INNEHÅLL WALLENSTAM I KORTHET

Transkript

1 Årsredovisning 2000

2 INNEHÅLL WALLENSTAM I KORTHET Verksamhetsöversikt i sammandrag... 5 VD har ordet. 6 Måluppfyllelse.. 8 Affärsplan. 9 VERKSAMHETSBESKRIVNING Fastigheterna och deras förvaltning. 10 Wallenstam Göteborg AB. 14 Wallenstam Stockholm AB Wallenstam Helsingborg AB. 18 Wallenstam Lokaler AB. 19 Projekt. 22 Fastighetsrörelsen 24 ANALYSUNDERLAG Fastigheternas värde. 26 Finansiell strategi 28 Möjligheter och risker 30 Aktiefakta 32 Flerårsöversikt 34 BOKSLUT 2000 MED KOMMENTARER Förvaltningsberättelse Resultaträkning.. 38 Balansräkning. 40 Kassaflödesanalys. 42 Redovisningsprinciper och noter. 44 MEDARBETARE Styrelse och revisorer 48 Koncernledning.. 49 Arbetsformer och kompetensutveckling.. 50 FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH KARTOR Fastighetsöversikt.. 52 Wallenstam Göteborg AB. 54 Wallenstam Stockholm AB Wallenstam Helsingborg AB. 58 Wallenstam Lokaler AB. 60 Wallenstam Koncernen. 62 BALANSRÄKNING Mkr Koncernen 2000 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar ( not 2 ) Fastigheter 83,3 Inventarier WALLENSTAM I KORTHET Wallenstam grundades 1944 och är i dag ett renodlat fastighetsbolag med sammanlagt över 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter cirka 800 miljoner kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om cirka 9 miljarder kronor. Vid årets slut hade Wallenstam 80 anställda. Wallenstams B-aktier noteras på Stockholms Fondbörs sedan Wallenstam ska genom förvärv, förvaltning, förädling samt försäljning av fastigheter möta en föränderlig marknads krav på attraktiva boende- och arbetsmiljöer och därmed skapa en stabil värdetillväxt i bolaget. Wallenstam har satt nya ekonomiska mål för år Substansvärde efter latent skatt ska minst uppgå till 200 kr per aktie Förvaltningsresultat ska vara minst 140 Mkr Räntabilitet på eget synligt kapital ska årligen vara mer än 10 % KALENDARIUM Information och ekonomisk rapportering.. 64 ADRESSER DEFINITIONER. flik Stockholm Göteborg Helsingborg

3 Storlek Utveckling VERKSAMHETSÖ VERSIKT Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter GÖTEBORG WALLENSTAM GÖTEBORG AB Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr* total** bostäder** lokaler** lägenheter lokaler STOCKHOLM WALLENSTAM STOCKHOLM AB Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr* total** bostäder** lokaler** lägenheter lokaler HELSINGBORG WALLENSTAM HELSINGBORG AB Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr* total** bostäder** lokaler** lägenheter lokaler GÖTEBORG WALLENSTAM LOKALER AB Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr* total** bostäder** lokaler** lägenheter lokaler ANDEL AV KONCERNENS YTA Göteborg Lokaler 28% 13% 26% 33% 28% Göteborg 26% KVADRATMETERINNEHAV Tusental m Tusental m Tusental m Tusental m Tusental m Totalt Hyresintäkter m 2 m 2 varav m 2 Antal Antal Mkr* total** bostäder** lokaler** lägenheter lokaler Helsingborg 13% Stockholm 33% *Bedömd hyra för **Tusental.

4 Koncentration Fastigheter Marknadsposition FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING Mölndal 9% Innerstad 77% Hisingen 4% Östra 10% Fastighetsbeståndet består i huvudsak av äldre ombyggda fastigheter samt sextiooch sjuttiotalshus. Samtliga lägenheter är uthyrda. Omflyttningshastigheten är cirka 18 %. Genomsnittshyran för 2000 var 860 kr/m 2. Marknadsandel 3,5 %. Avenyn 4 Öv. Storstockholm 24% Vällingby/ Råcksta 22% Innerstad 18% Solna 7% Nacka 29% Fastighetsbeståndet utgörs främst av äldre innerstadsfastigheter samt 50-, 60- och 70-tals hus i eftertraktade närområden. Samtliga lägenheter i beståndet är uthyrda. Snitthyran för året var 770 kr/m 2. Omflyttningshastigheten är cirka 11 %. Marknadsandel 2 %. Norrtullsgatan Innerstad 100% Samtliga fastigheter är centralt belägna och i gott skick. Fastighetsbeståndet utgörs av ombyggda hus från 30- och 40-talet vilka är fullt uthyrda. Snitthyran för 2000 låg på 680 kr/m 2. Marknadsandel 7 %. Drottninggatan 17 Mölndal 3% Innerstad 32% Väster 6% Hisingen 15% Öster 40% Beståndet är beläget i attraktiva lägen med största innehaven i innerstad och öster. Uthyrningsgraden var 93 %, med en genomsnittlig årshyra för kontor på 860 kr/m 2. Marknadsandel 3,5 %. Söder 4% Mölndalsvägen 77 Närområde 50% Innerstad 50% Wallenstam är ett börsnoterat fastighetsbolag med tonvikt på bostäder. Börsvärdet uppgick per till Mkr. Det samlade fastighetsvärdet uppgår till cirka 9 miljarder. Södra Vägen 1, Göteborg

5 2000 I SAMMANDRAG I allt väsentligt har uppsatta mål för 2000 uppnåtts. Förvaltningsresultatet före avskrivningar ökade till 104 Mkr (90). Wallenstam förvärvade fastigheter för 692 Mkr (622) omfattande ca kvm. Det största förvärvet var två bostadsområden i centrala Göteborg om totalt ca kvm. Under året har försäljningar genomförts för 538 Mkr (871). Tio av tretton försäljningar har gjorts till bostadsrättsmarknaden. Resultatet av fastighetsförsäljningarna uppgick till 215 Mkr (125). Resultatet belastas med nedskrivningar av fastigheter om 176 Mkr (0), varefter resultatet i fastighetsrörelsen uppgår till 38,1 Mkr. Substansvärdet ökade till 159 kronor per aktie (126). Under året löste Wallenstam in aktier till en aktiekurs om 95 kronor. Wallenstam har återköpt egna aktier per årsskiftet. Föreslagen utdelning 1,60 kr (1,25) en ökning med 28 %. Wallenstams affärskoncept har vidareutvecklats och ekonomiska mål för 2005 har beslutats: Substansvärde efter latent skatt ska minst uppgå till 200 kr per aktie Förvaltningsresultatet ska uppgå till 140 Mkr Räntabilitet på synligt eget kapital ska årligen vara minst 10 % VIKTIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT Wallenstam har förvärvat bostadsfastigheter i centrala Huddinge om totalt 567 lägenheter av det kommunalägda Huge Bostäder. FÖRVALTNINGSRESULTAT FÖRE AVSKRIVNINGAR Mkr SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE Kr Substansvärde Substansvärde inkl. Bostadsrättsvärdering NYCKELTAL Resultat Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat före avskrivningar, Mkr Resultat fastighetsrörelsen, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Uthyrningsgrad yta, % Finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Övervärde fastigheter, Mkr Justerad soliditet, % 32,2 30,8 29,0 Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 5,72 5,82 6,66 Data per aktie Förvaltningsresultat före avskrivningar, kr 5,67 4,77 2,92 Resultat efter skatt, kr 5,27 9,74 1,44 Synligt eget kapital, kr 49,30 47,78 38,86 Substansvärde, kr Substansvärde inkl. Bostadsrättsvärdering, kr 232 Utdelning (föreslagen utdelning 2000), kr 1,60 1,25 0,75 5

