Årsredovisning 2017 Brf Fjärdholmen 1 Org. 769630-0719
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 6 Balansräkning Kassaflöde 7 9 Noter 10 Underskrifter 14 Kontaktinformation Vårholmsbackarna 50-90, 127 44 Skärholmen Föreningen förvaltas av Agenta Förvaltning AB, org.nr 559068-1309. Tel: 08-522 18 242 (kundtjänst) Mail: kundtjanst@agentaforvaltning.se www.agentaforvaltning.se
Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningens fastighet, Fjärdholmen 1 i Stockholms kommun förvärvades 2016-02-16. Föreningens fastighet består av fem flerbostadshus på adress Vårholmsbackarna 50-90, Skärholmen. Fastigheten byggdes 1970 och har värdeår 1970. Tomträttsavtal finns till fastigheten då föreningen inte äger marken utan hyr den av Stockholms kommun via tomträtt. Tomträttsavgälden är per 2017-12-31 379 800 kr per år. Den totala byggnadsytan uppgår till 9 179 kvm, varav 8 752 kvm utgör lägenhetsyta och 427 kvm lokalyta. I föreningen finns 69 parkeringsplatser och 31 garage. Föreningen hyr endast ut parkeringar till de boende. Lägenhetsfördelning 19 st 1 rum och kök 1 st 2 rum och kök 96 st 3 rum och kök Av dessa lägenheter är 76 upplåtna med bostadsrätt och 40 med hyresrätt. Föreningen har en uthyrd lokal. Tidigare års genomförda åtgärder Ändrings-och tilläggsarbeten 2016 Markarbeten 2016 Besiktning och kontroll 2016 Övrigt 2016 Förvaltningsavtal avseende fastighetsskötsel har föreningen tecknat med Jonssons Fastighetsjour. För den ekonomiska förvaltningen har föreningen avtal tecknat med Agenta Förvaltning AB. Bostadsrättsföreningen registrerades 2015-05-15 hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades 2015-10-16. Föreningens nuvarande gällande stadgar registrerades 2015-05-15. Föreningen har sitt säte i Skärholmen. Föreningens skattemässiga status är att betrakta som ett äkta privatbostadsföretag. Medlemsinformation Antalet medlemmar i föreningen uppgick vid årets början till 117 st. Antalet medlemmar som tillkommit är 13. Antalet medlemmar som utträtt är 15. Antalet medlemmar vid årets slut är 115. Under året har 5 lägenhetsöverlåtelser skett. Högsta kända försäljningsvärdet är 2 600 Kkr för en renoverad lägenhet. Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på f n 1 138 kr. Pantsättningsavgift debiteras köparen med f n 455 kr. År Försäkring till fullvärde/för byggnaden har föreningen tecknat hos Vardia. I avtalet ingår styrelseförsäkring. Fr.o.m 17-02-02 är föreningen försäkrad hos TryggHansa. Underhållsplan ska upprättas av föreningen. 3/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719
Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma, 2017-03-16 och därmed påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Lennart Allberg Rang Hikmat Chris Hallander Marie-Louise Törnqvist Leif Andersson Mathias Berglin Christian Faber Victor Ståhl Inga-Stina Nilsson ledamot/ordf. ledamot ledamot ledamot ledamot ledamot suppleant suppleant suppleant Till revisor har Mats Lehtipalo, Adecco Revisorer, valts. Valberedningen består av, Eva Udo, Ramona Sylvan, Inger Mellén och Ahmed Saher Ack varav den förstnämnda är sammankallande. Antal styrelsesammanträden som protokollförts under året har uppgått till 12 st. Dessa ingår i arbete med den kontinuerliga förvaltning av föreningens fastighet som styrelsen under året arbetar med. Föreningens firma har tecknats av två ledamöter i förening. Händelser under räkenskapsåret Styrelsens arbete har i år har präglats av en övergång till en förvaltningsfas efter fjolårets intensiva renoveringar. Därutöver har mycket tid ägnats åt att få ordning på 2016 års och tidigare renoveringar. Många fel eller skador har hittats både i de senaste renoveringarna men även sådant som den tidigare ägaren Akelius hade åstadkommit i sina s.k. first class renoveringar (dessa blir då garantiärenden). Vi har jobbat med att få ordning på floran av felaktigt uppsatta paraboler. Vi har krävt nedtagning om parabolen riskerar att skada fastigheten eller människor. Vi har tvingats byta brytlister i samtliga portar efter 8 inbrott eller inbrottsförsök. Vi har genomfört en OVK (Obligatorisk