PRESSINFORMATION från Wallenstamkoncernen

Transkript

1 PRESSINFORMATION från Wallenstamkoncernen Wallenstam grundades 1944 och är idag ett renodlat fastighetsbolag med sammanlagt över 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter ca 850 miljoner kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om drygt 9 miljarder kronor. Koncernens B-aktier finns noterade på Stockholms fondbörs sedan BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2001 Substansvärdet per aktie efter uppskjuten skatt ökar med 29 % till 152 kr (118). Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades till 3,71 kr (3,62) Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 2,00 kr per aktie (1,60), en ökning med 25 % Hans Wallenstam VD kommenterar bokslutet enligt följande: Det är med stor tillfredsställelse jag kan konstatera att vår koncentrationsstrategi ger bra utväxling i vår substansvärdetillväxt. Vi följer handlingsplanen som bl a innebär att vi satsar på kvalitetshöjande åtgärder i vårt fastighetsbestånd och i servicen mot våra hyresgäster. Kortsiktigt påverkas resultatet negativt, men vi räknar med att dessa investeringar skall ge ett positivt resultat redan nästa år. Jag konstaterar att det fortfarande är stor efterfrågan på våra bostäder och lokaler, vilket borgar för en fortsatt positiv resultattillväxt de närmaste åren. Under året har vi också säkerställt möjligheten att fortsätta sälja bostadsfastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar till en låg skattekostnad. Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ) S Göteborg Besöksadress Södra Vägen 1 Tel Fax

2 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2001 Verksamhet och Strategi Wallenstams fastighetsbestånd skall till större delen bestå av bostäder i utvalda attraktiva städer. Andelen bostäder uppgår för närvarande till 74 % av marknadsvärdet, resterande del är kommersiella fastigheter. Verksamheten bedrivs i fyra regionala och specialiserade bolag. Wallenstam Göteborg AB, Wallenstam Stockholm AB och Wallenstam Helsingborg AB som förvaltar bostadsfastigheter och Wallenstam Lokaler AB som förvaltar kommersiella fastigheter i Göteborg. Wallenstams verksamhet fokuseras på att långsiktigt säkerställa en kontinuerlig värdetillväxt i bolaget. Kortfattat skall detta åstadkommas genom att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Förvärv skall främst göras av fastigheter som ger grund för framtida värdetillväxt. Förvaltning skall leda till ett förbättrat driftsresultat. Försäljning av fastigheter skall genomföras när ytterligare värdetillväxt bedöms som låg. Finansverksamheten inom Wallenstam är centraliserad till moderbolaget. Den syftar till att optimera hanteringen av kapital, kassaflöden och minimera finansiella risker. Målen för Wallenstams finansverksamhet är att säkerställa bolagets kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. Wallenstams utdelningspolicy innebär att minst 40 % av förvaltningsresultatet delas ut till aktieägarna. Hänsyn skall dock tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov och ställning i övrigt. Wallenstam utnyttjar även möjligheten till inlösen och återköp av egna aktier. Finansiella mål Under 2000 utarbetade Wallenstam sitt nuvarande affärskoncept. Det är en vidareutveckling av den tidigare strategin. Fokus är substansvärde per aktie, god utveckling av förvaltningsresultatet samt en räntabilitet på synligt eget kapital > 10 %. De mål som sattes för föregående femårsperiod uppnåddes enligt plan under Substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt skall minst uppgå till 200 kr år 2005 Substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt är det övergripande finansiella målet. Det inkluderar både resultatet av en effektiv fastighetsförvaltning och resultatet från fastighetsförsäljningar, samt förändring av marknadsvärdet i hela fastighetsbeståndet. Förvaltningsresultatet skall uppgå till 140 Mkr år 2005 Ett positivt förvaltningsresultat innebär en stabil plattform som säkerställer en bra bas för bolagets totala verksamhet. Målet innebär en dubblering av förvaltningsresultatet från år Investeringar kan dock medföra att resultatkurvan inte är linjär under perioden, men innebär samtidigt att förutsättningarna för att uppnå det långsiktiga målet förbättras. Förvaltningsresultatet utgör också basen för Wallenstams utdelningspolicy. Räntabilitet på synligt eget kapital skall årligen vara minst 10 % Räntabilitetsmålet säkerställer en stabil resultatutveckling över tiden

