Verksamhetsöversikt i sammandrag... 5 VD har ordet... 6 Strategi för värdetillväxt... 10

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 22

2 Wallenstam i korthet Verksamhetsöversikt i sammandrag... 5 VD har ordet... 6 Strategi för värdetillväxt... 1 Verksamhetsbeskrivning Bostadsmarknaden Lokalmarknaden Fastighetsmarknaden... 2 Projekt och projektmöjligheter Miljöredovisning Arbetsformer och kompetens... 3 Fastighetsbeståndet Analysunderlag Fastigheternas värde Finansiell strategi Möjligheter och risker... 4 Aktiefakta Flerårsöversikt Bokslut 22 med kommentarer Förvaltningsberättelse Resultaträkning... 5 Balansräkning Kassaflödesanalys Redovisningsprinciper och noter Revisionsberättelse Styrelse och ledning Styrelse och revisorer Koncernledning Dotterbolagens verkställande direktörer Wallenstam i korthet Wallenstam grundades 1944 och är i dag ett renodlat fastighetsbolag med sammanlagt knappt 3 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Wallenstams kunder utgörs av cirka 1 hushåll och cirka 1 5 företag. Koncernen omsätter drygt 9 miljoner kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om drygt 1 miljarder kronor. Vid årets slut hade Wallenstam cirka 9 anställda. Wallenstams B-aktier är noterade på Stockholmsbörsen sedan Börsvärdet uppgår till cirka 1,5 Mdr. Wallenstam ska genom förvärv, förvaltning, förädling samt försäljning av fastigheter möta en föränderlig marknads krav på attraktiva boende- och arbetsmiljöer och därmed skapa en stabil värdetillväxt i bolaget. Wallenstams finansiella mål Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt ska minst uppgå till 2 kr år 25. Förvaltningsresultat ska vara minst 14 Mkr år 25. Räntabilitet på synligt eget kapital ska årligen vara mer än 1 procent. Fastighetsförteckning och kartor Fastighetsöversikt Wallenstam Stockholm Wallenstam Göteborg... 7 Wallenstam Helsingborg Wallenstam Lokaler Wallenstamkoncernen Fastighetsförvärv och -försäljningar under Kalendarium Bolagsstämma samt ekonomisk rapportering och information Adresser Göteborg Helsingborg Stockholm Definitioner flik 88 procent av Wallenstams verksamhet är koncentrerad till Stockholm och Göteborg.

3 STORLEK UTVECKLING VERKSAMHETSÖVERSIKT BOSTADSFASTIGHETER KOMMERSIELLA FASTIGHETER STOCKHOLM Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total bostäder lokaler lgh lokaler GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total bostäder lokaler lgh lokaler HELSINGBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total bostäder lokaler lgh lokaler KOMMERSIELLA FASTIGHETER, GÖTEBORG Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total bostäder lokaler lgh lokaler Andel av koncernens yta Wallenstam Stockholm 33% Wallenstam Göteborg 24% Wallenstam Helsingborg 12% Wallenstam Lokaler 31% Hyresutveckling Mkr Mkr Mkr Mkr TOTALT Hyresintäkter Kvm Kvm Kvm Antal Antal Mkr * total bostäder lokaler lgh lokaler Wallenstam Lokaler 31% Wallenstam Stockholm 33% Mkr Wallenstam Helsingborg 12% Wallenstam Göteborg 24% * Bedömda hyresintäkter 23

4 Verksamhetsöversikt KONCENTRATION Fastighetsbeståndets fördelning (yta) Huddinge 1% Övriga Storstockholm 2% Innerstad 11% Solna 6% FASTIGHETER MARKNADSPOSITION Wallenstam Stockholm är den tredje största privata aktören på bostadsmarknaden i Stockholm. Fastighetsbeståndet utgörs främst av äldre innerstadsfastigheter samt 5-, 6- och 7-talshus i eftertraktade närområden. Samtliga lägenheter i beståndet är uthyrda. Bedömd genomsnittshyra för 23 beräknas till 86 kr/kvm. Omflyttningshastigheten är cirka 1 %. Marknadsandel 2 % av totala hyresmarknaden. Vällingby/ Råcksta 23% Nacka 3% Södermalmstorg 8, Stockholm Mölndal 1% Hisingen 4% Öster 6% Innerstad 8% Wallenstam Göteborg är den näst största privata aktören på bostadsmarknaden i Göteborg. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av äldre ombyggda fastigheter samt 6- och 7-talshus. Samtliga lägenheter är uthyrda. Omflyttningshastigheten är cirka 12 %. Bedömd genomsnittshyra för 23 beräknas till 88 kr/kvm. Marknadsandel 3,5 %. Guldhedstorget 1/Raketgatan, Göteborg Innerstad 1% Wallenstam Helsingborg är den näst största privata aktören på bostadsmarknaden i Helsingborg. Samtliga fastigheter är centralt belägna och i gott skick. Fastighetsbeståndet utgörs av ombyggda hus från 3- och 4-talet vilka är fullt uthyrda. Bedömd genomsnittshyra för 23 beräknas till 76 kr/kvm. Omflyttningshastigheten är 2 %, Marknadsandel 7 %. Drottninggatan 72, Helsingborg Innerstad 39% Mölndal 3% Söder 3% Väster 4% Hisingen 13% Öster 38% Wallenstam Lokaler är den tredje största privata aktören på den kommersiella marknaden i Göteborg, med en total yta om 343 kvm. Beståndet är beläget i attraktiva lägen med största innehaven i innerstad och öster. Uthyrningsgraden är 97 %. Bedömd genomsnittshyra för kontor för 23 är 1 7 kr/kvm. Marknadsandel 3,5 %. Parkgatan 11, Göteborg Närområde 53% Innerstad 47% Wallenstam är ett börsnoterat fastighetsbolag med tonvikt på bostäder. Börsvärdet är cirka 1,5 miljarder kronor. Det samlade fastighetsvärdet uppgår till cirka 1 miljarder kronor. Södra vägen 1, Göteborg 4

