Ekonomisk Plan. Bostadsrättsföreningen Esplanaden i Kalmar. Organisationsnummer Kalmar

Transkript

1 Ekonomisk Plan Bostadsrättsföreningen Esplanaden i Kalmar Organisationsnummer Kalmar Inneliggande ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker; A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten C. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv D. Taxeringsvärde E. Finansieringsplan och Nyckeltal F. Beräkning av föreningens årliga utgifter och inkomster G. Redovisning av lägenheterna H. Ekonomisk prognos I. Känslighetsanalys för årsavgiften J. Styrelsens underskrifter K. Besiktningsprotokoll L. Intyg

2 A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Esplanaden i Kalmar med org. nr ( Föreningen ) som har sitt säte i Kalmar och som registrerats hos Bolagsverket den 26 oktober 2017, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i Föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler åt medlemmarna till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till Föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i Föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för Föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig i fråga om kostnader för fastighetsförvärv genom bolagsöverlåtelse på till Föreningen erbjuden köpeskilling, villkor och tillkommande kostnader och avser den slutliga förvärvskostnaden. Beräkningar på Föreningens årliga kapital- och driftutgifter grundar sig på bedömningar gjorda i december 2017, driftstatistik från säljare, offerter samt på kända eller bedömda förhållanden. Denna ekonomiska plan upprättas inför beslut på extra föreningsstämma om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt genom förvärv av fastigheten Kalmar Ejdern 12 ( Fastigheten ). Föreningens förvärv av fastigheten kommer att ske genom köp av ett aktiebolag, UJ Fastighets AB, ( Bolaget ) innehållandes fastigheten. Aktieöverlåtelseavtal upprättas inom någon vecka från köpstämman som avses hållas i januari Efter tillträdet av Bolaget överföres sedan Fastigheten omgående till direktägande av Föreningen. Detta innebär att Fastighetens skattemässiga värde kommer att understiga det i Föreningen bokförda värdet. Kapitalvinstskatt uppstår endast vid försäljning av fastighet, latent skatt värderas därmed till 0 kronor för Föreningen. Fastighetens skattemässiga värde beräknas uppgå till ca kr. Föreningen har erhållit offert från Swedbank med ett kreditbelopp kronor. Föreningens initiala likviditet inkl. underhållsfond beräknas vid tillträdet uppgå till ca kronor. Den ekonomiska planen är utformad utifrån ett antagande att två lägenheter (t.ex. lgh 6 och lgh 10) alltjämt fortsätter vara upplåtna med hyresrätt av Föreningen. Anslutningsgraden (insatser för lägenheter som bedöms upplåtas med bostadsrätter i förhållande till beräknade insatser för alla lägenheter) beräknas under dessa förhållanden uppgå till 85,4 %. Om ytterligare någon lägenhet upplåts med bostadsrätt kommer Föreningen använda hela insatsen till amortering av Föreningens lån och därmed minska Föreningens kommande räntekostnader och amorteringar. Föreningen beräknar att tillträda Bolaget och Fastigheten i mars Då Fastigheten ombildas från hyresrätt till bostadsrätt har inflyttning redan skett i flera av Fastighetens lägenheter. De lägenheter som per dagens datum är tomställda i fastigheten kommer att utbjudas till allmän försäljning med hjälp av registrerad mäklare. Upplåtelseavgift som erhålls utöver insatsen genom dessa försäljningar ska genom tilläggsköpeskilling öka priset för aktierna i Bolaget som Föreningen förvärvar i enlighet med ingånget aktieöverlåtelseavtal i motsvarande mån. I den ekonomiska planen har ett antagande om försäljningspriser gjorts vilket påverkar tilläggsköpeskilling och upplåtelseavgifter. Då såväl tilläggsköpeskilling och upplåtelseavgift kommer att justeras utifrån faktiskt försäljningspris kommer inte föreningens ekonomi att påverkas av ett högre eller lägre försäljningspris för lägenheterna än antaget. Köpeskillingen för Bolaget består av en fast del om kronor samt tilläggsköpeskilling som är preliminärt beräknad till kronor.

