DELÅRSRAPPORT. 1 januari - 31 mars 2004

Transkript

1 Växtkraft I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten. DELÅRSRAPPORT 1 januari - 31 mars 2004 Periodens resultat efter skatt ökade till 376,0 Mkr (41,9), motsvarande en vinst om 26,46 kr per aktie (2,75). Hyresintäkterna för perioden ökade till 278,9 Mkr (234,2) Förvaltningsresultatet förbättrades med 82 % till 23,8 Mkr (13,1). Fastighetsrörelsen gav ett betydande överskott om 377,6 Mkr (45,3).

2 Delårsrapport för perioden 1 januari - 31 mars 2004 till 377,6 Mkr (45,3). Försäljningspriserna ligger i nivå med de värderingar som gjordes vid föregående årsskifte. Finansnetto Räntekostnaderna har i och med förvärven ökat till 97,7 Mkr (80,4). Finansnettot har gottskrivits av en bokföringsmässig ränteintäkt hänförlig till en diskonterad skattefordran uppgående till 2,2 Mkr (0) och även belastats av räntekostnader på en diskonterad skuld om 0,8 Mkr (1,0). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet (resultat exklusive vinster från fastighetsrörelsen och skatt) har ökat med 82 % och uppgår till 23,8 Mkr (13,1). Förvaltningsresultatet per aktie har ökat till 1,67 kr (0,89). VD, Hans Wallenstam (Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser senaste årsskifte.) Verksamhet Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva orter Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Av Wallenstams totala fastighetsvärde uppgår andelen bostäder till cirka 60 %, resterande cirka 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Verksamhetsmål 2004 Redan i 2003 års bokslut uppnådde Wallenstam de mål som skulle levereras år Under 2004 arbetar Wallenstam utifrån följande verksamhetsmål: Förvaltningsresultatet ska förbättras årligen Räntabilitet på eget kapital ska uppgå till minst 10 % årligen Vakansgraden ska före 2007 vara lägre än 3% Byggstart av 2000 nya hyresrätter före 2008 års utgång Resultat Resultat efter skatt uppgick till 376,0 Mkr (41,9). Resultatförbättringen beror på ett bättre förvaltningsresultat och ett mycket bra resultat i fastighetsrörelsen samt låg skattekostnad. Resultat per aktie uppgick till 26,46 kronor (2,75). Rörelseresultat fastighetsförvaltning Rörelseresultatet i fastighetsförvaltningen uppgick till 117,3 Mkr (91,9) vilket är en ökning om cirka 28 %. Ökningen är i första hand hänförlig till de stora fastighetsförvärv som genomfördes under slutet av Hyresintäkterna uppgick för perioden till 278,9 Mkr (234,2) en ökning med cirka 20 %. Hyresintäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärven under Ökningen i jämförbart bestånd uppgick till 5,5 %, varav huvuddelen beror på färdigställda ombyggnationer. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 93 %, vilket är lägre än föregående år främst beroende på vakanta ytor i nyligen förvärvat bestånd. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt. Driftskostnaderna har ökat som ett resultat av ett större fastighetsbestånd. Wallenstams avskrivningar uppgick till 14,8 Mkr (11,2). Avskrivningarna består i huvudsak av avskrivning på byggnader. Bostadsfastigheter skrivs av med 0,5 % och kommersiella fastigheter med 1 %. Rörelseresultat fastighetsrörelsen Wallenstam har haft ett högt tempo i fastighetsrörelsen i början av året. Under februari genomförde Wallenstam sin största bostadsrättsförsäljning någonsin i och med försäljningen av 453 lägenheter på Guldheden, Göteborg. Sammantaget har Wallenstam under perioden sålt fastigheter för 819,2 Mkr (61,0). Resultatet av fastighetsrörelsen uppgick Skatt Wallenstam redovisar en uppskjuten skattekostnad om 25,4 Mkr. Den låga skattekostnaden är en effekt av att en stor del av fastigheterna sålts indirekt via bolag. Försäljning av dotterbolag är fr o m 1 juli 2003 skattefri. Investeringar Under perioden har Wallenstam förvärvat tre fastigheter för 61 Mkr (12). Byggnadsinvesteringarna uppgick under perioden till 61 Mkr (44). Wallenstam har nu påbörjat nyproduktion av bostäder i kv Forsen i Hammarby Sjöstad. