KOSTNADSKALKYL BRF TERMOMETERN I YSTAD 769634-9963 augusti 2017 1 (11)
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Allmänt... 3 2 Beskrivning av fastigheten... 4 3 Byggnadsbeskrivning och teknisk status... 4 3.1 Byggnadsbeskrivning... 4 4 Taxeringsvärde... 5 5 Föreningens anskaffningskostnad... 5 6 Finansiering... 5 7 Föreningens kostnader... 6 7.1 Drift- och underhållskostnader... 6 7.2 Fastighetsskatt/avgift... 6 7.3 Avskrivningar... 7 8 Föreningens intäkter... 7 9 Nyckeltal... 7 10 Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys... 8 10.1 Ekonomisk prognos... 8 10.2 Känslighetsanalys... 9 11 Lägenhetsredovisning... 10 12 Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet... 11 BILAGOR: INTYG ENLIGT 5 KAP 3 BOSTADSRÄTTSLAGEN 2 (11)
KOSTNADSKALKYL BRF TERMOMETERN I YSTAD 1 ALLMÄNT Brf Termometern i Ystad med org.nr. 769634-9963 har registrerats hos Bolagsverket 2017-07-07. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap 3 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftkostnader etc. grundar sig på vid tiden för kostnadskalkylens upprättande bedömda förhållanden. Bostadsrättsföreningen kommer att förvärva samtliga aktier i ett nystartat aktiebolag, NYAB, som då kommer att vara ägare till fastigheten och projektet. Fastigheten kommer därefter att förvärvas av föreningen genom transportköp och föreningen tar då över projektet och rollen som beställare. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten 2006-05-03. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Projektet byggstartades under våren 2017 och inflyttning är planerad till hösten 2018. En förutsättning för att projektet skall kunna genomföras i bostadsrättsform är att minst 70 % av lägenhetsytan är tecknade med förhandsavtal senast 2017-09-30 och att samtliga myndighetsbeslut erhållits. Samtliga osålda lägenheter kommer att förvärvas av dotterbolag till Scanbygg i Ystad AB, 556101-2195, på tillträdesdagen vilket säkerställer föreningens intäkter till dess att alla lägenheter är sålda till de slutliga köparna. Föreningen har för avsikt att ta in förskott med denna kostnadskalkyl som underlag. Förskotten kommer att uppgå till 50 000 kr/lägenhet vid tecknande av förhandsavtal och upp till maximalt 10 % av insatsen när tillräckligt många lägenheter är tecknade med förhandsavtal enligt ovan. Som säkerhet för förskotten kommer föreningen att teckna en förskottsgarantiförsäkring alternativt ställa bankgaranti till Bolagsverket. Upplåtelse av samtliga lägenheter kommer att ske på tillträdesdagen och efter att den ekonomiska planen registrerats hos Bolagsverket, godkänd slutbesiktning föreligger och den slutliga kostnaden har redovisats och fastställts på en föreningsstämma. 3 (11)
2 BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Registerbeteckning Termometern 1 Kommun Ystad Adress/belägenhet Brisgatan 3 Tomtarea 1 373 m 2 Ägarstatus Äganderätt Planförhållanden Detaljplan (stadsplan) fastställd 2008-08-21 Servitut /Nyttjanderätt Försäkring För fastigheten finns ej några inskrivna servitut. Fastigheten kommer att bli försäkrad till fullvärde. Medlemmarna i föreningen rekommenderas att komplettera sin hemförsäkring med ett så kallat bostadsrättstillägg. 3 BYGGNADSBESKRIVNING OCH TEKNISK STATUS 3.1 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 2018 Byggnadstyp Ett flerbostadshus. Uthyrningsbar area 2 079,5 m 2. Bostadslägenheter 30 lägenheter om sammanlagt 2 032,5 m 2. Lokaler 1 lokal (gästlägenhet) om sammanlagt 47,0 m 2. Uppvärmningssystem Ventilation Hiss Grundläggning Stomme Bjälklag Yttertak Fjärrvärme Mekanisk ventilation med värmeåtervinning Finns i trapphuset Betongplatta på mark Betong Betong Papp 4 (11)
