BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 januari - 31 december 2003

Transkript

1 Växtkraft I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten. BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 januari - 31 december 2003 Periodens resultat efter skatt ökade till 457 Mkr (306), motsvarande en vinst per aktie om 31 kr (19). Hyresintäkterna ökade till 949 Mkr (909). Förvaltningsresultatet uppgick till 155 Mkr (86), en ökning med 80 %. Styrelsen föreslår en utdelning om 6 kr (4).

2 Bokslutskommuniké för perioden 1 januari - 31 december 2003 Verksamhet Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva orter Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Av Wallenstams totala fastighetsvärde uppgår andelen bostäder till 60 %, resterande 40 % utgörs av kommersiella fastigheter huvudsakligen i Göteborg. Finansiella mål År 2000 formulerades följande finansiella mål som vägledning för verksamheten den kommande femårsperioden: Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt skall minst uppgå till 200 kr år Förvaltningsresultatet skall vara minst 140 Mkr år Räntabiliteten på synligt eget kapital skall årligen vara mer än 10 %. Wallenstam har redan 2003 uppnått samtliga mål för 2005 och kommer under 2004 formulera nya mål för verksamheten. Hans Wallenstam, VD Resultat Resultat efter skatt uppgår till 456,8 Mkr (306,5). Resultatförbättringen uppnås bland annat av ett bättre förvaltningsresultat och ett tidigare bolagsförvärv med betydande underskottsavdrag. Bolagsförvärvet har medfört en skatteintäkt om 277,9 Mkr. Resultat per aktie uppgår till 30,88 kronor (19,25). Rörelseresultat fastighetsförvaltning Rörelseresultatet i fastighetsförvaltningen uppgick till 451,6 Mkr (406,8) vilket är en ökning om cirka 11 %. Hyresintäkterna uppgår för perioden till 949 Mkr (909) en ökning med drygt 4 %. Hyresintäkterna har påverkats positivt av omförhandlingar och indexuppräkning av befintliga kontrakt samt effekter av färdigställda ombyggnadsprojekt. Uthyrningsgraden är per den 31 december i befintligt bestånd fortsatt hög, 97 % (98). Årets kostnader för el, har i jämförbart bestånd, ökat med cirka 20 % jämfört med föregående år. Kostnadsökningen beror dels på taxe- och avgiftshöjningar dels det höga elkostnadsläget under första kvartalet. Kostnaderna för fjärrvärme har ökat med 8 %, även det är en effekt av taxe- och avgiftshöjningar. Kostnaderna för reparations- och underhållsåtgärder har under 2003 varit lägre än 2002 då den stora underhållssatsning som Wallenstam genomfört, färdigställts redan under första kvartalet Förvaltnings- och administrationskostnaderna har belastats med 13,1 Mkr avseende kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram som ökat i värde under perioden till följd av aktiens fortsatta kursuppgång. Optionsprogrammet löstes ut i november då förutsättningarna för inlösen infriades. Som en följd av att de finansiella målen uppnåtts, belastades även resultatet av bonuslöner till ledningsgruppen med 4 Mkr. Wallenstams avskrivningar uppgår till 45,0 Mkr (43,3). Avskrivningarna består i huvudsak av avskrivning på byggnader. Bostadsfastigheter skrivs av med 0,5 % och kommersiella fastigheter med 1 %. Rörelseresultat fastighetsrörelsen Under perioden har Wallenstam sålt fastigheter för 234,4 Mkr (521,6). Resultatet av fastighetsrörelsen uppgår till 92,8 Mkr (292,6). Fastigheterna såldes i första hand till bostadsrättsföreningar, därutöver såldes även tre kommersiella fastigheter. Försäljningspriserna ligger cirka 15 % över de värderingar som gjordes vid föregående årsskifte. Det lägre resultatet beror på att färre antal fastigheter sålts än under föregående år. Finansnetto Räntekostnaderna uppgår under perioden till 316,9 Mkr (329). Den genomsnittliga räntenivån har under perioden varit 5,05 %. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,60 % (5,47). Finansnettot har gottskrivits av en bokföringsmässig ränteintäkt hänförligt en diskonterad skattefordran uppgående till 13,6 Mkr (0) och även belastats av räntekostnad på en diskonterad skuld om 1,3 Mkr (3,7). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet (resultat exklusive vinster från fastighetsrörelsen och skatt) har ökat med 80 % och uppgår till 155 Mkr (86). Förvaltningsresultatet per aktie har ökat med 94 % till 10,50 kr (5,41). Det förbättrade resultatet har uppnåtts genom högre hyresintäkter, effekter av genomförda investeringar samt ett bättre finansnetto. Ökningen per aktie beror också på årets återköp av aktier. Förvalt- 2

3 ningsresultatet har påverkats positivt av en diskonterad ränteintäkt om netto 12,3 Mkr. Wallenstams mål om ett förvaltningsresultat om minst 140 Mkr uppnås även oräknat ovanstående ränteintäkt. Skatt Wallenstam har tidigare förvärvat 91 % av ett bolag som innehåller betydande skattemässigt underskott. Under 2003 förvärvades återstående 9 %. Underskottet kunde tidigare utnyttjas endast mot vinster från avyttring av aktier. Genom ny lagstiftning tagen av Riksdagen i juni 2003 kan underskottet utnyttjas även mot andra vinster. Detta har medfört att Wallenstamkoncernen kan redovisa en uppskjuten skatteintäkt på 277,9 Mkr efter diskontering. Tidigare har 255,5 Mkr redovisats. Förändringen beror på att Wallenstams resultat överstiger det resultat som låg till grund för antaganden i diskonteringsmodellen. Efter avdrag för uppskjuten skatt för periodens vinst uppgår den redovisade skatteintäkten till 208,5 Mkr. Investeringar Under 2003 har Wallenstam köpt fastigheter för Mkr (485). Fastigheterna är i huvudsak centralt belägna butiksoch kontorsfastigheter i Göteborg vilka kompletterar Wallenstams fastighetsbestånd väl och ger Wallenstam en marknadsledande roll inom kommersiella fastigheter i Göteborg. I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 207 Mkr (251) varav hälften utgör förädling av kommersiella fastigheter och hälften investeringar i bostadsfastigheter. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndets totala yta uppgick på balansdagen till kvm ( ). Av ytan utgör drygt hälften bostäder. Av fastigheternas värde är cirka 60 % hänförligt till Wallenstams bostadsfastigheter. Marknadsvärde Wallenstam har internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. I årets värdering har marknadsvärdet bedömts till cirka Mkr (10 596) motsvarande 889 kr per aktie (679). Fastigheternas bokförda värde uppgår till Mkr (7 224), vilket innebär ett övervärde om Mkr (3 372). Cirka en fjärdedel av bostadsbeståndet har värderats efter bostadsrättsmarknadens prissättning. Resterande del av bostadsbeståndet har värderats enligt en traditionell avkastningsvärdering i intervallet 5,5-7,5 %. Wallenstams kommersiella fastigheter har även de värderats enligt en traditionell avkastningsvärdering i intervallet 6,5-10 %. Projekt- och specialfastigheter har värderats till bokfört värde. Fastigheter som kontrakterats för försäljning har värderats till försäljningspris. Fastigheter förvärvade under året har värderats till anskaffningskostnad. En fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering är en bedömning. Wallenstam har under 2003 sålt fastigheter till priser som överträffat föregående års värdering med 15 %. Finansiell ställning Koncernens lån uppgick per bokslutsdagen till Mkr (6 145), varav de långfristiga lånen utgjorde Mkr eller 54 %. Av de långfristiga lånen förfaller 377 Mkr under Den genomsnittliga låneräntan uppgick vid årets slut till 4,60 % (5,47). Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 23 månader (29 mån). Den lägre räntebindningstiden vid årets slut är en följd av en stor fastighetsaffär som genomfördes vid årsskiftet. Därefter har den genomsnittliga räntebindningtiden förlängts och uppgick per den 31 januari 2004 till 27 månader. Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick till 183,9 Mkr (229,5). Det egna kapitalet uppgick på bokslutsdagen Mkr (844), vilket motsvarar 77,70 kr per aktie (54,09). Den synliga soliditeten uppgick till 11,8 % (11,2). Den justerade soliditeten, efter uppskjuten skatt, beräknas till 28,6 % (29,9). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av årets resultat samt utdelning om 59 Mkr och återköp av aktier om 117 Mkr. Avsättning för skatt/ skattefordran I koncernen redovisas en avsättning för uppskjuten skatt om 63,6 Mkr netto. Avsättningen är en kvittning av uppskjuten skatteskuld på 349,6 Mkr och en diskonterad uppskjuten skattefordran om 286,1 Mkr. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan bokförda värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. En mindre del av den uppskjutna skatteskulden avser så kallade substansförvärv där skatteskulden har diskonterats. Substansvärde Substansvärdet efter uppskjuten skatt har beräknats till 261 kr/aktie (210). Substansvärdet per aktie utgår från det ingående egna kapitalet inklusive periodens resultat samt det beräknade övervärdet efter avdrag med full skatt om 28 %. Under perioden har gjorda försäljningar påverkat substansvärdet positivt då de skett till priser överstigande värderingen. Periodens investeringar har värderats till anskaffningskostnad och har därmed ej påverkat substansvärdet. Ett värdeintervall om +/- 10 % motsvarar Mkr i fastighetsvärden, vilket innebär ett substansvärdesintervall om kr per aktie. Wallenstamaktien Kursen på bolagets aktie var på bokslutsdagen 169 kronor (95). Aktiekursen indikerar en rabatt om cirka 35 % i förhållande till bolagets beräknade substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt. Börsvärdet uppgick till Mkr (1 481). Wallenstamaktiens börskurs har under perioden ökat med 78 %. Under motsvarande period har fastighetsindex ökat med 33,7 % och SAX index 29,8 %. Totalt omsattes 4,2 miljoner aktier. Under 2003 gjordes avslut i aktien varje dag med en genomsnittlig omsättning om aktier. 3

4 På balansdagen uppgick antalet återköpta aktier i eget förvar till Sedan starten av Wallenstams återköpsprogram i augusti 2000 har cirka 20 % av ursprungligt antal återköpts. Wallenstam har under 2003 köpt tillbaka aktier till en genomsnittskurs om 103 kr. Per den 31 december uppgick antalet utestående aktier till stycken, fördelat på A-aktier och B- aktier. Totalt antal registrerade aktier uppgår till Under året har aktier avregistrerats. Förslag till utdelning För verksamhetsåret 2003 föreslår styrelsen en utdelning med 6,00 kronor per aktie (4,00), en ökning med 50 %. Årets föreslagna utdelning innebär att cirka 56 % av förvaltningsresultatet delas ut till aktieägarna. Wallenstams utdelningspolicy innebär att minst 40 % av förvaltningsresultatet delas ut till aktieägarna. Hänsyn skall dock tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, och ställning i övrigt. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 76,5 Mkr (13,6) varav hyresintäkterna utgör 12,4 Mkr (13,6) och intäkter från en fastighetsförsäljning 64,1 Mkr. Moderbolaget har under perioden sålt två fastigheter med ett resultat om 47,3 Mkr (0). Resultatet efter skatt uppgick till 3 Mkr (12,2). Investeringarna under perioden uppgick till 473,1 Mkr (7,7). Moderbolagets lån uppgick på bokslutsdagen till 501,9 Mkr (108,1). Organisation I samband med de stora förvärven av kommersiella fastigheter i Göteborg i slutet av 2003, genomförde Wallenstam en omorganisation. Från och med 1 januari 2004 organiseras Wallenstam i två affärsområden, Bostad respektive Företag. Omorganisationen är ett led i att anpassa verksamheten efter de nya förutsättningarna och åstadkomma en mer kundnära struktur. Händelser efter rapportperiodens utgång Wallenstam har efter rapportperiodens utgång genomfört flera fastighetsaffärer samt därutöver avtalat om ytterligare tre förvärv. Sammantaget har Wallenstam sålt fastigheter uppgående till en köpeskilling om 775 Mkr med ett resultat om cirka 350 Mkr. Fördelat på: Föreningen Guldheden, innefattar sju fastigheter som värderats till 528 Mkr, som ger ett resultat i fastighetsrörelsen om cirka 240 Mkr. Försäljning av kvm bostäder i Solna till ett pris om 210 Mkr, som ger ett resultat i fastighetsrörelsen om cirka 96 Mkr. Försäljning av fastigheten Bjälken 17 till ett pris om 37 Mkr och som ger ett resultat i fastighetsrörelsen om cirka 17 Mkr. Wallenstam har förvärvat kvm bostäder på Södermalm och Lilla Essingen i Stockholm Köpeskillingen uppgår till 50 Mkr. Därutöver har Wallenstam förvärvat kvm bostäder i Partille utanför Göteborg och en kontorsfastighet om kvm, på Avenyn 2 i centrala Göteborg. Wallenstam förvärvade under 2003 sex fastigheter på Avenyn i Göteborg. I mitten av december tillträddes fyra av dessa fastigheter. Tillträdet till två fastigheter har senarelagts då en tvist om förköp pågår. De återstående förvärvade fastigheterna räknar Wallenstam med att tillträda under Wallenstam har som princip att redovisa förvärv och försäljningar av fastigheter vid tillträdesdagen. Framtidsutsikter Wallenstam tror på en fortsatt positiv utveckling av spelreglerna för bostadsmarknaden. Detta är en förutsättning för att komma till rätta med det underskott av bostäder som är ett faktum i tillväxtstäder såsom Stockholm och Göteborg. Därmed kommer attraktiva lägen och kvalitet i fastighetsbeståndet att ge utdelning i form av högre hyror. I och med förvärvet av centralt belägna kontorsfastigheter i Göteborg har Wallenstam tillförts nya attraktiva lokaler vilka ger Wallenstam en framträdande marknadsposition. I det förvärvade beståndet finns en ekonomisk vakansgrad om cirka 10 %. Wallenstams målsättning är att vakansgraden, inom en treårsperiod, skall vara den samma som i Wallenstams övriga kommersiella bestånd d v s cirka 3 %, vilket innebär en hyrespotiential om cirka 10 Mkr. En uthyrningsgrad om 95 % i jämförbartbestånd, en förhållandevis låg snitthyra på kontor, om cirka kr per kvadratmeter och år, och en stabil kommersiell marknad i Göteborg utgör sammantaget en bra plattform för att öka intäkterna i den kommersiella rörelsen. Inklusive den förvärvade vakansen har Wallenstam en uthyrningsgrad om 93 % i det kommersiella beståndet. Under våren 2004 påbörjas Wallenstams första nyproduktion av bostäder på många år. Byggstart för 132 lägenheter i kv Forsen, Hammarby sjöstad. Wallenstams målsättning är att producera nya bostäder i Stockholm och Göteborg. En av Wallenstams utmaningar är nu att producera högkvalitativa bostäder till en låg produktionskostnad. En produktionskalkyl för kv Forsen visar på en avkastning om cirka 7,5 %. Wallenstam noterar ett fortsatt stort intresse från bostadsrättsföreningar att förvärva bostadshus i Göteborg, varför ytterligare utförsäljningar är att vänta. Wallenstams fokus är nu att skapa värdetillväxt, genom förädling av befintligt bestånd, kostnadseffektiv nyproduktion av bostäder och genom att fortsätta realisera övervärden i bostadsfastigheter. Göteborg den 17 februari 2003 Hans Wallenstam Verkställande Direktör Bolaget har använt samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Delårsrapporten är upprättad enligt Redovisningsrådets rekommendation nr 20 avseende delårsrapporter. 4