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet totala yta uppgick på bokslutsdagen till kvm ( ). Av ytan utgör drygt hälften bostäder. Av fastigheternas värde är cirka 60 % hänförligt till Wallenstams bostadsfastigheter. Fastigheternas bokförda värde uppgick till Mkr (9 191). Marknadsvärdet på bokslutsdagen bedöms till Mkr (12 870). En fullständig värdering av fastigheterna under löpande år görs ej. Ett bedömt marknadsvärde per 31 mars utgår från värdering vid senaste årsskifte, justerat för under perioden genomförda köp och försäljningar. Erhållna priser vid genomförda affärer ligger i nivå med Wallenstams bedömda marknadsvärde. Fastighetsvärdet per aktie uppgår till 886 kr (889). Fastigheter förvärvade under perioden har värderats till anskaffningskostnad. Finansiell ställning Koncernens lån uppgick per den 31 mars till Mkr (7 640), varav de långfristiga lånen utgjorde Mkr eller 63 %. Av de 2

3 långfristiga lånen förfaller 330 Mkr under Den genomsnittliga låneräntan uppgick på bokslutsdagen till 4,71 % (4,60). Lånen löper utan valutarisk. Snittbindningstiden uppgår till 29 månader (23). Den disponibla likviditeten, inkl outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick på bokslutsdagen till 381 Mkr (184). Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till Mkr (1 124), vilket motsvarar 99,79 kr per aktie (77,70). Den synliga soliditeten uppgår till 14,6 % (11,8). Den justerade soliditeten, beräknas till 29,5 % (28,6). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av periodens vinst och av återköp av aktier om 128 Mkr. Avsättning för skatt/skattefordran I koncernen redovisas en avsättning för uppskjuten skatt om 47,3 Mkr netto. Avsättningen är en kvittning av uppskjuten skatteskuld på 318,0 Mkr och en diskonterad uppskjuten skattefordran om 270,7 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser i huvudsak nuvärdet av förlustavdrag i ett under 2002/2003 förvärvat koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan bokförda värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. En mindre del av den uppskjutna skatteskulden avser så kallade substansförvärv där skatteskulden har diskonterats. Substansvärde Substansvärdet efter uppskjuten skatt har beräknats till 272 kr/aktie (261). Substansvärdet per aktie utgår från det ingående egna kapitalet inklusive periodens resultat samt det beräknade övervärdet efter avdrag med full skatt om 28 %. Periodens investeringar har värderats till anskaffningskostnad och har därmed ej påverkat substansvärdet. Wallenstamaktien Kursen på bolagets aktie var på bokslutsdagen 202 kronor (169). Aktiekursen indikerar en rabatt om cirka 26 % i förhållande till bolagets beräknade substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt. Börsvärdet uppgick till Mkr (2 445). Wallenstamaktiens börskurs har under perioden ökat med 20 %. Under motsvarande period har fastighetsindex ökat med 6 % och SAX index 7 %. Per den 31 mars uppgick antalet återköpta aktier i eget förvar till Wallenstam har under perioden köpt tillbaka aktier till en genomsnittskurs om 178,22 kr. Sedan starten i augusti 2000 har cirka 24 % av ursprungligt antal återköpts. Bolagsstämman beslutade att genom indragning av B-aktier nedsätta det egna kapitalet. Därefter kommer antalet aktier uppgå till st. Per den 31 mars uppgick antalet utestående aktier till st, fördelat på A-aktier och B-aktier. Bolagsstämman beslutade också att ge styrelsen ett förnyat bemyndigande att återköpa högst 10 % av utestående aktier intill tiden för nästa ordinarie bolagsstämma. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 11,0 Mkr (65,2) varav hyresintäkterna utgör 11,0 Mkr (3,4) Resultatet efter skatt uppgick till -15 Mkr (30,8). Investeringarna under perioden uppgick till 17,8 Mkr (1,1). Moderbolagets lån uppgick på bokslutsdagen till 475,2 Mkr (60,4). Organisation I samband med de stora förvärven av kommersiella fastigheter i Göteborg i slutet av 2003, genomförde Wallenstam en omorganisation. Från och med den 1 januari 2004 organiseras Wallenstam i två affärsområden, Bostad respektive Företag. Omorganisationen är ett led i att anpassa verksamheten efter de nya förutsättningarna och åstadkomma en mer kundnära