3 Måluppföljning Substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt skall minst uppgå till 200 kr år Substansvärde efter uppskjuten skatt Substansvärde inkl. Bostadsrättsvärdering Mål 2005 Substansvärdet per aktie efter uppskjuten skatt har under året ökat med 29 % och uppgår per till 152 kr/aktie. Inklusive bostadsrättsvärdering uppgår substansvärdet per aktie efter uppskjuten skatt till 199 kr. Målet är formulerat exklusive bostadsrättsvärdering. Förvaltningsresultat efter avskrivningar större än 140 Mkr år 2005 Minst 10 % räntabilitet på synligt eget kapital årligen ,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0, Mål 2000 Mål 2005 Mål 2005 Förvaltningsresultatet för år 2001 uppgick till 62,3 Mkr För år 2001 uppnådde Wallenstam 9 % - 3 -

4 Marknaden Efterfrågan på både bostäder och lokaler har i bolagets samtliga regioner varit fortsatt god. Uthyrningsgraden uppgår till 98 % (97). Ökningen beror på lyckad uthyrning av kommersiella ytor främst i Göteborg. Bostadsfastigheterna är fullt uthyrda. Den starka efterfrågan inom bolagets regioner stärker tron på en långsiktigt positiv utveckling av hyresnivån. Detta gäller även Wallenstams kommersiella bestånd i Göteborg som inte har berörts negativt av den osäkerhet som präglat delar av branschen. Under året har också märkts en fortsatt stark efterfrågan på fastigheter inom samtliga Wallenstams regioner. Ett stort intresse från bostadsrättsföreningar att förvärva bostadshus har bidragit till en högre prisnivå på bostadsfastigheter främst i Stockholm och Göteborg. Fastighetsförvaltningen Hyresintäkterna ökade under året till 834,1 Mkr (755,9). Förvaltningsresultatet uppgick till 62,3 Mkr (66,0). Nedgången beror till största delen på att Wallenstam under året valt att öka kostnaderna för underhåll och skötsel. Detta är en medveten satsning på kvalitetshöjande åtgärder i fastighetsbeståndet. Fastigheternas standard och skötsel kommer i framtiden att tillmätas större betydelse i hyressättningen varför dessa insatser påbörjats under Ett något sämre förvaltningsresultat 2001 är helt i linje med den handlingsplan som finns för att uppnå resultatmålet Förvaltningsresultatet förväntas enligt planen år 2005 att uppgå till lägst 140 Mkr. Förvaltningsresultat per kvartal, Mkr Kv Kv Kvartalsvis Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Kv Rullande 12-månaders resultat 0 Fjärde kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 2,8 Mkr (1,7). Värme och underhållskostnader är de kostnader som varierar mest under året. Värmekostnaderna är säsongsbundna och ca 35 % av årets värmekostnader är hänförliga till sista kvartalet. Under 2001 har kostnader för kvalitetshöjande åtgärder belastat resultatet under sista kvartalet

5 Fastighetsrörelsen Den totala affärsvolymen (förvärv och försäljningar) uppgick till 941 Mkr (1 230). Wallenstams fastighetsbestånd har under senare år haft en stor värdetillväxt vilket bolaget under året utnyttjat genom flera fastighetsförsäljningar. Merparten av fastighetsförsäljningarna har gjorts till bostadsrättsmarknaden. Genom affärerna har de försålda fastigheternas övervärden realiserats. Försäljningar Wallenstam har under året sålt fastigheter för 448,7 Mkr (537,9) med en yta om ca kvm. Av försåld yta har 35 % sålts till bostadsrättsmarknaden, dessa försäljningar svarar för 69 % av resultatet. Resultatet från fastighetsförsäljningarna uppgår till 113,3 Mkr (214,5). Resultatet i fastighetsrörelsen påverkas i hög grad av vilka objekt som sålts under året. Nedgången beror även på en mindre försäljningsvolym än föregående år. Resultatet av fastighetsrörelsen uppgår till 28,4 Mkr (38,1). Resultatet belastas av en reservering om 101,2 Mkr. Reserveringen avser realisationsvinsten i en fastighetsaffär som gjordes under Köparen nekades förvärvstillstånd i hyresnämnden. Köparen har överklagat ärendet till högre instans men är ännu ej avgjort. Förvärvstillstånd är ett villkor för affärens fullgörande. Vid en eventuell återgång återförs de fastigheter som såldes till Wallenstam. Dessa fastigheter betingar ett högre värde idag än vid försäljningstidpunkten. Fastighetsrörelsen belastades under 2000 med en nedskrivning om 176,4 Mkr, av dessa har 18,6 Mkr återförts då fastigheternas marknadsvärde överstiger det bokförda. Därutöver har ytterligare ett par fastigheter skrivits ned i enlighet med redovisningsrådets rekommendation, vilket belastar resultatet med 2,3 Mkr. Fastighetsförvärv Under året har Wallenstam förvärvat fastigheter för totalt 492 Mkr (692) med en sammanlagd yta om ca kvm. Det största förvärvet är ett bostadsområde i Stockholmsregionen i centrala Huddinge, ca kvm. Ett annat enskilt stort förvärv som kan nämnas är köpet av en bostadsfastighet i Vasastaden i Göteborg om ca kvm. Total har Wallenstam under året ökat sitt bostadsinnehav med ca kvm. Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, kvm Mkr Fastighetsbestånd 1 Januari * + Förvärv Byggnationer Försäljning Avskrivningar Nedskrivning / återföring nedskrivning fastigheter 16 Fastighetsbestånd 31 december *justerad för tillkommande ytor e ombyggnad ca kvm - 5 -