5 Wallenstam i korthet 22 i sammandrag Resultat efter skatt ökar till 36,5 Mkr (59,), motsvarande 19,25 kr/aktie (3,52). Förvaltningsresultat per aktie förbättras till 5,41 kr (3,71), en ökning med 46 %. Räntabiliteten på synligt eget kapital uppgick till 41,8 % (9,). Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt beräknas till 21 kr (199). Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 4, kr per aktie (2,), varav 1, kr utgör extrautdelning på grund av det goda resultatet i fastighetsrörelsen. Wallenstam har förvärvat 4 (11) fastigheter för 485 Mkr (492) omfattande cirka 31 kvm kommersiella fastigheter i centrala Göteborg. Under året har fastigheter sålts för 522 Mkr (449). Av 19 försäljningar har 11 gjorts till bostadsrättsmarknaden. Försäljningspriserna överstiger den värdering som redovisades med 26 %. Därefter uppgår Wallenstams totala yta till kvm (1 141 ). Antalet fastigheter vid årets slut var cirka 27 (3). Börskurs : 95 kr (73). Viktiga händelser efter årets slut På balansdagen uppgick antalet återköpta aktier till Wallenstam har därefter fortsatt att återköpa aktier. Den 28 februari uppgick antalet återköpta aktier till stycken. Styrelsen kommer att föreslå bolagsstämman att dessa aktier indrages. Wallenstam har därmed sedan återköpsstarten återköpt cirka 3,2 miljoner aktier, motsvarande cirka 18 % av det ursprungliga antalet. Wallenstam har under 23 sålt en fastighet till en bostadsrättsförening. Kr Förvaltningsresultat/aktie Kr Substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt Substansvärde efter uppskjuten skatt Substansvärde inkl. bostadsrättsvärdering efter uppskjuten skatt NYCKELTAL Resultat Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Resultat av fastighetsrörelsen, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Uthyrningsgrad - yta, % Finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Övervärde fastigheter, Mkr Justerad soliditet efter uppskjuten skatt, % 29,9 29,3 3, Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 5,47 5,38 5,72 Data per aktie, kr Förvaltningsresultat 5,41 3,71 3,62 Resultat efter skatt 19,25 3,52 3,23 Synligt eget kapital 54,9 38,63 38,68 Substansvärde efter uppskjuten skatt Utdelning 4,* 2, 1,6 * Föreslagen utdelning för 22 Kr Utdelning * Föreslagen utdelning för 22 * 5

6 VD har ordet VD har ordet VD Hans Wallenstam Det känns roligt att få inleda årsberättelsen när vi redovisar Wallenstams bästa resultat hittills. Vi har under ett flertal år uppvisat en positiv resultatutveckling, både vad gäller resultat före skatt och i den löpande driften. Jag vill därför börja med att tacka alla mina medarbetare för ett väl genomfört 22. Fortsatt stor bostadsbrist i tillväxtregioner Under 22 har vi kunnat konstatera att förändringar på bostadsmarknaden uteblivit. De ambitioner som politiker utlovat i åtgärder för att komma till rätta med den bostadsbrist som råder i tillväxtregioner, såsom Stockholm och Göteborg, bromsades in ju närmare valet vi kom. För Wallenstams del tror jag dock på en viss förändring vad gäller prissättning av hyresbostäder. Wallenstams bostadshyror har genom förhandlingar ökat med knappt 3 procent under året. Detta trots att vi ännu inte kunnat se någon hyreshöjande effekt av våra kvalitetshöjande åtgärder. Långsiktigt räknar vi dock med att dessa åtgärder ska ge en bättre resultatutveckling. Driftkostnaderna har under 22 ökat med cirka 7 procent. En del av detta är ökade kommunala taxor och avgifter samt skatter. En annan del är en effekt av vår satsning på kvalitetshöjande åtgärder i fastigheterna. Denna satsning påbörjades hösten 21 och har under året slutförts. För 23 räknar vi med att återgå till en för Wallenstam mer normal kostnadsnivå. Jag räknar med att fasta kostnader såsom fastighetsskatt, miljöskatter, energiavgifter med mera kommer att öka. Denna del är svår att påverka, men eftersom även de kommunala bostadsbolagen drabbas av dessa kostnadsökningar räknar vi med kompensation genom hyreshöjningar. I januari 23 lyckades bostadsmarknadens parter, något överraskande, träffa en överenskommelse innebärande förslag till förändringar i hyressättningen av bostäder. I korthet innebär överenskommelsen att hyresgästernas preferenser vad gäller till exempel kvalitet och läge skall få ett större genomslag i prissättningen. Bostadsminister Lars-Erik Lövdén tog emot förslaget positivt och kommer att tillsätta en utredning för att tillmötesgå parternas överenskommelse. Därmed ligger Wallenstams satsningar på kvalitetshöjande åtgärder helt rätt i tiden. Göteborg i medvind Marknadsbedömare har fokuserat på det faktum att Stockholms lokalmarknad avsevärt försämrats under 22. Vakanstalen har där ökat dramatiskt och de topphyror som nåddes under 21 har sjunkit. Eftersom Stockholmsmarknaden är den största i Sverige och den allmänna debatten fokuseras på denna så är det lätt att få den uppfattningen att det som gäller i Stockholm gäller för hela Sverige. Nu finns det ju trots allt andra lokalmarknader i Sverige. Lokalmarknaden i Göteborg, där Wallenstam har koncentrerat sitt kommersiella innehav, har under lugnare former stabiliserats, efter ett antal år av positiv hyresutveckling. Göteborgs topphyror är ungefär hälften av Stockholms, vilket gör att Wallenstam fortfarande har en potential i att höja hyresnivån. I slutet av året har vakanstalen 6

