Årsredovisning Brf Slipgatan12 Org nr Styrelsen för Brf Slipgatan 12 avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2017-01-01 2017-12-31
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 8 Balansräkning 9 Kassaflödesanalys 11 Noter 12 Underskrifter 16 Kontaktinformation Brf Slipgatan 12 Slipgatan 12, 172 39 Stockholm Hemsida: http://slipgatan12.wordpress.com/om-foreningen/ Föreningen förvaltas av Fastighetsekonomi Michael Adamsson AB Telefon 063-18 15 60 Sida 2 av 16
Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Juridisk person får vägras medlemskap i föreningen Föreningens fastighet Byggnad Föreningen äger fastigheten Ångmaskinen 5, Slipgatan 12, Stockholm Lägenheter o lokaler Den totala uthyrda ytan uppgår till 1 702 kvm, varav 1 556 kvm bostadsyta fördelat på 46 lägenheter Lägenhetsfördelning 38 st 1 rum och kök med en genomsnittlig yta av 30,74 kvm 8 st 2 rum och kök med en genomsnittlig yta av 48,50 kvm Av de 46 lägenheterna är 42 upplåtna med bostadsrätt och 4 uthyrda som hyresrätt. I fastigheten finns även 2 lokaler som hyrs ut med hyresrätt, Den totala ytan för dessa lokaler är 146 kvm. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Vardia Företagsförsäkringar. Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde satt 2016; Byggnad 16 001 000 Mark 25 428 000 41 429 000 Sida 3 av 16
Bostadsrättsföreningen BRF Slipgatan 12 övertog fastigheten i augusti 2008, och driver den nu som en äkta förening. I huset finns en tvättstuga, ett cykelrum och vindsförråd. Tillföreningen hör också åtta parkeringsplatser och två lokaler. Fastighetens tekniska status Fastigheten värms med fjärrvärme och varje lägenhet har en egen elmätare Tomten är ansluten till kommunens nät för vatten, avlopp och elektrisk kraft. Gruppavtal finns med Bahnhof för bredband. Det finns en tvättstuga som kan bokas alla dagar, kostnadsfritt. Föreningen har dessutom ett cykelrum och en piskbalkong, som även fungerar som en gemensam altan för alla boende. Föreningen har en bakgård där vi disponerar åtta parkeringsplatser för uthyrning. Boende i huset har förtur. Skicka ett mail till styrelsen vid intresse att hyra en parkeringsplats. Till det planerade underhållet samlas medel via årlig avsättning till föreningens yttre underhållsfond. Avsättningen sker enligt underhållsplan som årligen skall uppdateras. Yttre underhåll redovisas under bundet eget kapital i balansräkningen. Under 2009/2010 har ett stambyte genomförts. Även de gemensamma elstigarna är bytta under samma tid. Taket lades om under samma period. Styrelsen planerar nu vidare renoveringar och förbättringar i fastigheten. Föreningen är en äkta bostadsrättsförening. Föreningen har sitt säte i Stockholm, Stockholms län Föreningsfrågor Bostadsrättsföreningen registrerades 2007-08-21. Föreningens nuvarande stadgar registrerades 2008-06-11. Föreningens firma Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen; av två styrelseledamöter i förening. Medlemmar och hyresgäster Föreningen har 52 medlemmar fördelade på 42 medlemslägenheter samt 4 hyresgäster. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har under året skötts av Fastighetsekonomi Michael Adamsson AB. Den tekniska förvaltningen har utförts av FT Drift AB, Trappstädning har utförts av Mickes fönsterputs o Städ. Sida 4 av 16
Avtal finns med Fortum om fjärrvärmeleverans. Avtal finns med Elon om elleverans. Avtal finns med, Stockholm Vatten om vattenleverans och sophämtning, TÅB och Hans Andersson Recycling för tidningsåtervinning respektive kartong och wellpapp Styrelsen Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma den 2017 haft följande sammansättning. Gunilla von Schmalensee Margareta Åkesson Lisa Sturegård Taras Kentrschynskyj Ledamot, ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Årets överlåtelser Under året har 7 överlåtelser skett Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på 2,5 % av prisbasbeloppet. Pantsättningsavgift debiteras