ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Ullstämma 2 i Linköping Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-01-01-2016-12-31 föreningens 26:e verksamhetsår FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2016 VERKSAMHETEN ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmar till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) Föreningen har valt att redovisa enligt BFN:s allmänna råd BFNAR 2012:1. Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Föreningens styrelse har sitt säte i Linköping. Bostadsrättsföreningen bildades 1990 och föreningens hus stod inflyttningsklara 1992. Föreningen äger fastigheterna Ritbrädet 26 och Ritsalen 3 med adress Bronsåldersgatan 1-9, 21-51 och 54-82, samt Stenåldersgatan 10-30, 44-58 samt 66-128. Föreningens hus omfattar 97 bostäder med en sammalagd yta av 10 138,5 kvm. Medelytan för bostäder är cirka 105 kvm. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande: R o k Antal Yta m2 2 10 725 3 25 2252,5 5 62 7161 97 10 138,50 Garage 100 1
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET FASTIGHETSUNDERHÅLL Under verksamhetsåret har följande underhåll utförts: - Löpande underhåll av fasader (sprickbildning) - Byte av träpanel förråd och soprum (gamla sopinkast har täckts med träpanel) Historiskt underhåll - Yttre målning, utbyte av värmeväxlare och fläktaggregat, taktvätt 2015 - Breddning av infart till garage Bronsåldersgatan, service ventilationsaggre 2014 - Utvändig underhållsmålning, utbyte av skadade mellanväggar garage 2013 - Utbyte och målning skärmplank, renovering garageportar 2012 - Underhållsåtgärder i undercentral 2011 HSB Brf Ullstämma 2 FÖRESTÅENDE ARBETEN OCH ÅRLIG BESIKTNING Styrelsen bedömer att nedanstående underhållsarbeten behöver utföras under de närmaste åren. Till grund för styrelsens bedömning ligger upprättad underhålllsplan och den årliga stadgeenliga besiktningen. Underhållsavsättningen avser 20 år. Föreningens underhållsplan är senast uppdaterad 2016. - Byte av värmeväxlare i föreningens två undercentraler 2017 - Byte av garageportar ev 2017/2018 VÄSENTLIGA AVTAL Lars Jacobsson har varit föreningens vicevärd under verksamhetsåret. Föreningen har avtal med HSB Östergötland avseende den administrativa förvaltningen, samt avtal med FF Fastighetsskötsel vad gäller den tekniska skötseln. FASTIGHETSFÖRSÄKRING Föreningen är fullvärdesförsäkrad i Länsförsäkringar Östgöta. KABEL-TV OCH BREDBAND Föreningen har kabel-tv genom Com Hem. Föreningens lägenheter är kollektivt anslutna till bredband genom Bredbandsbolaget. MEDLEMSINFORMATION STYRELSEN UNDER VERKSAMHETSÅRET Torbjörn Gudinge ordförande Marie Gustafsson vice ordförande Marika Ericson sekreterare Lisa Fröberg Carlsson vice sekreterare Hans Kvist ledamot Lisbeth Ossman ledamot Senja Nilsson HSB-ledamot I tur att avgå vid kommande årsstämma är Marika Ericson, Marie Gustafsson och Lisbeth Ossman. 2
HSB Brf Ullstämma 2 MEDLEMSANTAL OCH LÄGENHETSÖVERLÅTELSER Vid verksamhetsårets slut var medlemsantalet 158 stycken inklusive HSB Östergötland som även innehar ett medlemskap i föreningen. Under verksamhetsåret har 11 stycken överlåtelser skett. KURSER OCH KONFERENSER Lisbeth Ossman Torbjörn Gudinge, Lars Jacobsson Senja Nilsson, Lars Jacobsson Senja Nilsson Grundkurs styrelsearbete HSB Portalen introduktion HSB Förvaltningsträff Fråga juristen FÖRENINGSSTÄMMA Ordinarie föreningsstämma hölls den 3 maj. SAMMANTRÄDEN UNDER VERKSAMHETSÅRET Styrelsen har hållit 11 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. REVISORER Revisorer har varit Göran Erjeby och Maria Brenner som revisorsuppleant, samt av HSB Riksförbund utsedd revisor. REPRESENTANTER I HSB ÖSTERGÖTLANDS FULLMÄKTIGE Bostadsrättsföreningens representant i HSB Östergötlands fullmäktige har varit Torbjörn Gudinge, med Marie Gustafsson som ersättare. VALBEREDNING Valberedning under året har varit Tomas