen innan beslut. Uppföljning av redovisnings- och revisionsfrågor sker genom att Wallenstams revisorer, styrelseordförande, VD, ekonomidirektör och redovisningschef träffas en gång per år och diskuterar årets förvaltningsrevision. Därutöver deltar bolagets revisorer på ett styrelsemöte och redogör för övriga styrelsen resultatet avseende förvaltnings- och bokslutsrevision. Vid nominering av nya styrelseledamöter är det Hans såsom huvudägare och jag i min egenskap av styrelsens ordförande som diskuterar och föreslår bolagsstämman den eller de nominerade. Koden för bolagsstyrning Vår ambition är att så snart som möjligt följa koden för bolagsstyrning. Den är viktig för oss inte minst med tanke på att två av styrelsens ledamöter har deltagit i arbetet med att ta fram koden. Under 2005 kommer vi att analysera vad den innebär för oss. Det kan finnas vissa delar i den som inte är fullt tillämpbara Ordförande Christer Villard på oss och i dessa fall kommer vi tydligt att förklara varför vi då gör avsteg från koden. Bonus och optionsprogram 2004 års resultat var helt exceptionellt, därför har vi i styrelsen beslutat om en bonus till VD om en miljon kronor. Det arbete som utförts under året har överträffat både plan och budget, därför tycker vi att det är en skälig summa. Med anledning av det extraordinära arbete som utförts under året känns det också helt naturligt för oss i styrelsen att ställa oss bakom det syntetiska optionsprogram som tagits fram för alla tillsvidareanställda i Wallenstamkoncernen. Vi i styrelsen tycker att det är ett mycket bra upplägg ur aktieägarsynpunkt. Medarbetarna får en extra morot att fortsätta driva företaget framåt och aktieägarna får del av den utvecklingen. Eftersom optionsprogrammet är syntetiskt blir det inte någon utspädning av aktiekapitalet. Vi har nu i styrelsen tillsammans med ledningen beslutat om en ny treårsplan som lovar mycket och som fortsättningsvis kommer att leda till ytterligare förbättrat resultat för koncernen. Planen innebär en rad stora utmaningar för ledningen samtidigt som jag känner och tror att den är möjlig att uppnå. Dessvärre får vi numera från tid till annan påminnelse om att saker kan hända som är omöjliga att förutse och därför svåra att planera för. Min förhoppning och tro är dock att vi härvid varit så grundliga i våra bedömningar om framtiden att målen kommer att infrias. Christer Villard, Ordförande 9
Styrelse Styrelse Christer Villard Ordförande Född 1949 Styrelseledamot sedan 1995 VD och ledamot i Kaupthing Bank Sverige AB och dess dotterbolag. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot: Torekov Fastigheter AB, Direktionen Sällskapet i Stockholm. Nämndeman Stockholms Köpmansklubb. Aktieinnehav i Wallenstam: 3 500 B-aktier. Marie-Anne Lervik Nivert Ledamot Född 1940 Styrelseledamot sedan 1991 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Posten AB. Ledamot: Fjärde AP-fonden, Karolinska Universitetssjukhuset, SSAB, Beijer Alma AB, Systembolaget, Stiftelsen Chalmers Tekniska Högskola och Studieförbundet Näringsliv & Samhälle (SNS). Aktieinnehav i Wallenstam: 4 000 B-aktier. Anders Berntsson 1:e vvd Född 1954 Styrelseledamot sedan 1997 (Suppleant 1981-1996) Övriga styrelseuppdrag: Betlehemskyrkans Förvaltnings AB. Ledamot: Västsvenska Handelskammarens Fullmäktige. Aktieinnehav i Wallenstam: 11 495 B-aktier. Lennart Svensson Vice ordförande Född 1935 Styrelseledamot sedan 1992 Direktör Övriga styrelseuppdrag: Ordförande: Bendiro AB, Capton AB, CNC Plåt AB. Ledamot: Falkarv AB, J O Johanssonbolagen AB, Klippo AB, Stocka Industries AB, Swegmark Invest AB och Gislaveds Folie AB. Aktieinnehav i Wallenstam: 20 100 B-aktier*. Erik Åsbrink Ledamot Född 1947 Styrelseledamot sedan 2000. Övriga styrelseuppdrag: Partner E2L, Ordförande