3 På tillträdesdagen betalar Föreningen ett kontant belopp motsvarande Föreningens lån och insatserna för de lägenheter (beräknat till fyra stycken, t.ex. lgh 1, 2, 3 och 5) som upplåts bostadsrätt. Resterande del av den fasta köpeskillingen motsvarar insatserna för de sex outhyrda lägenheterna (lgh 4, 7, 8, 9, 11, 12). Denna del av den fasta köpeskillingen erläggs genom att säljaren Koncepthus Fastigheter AB, utställer en säljarrevers till Föreningen. När de sex outhyrda lägenheterna upplåts av Föreningen, i samband med Föreningens tillträde eller under de närmsta månaderna därefter, går ett belopp motsvarande insatserna till att lösa säljarreversen och upplåtelseavgifterna utgör den tilläggsköpeskilling som Föreningen ska erlägga efter försäljning av de outhyrda lägenheterna enligt aktieöverlåtelseavtalet. En teknisk statusbesiktning av Fastigheten har genomförts. Besiktningsprotokoll upprättat inkluderande kostnadsuppskattningar för att åtgärda brister biläggs den ekonomiska planen. Enligt bokföringslagen och årsredovisningslagen ska en anläggningstillgång skrivas av systematiskt över anläggningstillgångens livslängd. Sådan avskrivning är resultatpåverkande men inte likviditetspåverkande. Det ankommer på styrelsen att besluta om avskrivning på Föreningens byggnad. B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Kalmar Ejdern 12 Adress Tomtens areal Lägenhetsarea Ägandestatus Försäkring Esplanaden 15 A-E, Kalmar kvm. 584 kvm boarea bostäder, därutöver 17 kvm biarea i lägenheterna. Äganderätt Fastigheten kommer vid tillträdet att vara fullvärdesförsäkrad. Byggnadernas utformning Byggnaderna är ursprungligen uppförda från slutet av 1800-talet. Två gatuhus med källare, två våningar och vind, två enplans flyglar till densamma med krypgrund, en gårdsbyggnad med krypgrund och 1,5 våningsplan samt en enplans förrådsbyggnad med plintgrundläggning. Byggår ca Värdeår Antal lägenheter 12 st. Gemensamma anordningar och utrymmen Entrepartier av trä med blandade golvmaterial. Trapphus med blandade golvmaterial, målade väggar och tak, handledare. Byggnaderna ligger runt en gemensam trädgårdstomt med i huvudsak gräsmatta samt några träd och vissa planteringar. Hårdgjorda ytor belagda plattor i tillfredställande skick. Staket, murar och grind ut mot Esplanaden i tillfredställande skick. Två

4 stycken källare under gatuhusen med markliggande källardörrar i stål från gården. I källaren finns driftsutrymmen, förråd och tvättstuga med en ny tvättmaskin installerad år 2017 och torktumlare. Förråden är avdelade med nätväggar i normaltskick. Sophantering med tillfredställande funktion. Servitut och rättigheter Fastigheten belastas med följande rättigheter: Avtalsservitut avseende fjärrvärmeledningar akt 04/11958, Inskrivningsdag Kortfattad byggnadsbeskrivning Antal våningar Grundläggning Stommar Ytterväggar Fasader Yttertak Fönster Trapphus Balkonger/terrasser Uppvärmningssystem Ventilation Gatuhusen Två våningar och vind. Flygelbyggnaderna En våning. Gårdshuset Två våningar. Källare med grundmurar av natursten (2 byggnader), krypgrund (1 byggnad), krypgrund / platta på mark (flyglarna). Träbalkar i bjälklag. Trä och tegel i bärande väggar. Tegel- eller trästomme i bärande väggar. Naturstenssockel. Puts, tegel och träpanel i våningsplanen. Träpanelsfasader på flygelbyggnaderna. Falsad plåt från varierande åldrar. 2-glas träfönster med kopplade eller separerade bågar. Blandade golvmaterial. Målade väggar och tak. Handledare. Träkonstruktion med takplåt som underliggande tätskikt. Gatuhusen och flyglarna är anslutna till fjärrvärme. Fjärrvärmeinstallationer i huvudsak från ca Gårdshuset har försetts med 2 st. nyinstallerade luftvärmepumpar som primär värmekälla, förstärkt med direktverkande elradiatorer. Generellt självdrag, i lägenheterna finns kanalanslutna köksfläktar och pax-fläktar i badrum Angående bostadslägenheter Antalet bostadslägenheter är 12 stycken. I vardera av de två gatuhusen finns två lägenheter på varje våningsplan, båda flygelbyggnaderna är egna lägenheter med egna ingångar och gårdshuset består av en lägenhet på varje våningsplan med gemensam ytterdörr. Ytskikt och inredning i form av; målade och tapetserade innerväggar, målade tak, parkett i vardagsrum samt i huvudsak plastmatta i övriga rum. Köksinredning i form av diskbänk, elspis, kyl- och frys. Köksfläkt i vissa. Snickerier av blandad ålder. Vitvaror av blandad ålder. Badrum med i huvudsak plastmattor, duschplats, wc-stol, tvättställ. Variationer i utförande och ålder avseende ytskikt förekommer.