6 VD HAR ORDET Jag är mycket nöjd med vad vi har åstadkommit under året och vill först av allt ge en stor eloge till alla medarbetare för fina prestationer och engagerat arbete. Vi har hunnit med mycket under det gångna året, som både var upploppet för de resultatmål vi satte upp 1996 och startskottet för de kommande fem åren. Nu har vi facit i hand och det är glädjande siffror. Vi lyckades nå vårt resultatmål om 100 Mkr för Nu har vi satt nya mål för de kommande fem åren, där vi har som målsättning att fördubbla vårt förvaltningsresultat samtidigt som vi fokuserar på att förbättra vårt substansvärde. Efterfrågan på bostäder och lokaler fortsätter att öka och fastighetsmarknaden kan betecknas som mycket het. Wallenstam har i dag inga lediga lägenheter och endast en liten andel outhyrd yta i lokalbeståndet. Vi har under en längre tid drivit frågan om införandet av marknadsorienterade hyror. Enligt vår mening skulle detta stimulera nyproduktionen av hyresfastigheter, minska utförsäljningen till bostadsrättsföreningar, men också skapa en större rörlighet på marknaden som resulterar i att man bättre kan tillgodose kundens önskemål. Vår ambition är att få en successiv differentiering och marknadsanpassning av bostadshyrorna, för att på sikt uppnå ett jämnviktsläge i hyressättningen med rätt hyra för rätt läge. En annan åtgärd som starkt skulle bidra till att stimulera nyproduktionen vore att slopa fastighetsskatten. Det finns tecken på en politisk vilja till förändringar, men det går långsamt. Hans Wallenstam, VD Ett annat orosmoln är att även byggbranschen börjar bli överhettad, vilket driver upp produktionskostnaderna och hämmar nyproduktionen. Sker inget drastiskt inom kort, får vi troligtvis leva med en bostadsbrist i storstadsregionerna lång tid framöver. UPPLUCKRING AV STRUKTURER På tal om hyror och hyresnivåer kommer det att bli intressant att följa det allmännyttiga bostadsföretaget Helsingborgshem. Företaget har sagt upp sitt avtal med föreningen och förhandlar nu istället direkt med varje enskild hyresgäst. Det är ett helt nytt grepp som jag tycker är välgörande och som visar på att inget längre verkar vara heligt. Under senare år har kommunala och privata bostadsföretag närmat sig varandra och spelar i dag i stort sett på samma planhalva. Utvecklingen går mot ett mer kundorienterat och relationsbaserat arbetssätt, där vi på olika sätt försöker skapa utrymme för att tillfredsställa kundens behov och önskemål. I den utvecklingen är det också viktigt att Hyresgästföreningen omvärderar sin roll och anpassar sig till de nya tiderna. GODA AFFÄRER Inom Wallenstam ser vi positivt på de kommande fem åren och tror att hyresrätten har en stor potential. Under oktober gjorde vi en av våra största affärer genom tiderna när vi köpte två bostadsområden i centrala Göteborg med totalt 746 lägenheter ( kvm) Nordostpassagen och Bangatan. Det är en affär som syftar till att bygga upp volymen av hyresrätter samtidigt som vi är starkt förvissade om att en mer marknadsorienterad hyressättning kommer att slå igenom på sikt. I Wallenstams affärsidé ingår försäljning av fastigheter. Historiskt sett har vi sålt och köpt fastigheter för cirka 1 miljard per år. Volymmässigt har vi inte sålt så mycket i år, men försäljningarna har gett stora vinster. Bland annat har vi sålt sex fastigheter till bostadsrättsföreningar i Stockholm där försäljningspriset vid samtliga tillfällen överstigit vår interna värdering. Motivet till försäljningarna är den långsamma utvecklingen mot marknadsorienterade hyror, samtidigt som vi gör bra affärer och realiserar övervärden. För att stå rustade inför den dagen då det sker en förändring på hyresmarknaden, men också för en vikande konjunktur är förädling av våra fastigheter en nyckelfaktor. Just nu har vi många projekt på gång, framför allt i Stockholm, där ett antal bostadsområden ingår i en förädlingsplan. Målet är att utveckla områdena och generera en långsiktigt god värdetillväxt. MOT NYA MÅL Under året har vi genomlyst vår organisation, affärsidé och affärsplan. Detta har utmynnat i en något modifierad affärsidé och att vi identifierat tre huvudmål. Första målet är att vi år 2005 ska ha ett substansvärde efter 6