7 VD har ordet ökat något, en ökning med cirka 1,5 procentenheter till cirka 6,5 procent, för hela Göteborgsregionen. Wallenstam har under året haft en fortsatt hög uthyrningstakt, vilket har resulterat i att vi kunnat bibehålla ett lågt vakanstal, om knappt 3 procent. Wallenstam har under året hyrt ut 22 kvm. En bidragande orsak till att vi lyckats så väl är att Wallenstam har en ledande ställlning på lokalmarknaden i Göteborg. Under året har Wallenstam investerat 485 Mkr i nya kontorsfastigheter och butiksytor i centrala Göteborg. Genom förvärven har Wallenstam ytterligare stärkt sin position i Göteborgs mest attraktiva kommersiella lägen. Bostadsrättsföreningar fortsatt aktiva Fastighetsmarknaden är fortsatt likvid. Både svenska och utländska aktörer har under året investerat i den svenska fastighetsmarknaden till nivåer som visar på en stabil fastighetsmarknad. Bostadsrättsföreningar har förvärvat bostadsfastigheter till låga avkastningskrav. Under 22 har vi sålt fastigheter för cirka 5 Mkr. Genom att sälja till bostadsrättsföreningar har vi lyckats tillvarata en mycket positiv värdeutveckling. Försäljningarna har bidragit till att fastighetsrörelsens resultat är det bästa hittills. Wallenstam har 22 investerat i nya fastigheter i ungefär samma omfattning som föregående år. Vi har valt att satsa på kommersiella fastigheter i attraktiva lägen i Göteborg. Tillväxten i Västra Götaland är enligt senare undersökningar Sveriges högsta. Omförhandlingar och nyuthyrningar i dessa fastigheter har visat på att en reell hyrespotential finns. Det är ett bra utgångsläge för en god värdetillväxt. Sansad investeringspolitik Nya bostäder är nödvändigt för en stads tillväxt. Få nya bostäder har emellertid producerats. Den reglerade prissättningen på hyresrätter och en marknadsstyrd byggkostnad har skapat obalans i efterfrågan och utbud. För att tillvarata denna stora efterfrågan på bostäder inrättade Wallenstam under 22 en projekt- och fastighetsutvecklingsstab. Stabens uppgift är att effektivisera byggprocessen och identifiera attraktiv byggbar mark. Arbetet har nu startat och ett antal framtidsprojekt har identifierats. Under senare delen av året har också positiva signaler kommit från politiskt håll, innebärande bland annat att fördelaktiga villkor skall erhållas för bostadsproduktion. Prissättningen av nyproducerade hyresrätter kommer troligtvis också att förändras. Förutsättningarna för att producera nya bostäder lönsamt skulle därmed bli bättre. Under 22 fanns inte marknadsförutsättningar att starta varken nyproduktion av bostäder eller kontor. Därför har huvuddelen av våra bygginvesteringar gjorts i syfte att förädla kommersiella fastigheter. En mindre del utgör förädling av centrala bostadsfastigheter. Jag bedömer möjligheten att starta nyproduktion av framförallt bostäder som stor under Ökat substansvärde Wallenstams koncentrationsstrategi är en trygg plattform för värdetillväxt. Med välbelägna bostadsfastigheter både i Stockholm, Göteborg och Helsingborg är förutsättningarna för en positiv hyresutveckling goda. Fastigheterna är attraktiva för investerare. Delar av beståndet är också intressant för nybildade bostadsrättsföreningar att förvärva. Vårt kommersiella bestånd i Göteborg är välbeläget, har en hög uthyrningsgrad och låg snitthyra. Två faktorer har varit avgörande för att vi kunnat förbättra vårt substansvärde i snabbare takt än när vi bestämde våra finansiella mål för 25. En faktor är att vi presterar ett bättre resultat. En annan faktor att våra bostadshus har haft en bättre värdeutveckling än vad vi kunnat förutse. Med nuvarande fastighetsbestånd som bas så känner jag mig säker på att kunna leverera framtida bra resultat. Stjärna på negativ börs Börsens totala värde har under föregående år gått ner kraftigt. Fastighetsaktierna har klarat sig förhållandevis väl. I detta kärva börsklimat har Wallenstamaktien haft en positiv kursutveckling med en ökning om drygt 3 procent. Detta gör oss inte bara till vinnare bland fastighetsbolagen utan placerar oss även bland dem som haft bäst utveckling totalt sett. Jag ser detta som ett kvitto på att marknaden har förtroende för Wallenstams förmåga att leverera resultat och att man uppskattar vår affärsinriktning. Trots en positiv kursutveckling konstaterar jag att aktien fortfarande handlas med en större rabatt än genomsnittet i fastighetssektorn. Under året har vi fortsatt att köpa tillbaka egna aktier enligt befintligt bemyndigande. Så länge en uppenbar substansrabatt i aktien 7

8 VD har ordet föreligger kommer vi att fortsätta köpa tillbaka aktier. I takt med ökande resultat så ökar också utdelningen. Den senaste treårsperioden har utdelningen ökat med 25 % per år. Även i år har vi föreslagit en ökad utdelning. Om bolagsstämman godkänner förslaget innebär det en dubblering till 4, kr, varav 1, kr utgör extrautdelning tack vare det goda resultatet i fastighetsrörelsen. Kravet på information från marknaden ökar för varje år. För vår del strävar vi efter att leva upp till de krav och förväntningar som finns bland aktieägare, journalister, analytiker och myndigheter. En bekräftelse på att vi motsvarat marknadens informationsförväntningar är det hedersomnämnande som vi erhöll i tävlingen Bästa Årsredovisningen som Stockholms Börsen arrangerar varje år. Nöjda hyresgäster och motiverad personal Goda kundrelationer och hög kundnöjdhet är en viktig del för att uppnå långsiktig lönsamhet. För att mäta kundnöjdhet genomför vi varje år kundundersökningar både riktade mot bostadshyresgäster och lokalhyresgäster. Årets undersökning visar på ett stort förtroende bland våra hyresgäster för Wallenstams förmåga som hyresvärd. Resultatet innebar en förbättring om tre enheter jämfört med föregående år, medan branschen i stort var i det närmaste oförändrad. En av våra viktigaste resurser för att skapa värdetillväxt är vår personal. En medarbetare som är motiverad och känner ett allmänt välbefinnande är effektiv. Vartannat år tar vi temperaturen på våra medarbetare genom en undersökning med medföljande åtgärdsprogram. Föregående år var resultatet mycket bra. En punkt som kunde förbättras var möjligheten att påverka sin tidsplanering. Därför har vi i år satsat på ett personalprogram i första hand inriktat på stresshantering och personlig utveckling. Under 23 genomförs en ny medarbetareundersökning. I mars 23 fick Wallenstam en utmärkelse i tävlingen om Sveriges bästa arbetsplats som arrangerades av Veckans Affärer och Oxford Research. Wallenstam kom på sjunde plats bland de 7 företag som deltog och var bäst bland företagen i västra Sverige. Positiv framtidstro Wallenstam går inte omärkt av omvärldens utveckling. Sverige går fortfarande bra, och jag känner ingen oro för några fundamentala förändringar inför 23. Räntan är stabil, vilket är en viktig faktor för fastighetsmarknaden. Inte minst för de privatpersoner som köper bostadsrätter. Vår bedömning är att det kommer att vara en stor efterfrågan från hyresgäster att få köpa bostadsfastigheter. Intresset är bibehållet stort i Stockholmsområdet, och vi känner av ett ökande intresse i Göteborg. Vi är även försiktigt optimistiska beträffande Helsingborg. Detta föranleder mig att stå fast vid min tidigare bedömning att cirka en tredjedel av Wallenstams fastighetsbestånd är av intresse för bostadsrättsföreningar. Även om regeringen kommer med incitament för nyproduktion av bostäder, är bostadsmarknaden långt ifrån i balans. Det kommer att ta många år innan aktörerna i tillväxtregionerna tillfredsställt de bostadssökandes efterfrågan. Detta i kombination med nya förslag om prissättning på hyresrätter borgar för en god hyresutveckling för våra bostäder och därmed en positiv värdeutveckling på bostadsfastigheterna. Under 23 räknar vi med att kunna starta projektering för nyproduktion av hyresrätter. En intressant faktor är det lagförslag om tredimensionell fastighetsbildning som skulle kunna ge Wallenstam nya affärsmöjligheter. Göteborg ligger i en av Sveriges främsta tillväxtregioner. Som ledande kommersiell fastighetsförvaltare i regionen har vi goda möjligheter att tillgodose både befintliga och nya hyresgästers lokalbehov. Vi räknar med en lokalmarknad i balans för 23. Mot bakgrund av att regionen fortsätter att utvecklas positivt tror vi på fastighetspriser på dagens nivåer. Min framtidstro för Wallenstam är fortsatt positiv. Det närmaste året kommer vi att kostnadseffektivisera. Wallenstam har en snabbare tillväxt i bostadsfastigheternas övervärden än förväntat och vår koncentrationsstrategi är en säker plattform för en fortsatt god resultatutveckling. Hans Wallenstam 8