Alecta, Handelshögskolan i Stockholm och Svenska Budo & Kampsportsförbundet. Ledamot: NCC:s valberedning, SNS`Förtroenderåd och Nordiska Investeringsbanken. Jan-Olle Folkesson Ledamot. Född 1939 Styrelseledamot sedan april 2004 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande: Sjätte AP-fonden, Todos Data System AB, Svensk Snabbmat och Desam Fashion Group. Ledamot: Triumf Glass och Sahlgrenska Akademin. Aktieinnehav i Wallenstam: 100 B-aktier. Lennart Wallenstam Hedersordförande Född 1919 Aktieinnehav i Wallenstam: 14 600 B-aktier * Aktieinnehav inkluderar även aktier ägda via bolag. 10
Koncernledning och revisorer Koncernledning och revisorer Thomas Dahl vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt VD för Wallenstam Företag AB. Född 1961 Anställningsår 1988 Aktieinnehav: 10 100 B-aktier. Anders Berntsson 1:e vvd Född 1954 Anställningsår 1979 Aktieinnehav i Wallenstam: 11 495 B-aktier. Marie Ideström Ekonomidirektör Född 1964 Anställningsår 1998 Aktieinnehav i Wallenstam: 1 000 B-aktier*. Ulf Ek Finans- och informationsdirektör, vikarierar för Ann-Catarine Cederkvist, tjänstledig t o m 2005-12-31. Född 1949 Anställningsår: 2004 Benny Olsson vvd Lennart Wallenstam Byggnads AB samt VD för Wallenstam Bostad AB. Född 1945 Anställningsår 1988 Aktieinnehav i Wallenstam: 10 000 B-aktier. Hans Wallenstam VD Född 1961 Anställningsår 1986 Aktieinnehav i Wallenstam: 1 150 000 A-aktier och 1 135 400 B-aktier*. Revisorer Lennart Bertheden Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers Håkan Jarkvist Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers Revisorssuppleant Petra Carlsson Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers * Aktieinnehav inkluderar även aktier ägda via bolag. 11
Strategi för värdetillväxt Strategi för värdetillväxt Wallenstam har sedan 1995 arbetat med mål och planer i femårscykler. Wallenstam uppnådde redan under 2003 samtliga de mål som formulerades för 2005. Under 2004 utarbetades nya mål som sträcker sig över tre år fram till december 2007. Vision Wallenstams vision är att vara branschledande samt marknadsledande privat fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. Affärsidé Att förvärva, förvalta, förädla samt försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i utvalda storstadsregioner. Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Lönsam förvaltning och förädling skapar värdetillväxt. Wallenstams affärsprocess utgår från att: Förvärva eller producera fastigheter till ett värde där Wallenstam kan generera värdetillväxt. Värdetillväxt skapas dels genom att varje specifik fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas, dels genom en lönsam och effektiv förvaltning. Lönsam förvaltning uppnås tack vare välutbildad personal som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus. Fastigheter avyttras när ytterligare värdetillväxt för Wallenstam ej är att förvänta. Mål 2007 Under 2004 utarbetades nya mål som fastställdes av styrelsen i februari 2005. Målen är anpassade för redovisning enligt IFRS. Wallenstam kommer att arbeta utifrån treårsplaner. Nästa målperiod sträcker sig fram till december 2007. Styrelsen fastställde följande mål: Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr Eget kapital per aktie > 500 kr Soliditet > 25 procent Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent. Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent. Koncernstrategi Koncernstrategin omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för Wallenstams verksamhet. Organisation Wallenstams verksamhet ska drivas i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Affärsområde Bostad ska alltid motsvara minst hälften av bolagets verksamhet. Affärsområdena har hög frihetsgrad inom de av bolaget uppsatta målen. Varje affärsområde är uppdelat i regioner där hänsyn ska tas till geografi, storlek, konkurrens etc. Affärsutveckling Varje affärsområde ska inneha planer för förvärv, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kundvård samt fastighetsförsäljning. Moderbolaget stödjer affärsområdenas verksamhet genom funktionella arbetsuppgifter, verksamhetsuppföljning samt utvecklingsarbete. Fastighetsförvaltning För förvaltningsarbetet ska det finnas kvantitativa och kvalitativa mål med handlingsplaner där kunden sätts i centrum. Miljöaspekter och säkerhetsaspekter ska beaktas. Medarbetare Wallenstam ska ständigt utveckla och värna om medarbetarna och deras hälsa samt anpassa organisationen till företagets utveckling och krav. Aktieägarna Wallenstam ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samtliga på marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget optimal kapitalstruktur. Varumärket Wallenstam har en lång historia i Göteborg och är ett välkänt varumärke. Wallenstam grundades 1944 av Lennart Wallenstam. Wallenstams logotyp förknippas med värden som tradition och kvalitet. Varumärkesbyggandet är en process som ständigt pågår. Ett starkt varumärke kräver vård och måste ständigt fyllas med ny styrka för att behålla sin styrka och attraktionskraft. 12
Strategi för värdetillväxt Wallenstams nya mål Målen är anpassade för redovisning enligt IFRS, jämförelsetal är omräknade. Mkr 300 250 200 150 100 50 Förvaltningsresultat * 0 2000 2001 2002 2003 2004 Mål 2007 Minst 300 Mkr Förvaltningsresultat I Wallenstams nya affärsplan är målet att förvaltningsresultatet år 2007 ska överstiga 300 Mkr. * Förvaltningsresultatet exklusive avskrivningar på förvaltningsfastigheter samt effekter av diskonterad ränta. Kr 500 400 300 200 100 Justerat eget kapital/aktie 0 2000 2001 2002 2003 2004 Mål 2007 Minst 500 Kr Justerat eget kapital/aktie I Wallenstams nya affärsplan är målet att justerat eget kapital per aktie år 2007 ska överstiga 500 kr. % 35 30 25 20 15 10 5 Justerad soliditet 0 2000 2001 2002 2003 2004 Mål 2007 Minst 25% Justerad soliditet Justerad soliditet inkl. övervärde i fastigheter ska överstiga 25%. 13
Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden I de tre regioner där Wallenstam verkar råder bostadsbrist, hyrorna stiger och värdet på bostadsfastigheter ökar. Bostadsbyggandet har tagit fart, framförallt i Stockholm, men det byggs fortfarande inte tillräckligt för att täcka behovet. Bostadsmarknaden Stockholm I Stockholms län uppgav 24 av 26 kommuner att det råder bostadsbrist. Det är Norrtälje och Salem som övergått från bostadsbrist till balans totalt sett i kommunen. (Källa: Boverket och Länsstyrelsen, Bostadsmarknadsenkäten 2004) Kraftiga ökningar i bostadsbyggandet förväntas under nästa år framförallt i Stockholms län. Enligt Bostadsmarknadsenkäten ligger cirka 31 procent av förväntat bostadsbyggande år 2004 i Stockholms län. I Stockholms län står Stockholms kommun för knappt hälften av byggandet i länet. (Källa: Boverket och Länsstyrelsen, Bostadsmarknadsenkäten 2004) I Stockholms län fortsätter tendensen med allt fler utflyttande personer och allt färre inflyttande jämfört med övriga landet. Trots detta hade Stockholms län under 2003 en befolkningsökning på 10 405 personer. Ökningen beror på ett födelseöverskott i länet samt en positiv nettoinflyttning från utlandet. (Källa: SCB) Göteborg Under 2003 var nettoinflyttningen till Göteborg cirka 1 800 personer. En ökad utflyttning till förortskommunerna från Göteborg har inneburit att nettoinflyttningen minskade med 900 personer jämfört med föregående år. (Källa: Jones Lang LaSalle) Från mitten av 90-talet och framåt har nybyggnationen i Göteborgsregionen legat mellan cirka 450 och 1 350 bostäder per år. (Källa: SCB) Under de närmaste åren förväntas dock nybyggnationen