köparen med 1 % av pbb. Årets händelser Under 2017 har vi bland annat gjort följande; Amorterat 1 miljon kronor Låtit beskära de två träden vid parkeringen Uppdragit åt FT Drift AB att täta samtliga fönster och balkongdörrar. Uppdragit åt Ingdahls att genomgöra höststädning Johan Lingmark Suppleant Revisorer Mattias Grinde, Hellström & Hjelm Valberedning Carl-Gustaf Bertilsson sammankallande Ann Winéus. Styrelsesammanträden Styrelsen har under året kontinuerligt arbetat med förvaltning av fastigheten och haft 12 protokollförda styrelsemöten inklusive 2 konstituerande. Framtida utveckling Styrelsen jobbar aktivt med att ha sund ekonomi och ha en fortsatt välskött förening. Vi ser dock gärna att fler boende blir aktiva och kan medverka i olika projekt. Föreningens ekonomi Årets resultat är 199 tkr, (f g år -82 tkr). Bortser man från årets avskrivningar som inte påverkar likvidflödet ger årets verksamhet ett saldo på 506 tkr. Det totala likvidflödet för perioden som även innefattar investeringar, amorteringar samt förändringar i rörelsekapitalet är -457 tkr. Detta beror främst en engångsamortering på 1 miljon under 2017. Sida 5 av 16
Föreningens enskilt största kostnadspost är värme och den har sjunkit med 4,5 % sedan föregående år. 0% 3% 2% 8% 5% 9% 5% Kostnadsfördelning 2017 Fastighetsskötsel 11% 10% 28% 12% 4% 3% Reparationer Underhåll El Värme Vatten Sopor Tv, data m m Fastighetsadm Personalkostnader Fastighetsskatt Försäkring Räntekostnader På cirkeldiagrammet ovan kan man konstatera att föreningens största kostnad under året är värmekostnader och därefter kommer reparationer och räntekostnader. Nedan visas kostnadsutvecklingen under en femårsperiod. Kostnadsutveckling 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 2017 2016 2015 2014 2013 50 000 0 Sida 6 av 16
Förändring Eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Yttre fond Balanserat resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång 42 766 695 3 805 486 1 619 037-13 838 404-82 172 34 270 642 Resultatdisp enl stämma: Avsättning till yttre fond 300 000-300 000 Balanseras i ny räkning -82 172 82 172 Årets resultat 198 794 198 794 Belopp vid årets utgång 42 766 695 3 805 486 1 919 037-14 220 576 198 794 34 469 436 Flerårsöversikt Totalt 2017 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning, Kkr 1 535 1 515 1 516 1 519 1 523 Resultat efter finansiella poster, Kkr 199-82 130-160 150 Soliditet, % 75,1% 73,5% 73,4% 73,4% 69,2% Genomsnittlig årsavgift per kvm bostadsrättsyta, kr 700 699 699 691 688 Lån per kvm bostadsrättsyta, kr 7 691 8 428 8 584 8 584 10 014 Insats per kvm bostadsrättsyta, kr 30 117 30 117 30 117 30 117 30 117 Värmekostnad per uthyrd kvm 169 177 167 156 167 Vattenkostnad per uthyrd kvm 29 29 14 24 24 Elkostnad per uthyrd kvm 20 19 21 25 28 Räntekostnader i förhållande till intäkterna 7,75% 7,71% 9,17% 19,35% 26,23% Genomsnittlig skuldränta, % * 1,04% 0,99% 1,16% 2,28% 2,88% Fastighetens belåningsgrad, % ** 24,54% 26,73% 26,65% 26,49% 30,80% * Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd kostnad för låneräntor i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. ** Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. Resultatdisposition Förslag till behandling av föreningens resultat: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår att: Till yttre fond avsätts I ny räkning överföres -14 220 576 198 794-14 021 782 300 000-14 321 782-14 021 782 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning, kassaflödesanalys samt noter. Alla belopp uttrycks i svenska kronor där ej annat anges. Sida 7 av 16
RESULTATRÄKNING Not 2017-01-01 2016-01-01 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyresintäkter 1 1 535 231 1 532 383 1 535 231 1 532 383 Rörelsens kostnader Fastighetskostnader Driftskostnader 2-777 363-1 066 213 Övriga externa kostnader 3-89 082-75 934 Personalkostnader 4-49 142-53 407 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 5-307 132-307 132 Summa fastighetskostnader -1 222 719-1 502 686 Rörelseresultat 312 512 29 697 Finansiella intäkter och kostnader Ränteintäkter 5 663 6 763 Räntekostnader fastighetslån -119 381-118 632 Resultat efter finansiella poster 198 794-82 172 ÅRETS RESULTAT 198 794-82 172 Sida 8 av 16