9 Vinjett vinjett 9

10 Strategi för värdetillväxt Strategi för värdetillväxt Fastighetsförvaltning är i grunden långsiktig Wallenstam har därför valt att arbeta mot ekonomiska mål i femårsintervaller. Varje år är en del i processen att uppnå de uppsatta målen vid femårsperiodens utgång startade Wallenstam arbetet med att vända ett negativt förvaltningsresultat till ett positivt. Målet att leverera 1 Mkr i förvaltningsresultat före avskrivningar år 2, uppnåddes. Som vägledning för den kommande femårsperioden formulerades nya ekonomiska mål. Dessa skall uppnås under 25. Fokus under denna period är substansvärdetillväxt, god utveckling av förvaltningsresultatet samt en årlig avkastning som överstiger 1 %. Vision Wallenstams vision är att vara en ledande privat fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i utvalda storstadsregioner. Finansiella mål Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt ska minst uppgå till 2 kr år 25. Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt är det övergripande finansiella målet. Det visar på hur väl Wallenstam lyckas i arbetet med att åstadkomma en lönsam förvaltning, en framgångsrik fastighetsrörelse samt skapa värdetillväxt i projekt. Nyckeltalet ger också en indikation på hur verksamheten värderas jämfört med aktiekursen. Förvaltningsresultatet ska vara minst 14 Mkr år 25. Ett positivt förvaltningsresultat innebär en stabil plattform som säkerställer en bra bas för bolagets totala verksamhet. Målet innebär en dubblering av förvaltningsresultatet från år 2. Målet är valt utifrån att det fokuserar på Wallenstams basverksamhet: uthyrning, fastighetsförvaltning och kapitalförvaltning. Förvaltningsresultatet är också utgångspunkt för Wallenstams utdelningspolicy. Räntabilitet på synligt eget kapital ska årligen vara mer än 1 %. Räntabilitetsmålet säkerställer en stabil resultatutveckling över tiden. Strategi för att nå målen Verksamhetsstruktur Bolagets verksamhet ska drivas i en dotterbolagsstruktur där dotterbolagen har hög frihetsgrad inom av koncernen uppsatta mål och värderingar. Moderbolagets staber stödjer dotterbolagens verksamhet med centraliserade funktioner såsom ekonomi & finans, affärer & juridik och marknad & information samt genom verksamhetsuppföljning. Basverksamhet För förvaltningsarbetet, som ska vara kundinriktat, ska det finnas kvantitativa och kvalitativa mål med handlingsplaner där miljöaspekten beaktas. Fastighetsplan Varje dotterbolag ska ha en aktuell förvärvs- och försäljningsplan samt en fastighetsutvecklingsplan som syftar till att uppnå koncernens förvaltningsresultat. Personal Bolaget ska ständigt utveckla och värna om sina medarbetare och anpassa organisationen till företagets utveckling. 1

11 Strategi för värdetillväxt Avstämning mot målen Kr Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt ska minst uppgå till 2 kr år Mkr Förvaltningsresultatet ska vara minst 14 Mkr år % Räntabilitet på synligt eget kapital ska årligen vara mer än 1% Mål 25 Substansvärde Wallenstam överträffar målet redan 22. När målet formulerades hade bostadsrättsföreningarnas prissättning på bostadshus ännu inte etablerats på marknaden. Tack vare Wallenstams koncentrationsstrategi har fastigheterna ökat i värde och ger därmed positiv effekt på substansvärdet. Även det faktum att Wallenstam kontinuerligt förbättrar förvaltningsresultatet påverkar substansvärdet i positiv riktning. Affärsprocess Mål 2 Mål 25 Förvaltningsresultat Färdigställda förädlingsprojekt, förvärvade fastigheter, och en aktiv kapitalförvaltning har bidragit till förvaltningsresultatets positiva utveckling. De senaste två åren har Wallenstam satsat på kvalitetshöjande åtgärder främst i Wallenstams bostadsområden. Satsningarna har inneburit högre driftkostnader än en långsiktig nivå. En återgång till en mer normal driftkostnadsnivå, positiv hyresutveckling samt en trygg kapitalförvaltning borgar för att förvaltningsresultatet kommer att utvecklas mot det uppsatta målet. Mål 25 Räntabilitet Wallenstam har inte årligen kunnat nå upp till avkastningsmålet. År 2 belastades resultatet av en nedskrivning om 176,4 Mkr (enligt RR 17). Under 21 reserverades 11,2 Mkr avseende resultatet från en fastighetsförsäljning. Nedskrivningen respektive reserveringen är förklaringarna till att Wallenstam ej kom i nivå med avkastningsmålet dessa år. Att en förbättrad avkastning uppnås under 22 är i huvudsak ett resultat av att Wallenstam aktivt arbetat med att realisera övervärden i bostadsbeståndet. En annan bidragande orsak är att Wallenstam förbättrat förvaltningsresultatet med 38 %. Under en femårsperiod har Wallenstams räntabilitet på synligt eget kapital i genomsnitt varit cirka 17 %. Värdetillväxt Förvärv Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Wallenstams affärsprocess utgår från att förvärva fastigheter i en fördelaktig marknad. Värdetillväxt skapas dels genom att varje specifik fastighets förutsättningar tillvaratas och utvecklas, dels genom en lönsam och effektiv förvaltning. Lönsam förvaltning uppnås tack vare en välutbildad personal som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus. Värdetillväxten realiseras genom att fastigheten avyttras. 11