Fasader Fönster Tvättstuga Sophantering Målad betong 3 glas av trä med utvändig beklädnad av aluminium Tvättmaskin och torktumlare i respektive lägenhet Miljörum i bottenplan 4 TAXERINGSVÄRDE Taxeringsvärdet för år 2017 har uppskattats till 29 800 000 kr. Typkod bedöms bli 320 (Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder). Taxeringsvärdet är bedömt med utgångspunkt från de riktvärden som gäller vid den förenklade fastighetstaxeringen 2016. Enligt gällande regelverk ligger taxeringsvärdet fast i tre år och justeras nästa gång vid den allmänna fastighetstaxeringen år 2019. 5 FÖRENINGENS ANSKAFFNINGSKOSTNAD kr kr/m² Totalt inköpspris 1 72 000 000 34 624 Lagfartskostnad 2 42 150 Pantbrevskostnad 3 480 375 Ingående saldo 337 475 Anskaffningskostnad 72 860 000 35 037 6 FINANSIERING Belopp Bindningstid Ränta Amortering Kapital- Ränta efter Lån kr år % kr kr kostn kr löptid % Bottenlån 1 8 000 000 Rörlig/3 mån 1,75 140 000 80 000 220 000 2,50 Bottenlån 2 8 000 000 ca 3 år 2,25 180 000 80 000 260 000 2,75 Bottenlån 3 8 000 000 ca 5 år 2,75 220 000 80 000 300 000 3,00 Summa lån år 1 24 000 000 Snittränta: 2,25 540 000 240 000 780 000 2,75 Insatser 48 860 000 Summa finansiering år 1 72 860 000 Amorteringen bygger på 100-årig rak amorteringsplan vilket innebär att amorteringen är lika stor under hela perioden. Om amorteringsperioden följs är lånet slutamorterat om 100 år. 1 Inköpspriset är fördelat mellan köpeskilling för fastigheten, 2 700 000 kr, och köpeskilling för aktierna i bolaget (ej inräknat bolagets likvida medel), 69 300 000 kr. 2 Lagfartskostnaden är beräknad som 1,5 % av det högsta av köpeskillingen för fastigheten (ej inräknat köpeskillingen för aktierna) och fastighetens marknadsvärde (2 700 000 kr). 3 Befintliga pantbrev: 0 kr. 5 (11)
7 FÖRENINGENS KOSTNADER 7.1 Drift- och underhållskostnader kr kr/m² Vatten 65 000 31 Värme 120 000 58 El 50 000 24 Renhållning 50 000 24 Styrelse/revision 15 000 7 Ekonomisk förvaltning 50 000 24 Trappstädning 18 000 9 Fast skötsel 48 000 23 Försäkring 20 000 10 Löpande underhåll 70 000 34 Summa driftkostnad år 1 506 000 243 Avsättning yttre underhåll 103 975 50 Årlig höjning av driftkostnad, % 2,00 % Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på den normala kostnadsbilden för likvärdiga fastigheter. Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. Drift- och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Det bedömda underhållsbehovet enligt underhållsplanen täcks av den årliga avsättningen till den yttre fonden. 7.2 Fastighetsskatt/avgift kr Taxeringsvärde bostäder 29 800 000 Kommunal fastighetsavgift (1 315 kr per lgh) 39 450 Fastighetsskatten/den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus uppgår till 0,30 % av taxeringsvärdet. Den kommunala fastighetsavgiften är dock begränsad till maximalt 1 315 kr per lägenhet. Taxeringsvärdet antas öka med 2,0 % per år. Nybyggda bostäder är befriade från avgift i 15 år. Föreningen kommer att betala kommunal fastighetsavgift från 2034. 6 (11)
7.3 Avskrivningar kr Avskrivningsunderlag 59 471 037 Avskrivning per år 594 710 Föreningen ska enligt lag göra bokföringsmässiga avskrivningar på byggnaden. Avskrivningar påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Avskrivning sker i planen enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. 8 FÖRENINGENS INTÄKTER kr kr/m² Årsavgift bostäder 1 321 125 650 Parkering, garage mm 100 800 Ränteintäkter - Totala intäkter år 1 1 421 925 Årlig höjning av avgifter (snitt), % 2,00 % Årlig höjning av hyror (snitt), % 2,00 % Årsavgiften antas öka med i genomsnitt 2 % per år. Årsavgifterna är anpassade för att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, låneräntor, amorteringar och avsättningar till underhållsfonden. 9 NYCKELTAL kr/m² Anskaffningskostnad 35 037 Belåning år 1 11 541 Insatser 24 039 Driftskostnader år 1 243 Avsättning underhållsfond år 1 50 Årsavgift år 1 650 7 (11)