bli betydligt större. Fram till oktober 2004 har Göteborg haft ett nettotillskott på 1 143 bostäder. Kommunens målsättning är att 8 000 bostäder ska färdigställas mellan 2003 och 2006. (Källa: Fastighetskontoret) Överefterfrågan i Göteborg grundar sig bland annat på en obalans mellan nybyggnation och befolkningstillväxt. Under de senaste tio åren har nybyggnationen varit låg, samtidigt som det skett en stark befolkningstillväxt. (Källa: Jones Lang LaSalle) Helsingborg Helsingborg har under 2003 haft en folkökning på cirka 750 personer. (Källa: SCB) Efterfrågan på bostäder i kommunen är stark och fortsätter att öka. Det finns en tydlig bostadsbrist i Helsingborg. (Källa: Helsingborgshem) Under perioden 2004-2005 förväntas bostadsbyggandet i Helsingborgs kommun uppgå till 530 lägenheter och 2005-2006 till 600 lägenheter. Kommunen anser att bostadsbyggandet är för lågt. Bostadsbristen under denna period förväntas att bestå. (Källa: Boverket och Länsstyrelsen, Bostadsmarknadsenkäten 2004) Kommunalägda hyresrätter 19% Privatägda hyresrätter 23% Bostadsmarknaden i Sverige Privatägda egna hem 39% Privatägda bostadsrätter 19% I Sverige finns cirka 1 437 000 hyresrätter. (Källa: SCB) Ombildning till bostadsrätter I samtliga Wallenstams regioner är intresset från hyresgäster att köpa sina bostäder mycket stort. Wallenstam har under perioden 2000-2004 sålt 37 fastigheter till bostadsrättsföreningar: 21 i Stockholm, 15 i Göteborg och en i Helsingborg Hyressättning Bruksvärdessystemet medger en prisdifferens mellan privata hyresrätter och kommunalägda hyresrätter på fem procent. Varje år genomför parterna hyresförhandlingar och därmed sätts kommande års hyresnivå i det befintliga beståndet. Därefter sker förhandlingar mellan de privata fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Utvecklingen går emot en större differentiering i hyressättningen. Kvalitetshyresprojektet i Göteborg och hyresmatrisen i Stockholm är två exempel på detta. Även i Helsingborg har en viss differentiering påbörjats mellan ytterområden och centrum. Wallenstams samtliga lägenheter är belägna inom området som räknas som centrum. Kvalitetshyra i Västsverige Hyresgästföreningen Region Västra Sverige och Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen är överens om att fortsätta samarbetet kring kvalitetshyror i Göteborg. I juni 2004 kom parterna fram till en ny ramöverenskommelse som gäller fram till 2007. Första steget är att betygsätta alla privatägda fastigheter. Parallellt med detta ska också en enkätmätning genomföras. Målet är att år 2006 ska 80 procent av alla fastigheter ha genomgått en enkätmätning av boendekvaliteten. Frågorna i Kvalitetshyresundersökningen omfattar tre områden: fastigheten/lägenheten, förvaltningsarbetet och boendeformen. Med utgångspunkt i resultatet av undersökningen sätts sedan hyrorna. Inom ett visst poängintervall får fastighetsägaren den generella höjningen. Vid högre poäng blir höjningen högre och vid lägre poäng än normalintervallet blir det ingen hyreshöjning alls, alternativt en hyressänkning. Hyresmatrisen I Stockholm har parterna enats om att läget ska ha en viss betydelse vid hyressättningen. För att uppnå detta har Stockholm delats in i olika områden: innerstad, inre ytterstad och yttre ytterstad. Hyressättningen utgår från en matris för att avgöra fastigheternas attraktivitet. I denna ingår förutom läget också fastigheternas ålder. I hyressättningen tillmäts en sekelskiftesfastighet i innerstaden det högsta värdet och ett 60/70-tals hus i ytterstaden det lägsta. Nyproduktion I september 2004 överlämnade hyressättningsutredningen sitt förslag till bostadsministern. I detta fanns bland 14
Under våren 2004 förvärvade Wallenstam ett stort bostadsbestånd på Dahlströmsgatan i Majorna i Göteborg.