12 Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden 12 Hälften av Sveriges befolkning bor i kommuner med bostadsbrist. Boverket beräknade 1999 att det fanns ett långsiktigt behov att bygga cirka 25 lägenheter per år. Det kommer att vara ett fortsatt stort tryck i storstadsregionerna. Till Stockholmsregionen netto flyttar årligen cirka 2 människor. Motsvarande siffra i Göteborg är cirka 3 människor. Nu ökar bostadsbyggandet men det är ännu långt kvar till Boverkets prognoser. I de tre regioner där Wallenstam är verksamt råder bostadsbrist, hyrorna stiger och värdet på bostadsfastigheter ökar. Andelen hyresrätter som ombildas till bostadsrätter har ökat. Av drygt 2 hyresrätter i Stockholm ombildades 9 5 till bostadsrätter under 21. I Göteborg fanns år 21, 238 bostäder, varav cirka 6 % hyresrätter och cirka 2 % bostadsrätter. Av hyresrätterna ägdes hälften av de kommunala bolagen. I Helsingborg finns 52 bostäder, hälften är hyresrätter varav cirka 4 % ägs av de kommunala bolagen. Reglerad hyressättning Reglerna för hyressättning gör att få nya hyresrätter byggs. Den byggnation som sker äger i allt väsentligt rum i de kommunala bolagens regi. Prissättningen av hyresrätter är i Sverige reglerad. Priset sätts enligt det så kallade bruksvärdessystemet. Det innebär bland annat att de kommunalägda bolagen skall vara prisledande. På så sätt är prissättningen på hyresrätter politiskt styrd. Systemet medger en prisdifferens mellan privata hyresrätter och kommunalägda hyresrätter på 5 procent. Årliga förhandlingar om bostadshyror genomförs mellan kommunalägda bostadsföretag å ena sidan och hyresgästföreningen å andra sidan. Därmed sätts kommande års hyresnivå i det befintliga beståndet. Härefter sker förhandlingar mellan de privata fastighetsägarna och hyresgästföreningen. I Stockholm har bruksvärdessystemet inneburit att hyran är den samma i innerstad som i miljonprogramsområden i förort. I Göteborg har man dock uppnått en viss differentiering beroende på attraktivitet i ett område även om lägesfaktorn inte fått fritt spelrum. I Helsingborg har på senare år en viss differentiering ägt rum. Den reglerade hyressättningen i kombination med höga produktionskostnader medför en låg produktion av nya hyresrätter. Samtidigt har vi en ökad inflyttning till storstadsregionerna. Samtliga faktorer bidrar till en fortsatt bostadsbrist. Ny prissättning på hyresrätter En systemförändring är ett måste för att den nödvändiga tillförseln av nya bostäder skall bli verklighet. Bostadsmarknadens parter har träffat en överenskommelse med förslag till nya principer. Faktorer som till exempel läge, trygghet och kvalitet i förvaltning skall tillmätas större betydelse i prissättningen. Parterna föreslår att förändringarna skall införas i snabbare takt vid nyuthyrning medan förändringar för befintliga hyresgäster kommer att genomföras över en längre tidsperiod. Idéerna till förändring har överlämnats till bostadsministern som i sin tur initierat en utredning. Förslaget går i korthet ut på fri prissättning i nyproduktion, kvalitet i förvaltning och fastighet skall löna sig, och en möjlighet att tillfredsställa kunders individuella önskemål genom separata överenskommelser. Ett praktiskt exempel på en svensk bostadsmarknad där en viss förändring redan är genomförd är Linköping. Där har lägesaspekten och attraktivitetsgraden redan fått spela in i det kommunalägda bolagets prissättning. Effekterna av förändringen medförde att omkring hälften av lägenheterna fick hyreshöjningar, medan endast en mindre andel erhöll sänkningar. För hyresrättens utveckling och bevarande är förändringar en nödvändighet. Förändringstakten bedöms dock vara låg varför Wallenstam kortsiktigt inte tror på några stora hyreshöjningar. Wallenstams fastigheter är belägna i områden som är attraktiva. Att Wallenstam också satsat på kvalitetshöjande åtgärder, och det faktum att tendensen på bostadsmarknaden är att andelen av den disponibla inkomsten som den boende väljer att lägga på boendet fortsätter öka, innebär långsiktigt ett bra utgångsläge för högre hyror. Samma faktum talar också för att intresset hos hyresgäster att köpa sin bostad fortfarande kommer att vara högt. Wallenstams bedömning är också att bostadsmarknaden tål högre hyror främst i Stockholmsregionen. Det visas inte minst mot bakgrund av att den svarta bostadsmarknaden, enligt fastighetsägarnas undersökning, omsätter nära en miljard kronor per år. En ökning med cirka fyra hundra miljoner kronor de senaste två åren. Wallenstam har därmed två affärsmöjligheter. Den ena är att sälja fastigheter till bostadsrättsföreningar. Den andra är att de fastigheter Wallenstam väljer att behålla i fortsatt förvaltning har en potential i hyran. Bostadsrätt 15% Egna hem 35% Bostadsmarknaden i Sverige Privat ägande Fördelning hyresrätter Hyresrätter Privatägt 22,5% Kommunala bolag 27,5% Kommunala bolag Wallenstam Stockholm Göteborg Helsingborg