6 Byggnadsinvesteringar I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 277 Mkr (264). Huvuddelen av årets byggnadsinvesteringar har gjorts i Göteborg, och i första hand i kommersiella fastigheter. Resultat Fastighetsförvaltning och försäljning av fastigheter, ger ett resultat om 175,6 Mkr (280,5). Nedgången beror till största delen på lägre försäljningsintäkter. Resultat före skatt uppgick till 90,7 Mkr (104,1). Resultat efter skatt 59,0 Mkr (58,9). Resultatet har under 2001 belastats med jämförelsestörande poster som påverkar resultatet negativt med 101,2 Mkr. Förvaltningsresultatet per aktie uppgick till 3,71 kronor (3,62). Resultatet per aktie efter skatt uppgick till 3,52 kronor (3,23). Räntabiliteten för år 2001 uppgår till 9 %, vilket är lägre än det av Wallenstam uppsatta målet om 10 %. Om Wallenstam ej belastats av reserveringen om 101,2 Mkr i fastighetsrörelsen hade räntabiliteten i stället uppgått till 20 %. Mot bakgrund av Wallenstams framtida positiva resultatutveckling förväntas räntabilitetsmålet om minst 10 % uppnås redan under Skatt Under 2001 har redovisningsrådets rekommendation nr 9 avseende inkomstskatt börjat tillämpas. Effekten av den ändrade redovisningsprincipen är att avsättning för skatt redovisas direkt mot vid året ingående eget kapital. Tack vare möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och att nyttja det s k utvidgade reparationsbegreppet utgår ingen betald skatt. Dock redovisas en icke kassaflödespåverkande skattekostnad om 31,7 Mkr (45,2). På grund av skillnader mellan skattemässiga och bokföringsmässiga poster, hänförliga till bland annat försäljning av andelar och fastigheter samt icke skattepliktiga intäkter och kostnader, uppgår den bokföringsmässiga skattekostnaden till 35 %. Fastigheternas värde och substansvärde Wallenstam har liksom tidigare år genomfört en intern värdering av fastighetsbeståndet per Värderingsmodellen, som är samma som tidigare år, samt använda direktavkastningskrav framgår av bilaga. Det totala marknadsvärdet bedöms till ca Mkr (8 323) eller 577 kronor per aktie (473) en ökning med 22 %. Fastigheternas bokförda värde är Mkr, vilket medför att fastigheternas övervärde ökat till Mkr (1 935). Eftersom bostadsrättsmarknaden är en del av fastighetsmarknaden har Wallenstam även i år kompletterat sin värderingsmodell med bostadsrättsföreningars avkastningskrav på - 6 -