5 Kortfattad angående underhållsplan Byggnaderna uppförda ca 1890 är renoverade och partiellt ombyggda vid ett flertal tidpunkter. Byggnaderna anses vara i genomgående gott skick. Bedömt underhållsbehov de kommande 10 åren är totalt kronor, varav ca inom 3 år. I de beräknade underhållskostnaderna är framtida badrumsrenoveringar inte inkluderade då detta ingår i bostadsrättshavarnas inre underhållsansvar. Kostnad för en badrumsrenovering kan uppskattningsvis uppgå till kronor. Se vidare bilaga K Teknisk statusbesiktning innehållande underhållsplan. Ett belopp om kr avsätts för initial underhållsfond i samband med köpet, vidare finns ytterligare kassalikviditet om kr. Utöver den initiala underhållsfonden avsätter Föreningen sedan konor (80 kr/kvm BOA) årligen till underhållsfonden under de kommande 10 åren. Slutligen noteras att amorteringar görs med 1,25 % per år (107 kr/kvm BOA) samt att Föreningen beräknas göra ett positivt årsavgiftspåverkande resultat varje år under prognosperioden. Se vidare under H. Ekonomisk prognos.

6 C. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Förvärvskostnader (Kr) Anskaffningskostnad Lagfartskostnad Pantbrev* 0 Övriga kostnader** 0 Initial likviditet (UH-fond + kassa) Summa förvärvskostnader** Beräknad tilläggsköpeskilling Summa förvärvskostnader inkl. tilläggsköpeskilling *Pantbrev finns idag om kronor vilket överstiger lånebeloppet **Säljaren står för konsultkostnader och övriga kostnader. D. Taxeringsvärde Taxeringsvärde 2016 Bostäder Lokaler Totalt varav byggnadsvärde ,44% varav markvärde ,56% E. Finansieringsplan och Nyckeltal Grundförutsättningar Banklån banklån 1 banklån 2 banklån 3 banklån 4 Summa banklån Belopp kr Säkerhet Pantbrev Pantbrev Pantbrev Pantbrev Bindningstid 1 år 3 år 4 år 3 mån Räntesats* 1,72% 1,58% 1,77% 1,55% 1,655% Amortering 1,250% ** Belopp amortering per år Räntekostnad år Totalbelopp år 1 (ränta+amort.) * Ränta enl. offert påslag med 0,75 procentenheter för bindningstid om 3 mån och 1 år. Påslag om 0,25 övriga bindningstider. För år 11 har snitträntan höjts till 3 %. Se närmare under punkt H. Ekonomisk prognos. ** Rak amortering över 80 år (1,25 % per år). Finansiering 1. Insatser Föreningens lån (långfristiga banklån 1-4) Summa finansiering (1.+2.) Beräknade upplåtelseavgifter Summa finansiering inkl. upplåtelseavgift ( ) ,18% Areauppgifter (i kvadratmeter)* Boarea (BOA) Hyresrätter 82 Boarea (BOA) Bostadsrätter 502 Biarea (BIA) Bostadsrätter 17 Summa kvm BOA 584 Summa kvm BOA+BIA 601 *Angivna areauppgifter är i enlighet med ny uppmätning för lgh 7, 11 och 12, samt i enlighet med uppgifter i hyresavtal för övriga lägenheter. Nyckeltal Förvärvskostnader inkl. beräknad tilläggsköpeskilling kr/kvm BOA Förvärvskostnader exkl. beräknad tilläggsköpeskilling kr/kvm BOA Insatser och upplåtelseavgifter per kvm BOA totalt Belåning per kvm BOA Bostadsrätter Belåning per kvm BOA totalt vid 100 % anslutning Årsavgift per kvm BOA Bostadsrätter 583 Genomsnitt separat förbrukningskost per kvm BOA (el) 62 Driftutgift i BRF per kvm BOA 300 Avsättning till uh-fond + avskrivningar per kvm BOA 247 Avsättning till uh-fond + amorteringar per kvm BOA 187