struktur. Efter rapportperiodens utgång Wallenstam har efter rapportperiodens utgång genomfört flera fastighetsaffärer: Lorensberg 44:4, en kommersiell fastighet på Kungsportsavenyn 2 i Göteborg förvärvades för 70 Mkr. Lorensberg 53:1, en kommersiell fastighet på Kungsportavenyn 16 i Göteborg förvärvades för 59 Mkr Majorna 350:1, en bostadsfastighet omfattande totalt drygt kvm i Göteborg förvärvades för 200 Mkr. Manered 5:3 och Stärtered 1:21-23, två bostadsfastigheter om cirka kvm i Partille utanför Göteborg, förvärvades för 43,5 Mkr. Wallenstam har efter rapportperiodens utgång sålt två fastigheter: Orminge 46:1, en kommersiell fastighet i Stockholm om totalt kvm, avyttrades för 195 Mkr. Majorna 122:11 en bostadsfastighet i Göteborg, såldes till en bostadsrättsförening för 80 Mkr. Bolagsstämma Wallenstams bolagsstämma ägde rum i Göteborg den 27 april. Styrelsen omvaldes enligt det förslag som förelåg; Christer Villard, Marie-Anne Lervik Nivert, Lennart Svensson, Erik Åsbrink och Anders Berntsson. Nyval av Jan-Olle Folkesson. Sören Mannheimer hade avböjt omval. Hans Wallenstam tackade Sören Mannheimer för hans insatser för bolaget under åren och välkomnade Jan-Olle Folkesson till styrelsen. Sören Mannheimer har varit med i Wallenstams styrelse sedan 1997, och varit ordförande under hela perioden. Christer Villard tar steget från vice ordförande till ordinarie och Lennart Svensson blir vice ordförande. Framtidsutsikter Wallenstam tror på en fortsatt positiv utveckling av hyressättningen på bostadsmarknaden. Detta är en förutsättning för att komma tillrätta med det underskott av bostäder som är ett faktum på de orter där Wallenstam är verksamt. Därmed kommer attraktiva lägen och kvalitet i fastighetsbeståndet att ge utdelning i form av högre hyror. En hög uthyrningsgrad och en förhållandevis låg snitthyra på kontor och en stabil kommersiell marknad i Göteborg utgör sammantaget en bra plattform för att öka intäkterna i den kommersiella rörelsen. Den 1 april togs det första spadtaget till byggandet av 135 nya hyresrätter i Hammarby Sjöstad. Nybyggnadsprojektet är Wallenstams första på 15 år och är möjligt tack vare att företaget har en modell där byggkostnaderna ska pressas till cirka kronor kvadratmetern med bibehållen kvalitet. Wallenstams mål är att före 2008 års utgång starta produktion av sammanlagt 2000 nya lägenheter i Stockholm och/eller Göteborg. Wallenstams fokus är att skapa värdetillväxt, genom förädling av befintligt bestånd, sänka vakansen i det kommersiella beståndet, kostnadseffektiv nyproduktion av bostäder, och genom att fortsätta realisera övervärden i fastighetsbeståndet. Så länge en uppenbar substansrabatt kvarstår kommer Wallenstam att fortsätta återköpa aktier. Göteborg den 12 maj 2004 Hans Wallenstam Verkställande Direktör 3

4 Koncernens resultaträkning / Mkr jan-mars jan-mars april-mars jan-dec FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkter 278,9 234,2 993,8 949,2 Driftkostnader -121,2-107,9-361,6-348,3 Fastighetsadministration -13,2-11,7-47,5-46,0 Driftöverskott 144,5 114,7 584,6 554,9 Avskrivningar fastigheter -14,8-11,2-48,6-45,1 Bruttoresultat 129,6 103,5 536,0 509,8 Förvaltnings- och administrationskostnader -12,3-11,6-58,9-58,2 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 117,3 91,9 477,0 451,6 FASTIGHETSRÖRELSE Försäljningsintäkter 819,2 61,0 992,6 234,4 Kostnad sålda fastigheter -441,7-15,7-568,6-142,6 Värdejustering fastigheter 0,0 0,0 1,1 1,1 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 377,6 45,3 425,1 92,8 Ränteintäkter 3,6 1,2 20,6 18,3 Räntebidrag 0,6 0,3 2,7 2,4 Räntekostnader -97,7-80,4-334,3-316,9 Finansnetto -93,5-78,8-311,0-296,2 Resultat före skatt 401,4 58,4 591,1 248,2 Skatt -25,4-16,5 199,7 208,5 Resultat efter skatt 376,0 41,9 790,8 456,8 Förvaltningsresultat, Mkr 23,8 13,1 166,1 155,4 Resultat/aktie, kr 26,46 2,75 55,66 30,88 Antal aktier, tusental Antal aktier genomsnitt, tusental Koncernens balansräkning Mkr 31 mars 31 mars 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetsintresse Avsättningar Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Förändring eget kapital Mkr 31 mars 31 mars 31 dec Ingående eget kapital Inlösen Utdelning -59 Återköp egna aktier Periodens resultat Vid periodens utgång Redovisningsprinciper Wallenstams redovisningsprinciper har varit oförändrade mot föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer. Denna delårsrapport har ej granskats av bolagets revisorer. 4

