Kv. Nattvardsbarnen 3, Stockholm

Transkript

1 Kv. Nattvardsbarnen 3, Stockholm Sammanställning av statusbesiktning som utgör bilaga till ekonomisk plan. Stockholm 28 september 2005 ProjektledarHuset AB Hillar Truuberg

2 Nattvardsbarnen 3, Stockholm - Besiktningsutlåtande 1. Uppdrag Att utföra teknisk statusbesiktning av fastighetens kondition, bedöma byggnadsoch installationsdelars återstående livslängd samt uppskatta kostnader för åtgärdande av dessa och periodisera kostnaderna i tiden. Besiktningen är inte av sådan omfattning att talan enligt jordabalken kan åberopas. 2. Uppdragsgivare Brf Nattvardsbarnen 3 genom AB Galären, Örjan Forsgren 3. Besiktningen Besiktningen utfördes 19 september 2005 och bestod i en okulär översyn av nedan beskrivna byggnads- och installationsdelar. I nedanstående utlåtande har i huvudsak endast sådana åtgärder beskrivits vars underhållsansvar faller på bostadsrättsföreningen. Några mätningar med instrument eller provtagningar i övrigt har ej utförts. Platsbesök utfördes i 5 lägenheter, som kan anses representativa, i fastighetens hyreslokal samt i fastighetens gemensamma utrymmen och driftsutrymmen. Vid besiktningstillfället var det soligt samt ca + 15 grader C. Kännedom om fastigheten har också erhållits genom samtal med boende samt genom ritningsstudier. Redovisade kostnader är baserade på uppmätning från ritningar samt erfarenhetsvärden från upphandling av likartade åtgärder i jämförbara hus. Vid besiktningen närvarade: - Jan Pålsson, boende - Ellinor Johansson, Galären - Örjan Forsgren, Galären - Johan Adlers, fastighetsägare (del av tid) - Hillar Truuberg, ProjektledarHuset, besiktningsman

3 4. Objektet Fastighetsbeteckning: Nattvardsbarnen 3 Adress: Palmbladsvägen 2 / Stagneliusvägen 37 Kommun: Nuvarande ägare: Ägandeform: Areal: Stockholm Elin Adlers dödsbo Äganderätt 869 kvm Gällande planbestämmelser: Stadsplan Akt , daterad Genomförandetiden är avslutad Vatten / avlopp: Byggnad: Anslutet till kommunens nät Flerfamiljshus med källare och 6 våningar med I huvudsak bostäder, typkod 320 Byggnadsår: 1935 Värdeår: 1935 Areor: Bostäder kvm Lokaler 180 kvm Totalt kvm Lgh-fördelning Standard: Källare: Bottenvåning: Våningsplan: Vind: Undergrund: 16 st 1 rum och kök 2 st 2 rum och kök 22 st 3 rum och kök Modern Tvättstuga, panncentral, elcentral, div. förråd samt nedre del av lokal Bostadsentré, bostäder, uthyrd lokal Bostäder Lägenhetsförråd Berg

4 Grundläggning: Tomt: Stomme: Ytterväggar: Bjälklag: Yttertak: Takaltan: Fasad: Fönster: Balkonger: Trapphus: Entréport: Övriga dörrar: Inv. väggar: Inv. tak: Golv: Köksinredning: Badrum: Grundmurar till berg Naturmark, asfalterade ytor till entré och baksida Tegel, järnbalkar, betong Tegel Konstruktionsbetong på järnbalkar Falsad målad plåt, takavvattning av målad plåt. Takrasskydd och takstegar saknas. Beklädd med asfaltpapp. Trasiga glasräcken. Puts, naturstenssockel 2-glas träfönster med mötesbåge Skyltfönster med träbåge Betongplatta på stålbalksram. Naturstensgolv, målad väv på vägg och målade tak. Handledare och räcken av trä. Kodlås. Aluminiumparti med glas, kodlås Bakdörr av lackat trä Lgh-dörrar i trä Lokalentré av aluminium Målade Målade Trä / parkett i vardagsrum Trä i de flesta övriga rum linoleum eller trä i hallar Laminat eller plastgolv i kök Målad betong i källare Diskbänk, el- eller gasspis, kyl- och frys, skåpsinredning, diskmaskiner. Blandad ålder. Klinker, kakel, inbyggt eller fristående badkar alterantivt dusch, wc-stol, tvättställ. Blandade åldrar.