Bostadsmarknaden annat idéer om hur hyran i nybyggda fastigheter lyfts ur bruksvärdessystemet de första tio åren. Förslaget skapar förutsättningar för ökad nyproduktion, men tar bort incitamentet för kostnadseffektiv produktion då hyressättningen baseras på produktionskostnaden. Wallenstam förespråkar att hyressättningen ska baseras på den kvalitet som levereras snarare än vad produktionen har kostat. Därför fokuserar Wallenstam på att effektivisera produktionen för att hålla produktionskostnaderna optimala, utan att göra avkall på kvaliteten. Hyresökningar bostäder 2002-2004 Stockholm Göteborg Helsingborg Kommu- Kommu- Kommu- Wallen- nala Wallen- nala Wallen- nala stam bolag stam bolag stam bolag 2002 2,8% 2,8% 3,2% 2,7% 3,6% 3,6% 2003 2,5% 2,4% 1,8% 1,6% 3,3% 3,3% 2004 2,0% 2,0% 2,6% 2,6% 2,0% 2,0% Wallenstam har erhållit hyreshöjningar bättre än eller i nivå med de kommunala bolagen i samtliga orter. Wallenstams bostäder Wallenstams bostadsbestånd utgör drygt hälften av koncernens totala uthyrningsbara yta. Fastigheterna är belägna centralt och i populära närområden. Beståndet är väl tekniskt underhållet. Wallenstams förvaltningsorganisation upprättar löpande reparations- och underhållsplaner, vilka följs i fastighetens driftsfas. Wallenstams bedömning är att bostadsmarknaden generellt tål högre hyror främst i centrala lägen i Stockholm och Göteborg. Inte minst mot bakgrund av den omfattande svarta handeln med hyresrätter som pågår i dessa områden. Den ger en indikation om vad hyresgästerna faktiskt är beredda att betala för sitt boende. Även det stora intresset från bostadsrättsföreningar att förvärva sina lägenheter tyder på detta. Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och endast en liten andel av Wallenstams lägenheter blir lediga under året. Wallenstams snittomsättningshastighet har minskat under 2004 och ligger nu på cirka 13 procent, jämfört med 15 procent föregående år. Uthyrningen fokuseras på att etablera långsiktiga kundrelationer. Möjligheten att få rätt hyresgäst till rätt bostad är stor. Därmed kan omsättningshastigheten fortsätta att minska och förutsättningarna att vara kostnadseffektiv ökar. Bostäder för företag En kundkategori på Wallenstams bostadsmarknad är företagen. På en marknad med underskott av bostäder ökar företagens behov av att säkerställa bostäder till befintlig personal, projektanställda och i samband med nyrekrytering. För att tillfredsställa efterfrågan på bostäder från företag har Wallenstam två produkter, dels hyrs större bostadsenheter ut till företag specialiserade på korttidsboende, dels hyrs bostäder ut till företag med behov av lägenheter till sin personal. Totalt sett är detta en liten andel av Wallenstams totala affärsverksamhet. Denna marknad är dock intressant eftersom avtalsformen blockavtal är mer flexibel än konsumentmarknaden och att intresset från företagen ökar. Hittills har Wallenstam främst fokuserat på företagsbostäder i Göteborg, men kommer att allt mer aktivt arbeta med detta även i Stockholm. Hyresvärde befintliga blockavtal, Mkr Affärsområde Bostad Stockholm 7,8 Affärsområde Bostad Göteborg 15,9 Affärsområde Bostad Helsingborg 3,8 Totalt 27,5 Wallenstam bedömer att omfattningen av blockavtalen kommer att fördubblas inom en treårsperiod. Lokaler i bostadsfastigheter Lokaler i Stockholm och Helsingborg förvaltas av affärsområde Bostad. Dessa lokaler utgörs i första hand av mindre kontor och butiker. Uthyrningsgraden i Stockholm uppgick vid årsskiftet till 93 procent och i Helsingborg till 98 procent. Wallenstams position Wallenstam är bland de största privata bostadsföretagen i Sverige, med en framskjuten position i samtliga regioner där Wallenstam verkar. Det medför en möjlighet att vara med och påverka förändringsprocessen på bostadsmarknaden. AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, STOCKHOLM Privata Antal lgh Total kvm Akelius Fastigheter 9 400 706 000 Stena Fastigheter 7 900 539 000 Wallenstam 5 500 348 000 Diligentia 3 500 249 000 Kommunala Svenska bostäder 43 200 2 863 000 Stockholmshem 31 400 1 965 000 Familjebostäder 22 500 1 