BALANSRÄKNING Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggning 6 44 501 277 44 768 122 Inventarier 7 98 923 139 210 44 600 200 44 907 332 Summa anläggningstillgångar 44 600 200 44 907 332 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 448 0 Övriga fordringar 5 043 5 009 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 22 993 23 763 28 484 28 772 Kassa och bank 1 254 070 1 711 338 Summa omsättningstillgångar 1 282 554 1 740 110 SUMMA TILLGÅNGAR 45 882 754 46 647 442 Sida 9 av 16
BALANSRÄKNING Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Insatser 42 766 695 42 766 695 Upplåtelseavgift 3 805 486 3 805 486 Yttre reparationsfond 1 919 037 1 619 037 48 491 218 48 191 218 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust -14 220 576-13 838 404 Årets resultat 198 794-82 172-14 021 782-13 920 576 Summa eget kapital 34 469 436 34 270 642 Långfristiga skulder Fastighetslån 9 10 873 476 11 923 728 10 873 476 11 923 728 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 48 000 43 952 Leverantörsskulder 168 828 138 869 Skatteskulder 171 398 84 618 Övriga kortfristiga skulder 12 000 11 250 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 139 616 174 383 539 842 453 072 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 45 882 754 46 647 442 Sida 10 av 16
KASSAFLÖDESANALYS 2017-01-01 2016-01-01 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 312 512 29 697 Årerföring gjorda avskrivningar 307 132 307 132 Kassaflöden från den löpande verksamheten före betalda räntor och inkomstskatter 619 644 336 829 Erhållen ränta 5 663 6 763 Erlagd ränta -119 381-118 632 Kassaflöde från den löpande verksamheten 505 926 224 960 Förändring av rörelseresultat Kortfristiga fordringar - förändring 288 1 922 Leverantörsskulder- förändring 29 959 39 845 Kortfristiga skulder - förändring 52 763-56 669 Kassaflöde från rörelseresultat 83 010-14 902 Investeringsverksamheten Investering i anläggningstillgång 0 30 000 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 30 000 Finansieringsverksamheten Amortering av skuld -1 046 204-32 320 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 046 204-32 320 Årets kassaflöde -457 268 207 738 Likvida medel vid årets början 1 711 338 1 503 600 Likvida medel vid årets slut 1 254 070 1 711 338 Sida 11 av 16
Noter Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Följande avskrivningar tillämpas: Byggnader 1,00% Fastighetsförbättringar 2-10% Inventarier 10-20 % Fastighetsskatt/Fastighetsavgift En förening med hyreshus fick nya värden vid fastighetstaxeringen år 2016 och dessa kommer att gälla fram till år 2019. För hyreshus höjs det fasta maxbeloppet för fastighetsavgiften till 1 315 kr för varje bostadslägenhet. Men om 0,3 % av taxeringsvärdet ger en lägre avgift, ska det användas istället. Föreningen betalar idag en fastighetsavgift på 1 315 kr per lägenhet. För lokalerna betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på lokaldelen. Fond för yttre underhåll Enligt bokföringsnämndens allmänna råd, ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Ianspråktagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. Intäktsredovisning Inkomsten redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Personal Föreningen har ingen anställd personal. Styrelsearvoden redovisas under not personalkostnader. Sida 12 av 16