Ventilationskontroll) som ska visa att inomhusklimatet är bra och att ventilationssystemet fungerar. Samtidigt rensades alla ventilationskanaler från allt skit. Tyvärr visar kontrollen att vi har en del frågor att ta itu med. Exempelvis så kunde man inte genomföra kontrollerna i vissa av Akelius-renoverade köken. Vi har stridit med Akelius om den tidigare gjorda reliningen. Vår genomgång av de videos som gjordes då visar på fel! Vi har blivit medlemmar i Fastighetsägarna, för att bl.a. få hjälp med hyresförhandlingar. Utomhusbelysningen (glödlampor) har bytts till ledlampor då det inte gick att få tag på de gamla lamporna längre och för att minska elförbrukningen. Vi har genomfört en upprensning bland våra träd för att bl.a. säkerställa säkerheten. Sen föreningens tillkomst har föreningens ordförande agerat som vicevärd, fastighetsskötare eller hustomte. Detta har varit till gagn för föreningen men inte för styrelsens arbete. Styrelsen har nu kommit överens om att dess två roller ska hållas isär. Styrelsen har även beslutat om en avgiftshöjning på 4 procent för att bygga upp våra reserver infor framtida behov. Föreningens resultat för år 2017 är 401 Kkr. Resultatet för 2016 uppgick till -896 Kkr. I resultatet för år 2017 ingår avskrivningar med 888 Kkr och exkluderar man dem blir resultatet 1 289 Kkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens fastighet och den posten påverkar inte föreningens likviditet. Detta innebär att föreningen gör ett likviditetsmässigt överskott från den löpande verksamheten under året. Efter räkenskapsåret: Vi kommer under våren att genomföra en bruksvärdesanalys efter renoveringarna för att hitta rätt hyresnivå för våra hyresgäster. Sen tidigare har vi haft problem med översvämningar i källaren på hus 1 och 2. Dessa har visat sig härröra ifrån en skada på röret ifrån fastigheten ut till gatan. Detta måste nu lösas, men på grund av problem med att få fram någon som kan genomföra omläggning av avloppet har frågan fått skjutas på. Vår förhoppning är att jobbet kan genomföras nu under våren 2018. Efter den tidigare omnämnda OVK:n har problemen visat sig få konsekvenser som nu måste åtgärdas, bl.a. innebär problem med vissa av ventilationsfläktarna att alla fläktar nu måste kontrolleras och eventuellt repareras eller bytas. De lägenheter som renoverats av Akelius där man inte kan justera lufttillförseln i köket betraktar vi som fuskbyggen och vill att Akelius åtgärder. 4/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719
Förändring Eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Yttre fond Balanserat resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång 101 020 000 4 973 865-896 318 Resultatdisp enl stämma: Totalt Balanseras i ny räkning - 896 318 896 318 Insatser Upplåtelser Årets resultat 400 713 400 713 Belopp vid årets utgång 101 020 000 4 973 865-896 318 400 713 105 498 260 Flerårsöversikt 2017 2016 Nettoomsättning, Kkr 7 455 765 6 191 886 Resultat efter finansiella poster, Kkr 400 713-896 318 Soliditet, % 54,6 56,6 Genomsnittlig årsavgift per kvm bostadsrättsyta, kr 703 550 Lån per kvm bostadsrättsyta, kr 14 779 13 484 Insats per kvm bostadsrättsyta, kr 17 262 17 134 Genomsnittlig skuldränta, % * 2,27 4,15 Fastighetens belåningsgrad, % ** 45,7 45,6 * Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd kostnad för låneräntor i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. ** Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. Resultatdisposition Förslag till behandling av föreningens resultat: Balanserat resultat - 896 318 Årets resultat 400 713-495 605 Styrelsen föreslår att: Till yttre fond avsätts I ny räkning överföres - 495 605-495 605 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning, kassaflödesanalys samt noter. Alla belopp uttrycks i svenska kronor där ej annat anges. 5/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719