381 000 Centrumkompaniet 1 200 85 000 Från och med 1 april 2005 äger Wallenstam ytterligare cirka 2 200 lägenheter i Stockholm. AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, GÖTEBORG Privata Antal lgh Total kvm Stena Fastigheter 7 300 504 000 Wallenstam 2 830 204 000 NIAM Fond 2 2 800 216 000 Acta 2 100 144 000 Byggn.firman E Rosén 2 000 145 000 Kommunala Bostads AB Poseidon 23 200 1 472 000 Bostadsbolaget 22 500 1 374 000 Familjebostäder 18 000 1 122 000 Gårdstensbostäder 2 700 196 000 HjällboBostaden 2 300 131 000 AKTÖRER BOSTADSMARKNADEN, HELSINGBORG Privata Antal lgh Total kvm Akelius Fastigheter 2 700 195 000 Wallenstam 1 730 116 000 Teglet 450 30 000 Jefast 440 34 000 SkåneBo/Castellum 400 28 000 Kommunala Helsingborgshem 11 400 802 000 (Källa: Jones Lang LaSalle) Wallenstam Partner För att effektivisera fastighetsförvaltningen har Wallenstam sedan flera år anlitat entreprenörer för fastighetsskötseln. Fördelarna är många. Genom effektiva upphandlingar blir priset lägre. Flexibilitet erhålls genom att fastighetsskötseln snabbare kan anpassas efter behov. För att säkerställa att rätt servicenivå hålls har Wallenstam utvecklat ett partnerkoncept. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur de ska arbeta gentemot Wallenstams hyresgäster. Med Wallenstams logo på bilar, kläder samt ID-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. 16
Bostadsmarknaden Kundfokus Affärsområde Bostad är organiserat i regioner med förvaltningskontor för att finnas närvarande på respektive marknad. Under 2004 har Wallenstam Bostad tillsatt tre kundservicetjänster. Fokus på kundservice är viktigt för att öka närheten och tillgängligheten. Det ger Wallenstam en bättre möjlighet till uppföljning och kvalitetskontroll. Wallenstam har under 2004 haft extra fokus på att skapa god innemiljö. Arbetet har fokuserats på belysning, buller, rumstemperatur och ventilation som är exempel på faktorer som är av stor vikt för många kunder. Det är också viktigt att hyresgästerna ska kunna känna sig trygga och säkra i sitt bostadsområde. För att minska brottsligheten har Wallenstam arbetat med att utforma den fysiska närmiljön enligt en utarbetad standard och märkt godkända fastigheter med en unik säkerhetsnyckel. En bra kommunikation med hyresgästerna är ett prioriterat område för Wallenstam. Boendetidningen Stamgästen kommer hem till alla hyresgäster varje kvartal. På Wallenstams hemsida kan hyresgästerna göra serviceanmälan och hitta aktuell hyresgästinformation. Många använder även hemsidan för att annonsera om lägenhetsbyte och för att kontakta Wallenstam via e-post. Informationstavlorna i trappuppgångarna är viktiga för att få ut aktuell information om vad som händer i huset samt kontaktuppgifter till förvaltare och fastighetsskötare. Samtliga nya hyresgäster får en informationsmapp med viktig information om boendet och Wallenstam. Alla hyresgäster är medlemmar i Club Wallenstam som berättigar till rabatter på en mängd olika ställen, allt från bowlinghallar till flyttstädning och hemförsäkring. Kundundersökningar I arbetet med att skapa bättre kundrelationer genomförs regelbundet attitydundersökningar. Frågorna omfattar bostadens standard, fastighetsskötsel, trygghet och service. Under 2005 kommer en innemiljöenkät genomföras. Regelbundna kundundersökningar ger Wallenstam viktig information om hur hyresgästerna uppfattar Wallenstam och hur man trivs. Resultatet utvärderas och är ett instrument som sedan används i utvecklings- och förbättringsarbetet. Resultatet används också som underlag för de underhållsplaner som löpande upprättas. Under 2004 genomfördes en första enkätundersökning inom ramen för kvalitetshyresprojektet i Göteborg. Det redovisade resultatet är inte tillfredsställande för Wallenstams del. När resultaten analyserats färdigt kommer Wallenstam att ta fram en åtgärdsplan för att förbättra kundnöjdheten. Redan under 2004 påbörjade Wallenstam ett arbete för att förbättra kundservicen genom att inrätta kundservicefunktioner i Stockholm och Göteborg. Wallenstam räknar med att det under 2005 kommer positiva effekter