10 EKONOMISK PROGNOS SAMT KÄNSLIGHETSANALYS I följande avsnitt redovisas en ekonomisk prognos för perioden 1-6 år samt år 11 givet ett inflationsantagande om 2 % per år. Föreningen kommer enligt prognosen att redovisa ett bokföringsmässigt underskott som beror på att avskrivningarna överstiger summan av de årliga amorteringarna på föreningens lån och de årliga avsättningarna till underhållsfonden. Detta underskott påverkar inte föreningens likviditet eftersom avskrivningarna är en bokföringspost som inte motsvaras av någon utbetalning. Därutöver redovisas en känslighetsanalys utvisande förändringar i årsavgiftsuttagen vid en antagen inflationsutveckling på 3,0% istället för 2,0% respektive en antagen ränteökning om 1,0%. Känslighetsanalysen visar vad avgiften behöver vara för att kassaflödet ska bli minst 0 kr varje år i kalkylen. 10.1 Ekonomisk prognos 1 2 3 4 5 6 11 År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Ränta 540 000 564 300 588 000 620 800 614 400 627 000 594 000 Ränta % 2,25% 2,38% 2,50% 2,67% 2,67% 2,75% 2,75% Avskrivningar 594 710 594 710 594 710 594 710 594 710 594 710 594 710 Driftskostnader 506 000 516 120 526 442 536 971 547 711 558 665 616 811 Summa kostnader 1 640 710 1 675 130 1 709 153 1 752 482 1 756 821 1 780 375 1 805 522 Årsavgift/m² (bostäder) 650 663 676 690 704 718 792 Årsavgifter bostäder 1 321 125 1 347 548 1 374 498 1 401 988 1 430 028 1 458 629 1 610 444 Parkering 100 800 102 816 104 872 106 970 109 109 111 291 122 875 Summa intäkter 1 421 925 1 450 364 1 479 371 1 508 958 1 539 137 1 569 920 1 733 319 Årets Resultat -218 785-224 767-229 782-243 523-217 684-210 455-72 203 Kassaflödeskalkyl Årets resultat enligt ovan -218 785-224 767-229 782-243 523-217 684-210 455-72 203 Återföring avskrivningar 594 710 594 710 594 710 594 710 594 710 594 710 594 710 Amorteringar -240 000-240 000-240 000-240 000-240 000-240 000-240 000 Betalnetto före avsättning till underhållsfond 135 925 129 944 124 928 111 187 137 027 144 255 282 507 Avsättning till yttre underhåll -103 975-106 055-108 176-110 339-112 546-114 797-126 745 Betalnetto efter avsättn. till underhållsfond 31 950 23 889 16 753 848 24 481 29 458 155 763 Ingående saldo kassa 337 475 Ackumulerat saldo kassa 473 400 603 344 728 272 839 459 976 485 1 120 741 2 252 606 Ackumulerad avsättning till underhåll 103 975 210 030 318 205 428 544 541 090 655 887 1 265 242 8 (11)
10.2 Känslighetsanalys Förändrat ränteantagande och inflationsantagande enligt nedan. 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Huvudalternativ enligt ekonomisk prognos Ränta % 2,25% 2,38% 2,50% 2,67% 2,67% 2,75% 2,75% Nettoutbetalningar och fondavsättning 1 289 175 1 323 659 1 357 746 1 401 141 1 405 547 1 429 170 1 454 681 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² 634 651 668 689 692 703 716 Årsavgiftenligt prognos kr/m² 650 663 676 690 704 718 792 Huvudalternativ men låneränta + 1,00% Ränta % 2,58% 2,71% 2,83% 3,33% 3,33% 3,75% 3,75% Nettoutbetalningar och fondavsättning 1 365 800 1 399 484 1 432 771 1 552 966 1 555 773 1 653 796 1 667 307 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² 672 689 705 764 765 814 820 Ändring nödvändig nivå på årsavgift 3,4% 3,9% 4,2% 10,8% 8,8% 13,4% 3,5% Huvudalternativ men inflation + 1,00% Ränta % 2,25% 2,38% 2,50% 2,67% 2,67% 2,75% 2,75% Nettoutbetalningar och fondavsättning 1 186 240 1 222 727 1 258 980 1 304 709 1 311 626 1 337 943 1 379 952 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² 584 602 619 642 645 658 679 Ändring nödvändig nivå på årsavgift -10,2% -9,3% -8,4% -6,9% -8,3% -8,3% -14,3% 9 (11)