7 F. Beräkning av föreningens årliga utgifter och inkomster Beräkningarna är gjorda för år 1 (2018) kr/kvm BRarea kr/kvm Kapitalutgifter Amorteringar (BOA) 124 BOA total 107 Räntor år Summa kapitalutgifter: Avskrivning (rak avskrivning över 100 år)* Köpeskilling totalt Byggnad andel av tax.värde 61,44% Avskrivningunderlag Beräknad avskrivning 1 % *Avskrivning är en kostnad som inte direkt påverkar kassaflödet eller avgiften kr/kvm BRarea kr/kvm Driftutgifter Elförbrukning - (exkl hushållsel) (BOA) 20 BOA total 17 Vatten och avlopp Uppvärmning (fjärrvärme) Sophämtning Fastighetsförsäkring Fastighetsskötsel och städning Ekonomisk Förvaltning Arvoden (styrelse, revision) Löpande reparationer/övrigt Summa drift: *Driftutgifter kan bli högre eller lägre än angivet. Underhållsfondering Underhållsfond Skatter och avgifter Fastighetsavgift bostäder* Fastighetskatt lokaler Summa skatter och avgifter: *Fastighetsavgiften är beräknad på kr/år och lägenhet. kr/kvm BRarea kr/kvm (BOA) BOA total Summa utgifter inkl. underhållsfond: kr/kvm BRarea kr/kvm Årsavgifter och andra inkomster Årsavgifter (BOA) 583 BOA total 501 Hyresintäkter bostadslägenheter Summa inkomster:

8 G. Redovisning av lägenheterna Årsavgifter exempel anslutna bostadsrätter Årsavgifter samtliga Insatser exempel anslutna bostadsrätter Insatser samtliga Lgh Bostadsrätt (BR) Antal rum Boarea Biarea Totalarea Andelstal* Andelstal** Insatser Insats Beräknad*** Avgift Avgift**** Hyra nr / Hyresrätt (HR) och kök (rok) kvm kvm kvm % alla % anslutna alla anslutna Upplåtelseavgift kr/år kr/månad kr/år 1 BR 1 rok ,66% 8,97% BR 1 rok ,54% 8,83% BR 1 rok ,42% 8,69% BR 1 rok ,54% 8,83% BR 1 rok ,54% 8,83% Exempel HR 1 rok ,54% BR 1 rok ,25% 9,66% BR 2 rok ,54% 8,83% BR 1 rok ,06% 8,27% Exempel HR 2 rok ,06% BR 4 rok ,88% 16,25% BR 2 rok ,00% 12,88% justering -0,03% -0,04% Summor ,00% 100,00% Kvm BR-area * Andelstalen ligger till grund för såväl insats som årsavgift. Andelstalen har beräknats utifrån en justerad yta (yta + ett grundtillägg motsvarande 20 kvm) i förhållande till den totala justerade ytan. Biarean för lägenhet 12 har inkluderats till 100 % vid bestämmandet av andelstal, biarean för lägenhet 7 har inkluderats till 50 %. **Anslutningsgraden beräknas till 85,4 % då de exemplifierade två bostadslägenheterna som får erbjudande att förvärva sin lägenhet som bostadsrätt blir kvarvarande hyresrätter. ***Upplåtelseavgiftter är beräknad utifrån upppskattat marknadsvärde minus insats för lägenhet 4, 7, 8, 9, 11 och 12 och bestäms slutligt efter försäljning och upplåtelse. För lägenhet 2 utgår en fast upplåtelseavgift. Slutlig upplåtelseavgift påverkar ej föreningens ekonomi då slutliga tilläggsköpeskillingen kommer att justeras motsvarande avvikelsen för upplåtelseavgifterna. ****I avgiften ingår värme och vatten (lgh 1-10). Bostadsrättshavarna tecknar egna el-abonnemang avseende hushållsel.beräknad normalförbrukning för hushållsel innebär en kostnad om ca kr/mån. Avseende lgh 11 och 12 ingår inte kostnader för värme och varmvatten i avgiften, denna kostnad beräknad uppgå till ca 500 kr/mån.

9 H. Ekonomisk prognos Prognosförutsättningar Inflation 2,0% Rak amortering 80 år - kr/år Kvm BOA bostadsrätter 502 Rak avskring 100 år - kr/år År* Genomsnittsränta 1,65% 1,65% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,25% 2,25% 2,50% 2,75% 3,00% Procentuell årlig höjning av årsavgift* 0,00% 2,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% Lån kvar **Generellt beräknas avgiften höjas motsvarande antagen inflationen om 2 %, de år räntan räknas upp beräknas avgiften istället höjas med 3 %. Årliga utgifter Ränta Amorteringar Avskrivningar Driftkostnader Fastighetsskatt Avsättning till kommande underhåll Summa utgifter inkl. fondering Summa kostnader inkl. fondering Årliga inkomster Årsavgifter bostadsrätter kr/kvm BOA Årsavgifter Bostadshyror Summa inkomster Årets resultat -årsavgiftspåverkande Årets resultat -bokföringsmässigt Ackumulerat resultat bokföringsmässigt Föreningens likviditet Ingående likviditet* Överskott/underskott Avsättning till kommande underhåll Planerat uttag ur underhållsfond Summa total likviditet Varav summa underhållsfond *Denna prognos redovisar år 1-11 ( ), år 16 har inte redovisats med anledning av att Föreningen redan år 1 erlägger full fastighetsavgift. **Ingående likviditet bestående av underhållsfond om kr och ytterligare kassalikviditet om kr. I. Känslighetsanalys för årsavgiften Dagens inflationsnivå fast, 2 % och Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Antagen räntenivå (årsavgift enligt ovan) Antagen räntenivå + 1 % Antagen räntenivå + 2 % Antagen räntenivå fast och Dagens inflationsnivå + 1 % Dagens inflationsnivå + 2 % * Alla beräkningar i känslighetsanalysen utgår från att samma årsavgiftspåverkande resultat som ovan ska uppnås.