7 Fastigheternas marknadsvärde Bokfört värde Värde BRF Övervärde bostadsfastigheter. Värderingen omfattar delar, motsvarande ca kvm, av Wallenstams bostadsbestånd, där intresse bedömts finnas för bostadsrättsombildningar. Med hänsyn taget till dessa värden bedöms marknadsvärdet till Mkr, vilket innebär ett ytterligare övervärde om Mkr. Totalt ett övervärde om Mkr. Synligt eget kapital per aktie efter uppskjuten skatt uppgår till 38,63 kronor (38,68). Substansvärdet efter uppskjuten skatt uppgår till 152 kr/aktie (118), en ökning med 29 %. Om hänsyn tas till ovan nämnd bostadsrättsvärdering uppgår substansvärdet efter uppskjuten skatt till 199 kr/aktie (170). Finansiell ställning Koncernens lån uppgick per årsskiftet till Mkr (5 616), varav de långfristiga lånen utgjorde Mkr eller 54 %. Den genomsnittliga låneräntan har under året sjunkit ytterligare och uppgick per till 5,38 % (5,72). Lånen löper utan valutarisk. Snittbindningstiden uppgår till 28 månader (26 mån). För att minska ränterisken har Wallenstam under året köpt en så kallad collar som innebär en försäkring mot stora räntehöjningar. Försäkringen stäcker sig över tre år och omfattar en miljard kronor. Den disponibla likviditeten, inkl outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick per till 124,9 Mkr (165,9). Se bilaga bindningstider och medelräntor. Den synliga soliditeten uppgick per årsskiftet till 8,5 % (10,1). Den justerade soliditeten, var samtidigt 32 % (30,1). Tar man därvid även hänsyn till bostadsrättsvärderingen uppgår den justerade soliditeten till 38,5 % (39,0). Wallenstam arbetar med en väl avvägd - 7 -

8 kapitalstruktur i förhållande till Wallenstams totalt sett låga rörelserisk. Med ett stort bostadsinnehav i centrala lägen på Sveriges attraktivaste fastighetsmarknader ges Wallenstam möjlighet att utnyttja sin kapitalstruktur på ett optimalt sätt. Wallenstamaktien och återköp av aktier Antalet aktieägare uppgick per till ca Börsvärdet uppgick vid årets slut till Mkr (1 135). Börskursen var per årsskiftet 73 kr och varierade under året mellan 54,50 kr som lägst och 75 kr som högst. Bolagsstämman har bemyndigat styrelsen i Wallenstam att återköpa 10 % av utestående aktier. Wallenstam innehar per årsskiftet egna aktier. Under året har nedsättning skett av aktiekapitalet genom inlösen av aktier. Wallenstam har sedan återköpsstarten köpt tillbaka aktier vilket motsvarar 9,6 % av ursprungligt antal. Wallenstams övriga affärsmöjligheter påverkas inte av pågående återköp. Enligt bolagets beräkningar uppgick substansrabatten vid årsskiftet till 52 %. Så länge en uppenbar substansrabatt i börskursen föreligger kommer Wallenstam att fortsätta köpa tillbaka aktier. Förslag till utdelning För verksamhetsåret 2001 föreslår styrelsen en utdelning med 2,00 kronor per aktie (1,60), en ökning med 25 %. Årets föreslagna utdelning innebär att 52 % av förvaltningsresultatet delas ut till aktieägarna. Styrelsens förslag till utdelning baseras dels på årets resultat samt dels på att Wallenstams förväntade resultat framledes är av den storlek att en utdelning utöver 40 % av förvaltningsresultatet kan motiveras. Framtidsbedömning Wallenstam tror på en fortsatt utveckling av spelreglerna för bostadsmarknaden. Detta är en förutsättning för att komma till rätta med det underskott av bostäder som är ett faktum i tillväxtstäder såsom Stockholm och Göteborg. Därmed kommer attraktiva lägen och kvalitet i fastighetsbeståndet att ge utdelning i form av högre hyror. Detta visar inte minst den undersökning som professor Bengt Turner vid Uppsala Universitet redovisade i början av detta år. Mot bakgrund av Wallenstams attraktivt belägna bostadsbestånd och genom de gjorda investeringar som ytterligare förbättrar beståndets och förvaltningens kvalitet finns goda förutsättningar för hyreshöjningar i bostadsbeståndet de närmaste åren. En uthyrningsgrad på 98 % i det kommersiella beståndet, en förhållandevis låg snitthyra på kontor om tusen kronor per kvadratmeter och år, och en stabil kommersiell marknad i Göteborg utgör sammantaget en bra plattform för att öka intäkterna i den kommersiella rörelsen

9 Någon avmattning på nybildade bostadsrättsföreningars intresse att förvärva bostadshus har inte kunnat noteras. Tack vare ett bolagsförvärv under senare delen av året kan Wallenstam fortsätta att sälja fastigheter till en för Wallenstam låg skattekostnad. I takt med att Wallenstams resultat förbättras och i den mån aktien även fortsättningsvis handlas med stor substansrabatt kommer Wallenstam fortsätta återköpa aktier. Ekonomisk rapportering Bolagsstämma hålls tisdag 9 april 2002 kl i Wallenstamsalen, Stadsmuseet, Norra Hamngatan 12 i Göteborg. Årsredovisningen skickas till aktieägarna i mars. Kvartalsrapport 1 den 15 maj, Kvartalsrapport 2 den 14 augusti, Kvartalsrapport 3 den 13 november, Härutöver informeras löpande via pressreleaser. Information kan också hämtas på Wallenstams hemsida, Göteborg 19 februari 2002 Lennart Wallenstam Byggnads AB ( publ ) Styrelsen För ytterligare information kontakta gärna VD Hans Wallenstam , Marknads och Informationsdirektör Thomas Dahl eller eller Ekonomidirektör Marie Ideström eller