11 LÄGENHETSREDOVISNING Lgh Yta Andelstal Insats Avgift Akt hyra nr Våning Beskr m² Alla kr kr/mån kr/mån 1101 1 3 rok 76,5 3,6324 1 590 000 3 999-1102 1 2 rok 55 2,8715 1 260 000 3 161-1103 1 3 rok 73 3,5319 1 550 000 3 888-1104 1 3 rok 73 3,5319 1 550 000 3 888-1105 1 2 rok 54,5 2,8571 1 250 000 3 146-1106 1 3 rok 74,5 3,5750 1 560 000 3 936-1201 2 3 rok 76,5 3,6324 1 700 000 3 999-1202 2 2 rok 55 2,8715 1 340 000 3 161-1203 2 3 rok 73 3,5319 1 700 000 3 888-1204 2 3 rok 73 3,5319 1 700 000 3 888-1205 2 2 rok 54,5 2,8571 1 330 000 3 146-1206 2 3 rok 74,5 3,5750 1 670 000 3 936-1301 3 3 rok 76,5 3,6324 1 750 000 3 999-1302 3 2 rok 55 2,8715 1 380 000 3 161-1303 3 3 rok 73 3,5319 1 800 000 3 888-1304 3 3 rok 73 3,5319 1 800 000 3 888-1305 3 2 rok 54,5 2,8571 1 380 000 3 146-1306 3 3 rok 74,5 3,5750 1 720 000 3 936-1401 4 3 rok 76,5 3,6324 1 800 000 3 999-1402 4 2 rok 55 2,8715 1 420 000 3 161-1403 4 3 rok 73 3,5319 1 900 000 3 888-1404 4 3 rok 73 3,5319 1 900 000 3 888-1405 4 2 rok 54,5 2,8571 1 420 000 3 146-1406 4 3 rok 74,5 3,5750 1 770 000 3 936-1501 5 3 rok 76,5 3,6324 1 860 000 3 999-1502 5 2 rok 55 2,8715 1 470 000 3 161-1503 5 3 rok 73 3,5319 2 000 000 3 888-1504 5 3 rok 73 3,5319 2 000 000 3 888-1505 5 2 rok 54,5 2,8571 1 460 000 3 146-1506 5 3 rok 74,5 3,5750 1 830 000 3 936 - Lokaler Gästlägenhet - - 47 - - - - Parkeringsplatser, garage mm 29 parkeringsplatser + 1 st handikapplats 8 400 Totalt 2 079,5 100,00 48 860 000 110 090 8 400 10 (11)
12 SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN AV BETYDELSE FÖR BEDÖMANDE AV FÖRENINGENS VERKSAMHET A. Insats fastställes av styrelsen. B. För bostadsrätt i föreningens hus erläggs dessutom en av styrelsen fastställd årsavgift som skall täcka vad som belöper på lägenheten av föreningens löpande utgifter samt dess avsättning till fond. Som grund för fördelningen av årsavgifterna skall gälla lägenheternas andelstal. C. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 %, pantsättningsavgiften till högst 1 % och avgiften för andrahandsupplåtelse till högst 10 % av prisbasbeloppet. D. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad hålla lägenhetens inre i gott skick. Vad gäller installationer m.m. hänvisas till vad som stadgas under Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i föreningens stadgar. E. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad teckna abonnemang för hushållsel och bredband/tv. F. Bostadsrättshavaren rekommenderas att teckna en hemförsäkring med så kallat bostadsrättstillägg. G. Inom föreningen skall bildas följande fonder: Fond för yttre underhåll H. I kostnadskalkylen redovisade boareor samt lokalareor baseras bl a på ritningar. Eventuella avvikelser från den sanna boarean eller lokalarea enl Svensk Standard skall ej föranleda ändringar i insatser eller andelstal. I. De lämnade uppgifterna i denna kostnadskalkyl angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande kända förutsättningar. J. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. Ystad 2017-07-10 William Raihle Ulf Raihle Louise Raihle Lagnecranz 11 (11)
Intyg enligt 3 kap 2 bostadsrättslagen (Denna sida ersätts med intygsgivarnas egen formulering) Undertecknade, vilka för det ändamål som avses i 3 kap 2 bostadsrättslagen granskat förestående ekonomiska plan för Brf Termometern i Ystad, org.nr. 769634-9963, får härmed avge följande intyg. De faktiska uppgifterna, som lämnats i planen, stämmer överens med innehållet i tillgängliga handlingar och i övrigt med förhållanden som är kända för oss. Planen innehåller de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. I planen gjorda beräkningar är vederhäftiga. Vi anser att förutsättningarna för registrering enligt 1 kap 5 bostadsrättslagen är uppfyllda. På grund av den företagna granskningen kan vi som ett allmänt omdöme uttala att planen enligt vår uppfattning vilar på tillförlitliga grunder. Till grund för granskningen har följande handligar förelegat: - Registreringsbevis för föreningen - Stadgar för föreningen - Utkast till aktieöverlåtelseavtal - Fastighetsinformation - Underhållsplan - Finansieringsoffert Stockholm 2015- _ Av Boverket förklarade behöriga, avseende hela riket, att utfärda intyg angående ekonomiska planen.