10

11 P r o je k t l e d a R HUSET Kalmar Ejdern 12 Teknisk statusbesiktning som utgör bilaga till Bostadsrättsföreningens Ekonomiska Plan Hillar Truuberg

12 Kalmar Ejdern 12 - Besiktningsutlåtande 1. Uppdrag Att utföra teknisk statusbesiktning av byggnadernas kondition, bedöma byggnadsoch installationsdelars återstående livslängd samt uppskatta kostnader för åtgärdande av dessa och periodisera kostnaderna i tiden. Besiktningen är inte av sådan omfattning att talan enligt Jordabalken kan åberopas. 2. Uppdragsgivare B rf Ejdern 12 genom Koncepthus Fastighetsutveckling AB 3. Besiktningen Besiktningen utfördes 29 november 2016 och bestod i en okulär översyn av nedan beskrivna byggnads- och installationsdelar. Några mätningar med instrument eller förstörande provtagningar i övrigt utfördes inte. Platsbesök utfördes i 5 lägenheter samt i huvuddelen av byggnadernas gemensamma och allmänna utrymmen samt driftsutrymmen. Ingen av lägenheterna i flyglarna var tillgängliga. Vid besiktningstillfället var det soligt samt ca + 5 grader C. Kännedom om byggnaderna har också erhållits genom ritningsstudier, information från fastighetsskötaren samt från ett försälj nings-pm upprättat av Fastighetsbyrån. Inget nytt platsbesök har utförts, men information om de åtgärder som utförts på byggnaderna under 2017 har redovisats med skriftlig dokumentation. Redovisade kostnader för kvarvarande åtgärdsbehov är baserade på erfarenhetsvärden från upphandling av likartade entreprenader i jämförbara hus. Sedan utförd besiktning har fastigheten bytt ägare till UJ Fastighets AB. Vid besiktningen närvarade: Pelle Backlund, fastighets skötare Hillar Truuberg, Projektledarhuset AB, besiktningsman

13 F astighetsbeteckning: Adresser: Kommun: Ägandeform: Nuvarande ägare: Byggnad: Byggnadsår: Markareal: Kalmar Ej dem 12 Esplanaden 15 A-E Kalmar Äganderätt UJ Fastighets AB 5 byggnader av varierande utförande och byggnadsår med i all huvudsak bostäder. Typkod 320 ca 1890 (3 byggnader) samt ca 1980, 2 flygelbyggnader i ett våningsplan m2 Areor: Bostäder Totalt 584 m2 584 m2 Utöver ovan fmns 17 m2 Biarea i lägenheter. Lägenheter: 12 st Byggnadsbeskrivning: Källare: Våningsplan: Undergrund: Grundläggning: Stomme: Bjälklag: Yttertak: Driftsutrymmen, förråd, tvättstuga Bostäder Lera och friktionsmark Källare med grundmurar av natursten (2 byggnader), krypgrund (1 byggnad), krypgrund / platta på mark (flyglarna). Träbalkar i bjälklag. Trä och tegel i bärande väggar. Träbjälklag fyllning, ytskikt. Falsad plåt från varierande åldrar.

14 Fasader: Balkong / terrass: Fönster: Trapphus: Entrépartier: Övriga dörrar: Naturstenssockel. Puts, tegel och träpanel i våningsplanen. Träkonstruktion med takplåt som underliggande tätskikt. 2-glas träfönster med kopplade eller separerade bågar. Blandade golvmaterial. Målade väggar och tak. Handledare. Entrépartier av trä. Ståldörr till källare. Lgh-dörrar av trä. Lägenheter: Inv. väggar: Inv. tak: Golv: Köksinredning: Badrum / duschrum: Målade / tapetserade Målade tak Parkett i vardagsrum I huvudsak plastmatta i övriga rum och kök Diskbänk, elspis, kyl- och frys. Köksfläkt i vissa. Snickerier av blandad ålder. Vitvaror av blandad ålder. Plastmatta på golv. Väggplastmatta på vägg. Målade tak. Duschplats, wc-stol, tvättställ. Vattenradiator eller elradiator som värmekälla. Pax-fläkt för frånluft i de flesta. Vissa variationer i utförande och ålder avseende ytskikt förekommer. Allmänna utrymmen: Tvättstuga: Förråd: Installationsutrymmen: Sophantering: 1 TM, 1 torkrum, 1 mangel. Målat golv, målade väggar och målat tak. Nätväggar. Målade ytskikt. Målade ytskikt. Utvändiga behållare