5 Koncernens kassaflödesanalys / Mkr jan-mars jan-mars april/mars jan-dec Fastighetsförvaltningens driftöverskott Förvaltnings- och administrationskostnader exkl avskrivningar Finansnetto Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och investeringar Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i dotterföretag Försäljning av fastigheter Nettoinvestering inventarier Summa investeringar Finansiering Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Årets förändring Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet Redovisning av segment / jan-mars jan-mars april-mars jan-dec NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Bostäder 154,0 158,9 627,3 632,2 Hyresintäkter Lokaler 126,1 76,2 371,0 321,1 Försäljningsintäkter Fastighetsrörelsen 818,9 61,0 992,2 234,4 Övrigt 0,2 0,2 Koncerneliminering -1,4-0,9-4,7-4,2 Summa nettoomsättning 1 097,8 295, , ,5 RÖRELSERESULTAT Bostäder 55,2 55,5 291,6 291,9 Lokaler 60,5 34,9 193,1 167,5 Fastighetsrörelsen 377,6 45,3 425,2 92,8 Övrigt 1,8 1,5-8,9-9,1 Koncerneliminering -0,2 1,1 1,2 Summa rörelseresultat 494,9 137,2 902,1 544,4 FÖRVALTNINGSRESULTAT Bostäder 12,2 8,6 118,7 115,1 Lokaler 8,2 1,2 41,2 34,2 Fastighetsrörelsen 0,0 0,0 0,0-0,1 Övrigt 3,6 3,3 5,2 4,9 Koncerneliminering -0,1 1,2 1,3 Summa förvaltningsresultat 23,8 13,1 166,3 155,4 Bindningstider/ medelräntor per Mkr Skuld Snittränta Andel Kortfristiga lån ,46% 37% Långfristiga lån ,85% 4% Långfristiga lån ,38% 8% Långfristiga lån ,31% 9% Långfristiga lån ,61% 10% Långfristiga lån ,51% 10% Långfristiga lån ,64% 7% Långfristiga lån ,15% 15% Summa ,71% 100% Affärsvolym/resultat Affärsvolym Mkr Resultat Mkr Förvaltningsresultat per kvartal Mkr I lånestocken finns endast lån i SEK. * Snittbindningstiden är 29 månader (23) (3 mån) Kvartalsvis Rullande 12-månaders resultat 2004 Byggnadsinvesteringar Förvärv Försäljning Resultat från fastighetsförsäljningar 5

6 Aktieägarinnehav A-aktier B-aktier Kapital Andel röster Hans Wallenstam med bolag ,06% 50,01% Familjen Berntsson ,61% 4,48% Familjen Agneta Wallenstam med bolag ,54% 4,44% SEB fonder ,16% 3,63% Familjen Eskil Johannesson ,44% 2,62% Livförsäkrings AB Skandia ,99% 2,35% Roburs fonder ,35% 1,38% Familjen Lennart Wallenstam ,28% 1,34% Familjen Brandström med bolag ,20% 1,30% Norman Bengt ,59% 0,93% Invus Investment AB ,19% 0,70% Wiman Henric ,01% 0,59% Länsförsäkringar fonder ,97% 0,57% Arvid Martinsson ,82% 0,48% Summa övriga ägare ,68% 21,00% Totalt antal aktier ,00% 100,00% Återköpta egna aktier Registrerade aktier Totalt registrerade aktier Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 38 % av innehavet och cirka 28 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 5 % av kapitalet och cirka 3 % av rösterna. Nyckeltal mars 31 mars 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 376,0 41,9 456,8 Förvaltningsresultat 23,8 13,1 155,4 Överskottsgrad, % 51,8 49,0 58,5 Räntabilitet på synligt eget kapital, % 73,5 40,6 47,1 Räntabilitet på totalt kapital, % 11,2 9,6 7,1 Fastigheternas bokförda värde, Mkr Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Fastigheternas direktavkastning, % 7,3 6,8 7,3 Belåningsgrad, % 62,8 57,7 59,4 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Synlig soliditet, % 14,6 10,7 11,8 Justerad soliditet efter uppskjuten skatt, % 29,5 29,4 28,6 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 4,71 5,16 4,60 Börsvärde Data per aktie (kr) mars 31 mars 31 dec Förvaltningsresultat 1,67 0,89 10,50 Resultat efter skatt 26,46 2,75 30,88 P/E-tal, ggr Fastighetsvärde enligt värdering Synligt eget kapital 99,79 54,33 77,70 Substansvärde efter uppskjuten skatt Börskurs/substansvärde efter uppskjuten skatt, % Börskurs 202,00 95,00 169,00 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. Kursutveckling 31 Augusti Mars B-Aktien SX All-Share Index Carnegie Real Estate Index (c) SIX