10 KONCERNENS RESULTATRÄKNING Mkr okt-dec 2000 okt-dec Fastighetsförvaltning Hyresintäkter 834,1 755,9 216,7 195,3 Driftkostnader -348,6-292,5-124,1-94,8 Fastighetsadministration -40,4-32,6 Driftöverskott 445,1 430,8 92,6 100,5 Avskrivningar på fastigheter -37,9-34,1-10,7-8,9 Bruttoresultat 407,2 396,7 81,9 91,6 Centrala administrationskostnader -33,2-37,0-10,3-14,1 Rörelseresultat 374,0 359,7 71,6 77,5 Ränteintäkter 9,3 8,8 3,8 4,5 Räntebidrag 3,0 3,0 0,3 0,4 Räntekostnader -324,0-305,5-78,5-80,7 Finansnetto -311,7-293,7-74,4-75,8 Förvaltningsresultat 62,3 66,0-2,8 1,7 Fastighetsrörelsen Försäljningsintäkter 448,7 537,9 126,5 391,7 Kostnad sålda fastigheter -335,4-323,4-88,9-238,4 Jämförelsestörande post - reservering -101,2-101,2 Värdejustering fastigheter 16,3-176,4 16,3-176,4 Resultat fastighetsrörelsen 28,4 38,1-47,3-23,1 Resultat före skatt 90,7 104,1-50,1-21,4 Skatt -31,7-45,2 18,8 8,1 Årets resultat 59,0 58,9-31,3-13,3 KONCERNENS BALANSRÄKNING Mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter 6 821, ,1 Övriga anläggningstillgångar 51,4 81,9 Omsättningstillgångar 523,3 285,8 Summa tillgångar 7 396, ,8 Skulder och eget kapital Eget kapital 628,3 680,0 Avsättningar 278,8 217,0 Långfristiga skulder räntebärande 5 843, ,8 Kortfristiga skulder räntebärande - - ej räntebärande 646,1 243,0 Summa skulder och eget kapital 7 396, ,8-10 -

11 KASSAFLÖDESANALYS Mkr Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 108,3 89,4 Förändring av rörelsekapital -47,1 47,1 Kassaflöde efter förändring av rörelsekapital 61,2 136,5 Investeringar, fastigheter -862,8-862,3 Försäljningar, fastigheter 662,2 334,1 Investeringar, inventarier netto -2,2-2,7 Summa investeringar -202,8-530,9 Finansiering 114,3 394,4 Förändring likvida medel -27,3 0,0 Disponibel likviditet vid årets slut 124,9 165,9 BINDNINGSTIDER/MEDELRÄNTOR Kassa bank vid årets slut 11,5 38, Disponibel likviditet FÖRÄNDRING EGET 118,9KAPITAL165,9 Skuld Snittränta Andel Mkr % % Ingående eget kapital - tidigare redovisningsprincip Kortfristiga lån ,27% 39% Effekt byte redovisningsprincip - inkomstskatt Långfristiga lån ,04% 7% Justerat belopp - nuvarande redovisningsprincip Långfristiga lån ,56% 12% Inlösen -89 Långfristiga lån ,12% 8% Utdelning Långfristiga lån ,02% 7% Återköp egna aktier Långfristiga lån ,58% 7% Periodens resultat Långfristiga lån ,65% 20% Vid periodens utgång Summa ,38% 100% FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butiker Ind/Lager Övrigt Total % Wallenstam Stockholm AB % Wallenstam Göteborg AB % Wallenstam Helsingborg AB % Wallenstam Lokaler AB % Total % 19 % 4 % 9 % 8 % Industri/lager 9% Butik 4% Övrigt 8% Bostäder 60% Wallenstam Stockholm AB 35% Wallenstam Göteborg AB 25% Kontor 19% Wallenstam Helsingborg AB 12% Wallenstam Lokaler AB 28%