från denna satsning. Hyresgästundersökningar kommer att spela en viktig roll i framtidens hyressättning eftersom det är ett sätt att mäta kvaliteten i service, teknisk standard och läge. Kundernas preferenser kommer att spela en större roll i prissättningen. Bostadsprojekt Projekt- och fastighetsutveckling är en viktig del i Wallenstams förädlingsprocess. Den sker i olika former, dels genom nybyggnation, dels genom ombyggnation av befintligt bestånd. Genom att ständigt hålla en öppen dialog med marknaden och analysera trender skaffar sig Wallenstam kunskap om potentiella kunders behov. Inför varje projekt upprättas investeringskalkyler som säkerställer lönsamheten i projektet. För Wallenstams bostadsprojekt krävs en direktavkastning på minst sju procent innan de får klartecken att påbörjas. Wallenstam har mångårig tradition inom fastighetsproduktion. Under Wallenstams 60-åriga historia har både hela bostadsområden och kommersiella byggnader producerats. Idag har Wallenstam ingen egen entreprenadverksamhet men byggkompetensen och traditionen som entreprenör har tillvaratagits. Nyproduktion Bostäder Under 2004 startade Wallenstam efter många års uppehåll nyproduktion av bostäder. Ett av de största hindren för nyproduktion har varit de höga produktionskostnaderna. Under 2003 uppnåddes målet att hitta en metod för att kunna producera bostäder för 15 000 kr/kvm. Wallenstam har lyckats uppnå detta genom att arbeta med kostnadsstyrning i alla delar från projektering till genomförande. Detta gör att kostnaden har kunnat minskas med en bibehållen hög boendekvalitet och höga krav avseende gestaltning, miljö och tillgänglighet. Den största svårigheten nu är att hitta byggrätter. Wallenstam har sökt byggrätter för 3 000 lägenheter, både inom nya områden och även för komplettering i befintligt bestånd. Samtliga sökta byggrätter är belägna i attraktiva lägen, vilket är en förutsättning för en positiv kalkyl. Wallenstam har under året sökt markanvisning för 1 300 lägenheter i Stockholm och 1 700 i Göteborg. Av dessa har markanvisning tilldelats för totalt 615 lägenheter i Stockholm och 118 lägenheter i Göteborg. I Göteborg tillkommer cirka 50 lägenheter som är ombyggnader av tidigare kontorslokaler. Stockholm Under 2004 inleddes nyproduktionen av 135 lägenheter i kv Forsen i Hammarby Sjöstad. Första inflyttningen är beräknad till april 2005. Därefter kommer nyproduktion av ytterligare 173 lägenheter i Hammarby Sjöstad att inledas. Planerad byggstart är sensommaren 2005 och fastigheten planeras vara klar under våren 2007. I Huddinge planeras nyproduktion av 150 lägenheter med byggstart under hösten 2005. Göteborg I Göteborg har Wallenstam fått markanvisning för 118 lägenheter. Av dessa finns 55 på Mäster Johansgatan i Lunden där Wallenstam beräknar starta nyproduktion under sommaren 2005. I kv Örlen utmed Mölndalsvägen, startar nyproduktion av 63 nya lägenheter i september 2005. 17
Bostadsmarknaden På Norra Liden har Wallenstam sökt bygglov för att omvandla 2 600 kvm kommersiell yta till 35 nya bostäder med planerad byggstart under 2006. Lägenheterna beräknas vara klara under 2007. I Nordostpassagen planeras påbyggnad av 44 lägenheter. Byggstart beräknas till juli 2005 och inflyttning mellan november 2005 och maj 2006. Wallenstam har även lämnat förslag på komplettering av bebyggelsen i området Norra Guldheden i Göteborg. Stadsbyggnadskontoret har upprättat program för att utreda möjligheten att bygga 350 lägenheter på fyra olika platser på Guldheden. Fortsatt programarbete pågår. Helsingborg Detaljplanarbetet för rivning och nyproduktion av kv Unionen antogs i december 2004. Fastigheten har ett ypperligt läge på Bruksgatan som är en av Helsingborgs viktigaste affärsgator. Den nya fastigheten kommer att innehålla cirka 20 lägenheter och en butikslokal. Fastigheten som ersätts bestod av lager och två lägenheter. Produktionen beräknas kunna påbörjas under 2005. Större ombyggnadsprojekt färdigställda under 2004 Under 2004 har Wallenstam investerat totalt 202 Mkr (119) i ombyggnation av bostadsfastigheterna. Stockholm Under året har renoveringen