7 Fastighetsförvärv under 2004 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Lorensberg 44:4* Kungsportavenyn Lorensberg 53:1* Kungsportavenyn / Majorna 350:1* Dahlströmsg. 8-52, Kolumbusg. 1, 3, Stenklevsg Manered 5:3* Höghallsv. 1-5, Jonseredsv. 4, Partille 1949/ Stärtered 1:21* Stärteredsvägen 24, Partille 1949/ Stärtered 1:23* Bäcksorlet 2, Länsmansv. 2-8, Partille 1949/ Partille Jonsered 1:14 William Gibsons väg Mark Stärtered 1:22* Stärteredsv. 122 Stockholm Harven 53 Gotlandsgatan Luxlampan 1 Strålgatan Luxlampan 10 Strålgatan Totalt Fastighetsförsäljningar under 2004 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Stockholm Örnholmen 2 Fjärdholmsgränd Orminge 46:1* Edövägen Bjälken 17 Brännkyrkagatan / Rödbetan 1 Jungfrudansen 60-82, Solna Rödbetan 2 Jungfrudansen , Solna Göteborg Guldheden 2:3, 3:1, Raketg. 1-15/Reutersg. 10/ :1, 5:4, 6:2, 10:1, 11:3, Daniel Pettersonsg. 1-6/ 11:5, 12:1, 13,1 Dalheimersg. 1-8 Majorna 122:11* Blåsutgatan / Skår 39:2 Omvägen / Totalt * Fastighetsaffärer efter Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 Januari Förvärv Byggnationer 61 - Försäljning Avskrivningar -15 Fastighetsbestånd 31 mars Fastighetsinnehavets struktur per Uthyrnings- Industri/ bar yta, kvm Bostäder Kontor Butiker Lager Utbildning Övrigt Totalt Affärsområde Bostad Region Stockholm % Region Göteborg % Region Helsingborg % Summa Affärsområde Bostad % Affärsområde Företag Region Göteborg City % Region StorGöteborg % Summa Affärsområde Företag % Totalt % 24% 5% 11% 2% 8% 100% 7

8 Fördelning av lokaltyp, yta Övrigt 8% Utbildning 2% Industri/ lager 11% Butik 5% Kontor 24% Övriga Storstockholm 20% region Stockholm Huddinge 10% Bostäder 50% Innerstad 13% Vällingby/ Råcksta 25% Nacka 32% Sålda fastigheter Kr Mölndal 13% Hisingen 5% Öster 8% Sålda fastigheter till Brf 2004 i förhållande till fastighetsvärdering 100% 100% 0 Vår värdering Koncentration fastighetsbestånd, yta region Helsingborg Innerstad 100% Innerstad 20% Söder 5% Väster 7% Pris region Göteborg Affärsområde Företag, region Storgöteborg Mölndal 4% Innerstad 74% Hisingen 25% Definitioner Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av fastigheternas marknadsvärde. Driftöverskott Hyresintäkter minus driftkostnader inkl fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftöverskott i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga bokförda värde. Fastigheternas marknadsvärde Fastighetsbeståndets bedömda verkliga värde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Resultat före skatt, exkl rörelseresultat i fastighetsrörelsen. Justerad soliditet Substansvärde efter uppskjuten skatt i förhållande till balansomslutning med tillägg av övervärde i fastigheter P/E-tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Räntabilitet på synligt eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt synligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Affärsområde Företag, Göteborg City Innerstad 100% Öster 39% Rörelseresultat fastighetsförvaltning Resultat av hyresintäkter efter avdrag för driftkostnader, avskrivningar samt administrativa kostnader och intäkter hänförliga till fastighetsförvaltning. Rörelseresultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas anskaffningskostnader, administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar samt nedskrivning och återföring av nedskrivningar av fastigheter. Synlig Soliditet Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutning. Geografisk fördelning, yta Substansvärde efter uppskjuten skatt Substansvärde enligt ovan med avdrag för 28% uppskjuten skatt på övervärdet i fastigheter. Affärsområde Företag, region Storgöteborg 28% region Göteborg 16% Innerstad 48% Närområde 52% Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. Affärsområde Företag, region Göteborg City 15% region Helsingborg 12% region Stockholm 29% Övervärde i fastigheter Skillnaden mellan fastigheternas bedömda marknadsvärde och bokförda värde. 8