7 latent skatt som uppgår till minst 200 kr per aktie. Detta för att vi bättre ska kunna fokusera på båda verksamhetsgrenarna, då substansvärdet påverkas av såväl fastighetssom förvaltningsrörelsen. Vår förvaltning är väl organiserad och utgör en trygg bas i vår verksamhet. Här har vi satt vårt andra mål för 2005, dubbelt så bra som årets förvaltningsresultat, det vill säga 140 miljoner efter avskrivningar. För att nå dit krävs det mer än att slimma kostnader, trimma organisationen och höja hyrorna i befintligt fastighetsbestånd. Vi har därför lagt ut riktlinjerna för ett aktivt och offensivt investeringsprogram de närmaste tre åren. Detta kommer med all säkerhet innebära att vi inledningsvis tullar på vårt förvaltningsresultat, för att vi 2005 ska nå målet. Det tredje målet är att ovanstående mål ska bidra till en räntabilitet på eget synligt kapital som årligen är mer än 10 %. En våg av sammanslagningar, omstruktureringar och uppköp har svept genom branschen till följd av bolagens relativt låga värdering. Nu börjar dock börsens svala intresse vända och branschen upplever en välförtjänt uppmärksamhet från placerare och analytiker i spåren av en krisdrabbad IT-sektor. Wallenstams aktie tog under andra halvåret ett spänstigt kliv från intervallet kr upp till kr. Det är glädjande, inte minst för våra trogna aktieägare, men det är inte tillräckligt. Aktien handlas fortfarande med stor rabatt i förhållande till vår substans. Mot denna bakgrund bestämde vi oss för att under året inleda återköp av utestående aktier i bolaget som bland annat medfört att flera av Wallenstams nyckeltal förbättrats. Under året genomfördes också ett erbjudande om inlösen av aktier. Det gjordes dels för att markera vår syn på Wallenstams substansvärde, men också för att ge aktieägarna direkt del av vinsten som vi gjorde vid försäljningen av fastighetsbeståndet i Malmö. EN LEDANDE POSITION Wallenstam har i dag positionen som en av de ledande privata fastighetsägarna i utvalda storstadsregioner. I Göteborg vill jag påstå att vi är det för kommersiella lokaler och bostäder. I Helsingborg är vi det klart ledande och i Stockholm har vi en väl framskjuten position, men där behöver vi arbeta hårdare för att öka kännedomen och positionera oss. Det är viktigt att Wallenstam finns högt upp i medvetandet hos såväl befintliga som potentiella kunder, då vi i framtiden tror på en marknadsorientering av hyressättningen. Jag tror också att de kommunala fastighetsbolagen under perioder kommer att avyttra fastigheter. Då ska Wallenstam genom sin ledande position vara en naturlig affärspartner. I vårt arbete strävar vi efter att stärka varumärket Wallenstam. En viktig del i detta arbete är en öppen och tydlig information, både externt och internt. VI FÅR INTE BLUNDA Varken som affärsdrivande bolag eller medborgare har vi något val när det gäller miljöfrågorna. Miljösituationen, både lokalt och globalt, kräver förändringar på bred front. Dessa förändringar är möjliga endast om vi har insikt om situationen, viljan att förändra och kunskapen om hur vi ska göra. Inom Wallenstam har vi kommit en bra bit på vägen och arbetar aktivt med hur vi bättre kan hushålla med energi och material. Kretsloppstänkandet är en naturlig och självklar del i både byggoch förvaltningsprocessen, men också i det administrativa arbetet. Miljön är ett område där vi helt enkelt måste sträva efter att bli bättre hela tiden. TEMPOVÄXLING Vi går nu in i en ny fas och har förstärkt på personalsidan för att kunna genomdriva planerade affärer och projekt utan att tappa i servicegrad eller kundfokus. Under året har vi anställt en ny VD för Wallenstam Göteborg, Rune Persson och styrelsen har förstärkts med Erik Åsbrink. Båda tillför bolaget mycket värdefull kompetens och jag hälsar dem och övriga nya medarbetare varmt välkomna. Inom Wallenstam råder en personlig och öppen företagskultur med ett synligt engagemang. Det är något vi är stolta över och värnar om att bevara. Parallellt med vår affärsplan, har vi infört ett optionsprogram där samtliga medarbetare har fått möjlighet att teckna sig för syntetiska optioner. Intresset har varit stort och 90 procent av medarbetarna har tecknat sig för optionsprogrammet. Jag ser det som ett sätt att skapa delaktighet i bolaget, samtidigt som det inspirerar och sporrar till att ge det lilla extra. Min ambition är att varje medarbetare ska känna att de arbetar i ett företag som utvecklas och växer. Inom Wallenstam vidareutvecklas varje medarbetare, vilket ska bidra till att öka Wallenstams värde och att vi tillsammans uppnår målen. Som sagt, jag är mycket nöjd med året och hur Wallenstam har positionerat sig för framtiden. Vi lyckades uppnå målen för 2000 och vi har nu formerat oss för att nå målen Jag tvekar inte vi kommer att lyckas igen! Hans Wallenstam 7

8 MÅLUPPFYLLELSE Under 1996 utarbetade Wallenstam sitt affärskoncept för den kommande femårsperioden. I samband med detta arbete identifierades de för Wallenstam viktigaste målen. Fokus sattes på i första hand förvaltningsresultat före avskrivningar och samtliga mål skulle ha uppnåtts under år Vi kan nu konstatera att i allt väsenligt har samtliga mål uppfyllts. MÅL 1 Förvaltningsresultat före avskrivningar större än 100 Mkr. FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr % Resultatet för år 2000 uppgick till 103,6 Mkr. MÅL 2 Minst 10 % räntabilitet på synligt eget kapital. RÄNTABILITET PÅ EGET KAPITAL MÅL 4 Justerad soliditet på 40 %. JUSTERAD SOLIDITET % Utfall Inklusive Brf-värdering 2000 Den justerade soliditeten uppgick till 32,2 %. Om hänsyn tas till bostadsrättsvärderingen (Brfvärdering) uppgår den justerade soliditeten till 40,9 %. MÅL 5 Mindre än 5 % vakansgrad årligen på lokaler. VAKANSER LOKALER 10 5 % För år 2000 uppnådde Wallenstam 10,9 %. MÅL 3 Mer än 10 % synlig soliditet per år. SYNLIG SOLIDITET % MÅL Wallenstam har under senare år valt att förvärva och förädla utvecklingsfastigheter med stora vakanta ytor. Av denna anledning uppgår vakansgraden till 7 %. 0 % vakans på bostäder. Vid årsskiftet fanns inga lediga lägenheter Mål Utfall Den synliga soliditeten uppgick vid årsskiftet till 12,8 %. 8