5 Koncernens resultaträkning Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkter 949,2 909,0 242,0 233,3 Driftkostnader -348,3-371,7-93,5-115,9 Fastighetsadministration -46,0-45,5-8,9-12,7 Driftöverskott 554,9 491,8 139,6 104,7 Avskrivningar fastigheter -45,0-43,3-11,4-11,9 Bruttoresultat 509,8 448,5 128,2 92,7 Förvaltnings- och administrationskostnader -58,2-41,7-19,6-7,2 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 451,6 406,8 108,6 85,6 FASTIGHETSRÖRELSE Försäljningsintäkter 234,4 521,6 88,0 96,6 Kostnad sålda fastigheter -142,6-331,5-67,8-89,4 Återläggning av tidigare nedskriven fordran 0,0 101,2 0,0 0,0 Värdejustering fastigheter 1,1 1,3 1,1 1,3 Resultat fastighetsrörelsen 92,8 292,6 21,3 8,5 Övriga finansiella poster 0,0 1,9 0,0 3,0 Ränteintäkter 18,3 5,0 10,2 1,5 Räntebidrag 2,4 1,4 1,0 0,3 Räntekostnader -316,9-329,0-74,1-85,8 Finansnetto -296,2-320,6-62,9-80,9 Resultat före skatt 248,2 378,7 66,9 13,1 Skatt 208,5-72,2 4,7 26,7 Resultat efter skatt 456,8 306,5 71,6 39,8 Förvaltningsresultat, Mkr 155,4 86,2 45,7 4,7 Resultat/aktie, kr 30,88 19,25 4,93 2,54 Antal aktier, tusental Antal aktier genomsnitt, tusental Koncernens balansräkning Mkr 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Minoritetsintresse 0 8 Avsättningar Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Förändring eget kapital Mkr 31 dec 31 dec Ingående eget kapital Utdelning Återköp egna aktier Periodens resultat Vid periodens utgång

6 Koncernens kassaflödesanalys Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Fastighetsförvaltningens driftöverskott Förvaltnings- och administrationskostnader exkl avskrivningar Finansnetto Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och investeringar Förändring av rörelsekapital Kassaflöde före investeringar/försäljningar och finansiering Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i dotterföretag Försäljning av fastigheter Nettoinvestering inventarier Summa investeringar Finansiering Förändring av likvida medel Kassa, bank vid årets början Årets förändring Kassa, bank vid årets slut Outnyttjad checkkredit vid årets slut Disponibel likviditet Redovisning av segment jan-dec okt-dec jan-dec NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Bostäder 632,2 160,2 627,8 Hyresintäkter Lokaler 321,1 83,0 284,7 Försäljningsintäkter Fastighetsrörelsen 234,4 88,0 521,6 Övrigt Koncerneliminering -4,2-1,3-3,5 Summa nettoomsättning 1 183,5 330,0 1430,6 RÖRELSERESULTAT Bostäder 291,9 74,1 257,9 Lokaler 167,5 41,3 149,3 Fastighetsrörelsen 92,8 21,2 293,5 Övrigt -9,0-7,1-0,8 Koncerneliminering 1,2 0,4-0,5 Summa rörelseresultat 544,4 129,9 699,4 FÖRVALTNINGSRESULTAT Bostäder 115,1 37,4 57,6 Lokaler 34,2 12,5 20,4 Fastighetsrörelsen -0,1-0,1 Övrigt 4,9-4,6 7,1 Koncerneliminering 1,3 0,4 1,1 Summa förvaltningsresultat 155,4 45,7 86,2 Affärsvolym/resultat Affärsvolym Mkr Byggnadsinvesteringar Förvärv Försäljning 2002 Resultat Mkr Resultat från fastighetsförsäljningar Bindningstider/medelräntor per Mkr Skuld Snittränta Andel Kortfristiga lån ,53% 46% Långfristiga lån ,88% 5% Långfristiga lån ,38% 8% Långfristiga lån ,31% 9% Långfristiga lån ,61% 11% Långfristiga lån ,51% 10% Långfristiga lån ,60% 11% Summa ,60% 100% I lånestocken finns endast lån i SEK. Förvaltningsresultat per kvartal Mkr Kvartalsvis Rullande 12-månaders resultat 6