Thuresson, Maria Floxner och Lars Jacobsson. EKONOMI ÅRSAVGIFTER Under verksamhetsåret har årsavgifterna sänkts med 8 %. Årsavgifterna för bostäder uppgår till i genomsnitt 644 kr/m². LÅN Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 64 500 000 kr. Under året har föreningen amorterat 4 000 000 kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 16 år. ÅRETS RESULTAT Årets resultat blev 918 616 kr och beror främst på lägre underhållskostnader enligt plan än tidigare år. FLERÅRSÖVERSIKT (tkr) 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning, tkr 7 227 7 829 7 827 7 834 Rörelseresultat, tkr 1 931-897 2 899 3 205 Resultat efter finansiella poster, tkr 919-2 005 1 312 1 150 Balansomslutning, tkr 85 078 88 610 91 049 92 070 Fond för yttre underhåll, tkr 1 830 1 819 5 213 4 364 Soliditet 23% 21% 23% 21% Soliditet (Eget kapital/balansomslutningen) 3
HSB Brf Ullstämma 2 FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL Insatser & Fond yttre Balanserat Årets Totalt upplåtelseavg underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 11 589 971 1 819 066 7 082 536-2 004 874 18 486 699 Resultatdisposition enligt föreningsstämman -2 004 874 2 004 874 0 Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 200 000-200 000 0 Ianspråkstagande av fond för yttre underhåll -188 907 188 907 0 Årets resultat 918 616 918 616 Belopp vid årets utgång 11 589 971 1 830 159 5 066 569 918 616 19 405 314 RESULTATDISPOSITION Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat 5 077 662 Disposition ur Fond för yttre underhåll 188 907 Avsatt till Fond för yttre underhåll -200 000 Årets resultat 918 616 Summa fritt kapital att disponeras av stämman 5 985 184 Styrelsen föreslår att balanserad vinst disponeras enligt nedan Balanseras i ny räkning 5 985 184 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4
RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not 2016-01-01 2015-01-01 2016-12-31 2015-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 2 7 227 338 7 828 560 Övriga rörelseintäkter 3 73 697 31 417 Summa rörelseintäkter 7 301 035 7 859 977 Rörelsekostnader Driftskostnader 4-2 976 697-2 943 653 Övriga externa kostnader 5-281 376-227 086 Underhåll enligt plan 6-188 907-3 711 934 Personalkostnader och arvoden 7-185 196-198 396 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -1 738 284-1 675 566 Summa rörelsekostnader -5 370 460-8 756 635 Rörelseresultat 1 930 575-896 658 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 28 073 37 189 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 040 032-1 145 405 Summa finansiella poster -1 011 959-1 108 216 Resultat efter finansiella poster 918 616-2 004 874 Årets resultat 918 616-2 004 874 5
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 9 82 817 109 84 555 393 Summa materiella anläggningstillgångar 82 817 109 84 555 393 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i HSB Östergötland 10 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 82 817 609 84 555 893 Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 11 2 090 616 2 867 333 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 169 814 186 520 Summa kortfristiga fordringar 2 260 430 3 053 853 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 13 0 1 000 000 Summa kortfristiga placeringar 0 1 000 000 Summa omsättningstillgångar 2 260 430 4 053 853 SUMMA TILLGÅNGAR 85 078 039 88 609 746 6
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Eget kapital och skulder Eget Kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 11 589 971 11 589 971 Fond för yttre underhåll 1 830 159 1 819 066 Summa bundet eget kapital 13 420 130 13 409 037 Fritt eget kapital Balanserat resultat 5 066 569 7 082 536 Årets resultat 918 616-2 004 874 Summa fritt eget kapital 5 985 184 5 077 662 Summa eget kapital 19 405 314 18 486 699 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14 62 500 000 67 000 000 Summa långfristiga skulder 62 500 000 67 000 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14 2 000 000 1 500 000 Leverantörsskulder 325 386 349 878 Skatteskulder 37 728 25 488 Övriga skulder 15 399 204 574 962 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 410 407 672 719 Summa kortfristiga skulder 3 172 725 3 123 047 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 85 078 039 88 609 746 7