15 Installationer: Värmeproduktion: Gatuhusen och flyglarna: Anslutet till fjärrvärme. Fjärrvärmeinstallationer i huvudsak från ca Luftvärmepumpar i gårdsbyggnaden, med elradiatorer som komplementvärme. V ärmedistribution: Gatuhusen och flyglarna: Vattenradiatorer och värmestammar av blandad ålder. Radiatorventilerna bedöms vara utbytta ungefar parallellt med utbytet av utrustningen i fj ärrvärmeundercentralen. Stamregleringsventiler för värme i källaren från ungefär samma tid. Luftvärme som är nyinstallerad i gårdshuslägenhetema med komplement av elradiatorer. Ventilation: Generellt självdragsventilation, men i lägenheterna finns kanalanslutna köksfläktar respektive paxfläktar i badrummen. Tilluft med blandat utförande. VA-installationer: Elinstallationer: Avlopp av gjutjärn och plast, varm- och kallvatten av koppar. Installationerna är utbytta bedömniingsvis ca mitten av 1990-tal. Elinstallation i fastighet samt till lägenheterna i stor omfattning utbytta ca mitten av 1990-tal. Elinstallationer inne i lägenheterna också utbytta, men vid lite varierande tidpunkter. Både j ordade och oj ordade (huvudsak) installationer finns. En del av installationerna är utvändigt förlagda. Hiss: Finns ej. Övrigt: Tomt / mark: Trädgårdstomt med i huvudsak gräsmatta samt några träd och vissa planteringar. Hårdgjorda ytor belagda plattor i tillfredsställande skick. Staket, murar, grindar mm i normalt skick.

16 Allmänt: Byggnader i huvudsak ursprungligen uppförda ca Ombyggnader och renoveringar har utförts vid ett flertal tillfallen Många installationer byttes ut 1990-tal, då även i huvudsak badrummen renoverades byttes yttertaken på gatuhusen ut. Under 2017 har fasaderna renoverats, fönster målats om och renoverats, tvättmaskinen bytts ut, yttertaket på gårdshuset ommålats samt luftvärmepumpar installerats i gårdshuset. Kommande underhållsbehov är ganska begränsat, men ett antals badrums yt- och tätskikt behöver bytas ut om 5-6 år som ett led i normalt periodiskt fastighetsunderhåll. OVK-status: Energideklaration: Radon: Asbest: PCB: OVK är godkänd. Godkännandet löper till Utförd. Radonmätningar har enligt uppgift utförts, men protokoll från mätningarna har inte redovisats. Asbest kan finnas i någon värmerörsisolering, men inte någon annanstans. Inga provtagningar utfördes i samband med besiktningen. PCB finns inte i byggnaderna

17 5.0 Allmänt Efter det att platsbesöket (29 november 2016) gjordes har en del entreprenadarbeten utförts. Bl a har alla fasader renoverats, fönster målats om / renoverats, ett par yttertak målats om, en Igh helrenoverats och 2 luftvärmepumpar installerats. Några ytterligare smärre arbeten kommer utföras innan ett förvärv. Det förutsätts att dessa arbeten genomförts på ett fackmässigt sätt och att branschnormala entreprenadgarantier lämnas och kan överföras på en ny fastighetsägare. 5.1 Byggnad 5.1a Mark / Grundläggning Gatuhusen: Grundlagda med källare med grundmurar av natursten direkt mot fast underlag. Inga sättningar noterades under källargolven, i omgivande mark eller vad avser bärande konstruktioner. Inget åtgärdsbehov. I källaren på byggnad 15 A noterades fukt vid besiktningstidpunkten. Enligt senare utförda undersökningar har framkommit att fukten kommer in genom den utvändiga källartrappan i samband med kraftig nederbörd. Åtgärder som förhindrar dagvatteninträngning kommer att vidtas innan ett förvärv. Övriga byggnader: Grundlagda med krypgrund med grundmurar av natursten till fast underlag. Krypgrunderna var inte tillgängliga vid besiktningstidpunkten. Finplanering i normalt skick. Inget åtgärdsbehov utöver normalt periodiskt finplaneringsunderhåll. 5.1b Stomme Träbjälklag i normalt skick. Begränsad golvlutning förekommer, men inget som är onormalt för byggnader av motsvarande ålder. Tegel- eller trästomme i bärande väggar. Tillfredsställande skick. Inget tekniskt åtgärdsbehov. Ingen onormal sprickbildning noterades i bärande konstruktionsdetaljer. I icke bärande innerväggar inom lägenheter och i allmänna utrymmen finns normal och begränsad sprickbildning. Inget åtgärdsbehov.