7 Aktieägarinnehav A-aktier B-aktier Kapital Andel röster Hans Wallenstam med bolag ,06% 50,01% Familjen Sjögren med bolag ,74% 4,56% Familjen Berntsson ,61% 4,48% SEB fonder ,91% 4,06% Livförsäkringsaktiebolaget Skandia ,66% 2,74% Familjen Eskil Johannesson ,44% 2,62% Roburs fonder ,72% 1,60% Familjen Brandström med bolag ,20% 1,30% Wallenstam, Ulla ,18% 1,28% Norman, Bengt ,59% 0,93% Svenska Kyrkan ,33% 0,78% Invus Investment AB ,15% 0,68% Wiman, Henric ,01% 0,59% Länsförsäkringar fonder ,98% 0,58% Summa övriga ägare ,16% 22,46% Totalt antal aktier ,00% 100,00% Återköpta egna aktier Registrerade aktier Totalt registrerade aktier Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till 33 % av kapitalet. Utlandsägandet uppgår till knappt 6 % av kapitalet. Nyckeltal dec 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 456,8 306,5 Förvaltningsresultat 155,4 86,2 Överskottsgrad, % 58,5 54,1 Räntabilitet på synligt eget kapital, % 47,1 41,8 Räntabilitet på totalt kapital, % 7,1 9,5 Fastigheternas bokförda värde, Mkr Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Fastigheternas direktavkastning, % 7,3 6,9 Belåningsgrad, % 59,4 58,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,2 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Synlig soliditet, % 11,8 11,2 Justerad soliditet efter uppskjuten skatt, % 28,6 29,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 4,60 5,47 Uthyrningsgrad - yta, % Börsvärde Data per aktie (kr) dec 31 dec Förvaltningsresultat 10,50 5,41 Resultat efter skatt 30,88 19,25 P/E-tal, ggr 5 5 Fastighetsvärde enligt värdering Synligt eget kapital 77,70 54,09 Substansvärde efter uppskjuten skatt Börskurs/substansvärde efter uppskjuten skatt, % Börskurs 169,00 95,00 Utdelning 6,00* 4,00 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt * Föreslagen utdelning Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. Kursutveckling 31 augusti december Wallenstam B Carnegie Real Estate Index SX All-Share Index (c) SIX

8 Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 Januari * + Förvärv Byggnationer Försäljning Avskrivningar Nedskrivning/Återföring nedskrivning fastigheter 1 Fastighetsbestånd 31 december * Justerad efter ommätning av fastigheter om ca 400 kvm. Fastighetsinnehavets struktur per Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butiker Industri/Lager Utbildning Övrigt Totalt Wallenstam Stockholm Wallenstam Göteborg Wallenstam Helsingborg Wallenstam Lokaler Totalt % 23% 5% 11% 2% 7% Koncentration fastighetsbestånd, yta Fördelning av lokaltyp, yta Wallenstam Stockholm Wallenstam Göteborg Övriga Storstockholm 20% Huddinge 10% Innerstad 11% Solna 6% Mölndal 10% Hisingen 4% Öster 6% Innerstad 80% Övrigt 7% Utbildning 2% Industri/lager 11% Bostäder 52% Butik 5% Vällingby/ Råcksta 23% Nacka 30% Kontor 23% Wallenstam Helsingborg Innerstad 100% Wallenstam Lokaler Mölndal 2% Hisingen 18% Innerstad 44% Söder 3% Väster 5% Öster 28% Wallenstam Lokaler 39% Geografisk fördelning, yta Wallenstam Stockholm 29% Innerstad 48% Närområde 52% Kr Samtliga sålda fastigheter 2003 i förhållande till fastighetsvärdering % 115% Wallenstam Helsingborg 11% Wallenstam Göteborg 21% 0 Vår värdering Pris 8