9 AFFÄRSPLAN Wallenstam är ett fastighetsbolag med koncentration till storstadsregionerna Göteborg, Stockholm och Helsingborg, där bolaget agerar för att utöka fastighetsbeståndet, vidmakthålla dess höga kvalitet samt förädla det ytterligare. Med dotterbolagens närhet till marknaden ökar kunskapen och förutsättningarna för att skapa värdeskapande relationer till marknaden. En uthållig lönsamhet ska uppnås genom hög kompetens inom alla verksamhetsdelar, stordriftsfördelar och en effektiv marknadsbearbetning. Detta samtidigt som helheten styrs mot övergripande koncernmål. AFFÄRSPLAN 2005 Wallenstam har under 2000 lagt ut de strategiska riktlinjerna med blicken riktad mot år Affärsplanen har vidareutvecklats med en något modifierad affärsidé och nya ekonomiska mål har arbetats fram, mål som kommer att kräva en offensiv satsning. Affärsplanen ska också stödja arbetet med att befästa och förstärka företagets framskjutna marknadsposition. MÅL 2005 Substansvärde efter latent skatt ska minst uppgå till 200 kr per aktie. Förvaltningsresultat ska vara minst 140 Mkr. Räntabilitet på eget synligt kapital ska årligen vara mer än 10 %. AFFÄRSIDÉ Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att tillgodose en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. STRATEGI FÖR ATT NÅ MÅLEN I den nya affärsplanen växlar Wallenstam strategisk inriktning från förvaltning till substansvärde som huvudmål. Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Detta kan innebära en ökad aktivitet när det gäller fastighetsaffärer där värdetillväxt realiseras och utvecklingsfastigheter förvärvas för förädling. Det är av stor vikt att Wallenstam har långsiktiga relationer med så väl hyresgäster som samarbetspartners genom ett kundorienterat arbetssätt. Wallenstam har därför separata förvaltningsbolag på varje delmarknad och eftersträvar i alla led en öppen dialog, snabba reaktioner och korta beslutsvägar. Varje dotterbolag har stöd av funktionerna ekonomi, finans, marknad, affärer och juridik samt verksamhetsuppföljning som är centraliserade till moderbolaget. Genom kvantitativa och kvalitativa mål skapas en gemensam syn på hur Wallenstam ska vidareutveckla bolagets kundinriktade och kostnadseffektiva förvaltning, som är basen i verksamheten. I detta arbete ska det också finnas handlingsplaner där man tar hänsyn till miljöaspekten. Miljöarbetet har en central roll och ska genomsyra företagets alla verksamhetsgrenar. Förädling av fastighetsbeståndet ska ske kontinuerligt genom ny- och ombyggnationer, köp och försäljning, allt i syfte att öka värdet på fastighetsbeståndet. Varje dotterbolag har en individuell förvärvs- och försäljningsplan samt en fastighetsutvecklingsplan som ska bidra till att koncernens förvaltningsresultat uppnås. Wallenstam ska hela tiden utvecklas och i den processen är medarbetarna en viktig faktor. Organisationen ska anpassas i takt med att Wallenstam utvecklas och genom olika insatser ska medarbetarnas kompetens höjas. Därigenom kan bolaget upprätthålla ett gediget branschkunnande som gör det möjligt att förutse kundernas situation, behov och möjligheter. 9

10 FASTIGHETERNA OCH DERAS FÖRVALTNING Wallenstam finns i expansiva storstadsregioner med hög efterfrågan på både bostäder och lokaler. För att driva verksamheten mot uppsatta mål har Wallenstam utökat servicekonceptet, förbättrat fastighetsförvaltningen och utvecklat arbetssättet för att hitta rätt hyresgäst till rätt bostad eller lokal. BRA BOENDE Bra Boende står för; bra lägen, bra kontraktsform, bra bostäder, bra service. Samtidigt som Wallenstam tar aktiv del i debatten om en mer flexibel hyressättning, där utbud och efterfrågan bättre återspeglas, förbereder sig organisationen för denna utveckling mot en mer marknadsorienterad hyressättning. Under året har Wallenstam genomfört utbildningar i affärsoptimering, som ger medarbetarna en ökad insikt i hur deras agerande och arbete bidrar till företagets resultat, men också hur Wallenstam ska bygga långsiktiga relationer med sina hyresgäster. Den låsta prissituation på bostadsmarknaden gör det svårt att utveckla hyresrätten som boendeform. Med en marknadsorienterad prissättning skulle det vara möjligt att erbjuda ett individuellt anpassat boende, där hyresgästen kan välja till exempel nivå på standard. För att öka kommunikationen med hyresgästerna finns Stamgästen, en boendetidning om och för Wallenstams hyresgäster. Där behandlas aktuella frågor som på olika sätt påverkar boendet och vad som händer på respektive region. Genom Wallenstams hyresgästklubb Club Wallenstam får hyresgästerna en mängd förmånliga erbjudanden. Wallenstams hemsida ger en bra överblick över bolaget och här finns information för alla intressenter. HYRESSÄTTNING BOSTÄDER Inför varje verksamhetsår hyresförhandlar Wallenstam med respektive orts hyresgästförening. Detta föregås av de kommunala bostadsbolagens förhandlingar. Resultatet av dessa blir normgivande för de privata bostadsföretagen. Här finns dock ett visst utrymme att ta ut en högre hyra än allmännyttan, i jämförbara lägenheter, cirka 5 procent. Eftersom det under senare år inte skett några större förändringar på prissättningen av bostäder kommer Wallenstam att lägga ytterligare fokus på blockuthyrningar. Blockuthyrning innebär att mer än tre lägenheter hyrs ut till samma hyresgäst. Avtalsformen ger Wallenstam en större handlingsfrihet vad gäller hyressättning och avtalsinnehåll. Situationen på hyresmarknaden har lett till att marknadens parter börjat att agera. Här har både de privata fastighetsbolagen och nu på senare tid även allmännyttan, som har en stark roll i prissättningen, drivit på förändringsprocessen. En aktör är Malmös Kommunala Bostadsbolag som har träffat en överenskommelse med hyresgästföreningen om att rätt hyra sätts vid nyuthyrning. Rätt hyra är vad hyresgästen är beredd att betala. Bostadsmarknadens parter; hyresgästföreningen, de kommunalägda bostadsföretagen och de privata fastighetsägarna har träffat en principöverenskommelse, vilken bland annat innebär att man ska se över prissättningen av bostäder och ta hänsyn till bostadens attraktionskraft. Detta är exempel som tydligt indikerar att bostadmarknaden har tagit ytterligare ett steg mot en mer marknadsorienterad prissättning på bostäder. En annan faktor som påverkar processen är det ökade intresset från press och media kring bostadsfrågor. Här har man bland annat uppmärksammat behovet av en förändring av hyressättningssystemet. LEVANDE LOKALER Levande lokaler står för; funktionella och flexibla kontorslokaler med rätt servicenivå, rätt standard samt anpassning till hyresgästens behov av tilläggstjänster. Konceptet utgår från kunden och dess organisation och omfattas av tre huvudaktiviteter; kundvård, uthyrning och omförhandling av hyresavtal. Wallenstam har en hög uthyrningsgrad av lokaler, vilken ger utrymme att öka marknadsandelen. Till skillnad från bostadsmarknaden är hyressättningen på lokalhyresmarknaden fri och styrs främst av efterfrågan. I ambitionen att åstadkomma en friare prissättning på bostäder kommer Wallenstam att för- 10