13

14 Bostadsmarknaden 14 Wallenstams position Wallenstam är bland de största privata bostadsföretagen i Sverige, med en framskjuten position i samtliga regioner där Wallenstam verkar. Det ger Wallenstam en möjlighet att vara med och påverka förändringsprocessen på bostadsmarknaden. Nya förutsättningar för nyproduktion Under slutet av 22 gjorde bostadsministern Lars-Erik Lövdén ett utspel innebärande att byggmomsen skulle reduceras avsevärt, för att på det sättet få ner byggkostnaderna. Samtidigt utlovades bidrag till nyproduktion av mindre lägenheter. Detta i kombination med att bostadsmarknadens parters förslag om möjlighet till full kostnadstäckning vid nyproduktion gör det intressant för Wallenstam att identifiera attraktiv mark för bostadsproduktion. Under året 23 räknar Wallenstam med att starta projektering för ett par hundra lägenheter i Stockholm och Göteborg. Wallenstam bedömer möjligheten att komma igång med bostadsproduktion i Stockholm och Göteborg som störst. En del i att få en lönsam nyproduktion är att få ner byggkostnaden. Genom en effektivare byggprocess räknar Wallenstam med att kunna sänka produktionskostnaden med cirka 5 kr/kvm till cirka 15 kr/kvm. Målsättningen är emellertid att komma ner ytterligare utan att ge avkall på kvaliteten. De ledande partierna i Stockholm, Göteborg och Helsingborg har i sina partiprogram lyft fram att nyproduktion av bostäder är en av de viktigaste frågorna. Genom att redan under 22 inrätta organisatoriska förutsättningar för nyproduktion står Wallenstam nu väl rustat för att ta tillvara politiska incitament för nyproduktion av bostäder. Produktionstakten av nya hyresrätter kommer inte att innebära en större andel hyresrätter eftersom utförsäljningstakten till bostadsrättsföreningar är högre. Stockholm har varit drivande men utförsäljningstakten ökar nu på andra orter såsom Göteborg och Helsingborg. Wallenstam har under de senaste tre åren sålt ett trettiotal fastigheter till bostadsrättsföreningar och har därmed en väl utvecklad rutin för att ta hand om ett ökande intresse. Bostäder för företag En kundkategori på Wallenstams bostadsmarknad är företagen. På en marknad med underskott av bostäder ökar företagens behov att säkerställa bostäder till befintlig personal, projektanställda och i samband med nyrekrytering. För att tillfredsställa efterfrågan på bostäder från företag har Wallenstam två produkter. Dels hyrs större bostadsenheter ut till företag specialiserade på korttidsboende, dels hyrs bostäder ut till företag, främst Wallenstams egna kunder med behov av lägenheter till sin personal. Totalt sett är detta en liten andel av Wallenstams totala affärsverksamhet. Vi bedömer att denna marknad är intressant eftersom avtalsformen är mer flexibel än på konsumentmarknaden och att intresset för bostäder från företagen ökar. Hyresvärde befintliga blockavtal, kkr Wallenstam Stockholm Wallenstam Göteborg Wallenstam Helsingborg 2 48 Wallenstam Lokaler Totalt Wallenstams bostäder Wallenstams bostadsbestånd är cirka 6 procent av total uthyrningsbar yta. Fastigheterna är väl belägna i valda städers centrala delar och i populära närområden. Beståndet är väl tekniskt underhållet. Se sidan 32 för mer information om Wallenstams fastighetsbestånd. Wallenstams förvaltningsorganisation upprättar löpande reparationsoch underhållsplaner vilka följs i fastighetens driftsfas. Cirka 2 lägenheter omfattas av Wallenstams ombyggnadsplaner. Förvaltningsorganisation och Wallenstam Partner Wallenstams operativa organisation utgår från en geografisk indelning. Att vara närvarande på respektive marknad är enligt Wallenstam en konkurrensfördel. Uthyrare och förvaltare arbetar i team och ansvarar för fastigheternas ekonomi och utveckling. En mycket liten andel av Wallenstams lägenheter blir lediga under året. Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd. Wallenstams snittomsättningshastighet ligger på cirka 15 procent. Eftersom Wallenstams bostäder är attraktiva fokuseras uthyrningen på att etablera långsiktiga kundrelationer. Möjligheten att få rätt hyresgäst till rätt bostad är stora. Därmed kan omsättningshastigheten på sikt minska och förutsättningarna för att vara kostnadseffektiva ökar. För att effektivisera fastighetsförvaltningen har Wallenstam sedan flera år lagt ut fastighetsskötseln på entreprenad. Fördelarna är många. Genom effektiva upphandlingar blir priset lägre. Flexibilitet erhålls genom att fastighetsskötseln snabbare kan anpassas efter behov. För att säkerställa att rätt servicenivå hålls har Wallenstam utvecklat ett Partnerkoncept. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur man skall arbeta gentemot hyresgäster. Med Wallenstams logo på bilar, kläder samt ID-kort skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. För att ha en bra kommunikation med hyresgästerna finns Stamgästen, en boendetidning. Där behandlas aktuella frågor som på olika sätt påverkar boendet. Genom hyresgästklubben Club Wallenstam får hyresgästerna en mängd förmånliga erbjudanden. Stamgästen distribueras fyra gånger om året till samtliga bostadshyresgäster.

15 Bostadsmarknaden Kundperspektivet NKI I arbetet med att skapa bättre kundrelationer och vässa serviceorganisationen genomförs en gång om året en attitydundersökning (NKI, Nöjd Kund Index), som innefattar bostadens standard, fastighetsskötsel, trygghet och service från Wallenstams personal. Deltagandet är högt och mer än hälften av alla hyresgäster deltar i undersökningen. Enkätsvaren ger Wallenstam viktig information om hur hyresgästerna uppfattar Wallenstam och hur man trivs. Resultatet utvärderas och är ett instrument som sedan används i utvecklings- och förbättringsarbetet. Resultatet används också som underlag för de underhållsplaner som löpande upprättas. Hyresgästundersökningar kommer i framtidens hyressättning att spela en avgörande roll eftersom de blir ett mått på kvaliteten i service, teknisk standard och läge. Enligt hyresmarknadens parters idé skall kundernas preferenser spela en större roll i prissättningen och kvalitet skall löna sig. Genom att ha ett redan fungerande system och en organisation som anpassat sig till detta arbetssätt är Wallenstam väl förberedda för denna förändring. % NKI Bostäder 1 2 Positivt Neutralt Negativt Jag trivs bra som hyresgäst hos Wallenstam. 2. Vid felanmälan har fastighetsskötaren kommit på avtalad tid. 3. Fastighetsunderhållet är bra. 4. Informationen från Wallenstam fungerar bra. 5. Jag tycker att Wallenstam på det hela taget är en bra hyresvärd. 6. Wallenstam har attraktiva bostäder på marknaden. Aktörer bostadsmarknaden, Stockholm Privata Antal lgh Total kvm Mandamus 7 428* 552 Drott Wallenstam Wihlborgs AP Fastigheter Kommunala Svenska Bostäder Stockholmshem Familjebostäder Centrum kompaniet * inkl 1/3 av det delägda bolaget Mandamus Förvaltning i Haninge Aktörer bostadsmarknaden, Göteborg Privata Antal lgh Total kvm Drott Wallenstam GE Capital Real Estate NIAM Fond Byggn.firman E Rosén Kommunala Bostads AB Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Gårdstensbostäder HjällboBostaden Aktörer bostadsmarknaden, Helsingborg Privata Antal lgh Total kvm Akelius Fastigheter 3 22 Wallenstam Briggen/Castellum 88 6 Jefast AB Teglet Fastighets AB 45 3 Kommunala Helsingborgshem