9 Wallenstamkoncernens fastigheter, totalt Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Totalt tax. Antal kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm värde, Kkr lgh Totalt Wallenstamkoncernen Fastighetsförvärv under 2003 Byggår/ Bostad Kontor Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Arendal 5:1 Kärrlyckevägen Biskopsgården 45:1 Ruskvädersgatan Gullbergsvass 1:12 Hamntorget Högsbo 5:7 Olof Asklundsgata / Inom Vallgraven 15:3 Södra Hamngatan 29, Drottninggatan Inom Vallgraven 17:13 Västra Hamngatan 8, Drottninggatan / Inom Vallgraven 23:11 Korsgatan 17, Södra Larmgatan 20, 22, Vallgatan / Inom Vallgraven 25:1,4 Kungstorget 10-14, Kungsportsplatsen 1, Basargatan 10, / Inom Vallgraven 26:8 Södra Larmgatan 11, Grönsakstorget 3, Basargatan 4, Lilla Korsgatan / Inom Vallgraven 26:9 Kungstorget 1-3, Basargatan 5-8, Södra Larmgatan 13, / Inom Vallgraven 53:14 Lilla Torget / Inom Vallgraven 53:15 Lilla Torget 2, Otterhällegatan Kobbegården 6:55 Datavägen / Kobbegården 6:169 Datavägen Kobbegården 6:731 Ekonomivägen Kärra 72:33 Tagenevägen Kärra 75:2 Transportgatan Kärra 75:4 Transportgatan Kärra 90:1 Orrekulla Industrigata Lorensberg 52:4 Kungsportsavenyn 25, Kristinelundsgatan 10, Teatergatan / Lorensberg 52:5 Kungsportsavenyn 21-23, Teatergatan Lorensberg 53:6 Kungsportsavenyn 22, Kristinelundsgatan Lorensberg 57:8 Kungsportsavenyn 31-35, Teatergatan 32, / Nordstaden 24:11 Kronhusgatan Stampen 6:17 Odinsgatan 13,15 Barnhusgatan 6, 8, Karin Boyes Gata Solsten 1:132 Konstruktionsvägen Solsten 1:110 Företagsvägen Solsten 1:126 Mölnlycke företagspark 0 Tynnered 1:15 Femvägsskälet Önnered 762:369 Önnereds Brygga Änggården 18:2 Apotekaregatan Totalt Fastighetsförsäljningar under 2003 Byggår/ Bostad Kontor Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Kobbegården 6:55 Datavägen / Kobbegården 6:169 Datavägen Kommendantsängen 4:7 Sveagatan Kommendantsängen 4:8-9 Nordenskiöldsg 7/ Sveagatan / Masthugget 2:5 Plantagegatan Tynnered 1:15 Femvägsskälet Helsingborg Morgonstjärnan 10 Erik Dahlbergs gata / Morgonstjärnan 13 Erik Dahlbergs g Totalt

10 Definitioner Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av fastigheternas marknadsvärde Driftöverskott Hyresintäkter minus driftkostnader inklusive fastighetsadminstration Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Fastigheternas direktavkastning Driftöverskott i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga bokförda värde Fastigheternas marknadsvärde Fastighetsbeståndets bedömda verkliga värde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Resultat före skatt, exklusive rörelseresultat i fastighetsrörelsen. Justerad soliditet efter uppskjuten skatt Substansvärde efter uppskjuten skatt i förhållande till balansomslutning med tillägg av övervärde i fastigheter. Kassaflöde förvaltningsrörelsen Kassaflöde enligt kassaflödesanalysen före förändringar av rörelsekapital och investeringar P/E-tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till antalet aktier. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Resultat efter ränteintäkter plus resultat av fastighetsrörelsen i förhållande till räntekostnaderna. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutning. Substansvärde efter uppskjuten skatt Synligt eget kapital plus övervärde i fastigheterna. Totalavkastning Aktiens kursutveckling inklusive utdelning dividerat med börskurs vid årets början. Uthyrningsgrad hyresvärde Kontrakterade hyror i förhållande till kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrda yor. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. Övervärde i fastigheter Skillnaden mellan fastigheternas marknadsvärde och bokförda värde. Räntabilitet på synligt eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt synligt eget kapital. 10