18 5.1c Fasad Gatuhusen: Naturstenssocklar i normalt skick. Inget åtgärdsbehov. Putsade fasader och tegelfasader i våningsplanen, där putsdelama helrenoverats efter det att platsbesöket utfördes. Gott skick. Återstående garantitid på utfört arbete. Gårdshuset: Naturstenssockel i tillfredsställande skick. Putsad fasad i våningsplanen som underhållits efter platsbesöket. Gott skick. Inget åtgärdsbehov. Övriga byggnader: Träpanelsfasader som nyligen ommålats och erforderligt renoverats under 2017 i gott skick. Inget åtgärdsbehov. Om så där år rekommenderas ändå träpanelsfasadema målas om återigen som ett led i normalt periodiskt fastighetsunderhåll. 5.1d Tak / takawattning / takterrass Gatuhusen: Yttertak belagt med falsad plåt som senast lagts om Gott skick. Inget åtgärdsbehov. Erforderlig komplettering av taksäkerhet rekommenderas utföras inom nära framtid. Övriga byggnader: Yttertak belagda med enkelfalsad plåt. Taken har nyommålats och är i tillfredsställande skick. Kommande ommålning rekommenderas utföras om ca 10 år. På gårdshusets tak behöver erforderlig komplettering med taksäkerhet genomföras. Gårdshusets takterrass bedöms vara i tillfredsställande skick. Inget bedömt nära förestående underhåll. 5.1e Fönster 2-glas träfönster på kopplade eller separerade bågar. Vid besiktningstidpunkten var flertalet fönster i nära förestående behov av ommålning / renovering. Under 2017 har entreprenader utförts. Om drygt 10 kommer fönstren åter behöva ommålas som ett led i normalt periodiskt fastighetsunderhåll. Gott skick. Inget åtgärdsbehov.

19 5.1f Gemensamma utrymmen Entrépartier: Entrépartier av trä i normalt skick. Inget nära förestående åtgärdsbehov. Trapphus: Trapphus i gatuhusen i normalt skick. Inget tekniskt åtgärdsbehov. I översta våningsplanet har en bostadsentré flyttats. Erforderlig återställning har genomförts. Övriga dörrar: Källardörrar i normalt skick. Inget tekniskt nödvändigt åtgärdsbehov. I anslutning till dörrarna kommer vissa plåtarbeten genomföras. Tvättstuga: Ytskikt i normalt skick. Inget tekniskt nödvändigt åtgärdsbehov. 1 ny TM har installerats 2017, 1 TT som är ungefar 7-8 år gammal med ca 6-7 års återstående teknisk livslängd. Källare i övrigt: Allmänna utrymmen i normalt till lite slitet skick. Inget tekniskt nödvändigt åtgärdsbehov. Förråd: Förrådsutrymmen i normalt skick. Inget tekniskt åtgärdsbehov. Installationsutrymmen: I normalt skick. Inget tekniskt åtgärdsbehov. Sophantering: Med bedömt tillfredsställande funktion. Inget åtgärdsbehov. 5.1g Lägenheter 5 lägenheter besöktes främst för att kunna göra en allmän bedömning. Efter platsbesöket har en lägenhet helrenoverats och fått delvis ändrad planlösning. Övriga lägenheter kan anses vara i likartat skick vad avser inredning och utrustning. Ytbeklädnaderna är av varierande ålder. Lägenheternas badrum har yt- och tätskikt som (utöver i den renoverade lägenheten) är mellan knappt 15 och drygt 20 år gamla. Normal teknisk livslängd för tätskikt i badrum med aktuell konstruktion är knappt 30 år, vilket innebär att ca 5 badrum har yt- och tätskikt som tekniskt rekommenderas renoveras inom ca 5-6 år och övriga om drygt 10 år. Elnderhållsansvaret för renovering av badrum kommer enligt föreningens stadgar att åligga respektive bostadsrättshavare.