16 Lokalmarknaden Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella bestånd är koncentrerat till Göteborgsregionen och har därför inte påverkats negativt av de sjunkande hyresnivåer och ökande vakanstal som varit karaktäristiskt för lokalmarknaden i Stockholm under 22. Trots en allmän konjunkturnedgång såväl nationellt som internationellt, visar företagen i Göteborgsregionen och Västsverige en positiv utveckling och stor framtidsoptimism. Av de snabbast växande företagen i landet kommer 4 procent från Västsverige och på den svenska tio i topplistan är de tre första företagen belägna i Göteborgsregionen och dess närhet (källa: Göteborgs Årsbok). Göteborg som konferens- och kongressstad har gjort staden känd utomlands och förstärkt varumärket Göteborg. Detta kommer företagen tillgodo. Göteborg som universitetsstad med två centrala universitet såsom Göteborgs Universitet och Chalmers tekniska högskola är en bra grogrund för fortsatt inflyttning till regionen och en plattform för företag att växa utifrån. Marknad i balans I Göteborg pågår infrastrukturella projekt, vilket kommer att påverka Göteborgs lokalmarknad positivt. En förhållandevis låg nyproduktion av kommersiella fastigheter innebär att utbud och efterfrågan är i balans. Cirka 77 kvm har färdigtställts i Göteborg under året. Största delen av de nyproducerade lokalerna har hyresgäster. Endast en mindre del har byggts på spekulation. En bedömd vakans i Storgöteborg ligger på cirka 6,5 procent För Göteborgs stad är motsvarade siffra cirka 5 procent. Göteborgsregionen har också en positiv utveckling på den totala sysselsättningen som har ökat med ungefär 1,5 procent. De högsta hyrorna för kontor ligger på drygt 2 kr/kvm. Indikationen är att de högsta hyrorna är något ökande för 23. På lokalmarknaden i Göteborg arbetar ett stort antal aktörer där var och en har förhållandevis små marknadsandelar. Wallenstam är med 399 kvm kommersiell yta i Göteborg stadens näst största aktör, med en marknadsandel på knappt 4 procent. Andra fastighetsbolag med stora innehav på Göteborgs lokalmarknad är bland annat Castellum, Skandia/Diligentia, Akademiska hus och Alecta. Konkurrenter är också exploateringsföretag såsom till exempel Skanska, Peab och NCC. Som en av de ledande kommersiella fastighetsförvaltarna i Göteborg har Wallenstam en klar konkurrensfördel. Med en stor kundstock kanaliseras nya affärer till Wallenstam. Aktörer i Göteborg Privat Total kvm Castellum 543 Wallenstam 399 Diligentia/Skandia Liv 359 Platzer 39 Vasakronan (statligt) 297 Tornet 263 Uthyrning Wallenstam har under 22 lyckats väl i sin nyuthyrning och har hyrt ut cirka 22 kvm vilket motsvarar cirka 22 procent av marknadens totala nyuthyrning under samma period. Därmed har Wallenstam även i år lyckats med att hålla vakanstalet lägre än marknadens dryga 5 procent. Wallenstams vakanstal i det kommersiella beståndet uppgår endast till cirka 2,7 procent. Wallenstam har drygt 1 företagskunder i Göteborg, och genomsnittskunden hyr 54 kvm för 86 kr/kvm. Wallenstams tio största hyresgästers hyresvärde motsvarar cirka 9 procent av Wallenstams totala hyresvärde, vilket motsvarar cirka 28 procent av hyresvärdet från det kommersiella beståndet. De tio största hyresgästerna hyr sammantaget cirka 8 procent av Wallenstams totala yta % Löptider hyreskontrakt lokaler 27-14% 23 25% 25 2% 24 25% De tio största lokalhyresgästerna, Yta, kvm Göteborg Stad Landsarkivet 11 Mölnlycke Health Care Försäkringskassan SCA Hygiene Products AB 7 13 Göteborgs Energi AB Kronans Droghandel AB 6 55 Folkuniversitetet Intentia Consulting Sv. AB 5 19 Cap Gemini Sverige AB 4 19 Totalt Wallenstam bedömer för 23 en snitthyra för kontor om cirka 1 7 kr/kvm. Genom nyuthyrningar och omförhandlingar har genomsnittshyrorna ökat med cirka 5 procent under den senaste femårsperioden. Mkr Bedömda snitthyror för kontor Hyresnivåerna för kontor i Göteborg utgör ungefär hälften av priser för motsvarande kontor i Stockholm. 16

17 Lokalmarknaden Wallenstams fastigheter är huvudsakligen belägna i centrala Göteborg samt längs med E6:an söderut. Geografisk fördelning Fastighetsbeståndets branschfördelning (yta) Mölndal 3% Hisingen 13% Biotech 9% Mixed City 24% Innerstad 39% Data Tech 25% Söder 3% Väster 4% Öster 38% Service 15% Logistics 27% 17

18 Lokalmarknaden Arbetssätt Wallenstam äger och förvaltar lokaler i attraktiva lägen med goda kommunikationer. För att lyckas behålla och etablera nya affärskontakter arbetar Wallenstam efter konceptet Levande Lokaler. Ett koncept som utgår från kundens organisation och dess behov. I detta arbete ingår att bygga om, förädla och komplettera med förvärv för att kunna möta kraven från kunder på flexibla och kundanpassade kommersiella lokaler. En viktig ingrediens är att kunna tillgodose kundens förändringsbehov, oavsett kontraktslängd. Nyuthyrning Omförhandling Sälj-/kundutveckling Affärsprocess Kompetenser Teknik Kundvård Kundutveckling Service Helpdesk Effektiv affärsprocess Wallenstam arbetar utifrån en affärsnavigator för att optimera sin affärsprocess. Affärsnavigatorn hjälper organisationen i kundvårdsarbetet, kundbearbetning, databashantering, coachning av säljare och hyresförhandlingar. Genom att systematiskt bearbeta marknaden med Affärsnavigatorn som vägledande instrument kan Wallenstam effektivisera arbetet och få en bättre målbild av potentiella hyresgäster. För att möta moderna kunders krav på snabb service har Wallenstam en serviceorganisation som utgår från en helpdesk. Dit kan hyresgäster vända sig för att få effektiv lokalservice. För att säkerställa att kvaliteten på servicen hålls, har bolaget utvecklat ett Partnerkoncept. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur man ska arbeta och uppträda gentemot hyresgäster. Med Wallenstams logotyp på bilar, kläder samt id-kort skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. Service upphandlas av lokala entreprenörer med Wallenstams Partneravtal som grund. 23 Wallenstam Partner Tryggheten är en viktig faktor för hyresgästerna. Därför har Wallenstam Partners alltid ett väl synligt id-kort. Kundvård För att skapa långsiktiga relationer med hyresgästerna så erbjuds de en rad tjänster kopplat till lokalförhyrningen. Tack vare Wallenstams stora bostadsbestånd kan företagskunder erbjudas bostäder genom Wallenstams bostadsservice. Under 22 har Wallenstam börjat erbjuda lokalhyresgäster tilläggstjänster, såsom städtjänster, bevakning och larm, så kallat facility management. Genom Club Wallenstam erbjuds företagen och dess anställda en rad förmåner. Under 22 har Wallenstam inlett ett samarbete med kompetensleverantörer inom: juridik, revision, rekrytering, finansiering och försäkring. Dessa kompetenspartners står till Wallenstams kunders förfogande. Nöjd Kund Index NKI NKI är en viktig del i Wallenstams kundvårdsarbete. För att få viktig information om hur servicen fungerar, hur kunderna uppfattar Wallenstam och hur de trivs, genomförs varje år en attitydundersökning. Resultatet av enkäten används i Wallenstams utvecklings- och förbättringsarbete. Den enkät som genomfördes under 22 visade en mycket hög grad av kundnöjdhet hos Wallenstams hyresgäster. Detta tyder på att en hyresmarknad som lämnar utrymme för högre servicenivå och specifika krav genererar inte bara högre hyror utan också nöjdare kunder. % NKI Lokaler 1 2 Positivt Neutralt Negativt Jag trivs bra som hyresgäst hos Wallenstam. 2. Lokalernas funktionalitet når våra förväntningar. 3. Kontakterna med kundansvarig fungerar bra. 4. Fastighetsunderhållet är bra. 5. Informationen från Wallenstam fungerar bra. 6. Wallenstam har attraktiva lokaler på marknaden. Framtiden Wallenstam räknar med att marknaden kommer att vara fortsatt stabil utan stora svängningar varken uppåt eller nedåt. En stadig tillväxt i regionen innebär att det finns utrymme för nyproduktion av kontor och kommersiella fastigheter utan risk för hyresfall. Göteborgs låga topphyror talar också för att nyproduktionen kommer att vara begränsad. Wallenstams kommersiella bestånd har ett bra utgångsläge med relativt låg genomsnittshyra. Sammantaget bedömer Wallenstam att det, på några års sikt, finns en betydande potential både i hyrestillväxt och expansion. För Wallenstam är mixen av bostäder/lokaler en klar konkurrensfördel