RESULTATRÄKNING 2017-01-01 2016-01-01 Not 2017-12-31 2016-12-31 Rörelsens intäkter m.m. Nettoomsättning 2 7 445 545 6 191 886 Övriga rörelseintäkter 3 10 220 0 Summa rörelsens intäkter m.m. 7 455 765 6 191 886 Rörelsens kostnader Driftkostnader 4-3 732 675-3 614 433 Övriga externa kostnader 5-331 013-909 671 Personalkostnader 6-219 457-114 474 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -888 205-765 752 Summa rörelsens kostnader -5 171 350-5 404 330 Rörelseresultat 2 284 415 787 556 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 0 1 Räntekostnader -1 883 702-1 683 875 Summa finansiella poster -1 883 702-1 683 874 Resultat efter finansiella poster 400 713-896 318 Årets resultat 400 713-896 318 6/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719
BALANSRÄKNING 2017-12-31 2016-12-31 Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 189 160 243 174 400 003 Pågående nyanläggningar 8 0 7 550 285 Summa materiella anläggningstillgångar 189 160 243 181 950 288 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 0 50 000 Summa finansiella anläggningstillgångar 0 50 000 Summa anläggningstillgångar 189 160 243 182 000 288 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 277 218 6 640 Övriga fordringar 626 626 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 142 613 103 560 Summa kortfristiga fordringar 420 457 110 826 Kassa och bank 3 693 234 3 698 845 Summa omsättningstillgångar 4 113 691 3 809 671 SUMMA TILLGÅNGAR 193 273 934 185 809 959 7/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719
BALANSRÄKNING 2017-12-31 2016-12-31 Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 105 993 865 105 993 865 Summa bundet eget kapital 105 993 865 105 993 865 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust -896 318 0 Årets resultat 400 713-896 318 Summa fritt eget kapital -495 605-896 318 Summa eget kapital 105 498 260 105 097 547 Långfristiga skulder 10 Skulder till kreditinstitut 85 937 500 79 000 000 Summa långfristiga skulder 85 937 500 79 000 000 Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristiga skulder 550 000 500 000 Leverantörsskulder 313 464 83 676 Aktuell skatteskuld 7 177 848 Övriga skulder 97 140 53 000 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 877 563 897 888 Summa kortfristiga skulder 1 838 174 1 712 412 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 193 273 934 185 809 959 8/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719
KASSAFLÖDESANALYS 2017-01-01 2016-01-01 Not 2017-12-31 2016-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 2 284 415 787 556 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 888 205 765 752 Erhållen ränta mm 0 1 Erlagd ränta -1 883 702-1 683 875 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 288 918-130 566 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar -270 578-6 640 Minskning(+)/ökning(-) av fordringar -39 053-104 186 Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder 229 788 583 676 Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder -154 026 1 128 736 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 055 049 1 471 020 Investeringsverksamheten Förvärv av aktier 50 000-50 000 Förvärv av byggnader och mark -8 098 160-175 165 755 Förvärv av pågående nyanläggningar 0-7 550 285 Kassaflöde från investeringsverksamheten -8 048 160-182 766 040 Finansieringsverksamheten Erhållna insatser och upplåtelseavgifter 0 105 993 865 Upptagna långfristiga lån 6 937 500 79 500 000 Ändring kortfristiga finansiella skulder 50 000-500 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 6 987 500 184 993 865 Förändring av likvida medel -5 611 3 698 845 Likvida medel vid årets början 3 698 845 0 Likvida medel vid årets slut 3 693 234 3 698 845 9/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719
NOTER Not 1 Redovisningsprinciper Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2016:10 om årsredovisning i mindre företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Byggnad 0,5% Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fastighetsskatt/fastighetsavgift Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift för bostadsdelen som antingen är ett fast belopp per lägenhet eller 0,3% av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Det lägsta av dessa värden utgör föreningens fastighetsavgift som för räkenskapsåret är 1 315 kr per lägenhet. För lokalen betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på lokaldelen. Fond för yttre underhåll Enligt bokföringsnämndens allmänna råd ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Ianspråktagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. 10/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719