av 600 badrum i Orminge avslutats. På Skebokvarnsvägen 163-171 har ombyggnad av 81 lägenheter färdigställts. Ombyggnad av 45 lägenheter på Sjösavägen 21-31 har genomförts under 2004. Göteborg Ombyggnation av 72 badrum på Bågskyttegatan 1-3 i Mölndal. På Plantagegatan 13 och 15 avslutades arbetet med grundförstärkning under året. På Vasagatan 14 har Wallenstam byggt om kontor till lägenheter för Räddningsmissionen. På Bangatan 31-33 och 25-27 har Wallenstam genomfört en ombyggnad av kontor till bostäder för kategoriboende. Det blev 15 lägenheter som är anpassade för särskilt boende enligt Socialtjänstlagen. I fastigheten finns också gemensamhetsutrymmen och personalutrymmen. Pågående ombyggnadsprojekt Stockholm I Råcksta äger Wallenstam ett bostadsområde med 1 300 lägenheter. Fastigheterna är byggda under 50-talet och behöver moderniseras. Efter en segdragen process har Wallenstam nu fått möjlighet att starta projektet efter ett hovrättsbeslut. Första etappen av ombyggnationen startade i augusti 2004 med 104 lägenheter som beräknas vara klara i april 2005. I maj startar renoveringen av ytterligare 100 lägenheter och därefter kommer projektet fortsätta i etapper. På grund av projektets omfattning räknar Wallenstam med en total ombyggnadstid på drygt fem år. Göteborg På Vegagatan 11 bygger Wallenstam åtta lägenheter av yta som tidigare bestod av kontor och förråd. Lägenheterna beräknas vara färdigställda i februari 2005. Helsingborg Under sommaren 2004 startade en ombyggnad av fastigheten Fortuna 16 som beräknas klar till sommaren 2005. Fastigheten byggs om för en bostadsrättsförening och försäljningen av de 23 lägenheterna startade under hösten 2004. Fortuna är ett unikt objekt med en mycket hög boendekvalitet och efterfrågan var stor. Vid årsskiftet var redan mer än hälften av lägenheterna sålda. Wallenstams nästa ombyggnadsprojekt är fastigheten Städet 11. Ombyggnaden påbörjades i november 2004 och beräknas klart till hösten 2005. De 20 lägenheterna kommer att säljas som bostadsrätter. Projektmöjligheter ombyggnad av bostäder Stockholm Fastigheten på Ekuddsvägen 25-27 i Nacka ska moderniseras. Projektet omfattar 136 lägenheter. Projektstart beräknas till sommaren 2005. På Gotlandsgatan 60 ska en total renovering av de 47 lägenheterna genomföras. Fasadrenoveringen påbörjas i aprilmaj 2005. Stambyte, våtrumsrenovering, nytt kök, ny el, ytskiktsrenovering med mera kommer genomföras under 2006. Även Strålgatan 21 och 23 med totalt 91 lägenheter ska totalrenoveras. Projektet kommer att innefatta stambyte, våtrumsrenovering, nytt kök, ny el samt ytskiktsrenovering och beräknas starta hösten 2005 och vara klart sommaren 2006. Göteborg På Djurgårdsgatan 26 i Majorna kommer Wallenstam bygga om kontorslokaler till cirka tio lägenheter. I samma fastighet kommer Wallenstam att bygga om ett före detta daghem till 15 lägenheter, vilka beräknas vara färdigställda i september 2005. 18
Under 2004 inledde Wallenstam nyproduktion av bostäder i Hammarby Sjöstad.
Bostadsmarknaden Kv Örlen, Göteborg Kv Svallvågen, Stockholm OMBYGGNATION Projekt- Byggnadsinves- Fastighet Region start Yttillskott, kvm tering totalt, Kkr Större ombyggnadsprojekt färdigställda under 2004 Brukslaven 2 Stockholm 2003 34 000 Nockteglet 2 Stockholm 2004 19 000 Orminge Stockholm 2003 61 000 Summa 114 000 Pågående ombyggnadsprojekt Fortuna 16 Helsingborg 2003 30 000 Städet 11 Helsingborg 2004 24 000 Råcksta Stockholm 2004 269 000 Summa 323 000 Projektmöjligheter Ombyggnad befintliga fastigheter Harven 53 Stockholm 2005 17 000 Luxlampan 1 Stockholm 2005 24 000 Sicklaön 140:5 Stockholm 2005 20 000 Majorna 303:29 Göteborg 2005 14 000 Summa 75 000 NYPRODUKTION Pågående nyproduktion Kv Forsen, bostäder Stockholm 2003 8 000 120 000 Summa 8 000 120 000 Projektmöjligheter - Nyproduktion Bostäder Göteborg 28 000 420 000 Kv Örlen Göteborg 2005 3 000 45 000 Lunden 14:12 Göteborg 2005 4 000 60 000 Bostäder Stockholm 21 000 315 000 Huddinge Stockholm 2005 9 000 135 000 Kv Svallvågen Stockholm 2005 10 000 150 000 Unionen 24 Helsingborg 2005 1 000 45 000 Summa 76 000 1 170 000 20