11 stärka insatserna när det gäller blockuthyrning och kommer därför i större omfattning erbjuda lokalhyresgäster och dess anställda lägenheter. För företag kan det vara en avgörande faktor vid nyrekrytering, då det i dag är mycket svårt att hitta lediga lägenheter. För Wallenstam är mixen av bostäder/ lokaler en klar konkurrensfördel. Wallenstam strävar efter att tillfredsställa hyresgästens förändringsbehov oavsett kontraktslängd. I detta arbete ingår att bygga om, förädla och komplettera med förvärv för att kunna möta kraven från kunder på flexibla och kundanpassade kommersiella lokaler. AFFÄRSNAVIGATORN Genom att systematiskt bearbeta marknaden med Affärsnavigatorn som vägledande instrument kan Wallenstam effektivisera arbetet och få en bättre målbild av potentiella hyresgäster. Affärsnavigatorn ger information och är ett mätinstrument för ett modernt synsätt av den kommersiella verksamheten. WALLENSTAM PARTNER För att säkerställa att rätt servicenivå av fastighetsskötseln hålls, har bolaget utvecklat ett Partnerkoncept. Utvalda samarbetspartner får genom konceptet Wallenstam Partner klara regler för hur man ska arbeta och uppträda gentemot hyresgäster. Med Wallenstams logo på bilar, kläder samt id-kort skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. Wallenstams förvaltning är decentraliserad till dotterbolagen där uppföljning av driftkostnader görs på fastighetsnivå. Fastighetsskötseln upphandlas av lokala entreprenörer med Wallenstams Partneravtal som grund. Detta skapar fördelaktiga priser och flexibilitet samtidigt som det ger hög kvalitet och enhetlighet av fastighetsskötseln. Utvecklingen mot marknadsorienterade hyror innebär att service och skötsel får en allt större betydelse och det är därför av stor vikt för Wallenstam att upprätt-hålla en hög servicegrad, då man härigenom kan få ut en högre hyra. Wallenstams Partnerkoncept har under året implementerats i fastighetsförvaltningen. KVALITET För varje fastighet upprättas en förvaltningsplan. Ombyggnader och byggprojekt upphandlas enligt en plan för val av rätt material, byggnadssätt m.m. I arbetet med att ständigt utvecklas och bli ännu bättre som hyresvärd, genomförs löpande enkätundersökningar. Dessa ger Wallenstam betydelsefull information om hur bolaget uppfattas och vad hyresgästerna tycker om skötsel, området, boendet och hur de trivs. Med detta som grund kan Wallenstam tidigt identifiera förbättringsområden och snabbt agera för att förändra dessa i rätt riktning. 11

12 MILJÖ Wallenstams verksamhet innebär resursutnyttjande med stora flöden av energi och material. Bland de viktigaste miljöaspekterna för Wallenstam är energiförbrukning för uppvärmning och kylning, förbrukning av vatten och el, avfall samt utsläpp till avlopp; dessutom transporter samt användning och förekomst av miljöskadliga ämnen. Detta gäller oavsett om det är Wallenstams egna medarbetare eller entreprenörer och leverantörer som svarar för verksamheten. Våra hyresgästers verksamheter och agerande har självklart också en avgörande betydelse för vilken miljöbelastning som uppstår och hur stor denna blir. Miljöaktiviteter har ingått som en naturlig del i den löpande verksamheten under många år. Detta gäller t.ex. åtgärder för att minska förbrukningen av fastighetsel, uppvärmningsenergi och vatten. Utökad källsortering har också funnits med under flera år. Under 2000 prioriterades insatser för att spara energi och vatten. Nya, datoriserade styrsystem för uppvärmning har installerats i många fastigheter i både Göteborg och Stockholm. Påtaglig minskning av energiförbrukningen kan redan konstateras. I Stockholm har man också gått igenom de fastigheter som fortfarande värms med oljepanna och justerat dessa. I Helsingborg har man bl.a. genomfört vattenbesparande åtgärder i både lägenheter och tvättstugor, i samband med en större ombyggnation. Koncernledningen genomförde under året ett heldags miljöseminarium för att utveckla miljöarbetet och dra upp riktlinjerna för hur miljöarbetet inom Wallenstams ska bedrivas under de närmaste åren. Under 2000 fastställdes Wallenstams miljöpolicy. Miljöutbildning av Wallenstams medarbetare påbörjades genom att samtliga medarbetare i november deltog i en grundläggande miljöutbildning. Med detta som startskott utarbetades förslag till övergripande miljömål för Wallenstams elva miljöområden. Wallenstams miljöarbete bygger på delaktighet och engagemang. Koncernledningen har det övergripande miljöansvaret, men projekten och miljöarbetet ska drivas lokalt av dotterbolagen och av alla medarbetare. Under året har miljösamordnare utsetts i samtliga bolag. Miljösamordnarna utgör Wallenstams miljöråd och ansvarar för miljöarbetet i hela koncernen. Under våren 2001 kommer detaljerade miljömål och miljöhandlingsplaner utarbetas. Wallenstam förädlar kontinuerligt sitt fastighetsbestånd genom underhåll, renovering och ombyggnation. 12

13 HYRESGÄSTSTRUKTUR Wallenstam har cirka hyresrättskontrakt varav bostäder, lokaler och parkerings-/garageplatser. Uthyrningsgraden uppgår till 97 procent av både hyresvärdet och ytan. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt. FÖRDELNING AV LÄGENHETSBESTÅNDET Antal lägenheter % 36% 29% STORLEK HYRESKONTRAKT 3,0 4,0 mkr 4% 2,0 3,0 mkr 2% 1,0 2,0 mkr 5% 0,5 1,0 mkr 5% Under 0,5 mkr 11% 4,0 5,0 mkr 2% Över 5.0 mkr 4% Bostäder/ Parkering 67% 54 lokalhyreskontrakt överstiger 1 miljon kronor och utgör 17 procent av det totala hyresvärdet. Största hyresgäster i Göteborg är; Mölnlycke Health Care, Göteborgs universitet, Göteborgs Stad, Länsarbetsnämnden samt Folkuniversitetet och i Stockholm; Entreprenörsgymnasiet, Nyholmska skolan och Viktor Rydbergs Gymnasium. Under kommande tre år omförhandlas cirka 53 procent av lokalkontraktens hyresvärde Tusental m rok 2 rok 3 rok 12% 4 rok 3% 5 rok eller större LÖPTIDER HYRESKONTRAKT FASTIGHETSBESTÅNDETS % ÅLDERSSTRUKTUR % % % % Bostäder/ Parkering 67% tal och tidigare 1930-tal 1940-tal Bostäder 1950-tal 1960-tal 1970-tal 1980-tal Kommersiellt 1990-tal FASTIGHETSSBESTÅNDETS FÖRDELNING LOKALTYP Industri/Lager 8% Övrigt 10% Bostäder 61% Butik 4% FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR FÖRDELNING LOKALTYP Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitt hyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Kontor 17% Bostäder Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Totalt FASTIGHETSSBESTÅNDETS FÖRDELNING BOLAGSVIS FÖRDELNING BOLAGSVIS/GEOGRAFISK STRUKTUR Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitt hyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Wallenstam Göteborg AB Wallenstam Stockholm AB Wallenstam Helsingborg AB Wallenstam Lokaler AB Totalt * Bedömd hyra för Tillkommer räntebidrag, för 2001 bedömt till 2 Mkr. Wallenstam Stockholm AB 33% Wallenstam Helsingborg AB 13% Wallenstam Göteborg AB 26% Wallenstam Lokaler AB 28% 13