12 KONCERNEN I SAMMANDRAG/ NYCKELTAL Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Resultat fastighetsrörelsen, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Övervärde i fastigheterna, Mkr Övervärde i fastigh inkl Bostadsrättsvärdering,Mkr Substansvärde, Mkr e uppskjuten skatt Substansvärde inkl. Bostadsrättsvärdering, Mkr e uppskjuten skatt Fastigheternas direktavkastning, % 7,4 7,8 7,6 7,7 7,7 Soliditet, % 8,5 10,1 14,4 12,1 12,1 Justerad soliditet, % 32,0 30,1 30,8 29,0 28,5 Justerad soliditet inkl Bostadsrättsvärdering, % 38,5 39,0 Räntabilitet på synligt eget kapital, % 9,0 7,4 22,5 3,7 7,6 Räntabilitet på totalt kapital, % 5,9 6,3 7,9 6,4 7,5 DATA PER AKTIE (kr) Förvaltningsresultat * 3,71 3,62 3,22 1,41 0,79 Resultat efter skatt * 3,52 3,23 9,74 1,44 2,78 P / E-tal, ggr * Fastighetsvärde enligt värdering Synligt eget kapital 38,63 38,68 47,78 38,86 37,92 Substansvärde Substansvärde efter uppskjuten skatt Substansvärde efter uppskjuten inkl. Bostadsrättsvärdering Börskurs 73,00 64,50 47,50 44,00 50,00 Börskurs / Substansvärde e uppskjuten skatt, % Antal aktier, tusental *Beräknad på genomsnittligt antal utestående aktier, (16.772)

13 Affärsvolym Förvärv Byggnadsinvesteringar Försäljning Resultat från fastighetsförsäljningar Resultat från fastighetsförsäljningar FASTIGHETERNAS VÄRDE Värderingen har skett enligt samma principer som tidigare år. I korthet innebär det en avkastningsvärdering som utgår från fastighetens bedömda driftsnetto för 2002, beräknat som fullt uthyrd och efter avdrag av driftkostnader inkl fastighetsskatt men exkl administrationskostnader. Från avkastningsvärdet dras ev outhyrda ytor motsvarande två årshyror. Slutligen tillkommer nuvärdet av räntebidragen. Värderingen baserar sig på följande avkastningskrav: Bostäder Område % Göteborg centralt 5,5 6,5 närområden 7,5 Stockholm inom tull 5,0 5,5 utanför tull 6,5-7,0 Helsingborg norra staden 5,5 södra staden 7,5 Kommersiella fastigheter Område % Göteborg kontor, innerstad 6,0 övrigt 6,5-9,0-13 -

14 AKTIEÄGARINNEHAV Antal (tusental) A-aktier B-aktier Kapital Andel röster Hans Wallenstam med bolag ,3 % 46,4 % Odin Fondene ,6 % 5,3 % Familjen Sjögren med bolag ,0 % 4,9 % Familjen Berntsson med bolag ,9 % 4,2 % SEB-fonder ,7 % 3,5 % Skandia Försäkringar ,1 % 3,1 % Familjen Eskil Johannesson ,8 % 2,3 % Realinvest, Roburs aktiefond ,5 % 1,5% Familjen Lennart Wallenstam ,2 % 1,3 % Wasa Fastighetsfond ,1 % 1,3 % Familjen Brandström ,0 % 1,2 % Bengt Norman ,2 % 0,8 % Peter Edwall ,1 % 0,7 % Morgan Stanley & Co, Intl Ltd ,9 % 0, 5% Arvid Martinsson ,8 % 0,5 % Övriga ca 4600 ägare ,8 % 22,5 % Totalt ,0 % 100,0 % Totalt utestående aktier Återköpta egna aktier Totalt registrerade aktier

15 DEFINITIONER Driftöverskott Hyresintäkter minus driftkostnader inkl fastighetsadministration Fastigheternas marknadsvärde Fastighetsbeståndets bedömda verkliga värde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Resultat efter finansnetto men före fastighetsförsäljningar, d.v.s. resultat före skatt i fastighetsförvaltningen. Justerad soliditet Substansvärde i förhållande till balansomslutning med tillägg av övervärde i fastigheter. P/E-tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till antalet aktier. Räntabilitet på synligt eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt synligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Soliditet Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutning. Substansvärde Synligt eget kapital plus övervärde i fastigheter. Substansvärde efter uppskjuten skatt Substansvärde enligt ovan med avdrag för 28 % uppskjuten skatt på övervärdet i fastigheter. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. Övervärde i fastigheter Skillnaden mellan fastigheternas marknadsvärde och bokförda värde