Kassaflödesanalys Belopp i kr 2016-01-01 2015-01-01 2016-12-31 2015-12-31 Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster 918 616-2 004 874 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 1 738 284 1 675 566 Kassaflöde från löpande verksamhet 2 656 900-329 308 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar 15 651-94 571 Ökning (+) / minskning (-) kortfristiga skulder -450 322-434 745 Kassaflöde från löpande verksamhet 2 222 228-858 624 Investeringsverksamhet Investering i anläggningstillgångar 0 3 136 000 Finansieringsverksamhet Ökning (+) / minskning (-) av långfristiga skulder -4 000 000 0 Årets kassaflöde -1 777 772-3 994 624 Likvida medel vid årets början 3 864 909 7 859 533 Likvida medel vid årets slut 2 087 137 3 864 909 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB in i de likvida medlen. 8
1 Noter Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1. Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder och därför har fastighetens bokförda värden fördelats på väsentliga komponenter. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i vägledningen för komponentindelning av hyresfastigheter men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Komponenternas återstående nyttjandeperiod och tidpunkt samt utgift för eventuella utförda åtgärder på väsentliga komponenter har beaktas så väl som ackumulerade avskrivningar dvs man har använt direkt infasning med bruttometoden. Återstående redovisningsmässig nyttjandeperiod för föreningens byggnad har bedömts vara 88 år. Årets avskrivningar på de olika komponenterna uppgår genomsnittligt till 1,5 %. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta, övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Föreningens underskottsavdrag enligt senaste lämnade inkomstdeklaration uppgår till 32 890 525 kr. 2 Nettoomsättning 2016 2015 Årsavgifter 6 816 132 7 408 560 Hyror 419 650 420 000 Avgiftsbortfall -8 444 0 Summa nettoomsättning 7 227 338 7 828 560 3 Övriga rörelseintäkter 2016 2015 Övriga rörelseintäkter 60 486 31 417 Försäkringsersättningar 13 211 0 Summa övriga rörelseintäkter 73 697 31 417 4 Driftskostnader 2016 2015 Reparation, förbrukningsmaterial mm 1 531 651 Reparationer löpande 338 464 245 091 Fastighetsel 31 933 28 311 Uppvärmningsavgifter 836 103 851 559 Vatten och avlopp 266 479 265 037 Sophämtning 175 642 187 727 Försäkringar 113 251 104 812 Försäkringsskador 4 350 31 918 Kabel-tv och bredband 235 516 237 048 Entreprenadkostnad fastighetsskötsel 50 475 49 080 9
Snöröjning 80 332 71 438 Övriga utgifter för köpta tjänster 3 531 36 599 Kommunal fastighetsavgift / fastighetsskatt 619 364 607 124 Förvaltningskostnader 23 086 30 618 Föreningsavgäld 141 350 141 350 Övriga kostnader 55 290 55 290 Summa driftskostnader 2 976 697 2 943 653 5 Övriga externa kostnader 2016 2015 Telekommunikation och porto 5 236 4 203 Datakommunikation 16 225 5 484 Avgifter för juridiska åtgärder 33 759 0 Revisionsarvoden extern 9 332 8 794 Certifieringskostnader 5 750 5 750 Arvode administrativ förvaltning 148 824 146 436 Övriga förvaltningskostnader 4 134 625 Kostnad underhållsplaner 4 258 4 258 Medlems- och föreningsavgifter 38 796 33 948 Övriga rörelsekostnader 15 062 17 588 Summa övriga externa kostnader 281 376 227 086 6 Underhåll enligt plan 2016 2015 Underhåll enligt plan 188 907 3 711 934 Summa underhåll enligt plan 188 907 3 711 934 7 Personalkostnader och arvoden 2016 2015 Arvode styrelse 44 740 59 720 Arvode vicevärd 90 000 84 000 Arvode föreningsvald revisor 2 880 2 880 Övriga arvoden 13 718 20 064 Kostnadsersättningar 164 0 Sociala avgifter 33 344 31 032 Övriga personalkostnader 350 700 Summa personalkostnader 185 196 198 396 Föreningen har i år, liksom föregående år, inga anställda. 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2016 2015 Ränteintäkter avräkning HSB Östergötland 2 254 3 856 Ränteintäkter placeringskonto HSB Östergötland 25 819 33 333 Summa ränteintäkter 28 073 37 189 10