14 WALLENSTAM GÖTEBORG AB Bostadsmarknaden har haft en gynnsam utveckling i Göteborg som kännetecknas av en stor efterfrågan. Nyproduktionen av lägenheter är dock i det närmaste obefintlig. Aktiviteten på marknaden har ökat när det gäller ombildning av hyresrätter till bostadsrättsföreningar. Det finns inga tecken på avmattning av denna process. Wallenstam har en lång tradition i Göteborg och är en av de största aktörerna på marknaden. Kännedomen om bolaget är hög och under året har Wallenstam Göteborg förstärkt sin organisation för att ytterligare stärka sin ledande ställning. MARKNADEN Hyresrätter fortsätter att vara en bristvara i attraktiva områden i Göteborg. Vissa vakanser finns dock i Göteborgs ytterområden. Befolkningen i Göteborg växer årligen med cirka personer och sysselsättningen ökar. Detta har skapat en grogrund för en bostadsmarknad i obalans med bland annat svarthandel av hyreskontrakt. Wallenstam stävjar på olika sätt denna utveckling, men anser att en marknadsorienterad hyressättning skulle vara det effektivaste vapnet. Rune Persson, VD Det stora intresset från hyresgästerna att ombilda till bostadsrätter har drivit upp priserna på bostadsfastigheter kraftigt. Detta medför också att antalet hyresrätter har minskat, vilket på lång sikt utgör ett hot mot hyresrätten i centrala lägen och därmed stadens expansion. Hyreshöjningarna har under året varit marginella. Omflyttningshastigheten för regionen ligger på cirka 19 % och för Wallenstam cirka 18 %. Konkurrenter är främst de kommunalägda bostadsbolagen; Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder. Tillsammans svarar de för drygt hälften av hyresrätterna i Göteborg. Bland de privata fastighetsägarna märks Drott, Stena Fastigheter, Byggfirma Ernst Rosén, Eklandia Fastighets AB, Skandia samt ett betydande antal mindre privata fastighetsägare. Den rådande prissättningen av bostäder i kombination med ökade produktionskostnader, medför att nyproduktionen av hyresrätter i det närmaste är obefintlig. FASTIGHETSBESTÅNDET Wallenstams fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen i Göteborg. Beståndet utgörs av nybyggda och äldre ombyggda fastigheter, vilka är fullt uthyrda. Wallenstam genomförde under året en stor affär när bolaget förvärvade totalt 746 lägenheter av SPP med tillträde den 1 december Den förvärvade ytan uppgår till cirka kvm, varav cirka kvm är bostäder. Köpeskillingen var 501 Mkr och fastigheterna är belägna i centrala Göteborg. I det köpta beståndet finns även cirka kvm lokaler. Förvärvet ligger i linje med Wallenstams målsättning att koncentrera beståndet, för att bland annat uppnå en mer kostnadseffektiv förvaltning och åstadkomma en god hyresutveckling. Fyra fastigheter avyttrades till bostadsrättsföreningar under året. I det s.k. Butterickshuset i hörnet Korsgatan/Kyrkogatan i centrala Göteborg har en ombyggnad påbörjats. Det blir 15 lägenheter som blockuthyrs till Företagsbostäder, vilket ger betydligt högre hyresintäkter än vid normal uthyrning. FASTIGHETSBESTÅNDETS GEOGRAFISKA FÖRDELNING FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitt hyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Hisingen 4% Östra 10% Mölndal 9% Innerstad 77% Bostäder Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Totalt * Bedömd hyra för

15 Wallenstam planerar en ombyggnation av bolagets fastighet på Götaplatsen som har ett mycket attraktivt och centralt läge. Projektet innebär en förädling av fastigheten. I Guldheden, centralt beläget i Göteborg, äger Wallenstam drygt 500 lägenheter som nu ska genomgå en förädlingsprocess. I området planerar Wallenstam också att nyproducera tre fastigheter om cirka 100 lägenheter. Projektet innebär en avsevärd hyrespotential. Wallenstam Göteborg AB förvaltar cirka lägenheter med en uthyrningsbar yta om cirka kvm, vilket motsvarar 26 % av koncernens totala yta och 29 % av hyresintäkterna. De totala hyresintäkterna för 2000 uppgick till cirka 184 Mkr. Wallenstam har en marknadsandel om cirka 3,5 % i Göteborg och cirka 7 % av den privata delen. FRAMTIDEN Wallenstam tror på en mer marknadsorienterad hyressättning. Detta innebär en stor hyrespotential för Wallenstam, då bolagets fastigheter är centralt belägna. Wallenstam ska fortsätta att erbjuda ett attraktivt boende i centrala delar av Göteborg och därigenom behålla sin position som ledande privat fastighetsägare. Wallenstam utvecklas tillsammans med sina kunder. Under året har organisationen förstärkts för att möta marknadens krav på en kundnära och effektiv förvaltning. 15