20 Kostnad för yt- och tätskiktsrenovering av ett badrum beräknas till ca :- / enhet (inkl moms, men exklusive eventuellt ROT-avdrag). I det beloppet ingår nya tätskikt, nytt ytskikt (klinker, kakel), nytt sanitetsporslin och nya sanitetsarmaturer, utbyte värmekälla, utbyte elinstallationer samt utbyte golvbrunn, avlopp i golv samt vattenledningar fram till stam, utbyte pax-fläkt etc. Elinstallationema inom lägenheterna bedöms genomgående vara utbytta och i tekniskt tillfredsställande skick. Elinstallationer i badrummen byts ut i samband med att dessa renoveras. Kostnaden ingår i angivet belopp ovan. Efter ett förvärv går ansvaret för inre underhåll över till respektive bostadsrättshavare. 5.2 VVS-installationer 5.2a Värmeproduktion Gatuhusen och flyglarna: Anslutet till fjärrvärme. Utrustning i fjärrvärmeundercentral i huvudsak från ca Gott skick. Mer än 10 år till statistiskt nödvändigt utbytesbehov. Gårdshuset: Se 5.2b nedan. Varmvatten produceras dock via fjärrvärmen och ligger i kulvert. 5.2b Värmedistribution Gatuhusen och flyglarna: Vattenburen värme med radiatorer och värmestammar som bytts ut för ungefar 20 år sedan. Gott skick. Inget åtgärdsbehov. Radiatorventiler och stamregleringsventiler i gott skick. Inget åtgärdsbehov under kommande 10-årsperiod. Gårdshuset: 2 st nyinstallerade luftvärmepumpar med luftvärmeutloppsdon som primär värmekälla. Komplementvärme med direktverkande elradiatorer som bedöms vara ungefar 20 år gamla. 5.2c Avlopp / vatten / sanitet VA-installationer till största del från ombyggnadsåret och i genomgående tillfredsställande skick. Spolning / rensning av avloppen rekommenderas utföras inom något år och därefter med ungefär 10 års intervall. I samband med kommande renoveringar av badrum byts horisontella avlopp i badrumsgolven samt vatteninstallationer inom badrummen.

21 5.2d Ventilation Bostäder: Självdragsfrånluft kompletterat med kanalanslutna mekaniska fläktar i köken och pax-fläktar i badrummen. I samband med att badrum renoveras rekommenderas också pax-fläkten som betjänar densamma bytas ut. Varierande tilluftsutförande. OVK är godkänd. Godkännandet löper till november El-installationer I praktiken alla byggnadens elinstallationer såsom servis, servis- och fastighetscentral, huvudledningar till lägenheter samt installationer inom lägenheterna (utöver de som nyligen renoverats) är utbytta och i tillfredsställande skick. Elinstallationema inom lägenheterna bedöms också ha bytts ut fast vid lite varierande tidpunkter. Elinstallationema är i tillfredsställande skick. Inget tekniskt åtgärdsbehov. I samband med att badrum renoveras byts lämpligen elinstallationema ut parallellt. Kostnaden ingår i angivet belopp för badrumsrenovering.

22 6. Kostnader för tekniska åtgärder (kostnadsläge november 2017) ( angivna kostnader inkluderar entreprenad, byggherrekostnader, finansiella kostnader och mervärdesskatt) 6.1 Byggnad 6.1d Tak/takaw attning Komplettering taksäkerhet gatuhusen, ca g Gemensamma utrymmen Utbyte 2 TT, ca h Lägenheter Badrumsrenoveringar i 5 Igh, ca 2023 bedömt 50 kkr ca 50 kkr ca 600 kkr 6.2 W S-installationer 6.2c Avlopp / vatten Spolning / rensning avlopp, ca 2020 ca 25 kkr

23 Sammanfattning: Fastighet med byggnader ursprungligen uppförda ca 1890, renoverade och partiellt ombyggda fler ett flertal tidpunkter. Byggnaderna får anses vara i genomgående gott skick. Beräknat underhållsbehov: Är 1-3: År 3-10: Totalt: ca 75 kkr ca 50 kkr ca 125 kkr Underhållsansvaret för renovering av badrum inom lägenheterna åligger respektive bostadsrättshavare och kostnaden för de 5 badrummen som är i behov av renovering inom 5-6 år är därför inte inräknad i sammanställningen ovan, men fmns angivet under 6.1h ovan. Utöver vad som fmns upptaget ovan är det rimligt att avsätta ungefar :- / år för småreparationer och oförutsett underhållsbehov för sådana åtgärder som inte ingår i normala fastighetsskötselavtal. Om drygt 10 år kommer statistiskt vissa underhållsåtgärder på yttertaken, fönstren och träpanelsfasadema behöva utföras. Om drygt 10 år rekommenderas också ytterligare 5-6 badrum börja yt- och tätskiktsreno veras.

24

25