NOTER Noter till resultaträkningen Not 2 Nettoomsättning 2017 2016 Hyresintäkter bostäder 3 016 681 2 663 984 Årsavgifter 4 106 646 3 241 006 Hyresintäkter lokal 18 000 18 000 P-platser 152 352 112 088 Garage 113 850 94 350 Övrigt 38 016 62 458 Summa nettoomsättning 7 445 545 6 191 886 Not 3 Övriga rörelseintäkter 2017 2016 Försäkringsersättningar -10 220 0 Summa övriga rörelseintäkter -10 220 0 Not 4 Driftkostnader 2017 2016 Fastighetsskötsel 55 000 76 735 Städ 159 379 158 416 Snöröjning 56 259 74 367 Yttre skötsel 302 129 OVK 62 500 Reparationer och underhåll 425 703 552 742 El 265 814 191 335 Fjärrvärme 1 306 757 959 743 Vatten 173 855 122 461 Sophämtning 267 947 308 913 Bevakning och jour 13 116 Övrigt -196 460 363 641 Försäkring 126 630 58 943 Fastighetsskatt 183 300 327 102 Bredband/kabelTV 76 149 87 710 Tomträttsavgäld 379 800 332 325 Förbrukningsmaterial 74 797 65 789 Summa driftkostnader 3 732 675 3 614 433 Not 5 Övriga externa kostnader 2017 2016 Kameral förvaltning 151 275 140 201 Medlems- och styrelsekostnader 2 419 2 000 Konsultkostnader 39 591 400 159 Advokatkostnader 62 500 11 125 Inkasso 1 876 722 Övrigt 73 352 355 464 Summa övriga externa kostnader 331 013 909 671 11/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719
NOTER Not 6 Personal 2017 2016 Löner och ersättningar 171 000 87 139 Sociala kostnader 48 457 27 335 Summa personalkostnader 219 457 114 474 Noter till balansräkningen Not 7 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde 175 165 755 0 Inköp 8 098 160 175 165 755 Omklassificeringar 7 550 285 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 190 814 200 175 165 755 Årets avskrivningar -888 205-765 752 Utgående redovisat värde 189 160 243 174 400 003 Redovisat värde byggnader 189 160 243 174 400 003 Summa redovisat värde 189 160 243 174 400 003 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: 82 276 000 82 276 000 varav byggnader: 56 524 000 56 524 000 Not 8 Pågående nyanläggningar 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde 7 550 285 0 Inköp 0 7 550 285 Omklassificeringar -7 550 285 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 0 7 550 285 Utgående redovisat värde 0 7 550 285 Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Försäkring 11 585 5 710 Tomträttsavgäld 94 950 94 950 Övrigt 36 078 2 900 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 142 613 103 560 12/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719
NOTER Not 10 Långfristiga skulder 2017-12-31 2016-12-31 Amortering inom 1 år Amortering inom 2 till 5 år Amortering efter 5 år 550 000 500 000 2 200 000 2 000 000 83 187 500 76 500 000 Summa långfristiga skulder 85 937 500 79 000 000 Kreditgivare Villkorsändring Ränta % Amortering 2018 Skuld per 2017-12-31 SBAB 2026-02-19 3,00 500 000 25 000 000 SBAB 2018-10-15 0,79 50 000 1 987 500 SBAB 2021-02-19 1,86 26 000 000 SBAB 2023-02-20 2,40 26 000 000 SBAB 2018-12-07 0,71 7 500 000 Summa 550 000 86 487 500 Avgår kortfristig del 550 000 Summa långfristiga skulder 85 937 500 Not 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Förutbet årsavgifter 564 429 586 918 Värme 199 425 174 710 Övrigt 113 709 136 260 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 877 563 897 888 13/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719
NOTER Övriga noter Not 12 Skulder för vilka säkerheter ställts 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 86 625 000 79 625 000 Summa ställda säkerheter 86 625 000 79 625 000 Östersund 2018- Lennart Allberg Rang Hikmat Chris Hallander Leif Andersson Marie-Louise Törnqvist Mathias Berglin Min revisionsberättelse har lämnats den 2018. Mats Lehtipalo Godkänd revisor 14/14 Brf Fjärdholmen org.nr 769630-0719