16 WALLENSTAM STOCKHOLM AB Wallenstam har under det gångna året flyttat fram sina positioner i Stockholm. Wallenstam har utökat sitt bestånd ytterligare genom kompletterande förvärv i Råcksta, där Wallenstam i dag äger totalt lägenheter. Bolaget har också aktivt medverkat i debatten om hyressättningen samt fört en framgångsrik dialog med affärspartners och de kommuner som Wallenstam verkar i. MARKNADEN Det mesta ökar i Stockholm. Sysselsättningstillväxten fortsätter att attrahera arbetskraft till regionen, som växer med personer om året. Högskolorna expanderar och antalet studieplatser utökas. Dock är nyproduktionen av bostäder mycket låg. Den i det närmaste obefintliga nyproduktionen av hyresrätter kan ses som en konsekvens av en reglerad hyressättning, stigande produktionskostnader och en hård beskattning på fastigheter. Dessa faktorer är starkt hämmande för nyproduktionen av hyresrätter. Anette Sand, VD Det befintliga bostadsbeståndet räcker inte till för regionens befolkningstillväxt och bostadsproblematiken har fått stort mediautrymme under året. Bland annat börjar företagen i Stockholmsregionen få svårt att nyrekrytera personal, då de inte kan erbjuda sina anställda någon bostad. Detta har medfört ett politiskt uppvaknande om att situationen inte längre är hållbar och frågan om principen för prissättningen av hyresrätter har aktualiserats. Takten i utförsäljningar av hyresfastigheter till bostadsrättsföreningar har i Stockholm intensifierats under året. Förutsättningarna på marknaden har gjort det till en mycket lönsam affär att sälja ut fastigheter till bostadsrättsföreningar. Framför allt är det de kommunala bolagen som säljer ut sina fastigheter, men även Wallenstam har under året sålt sex fastigheter till bostadsrättsföreningar. Vid samtliga försäljningar har försäljningspriset överträffat Wallenstams interna värdering med god marginal. Konkurrenter är främst de kommunala bostadsbolagen Svenska Bostäder, Stockholmshem, Familjebostäder. Bland de privata återfinns bland andra Stena, Drott, Wihlborgs, Olov Lindgren, Einar Mattsson och Mandamus. FASTIGHETSBESTÅNDET Wallenstam är främst verksamma inom områdena Stockholms kommun, Nacka kommun och Solna kommun. Fastigheterna innanför tullarna är äldre hus och övriga fastigheter är byggda under 50- och 60-talet. Efterfrågan är FASTIGHETSBESTÅNDETS GEOGRAFISKA FÖRDELNING Öv. Storstockholm 24% Vällingby/ Råcksta 22% Innerstad 18% Solna 7% Nacka 29% FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitt hyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Totalt * Bedömd hyra för Tillkommer räntebidrag, för 2001 bedömt till 1 Mkr. 16

17 mycket stor i hela regionen och i Stockholms innerstad är den i princip obegränsad. Wallenstam har inga lediga lägenheter i beståndet. Wallenstams årliga omflyttningshastighet är cirka 11 %. Under den kommande femårsperioden planerar Wallenstam att genomföra omfattande förädlingsprojekt i sitt fastighetsbestånd. I Råcksta planerar Wallenstam att genomföra en förädling av de lägenheter som finns i området. Lägenheterna är byggda på 50-talet och har en effektiv planlösning som är mycket eftertraktad. Förädlingen beräknas ge betydande hyreshöjningar från dagens nivå kring 650 kr/kvm. Arbetet planeras att starta under 2001 och vara färdigt under förvärvade Wallenstam Ormingehus, tidigare Boo Sjukhus. Fastigheten rymmer i dag bland annat skola, polis, vårdcentral och folktandvård. Under 2001 förväntas fastigheten vara helt uthyrd. Ormingehus höjer områdets attraktivitet och därmed värdet, samtidigt som det bidrar till att skapa en levande närmiljö. Wallenstam äger sedan tidigare lägenheter i området. Wallenstam Stockholm AB äger och förvaltar cirka lägenheter med en uthyrningsbar yta om cirka kvm. De totala hyresintäkterna för år 2000 uppgick till cirka 300 Mkr vilket motsvarar cirka 2 % av hyresmarknaden i Stockholm. FRAMTIDEN Wallenstam har under 2000 etablerat nya finansiella mål för Som en del av strategin för att nå målen, ingår ett offensivt förädlingsprogram av fastighetsbeståndet i Stockholm. Den påbörjade debatten om prissättningen av hyresrätter kommer troligen att få genomslag först under Fram till dess räknar Wallenstam med mindre generella höjningar. För att stärka Wallenstams position i Stockholm kommer bolaget under de närmaste åren att satsa på olika marknadsaktiviteter. Kunskapens hus. I Orminge har Wallenstam förädlat ett tidigare sjukhus som nu bland annat inrymmer två skolor. 17

18 WALLENSTAM HELSINGBORG AB Efterfrågan på hyresrätter i Helsingborg är stor och Wallenstam har i dag inga vakanser i beståndet. Den rådande situationen med låg nyproduktion av hyresrätter och stadens goda tillväxt kommer att medföra en ökad efterfrågan av hyresrätter de närmaste åren. Wallenstam är väl positionerat och är i dag Helsingborgs största privata fastighetsägare, med cirka lägenheter och en uthyrningsbar yta om kvm. MARKNADEN Ett antal större företag håller på att etablera sig i regionen, bland annat IKEA och det internationella konsultföretaget Stream. Detta tillsammans med den positiva utvecklingen i Öresundsregionen och Campus Helsingborg, ökar stadens attraktivitet och lockar till sig både arbetskraft och studenter. Campus Helsingborg är en del av Lunds universitet och bedriver utbildning och forskning på hög nivå. Under den närmaste femårsperioden räknar universitetet med att ha cirka studenter och inom ytterligare några år Under året ökade befolkningen i Helsingborg med cirka personer. Under kommande femårsperiod planeras det att byggas totalt bostäder, såväl flerbostadshus som småvillor i Helsingborg. Majoriteten av dessa bostäder kommer att bli äganderätt i småhus eller bostadsrätt. Även om det råder bostadsbrist i Helsingborg är omflyttningen bland de boende i Helsingborgs centrala delar relativt stor. Orsaken till detta är att lägenheterna ofta bebos av ensamstående och par, en rörlig kundkrets. Hyresnivån i Helsingborg ligger cirka 70 kr/kvm under riksgenomsnittet. Ulf Palmgren, VD Inför 2001 har Helsingborgshem (Helsingborgs kommunalägda bostadsföretag) verkat för att nå en mer differentierad hyressättning genom att förhandla direkt med varje enskild hyresgäst. Totalt rör det sig om hyresgäster. För Wallenstams del innebär Helsingborgshems agerande en möjlighet till ökade hyror, då Wallenstams bestånd ligger i områden som påverkas positivt av pågående förhandlingar. Helsingborgshem har cirka lägenheter och är den största fastighetsägaren. Övriga större aktörer på marknaden är Akelius, Castellum, Drott och Skandia. FASTIGHETSBESTÅNDET Wallenstams fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala Helsingborg med attraktiva lägen. Fastigheterna utgörs av bostadshus med litet inslag av kommersiella lokaler. Under året har inga avyttringar eller förvärv gjorts. Ett omfattande förädlingsprojekt av kvarteret Malen har påbörjats och är en konkret åtgärd i det övergripande kommunala projektet Söder i förändring som bedrivs för att öka områdets status och attraktivitet. Wallenstam bygger om 142 lägenheter, som får nya kök och badrum, ökad säkerhet och möjlighet till IT-anslutning. Under året har 33 % av lägenheterna färdigställts och återinflyttning skett med en betydande hyreshöjning. 24 lägenheter har blockuthyrts till Företagsbostäder och ytterligare 88 säljer Wallenstam som bostadsrätter. De totala hyresintäkterna för 2000 uppgick till cirka 95 Mkr. FRAMTIDEN Helsingborg har en stark bostadsmarknad och en växande efterfrågan på hyreslägenheter. Detta skapar ett klimat med möjligheter till en positiv hyresutveckling. Med en erkänt god miljö för företagande och hög livskvalitet för de boende kommer Helsingborg fortsätta att växa. Den övergripande överenskommelsen mellan Fastighetsägareföreningen, Allmännyttan och Hyresgästföreningen samt Helsingborgshems pågående hyresförhandlingar, kommer på sikt att bidra till höjda hyresnivåer för Wallenstam i Helsingborg. FASTIGHETSBESTÅNDETS GEOGRAFISKA FÖRDELNING Innerstad 100% FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitt hyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Totalt * Bedömd hyra för