9 Wallenstams affärskoncept Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Mål 2004 formulerades följande mål som vägledning för verksamheten. Förvaltningsresultatet ska förbättras årligen Räntabilitet på eget kapital ska uppgå till minst 10 % årligen Vakansgraden ska före 2007 vara lägre än 3% Byggstart av 2000 nya hyresrätter före 2008 års utgång Affärsprocess Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Wallenstams affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och produktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigutvecklade fastigheter säljs i rätt tid. Operativ organisation Wallenstam är organiserat i två affärsområden, Bostad och Företag. Detta för att åstadkomma fokus på respektive marknad. Wallenstams verksamhet ska drivas i en marknadsnära struktur där den operativa organisationen är specialiserad både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer den operativa organisationens verksamhet med centraliserade funktioner såsom ekonomi, finans, information, juridik och personal. Wallenstams framgångsfaktorer Koncentration Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva städer Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Av Wallenstams fastighetsvärde utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter och cirka 40 % av kommersiella fastigheter. Kapitalstruktur Wallenstam har, mot bakgrund av sin fastighetsstruktur, en låg rörelserisk, varför bästa avkastning för aktieägarna uppnås genom en förhållandevis låg synlig soliditet. Bostadsmarknad i förändring Ett större behov av att tillfredsställa individuella kundbehov ökar takten mot en mer marknadsorienterad bostadsmarknad. Detta märks genom att marknadens parter tagit initiativ till en ny prissättningsmodell där kundernas preferenser värderas. Samtidigt ökar den politiska insikten om behovet av fler bostäder och nödvändigheten av en annan prissättning. För Wallenstams del, med ett centralt beläget bostadsbestånd, medför en marknadsorienterad hyressättning en god hyrespotential. Under 2004 påbörjade Wallenstam nybyggnation av hyresrätter. Målet är att starta produktion av nya lägenheter före 2008 års utgång. Göteborg, en stark lokalmarknad I västra Sverige finns landets högsta tillväxt. Göteborg blev 2003 års tillväxtkommun och Mölndal blev årets tillväxtkommun Göteborgsregionen har lokalhyresnivåer långt understigande jämförbara regioner. Wallenstam tillhandahåller främst kontor och uppvisar en genomsnittshyra om drygt kr/kvm. Sammantaget bedömmer Wallenstam att det finns en betydande potential i både hyrestillväxt och expansion. God värdetillväxt Basen för värdetillväxten är Wallenstams personal och organisationsstruktur. Genom en aktiv förvärvsstrategi har Wallenstam ökat sitt innehav i Stockholm och i Göteborg. Koncentrationsstrategin ger nu resultat genom ökade priser på bolagets fastigheter i dessa regioner. Detta förstärks ytterligare genom bostadsrättsmarknadens stora efterfrågan på bostadshus och den därmed efterföljande värdeökningen. Värdetillväxten tillvaratas genom försäljningar till bostadsrättsföreningar. I takt med att Wallenstams resultat förbättras och i den mån aktien även fortsättningsvis handlas med stor substansrabatt kommer Wallenstam fortsätta återköpa aktier. Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett renodlat fastighetsbolag med cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 1 miljard kr i hyror och har ett fastighetsvärde om cirka 13 miljarder kr. Koncernens B-aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan Ekonomisk rapportering Kvartalsrapport II (6 mån) 11 augusti 2004 Kvartalsrapport III (9 mån) 10 november 2004 Kvartalsrapporterna finns tillgängliga på Wallenstams hemsida samtidigt som publicering, samt skickas ut till de som anmält sig för prenumeration. Prenumeration på ekonomisk information kan beställas på Wallenstams hemsida På hemsidan finns också samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering och aktiviteter samt pressreleaser. Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org. nr Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel , Fax Natvik Information AB