11 Wallenstams affärskoncept Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Finansiella mål År 2000 formulerades följande finansiella mål som vägledning för verksamheten den kommande femårsperioden. Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt skall minst uppgå till 200 kr år 2005 Förvaltningsresultat skall vara minst 140 Mkr år 2005 Räntabiliteten på synligt eget kapital skall årligen vara mer än 10 % Wallenstam har redan 2003 uppnått samtliga mål för 2005 och kommer under 2004 formulera nya mål för verksamheten. Affärsprocess Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Wallenstams affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och produktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigutvecklade fastigheter säljs i rätt tid. Operativ organisation Wallenstam är organiserat i två affärsområden, Bostad och Företag. Detta för att åstadkomma fokus på respektive marknad. Wallenstams verksamhet ska drivas i en marknadsnära struktur där den operativa organisationen är specialiserad både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer den operativa organisationens verksamhet med centraliserade funktioner såsom ekonomi, finans, information, juridik och personal. Wallenstams framgångsfaktorer Koncentration Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva städer Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Av Wallenstams fastighetsvärde utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter och cirka 40 % av kommersiella fastigheter. Kapitalstruktur Wallenstam har, mot bakgrund av sin fastighetsstruktur, en låg rörelserisk, varför bästa avkastning för aktieägarna uppnås genom en förhållandevis låg synlig soliditet. Bostadsmarknad i förändring Ett större behov av att tillfredsställa individuella kundbehov ökar takten mot en mer marknadsorienterad bostadsmarknad. Detta märks genom att marknadens parter tagit initiativ till en ny prissättningsmodell där kundernas preferenser värderas. Samtidigt ökar den politiska insikten om behovet av fler bostäder och nödvändigheten av en annan prissättning. För Wallenstams del, med ett centralt beläget bostadsbestånd, medför en marknadsorienterad hyressättning en god hyrespotential. Göteborg, en stark lokalmarknad Göteborgsregionen har lokalhyresnivåer långt understigande jämförbara regioner. Wallenstam tillhandahåller främst kontor och uppvisar en genomsnittshyra om drygt kr/kvm. Sammantaget bedömmer Wallenstam att det finns en betydande potential i både hyrestillväxt och expansion. God värdetillväxt Genom en aktiv förvärvsstrategi har Wallenstam ökat sitt innehav i Stockholm och i Göteborg. Koncentrationsstrategin ger nu resultat genom ökade priser på bolagets fastigheter i dessa regioner. Detta förstärks ytterligare genom bostadsrättsmarknadens stora efterfrågan på bostadshus och den därmed efterföljande värdeökningen. Värdetillväxten tillvaratas genom försäljningar till bostadsrättsföreningar. I takt med att Wallenstams resultat förbättras och i den mån aktien även fortsättningsvis handlas med stor substansrabatt kommer Wallenstam fortsätta återköpa aktier. Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett renodlat fastighetsbolag med cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 1 miljard kr i hyror och har ett fastighetsvärde om knappt 13 miljarder kr. Koncernens B-aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan Ekonomisk rapportering Bolagsstämma hålls tisdag 27 april 2004 kl i Wallenstamsalen, Stadsmuseet, Norra Hamngatan 12 i Göteborg. Årsredovisning 2003 skickas till aktieägarna i april. Kvartalsrapport 1 den 12 maj, Kvartalsrapport 2 den 11 augusti, Kvartalsrapport 3 den 10 november, Härutöver lämnas information löpande via pressreleaser. Information kan också hämtas på Wallenstams hemsida Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org. nr Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel , Fax Natvik Information AB