Upplysningar till enskilda poster Not 1 Årsavgifter och hyresintäkter 2017-01-01 2016-01-01 Årsavgifter bostadsrätt 993 453 993 253 Hyreintäkter bostäder 210 113 208 341 Hyresintäkter lokaler 223 338 220 774 Hyresintäkter garage o p-plats 96 000 96 000 Övriga tillägg 2 460 2 460 Pantsättning och överlåtelseavgifter 8 263 14 409 Vakanser 0-3 000 Övriga intäkter 1 604 146 Summa 1 535 231 1 532 383 Not 2 Driftkostnader 2017-01-01 2016-01-01 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel entreprenad -46 299-43 749 Snöröjning o markunderhåll -1 200 0 Städning -38 730-33 750 Material -6 046-629 Bevakning o Besiktningskostnader -9 584-22 011 Övriga externa kostnader -4 756-4 756 Summa -106 615-104 895 Reparationer Reparation bostäder -469-13 647 Reparation lokaler -22 176-348 629 Reparation gemensamma lokaler 0-1 047 Reparation installationer -43 246-66 733 Reparation utvändigt -51 477 0 Reparation tomt -9 175-883 Summa -126 543-430 939 Underhåll Underhåll lokaler 0-4 927 Underhåll installationer -37 296 0 Summa -37 296-4 927 Taxebundna kostnader och uppvärmning El -33 998-32 698 Värme -287 467-301 208 Vatten o avlopp -49 632-49 027 Sophämtning -29 745-32 395 Kabel tv, bredband, internet, telefon -1 800-9 181 Summa -402 642-424 509 Sida 13 av 16
Fastighetsförsäkring, Fastighetskatt/-avgift Fastighetsförsäkring -17 487-16 325 Fastighetsavgift bostäder -60 490-58 328 Fastighetsskatt lokal -26 290-26 290 Summa -104 267-100 943 Summa driftkostnader -777 363-1 066 213 Not 3 Övriga externa kostnader 2017-01-01 2016-01-01 Förvaltningsarvode -41 953-39 625 Förhandlingsarvoden -7 070-4 508 Revisionskostnader -18 625-14 375 Medlemsavgifter brf organisation -4 997-4 950 Övriga adminsistrationskostnader -16 437-12 476 Summa -89 082-75 934 Not 4 Personalkostnader 2017-01-01 2016-01-01 Styrelsearvoden -40 800-46 100 Sociala avgifter -6 842-7 307 Summa -49 142-53 407 Not 5 Avskrivningar enligt plan 2017-01-01 2016-01-01 Avskrivningar på byggnader -219 921-219 921 Avskrivning på fastighetsförbättring -46 924-46 924 Avskrivningar på maskiner och andra tekniska anläggningar -40 287-40 287 Summa -307 132-307 132 Not 6 Byggnader, mark och markanläggning Byggnader Ingående anskaffningsvärde 24 203 068 24 203 068 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 24 203 068 24 203 068 Ingående avskrivningar enligt plan -1 400 117-1 133 272 Årets avskrivningar enligt plan -266 845-266 845 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -1 666 962-1 400 117 Utgående redovisat värde 22 536 106 22 802 951 Mark 21 965 171 21 965 171 Utgående bokfört värde 44 501 277 44 768 122 Sida 14 av 16
Taxeringsvärden Byggnader 16 001 000 16 001 000 Mark 25 428 000 25 428 000 Summa 41 429 000 41 429 000 varav bostäder 38 800 000 38 800 000 varav lokaler 2 629 000 2 629 000 Summa 41 429 000 41 429 000 Not 7 Maskiner o inventarier Ingående anskaffningsvärde 389 760 389 760 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 389 760 389 760 Ingående avskrivningar enligt plan -250 550-210 263 Årets avskrivningar enligt plan -40 287-40 287 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -290 837-250 550 Utgående redovisat värde 98 923 139 210 Not 8 Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader Förutbetald försäkring 10 685 9 854 Övriga förutbetalda driftskostnader 12 308 13 909 Summa 22 993 23 763 Not 9 Långfristiga skulder Kreditgivare Ränta Villkors ändring SBAB 1,00% 2017-03-20 4 960 738 5 983 840 SBAB 1,00% 2017-03-20 5 960 738 5 983 840 Kortfristig del -48 000-43 952 Summa 10 873 476 11 923 728 Nästa års beräknade amortering 48 000 43 952 Amortering år 2-5 192 000 175 808 Amortering efter år 5 10 681 476 11 747 920 Summa skuld 10 921 476 11 967 680 Sida 15 av 16
Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror och avgifter 67 740 106 164 Revisionskostnader 13 000 10 000 Styrelsearvoden inkl. soc avg. 58 876 58 219 Summa 139 616 174 383 Not 11 Ställda säkerheter Skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar 18 107 500 18 107 500 Summa 18 107 500 18 107 500 Enentualförpliktelser Inga Inga Stockholm / 2018 Margareta Åkesson Taras Kentrschynskyj Gunilla von Schmalensee Lisa Sturegård Min revisionsberättelse har avgivits den / 2018 Mattias Grinde Auktoriserad revisor Sida 16 av 16