19

20 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden Wallenstam har även under 22 uppnått ett bra försäljningsresultat genom att utnyttja den fortsatt stora efterfrågan från bostadsrättsmarknaden. Totalt sett har Wallenstam nettominskat sitt bestånd med 18 kvm. Centrala butiks- och kontorsfastigheter i Göteborg har förvärvats. Under 22 har Wallenstam sålt 19 fastigheter för 521,6 Mkr (448,7) med en vinst om 19,1 Mkr (113,3). Förvärvs- och investeringspolicy Wallenstam ska med investeringskalkyler som håller över en konjunkturcykel fortsätta att genomföra förvärv på utvalda marknader, i prioriterade områden. Vid förvärv väljs fastigheter med förädlingspotential, där läget är en avgörande faktor. Kommersiella fastigheter inriktas på ändamålsenliga kontor med förädlingspotential i långsiktigt attraktiva områden. Varje fastighetsköp och investering i fastighet ska resultera i att förvaltningsresultatet utvecklas positivt, och långsiktigt bidrar till en avkastning på minst 1 procent på eget kapital. Marknaden Fastighetsaffärer har genomförts på ungefär samma direktavkastningsnivåer som föregående år. Utländska investerare har intresserat sig för den svenska fastighetsmarknaden i större omfattning än tidigare. Bostadsrätter Efterfrågan från bostadsrättsföreningar att köpa hyresfastigheter är fortsatt stor främst i Stockholm och Göteborg. Wallenstam har anpassat organisationen för att kunna möta detta intresse. Försäljningsprocessen till bostadsrättsföreningar är betydligt mer utdragen än en traditionell fastighetsaffär. Varje affär beräknas i snitt ta cirka 6 månader. Genom bostadsrättsföreningars prissättning av bostadsfastigheter har prisbilden på dessa fastigheter ökat. Några exempel på köp av sedvanliga fastighetsaktörer har skett under året men då till priser som motsvarat bostadsrättsföreningarnas prissättning. Denna typ av avslut är emellertid ovanliga eftersom bostadsrättsföreningar vid dessa tillfällen har förköpsrätt. Stockholm I Stockholm är intresset för att bilda bostadsrättsföreningar fortsatt mycket stort. Ett färre antal fastighetsaffärer har gjorts i år jämfört med föregående år både vad gäller i innerstad och i närförort. Den lägre omfattningen beror på att de kommunalägda bolagen efter valet hösten 22, upphört att sälja till hyresgästerna. Detta torde innebära att trycket på bostadsmarknaden ökar ytterligare. Andelen försäljningar till bostadsrättsföreningar har däremot ökat både inom tull och närförort. Inom tull har 92 procent av försäljningarna gått till bostadsrättsföreningar, en ökning med 11 procent. Motsvarande siffra i närförort är 31 procent, en ökning med 1 procent. Vid bostadsrättsförsäljningar i Stockholm är direktavkastningen 2,5-4, procent. Prisnivån låg under 22 i intervallet 16-2 kr/kvm. Wallenstam avyttrade under 22 åtta fastigheter till bostadsrättsföreningar. Prisnivån översteg Wallenstams bedömda marknadsvärde med 33 procent. Priserna överträffade också den bostadsrättsvärdering som gjordes vid samma tillfälle med 3 procent. Göteborg Även i Göteborg är hyresgäster intresserade av att förvärva sina lägenheter. Värt att notera är att intresset från hyresgäster att bilda bostadsrättsförening inte längre är ett rent innerstadsfenomen, utan förekommer också utanför de mest centrala delarna av Göteborg. Till skillnad från Stockholm har endast ett fåtal utförsäljningar från de kommunala bolagen genomförts. Antalet försäljningar av bostadshus har även minskat i Göteborg. Andelen försålda bostadshus till bostadsrättsföreningar ligger på 4 procent vilket är oförändrat från föregående år. Direktavkastningen vid bostadsrättsförsäljningar i Göteborg har under året sjunkit ytterligare till nivåer runt 3,5 procent. Prisnivån låg under 22 i intervallet kr/kvm. Wallenstam sålde under året två fastigheter i Linnéstaden till bostadsrättsföreningar, med prisnivåer på 14 5 kr/kvm och med en direktavkastning på cirka 3,5 procent. Ytterligare fem bostadsfastigheter såldes i början år 22. Fastigheterna var belägna på Hisingen och i Gamlestaden och såldes till cirka 1 kr/kvm. Marknaden för kommersiella fastigheter har under året kännetecknats av ett lågt utbud. Avkastningskravet är oförändrat eller till och med något högre än tidigare på kommersiella fastigheter. Avkastningskravet uppskattas i centrala Göteborg till 6,5-7, procent och utanför centrum till 8,-1, procent. Under året har Wallenstam sålt fyra fastigheter till den kommersiella marknaden. Priserna har motsvarat direktavkastningsnivåer mellan 6,7 och 7,1 procent. Fastigheterna har sålts över Wallenstams värdering vid föregående årsskifte. Helsingborg Helsingborgs fastighetsmarknad präglas av lägre aktivitet än Stockholms och Göteborgs. Under 23 planeras ombyggnationer av flera fastigheter i Helsingborg. Vissa av dessa kan bli aktuella för ombildning till bostadsrätter. Under 22 har Wallenstam inte sålt några fastigheter i Helsingborg. 2