19 WALLENSTAM LOKALER AB Det går bra för Sverige, det går bra för Göteborg och det går bra för Wallenstam Lokaler AB. Sysselsättningen ökar stadigt i Göteborg och under det senaste året har omkring 400 nya företag etablerat sig i regionen, vilket i sin tur har lett till en mycket stor efterfrågan på kontorslokaler. Wallenstam Lokaler AB bildades vid årsskiftet 1999/2000 och det visade sig vara ett strategiskt riktigt beslut att frigöra lokalverksamheten och organisera det som ett bolag i koncernen. Organisationen har blivit effektivare när det gäller ekonomisk och teknisk förvaltning och kan arbeta mot tydligt uppsatta mål och strategier. Under året har Wallenstam Lokaler förstärkts med Help-desk och spetskompetens inom drift. MARKNADEN Framför allt är det centrala lägen som är starkt efterfrågade, men en påtaglig trend är att företag söker sig till områden där liknande verksamheter finns. Den tidigare indelningen av lokalmarknaden i A-C lägen kännetecknas därför i dag istället av så kallade branschlägen. Exempel på detta är bland annat Mölndalsåns dalgång, där ett stor antal IT-företag etablerat sig och från Medicinareberget ut mot Högsbo och Åbro är koncentrationen av företag med inriktning på medicin och bioteknik hög. Den största efterfrågan är på mindre kontorslokaler och lager. Benny Olsson, VD För att öka kunskapen om vilka krav olika verksamheter ställer på kontorsytor bedriver Wallenstam kontinuerlig bevakning av olika branscher, till exempel IT, bioteknik och tjänsteföretag. På detta sätt får Wallenstam värdefull information om trender när det gäller hur lokaler ska utformas och affärskritiska tilläggstjänster. Wallenstams lokaler utgörs huvudsakligen av kontor i attraktiva lägen med goda kommunikationsmöjligheter. Vid en kartläggning av vilka faktorer som prioriteras av företag, toppade lokaler som är anpassade för personalen och tillgängligheten med bil, liksom parkeringsmöjligheter. I takt med att kampen om arbetskraften hårdnar blir lokalens utformning och läget en allt viktigare konkurrensfaktor för expansiva företag. Den positiva utvecklingen på lokalmarknaden avspeglas i höjda lokalhyror och sänkt vakansgrad. Vakansgraden för kontor i Göteborgsregionen har under året sjunkit från 8 procent till 5 procent. Hyresnivåerna för moderna välbelägna kontorslokaler ligger mellan kr/kvm och för centrala topplägen upp till kr/kvm. Hyrorna förväntas fortsätta stiga under de kommande åren. Bland konkurrenter av kommersiella lokaler kan nämnas Skandia, Vasakronan, Castellum, AP-fastigheter, SPP samt Platzer och Skanska. FASTIGHETSBESTÅNDET Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd i Göteborg omfattar cirka 500 lokaler med en uthyrningsbar yta på kvm. I början av året förvärvades en tom kontorsfastighet om cirka kvm i Gamlestaden. Fastigheten ligger i direkt anslutning till andra fastigheter som ägs av Wallenstam och är nu snart helt uthyrd. Utöver detta har Wallenstam också förvärvat en kontorsfastighet i centrala Göteborg. Under året har bara en mindre fastighet sålts. Mellan Göteborg och Landvetter flygplats äger Wallenstam sedan drygt ett år en större projektfastighet. Projektet har under året löpt enligt planerna och 76 % av ytan är uthyrd. 19

20 LÖPTIDER HYRESKONTRAKT Bostäder 3% % % % % % STORLEK HYRESKONTRAKT Bostäder 3% Över 5,0 mkr 15% Under 0,5 mkr 23% 4,0 5,0 mkr 7% 3,0 4,0 mkr 14% 0,5 1,0 mkr 15% 2,0 3,0 mkr 8% 1,0 2,0 mkr 15% En förädling av Mölndalsvägen 81 har genomförts under året. Projektet är nu avslutat och fastigheten är fullt uthyrd. Andra större projekt under året är ombyggnaden av Södra Gubberogatan i Gårda som är inne i sitt slutskede. Här har man även i anslutning till fastigheten anlagt ett stort parkeringsområde för att förbättra tillgängligheten. Under året har 95 nya kontrakt tecknats. Den totala hyresintäkten för 2000 uppgick till cirka 178 Mkr. FRAMTIDEN Framtiden ser mycket ljus ut. Genom sin framträdande roll på den kommersiella marknaden i Göteborg har Wallenstam ett stort inflöde av intressenter till bolagets lokaler. Utöver detta arbetar Wallenstam med uppsökande verksamhet, telemarketing och sitt väl etablerade nätverk. Wallenstam har också med sitt stora bostadsinnehav en stark konkurrensfördel, då man kan erbjuda kundens anställda och nyckelpersoner en bostad. Med den starka position Wallenstam har i Göteborg finns förutsättningar för en mycket god expansion på den kommersiella marknaden och en mycket god hyreshöjningspotential. Utvecklingen med en tillväxt på bred front i regionen föder en optimism som i sin tur leder till nya satsningar och fler investeringar. I Göteborg finns planerade kontorsprojekt om ca kvm. En begränsad andel av de planerade projkten beräknas starta under de kommande åren. Wallenstam kommer att fokusera på förvärv av fastigheter med vakanser i goda lägen som kan förädlas och därigenom öka bolagets substansvärde. FASTIGHETSBESTÅNDETS GEOGRAFISKA FÖRDELNING FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR Mölndal 3% Väster 6% Hisingen 15% Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitt hyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Innerstad 32% Öster 40% Bostäder Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Söder 4% Totalt * Bedömd hyra för FASTIGHETSBESTÅNDETS BRANSCHFÖRDELNING Bioteknik 11% Datateknik 19% Citymix 20% Service 20% Logistik 30% 20