9 Byggnader och mark 2016-12-31 2015-12-31 Byggnadernas nu aktiverade komponenter är helt avskrivna år 2112 Värdeår enligt taxeringsbeslut 1992 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde byggnader 115 581 958 114 532 472 Ingående anskaffningsvärde mark 4 633 000 4 633 000 Årets investering byggnader 0 3 136 000 Årets försäljning/utrangering 0-2 086 514 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 120 214 958 120 214 958 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -35 659 565-36 070 513 Årets avskrivningar -1 738 284-1 675 566 Årets utrangering 0 2 086 514 Utgående ackumulerad avskrivning -37 397 849-35 659 565 Utgående redovisat värde 82 817 109 84 555 393 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder 58 865 000 58 465 000 Taxeringsvärde byggnad - lokaler 1 796 000 1 874 000 Taxeringsvärder mark - bostäder 35 706 000 35 499 000 Taxeringsvärder mark - lokaler 532 000 435 000 Summa taxeringsvärde 96 899 000 96 273 000 Fastighetsbeteckning Ritbrädet 26 och Ritsalen 3 10 Andelar i HSB Östergötland 2016-12-31 2015-12-31 Andelar i HSB Östergötland 500 500 Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 500 500 11 Övriga fordringar 2016-12-31 2015-12-31 Skattekonto 3 479 2 065 Fordringar HSB Östergötland 0 359 Avräkning HSB Östergötland 2 087 137 2 864 909 Summa övriga fordringar 2 090 616 2 867 333 11
12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Förutbetald fastighetsförsäkring 117 137 113 251 Upplupna ränteintäkter 0 20 625 Övr förutbet kostn och uppl intäkt 52 677 52 644 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 169 814 186 520 13 Övriga kortfristiga placeringar 2016-12-31 2015-12-31 Placeringskonto HSB 0 1 000 000 Summa kortfristiga placeringar 0 1 000 000 14 Skulder till kreditinstitut 2016-12-31 2015-12-31 Låneinstitut Ränta Konv datum Swedbank Hypotek AB 2,77 2017-09-25 22 000 000 22 000 000 Länsförsäkringar Hypotek AB 1,14 2017-12-30 23 000 000 23 000 000 SBAB 0,88 2016-12-30 19 500 000 23 500 000 64 500 000 68 500 000 Nästa års amortering beräknas uppgå till 2 000 000 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 62 500 000 Om 5 år beräknas nuvarande skulder uppgå till 54 500 000 15 Övriga skulder 2016-12-31 2015-12-31 Personalens källskatt 2 250 2 250 Lagstadg soc avg och särskild lönesk 1 227 765 Medlemmarnas reparationsfond/inre fond 395 727 571 947 Summa övriga kortfristiga skulder 399 204 574 962 Specifikation av förändring i fond för inre underhåll Belopp vid årets ingång 571 947 851 480 Uttag under året -176 220-279 533 Utgående värde 395 727 571 947 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Upplupna räntekostnader 96 691 96 331 Förutbetalda hyror och avgifter 304 516 567 582 Övr uppl kostnader och förutbetalda intäk 9 200 8 806 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 410 407 672 719 12
17 Övriga noter Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsinteckning 75 500 000 75 500 000 Summa ställda säkerheter 75 500 000 75 500 000 Eventualförpliktelser Föreningsavgäld 480 590 621 940 Summa eventualförpliktelser 480 590 621 940 13
Linköping den / 2017 Torbjörn Gudinge Marika Ericson Marie Gustafsson Lisa Fröberg Carlsson Hans Kvist Lisbeth Ossman Senja Nilsson Vår revisionsberättelse har lämnats den / 2017 Göran Erjeby Av föreningen vald revisor Mikael Gustavsson Auktoriserad revisor Av HSB Riksförbund utsedd revisor 14