5 Tvättstuga: 2 st TM W 365 H, st TT 166 T, gammal 1 st TS, trasig 1 st mangel, gammal 1 tvättbänk Slitna ytskikt Värmeproduktion: Värmedistribution: Ventilation: Elinstallationer: Hiss: Sophantering: Cykelförråd: Eldstäder: Allmänt: OVK-status: 2 st oljepannor 1974.Övrig utrustning från bedömningsvis samma tid. Vattenradiatorer från ursprungsåret. Gamla stamregleringsventiler. Fläktförstärkt självdrag. Tilluft via väggventiler. Mekanisk frånluftsfläkt till lokalen av äldre typ. Servis 250 A. Installationer av blandad ålder. Linhiss med hisskorg av äldre typ. 3 personer, 240 kg. Godkänd och besiktigad till november Hissmaskin, linor, styr- och regler utbytt enligt uppgift för ca 5 år sedan. Hissmaskinrum ej tillgängligt. Sopnedkast med behållare i bottenvåningen. Utvändigt gallerförråd med skärmtak på stolpar i gott skick. Öppna spisar i ett antal lägenheter. Eldningstillstånd i samtliga enligt uppgift. Byggnad uppförd Partiellt renoverad efter detta datum. Byggnaden kan anses vara i för sin ålder och underhållsperiodicitet normalt skick. Godkänd OVK saknas. Har enligt uppgift från Stadsbyggnadskontoret aldrig erhållits.

6 5. Utlåtande 5.1 Byggnad 5.1a Mark / Grundläggning Ingen fukt noterades i åtkomliga delar av källarytterväggar. Ingen fuktdoft i källare. Marken på baksidan lutar i huvudsak mot byggnaden. Detta utgör en potentiell fuktrisk vid igensättning av husets dränering. Rensning av brunn i utvändig trappa bör utföras snarast. I övrigt inget akut åtgärdsbehov. 5.1b Stomme Normal och begränsad sprickbildning i bjälklag, trapphusväggar, vind, ventilationskanaler mm. Inget åtgärdsbehov. 5.1c Fasad Ädelputs bedömningsvis senast renoverad ca 1988 på gatusidorna och ca 1980 på gårdssidorna. Begynnande sprickbildning på många platser. Viss bomputs. Omputsning rekommenderas inom något år på gårdssidorna och inom 6-7 år på gatusidorna. 5.1d Tak / takavvattning Yttertak av falsad plåt. Plåten är senast bedömningsvis omlagd för ca 30 år sedan. Plåten var vid besiktningstillfället under ommålning. Takfot i behov av ommålning inom något år. Utbyte av plåten bedöms behövas utföras om ca 8-10 år. Taksäkerhet och takstegar mm i behov av komplettering. 5.1e Balkonger Balkongplattor av betong från ca Ett flertal balkonger uppvisar sprickbildningar, fuktgenomslag och lösa betongbitar. Balkongrenovering rekommenderas i samband med omputsning av fasad inom några år. Takaltan med tätskikt av asfalt i behov av omläggning inom något år. Takaltandörr bytes ut parallellt med detta. 5.1f Fönster Bostäder: Inåtgående 2-glasfönster på träbågar. Många fönstren är kraftigt uttorkade eller partiellt rötskadade och i behov av ommålning / renovering inom nära framtid.

7 Skyltfönster / lokalfönster: I genomgående gott skick. Bågar något uttorkade. Ommålas inom några år. 5.1g Gemensamma utrymmen Entrè: I gott skick. Inget tekniskt åtgärdsbehov. Bakentré av lackat trä i behov av omlackning inom några år. Lokalentré i genomgående gott skick. Inget åtgärdsbehov. Trapphus: Målade väggar och tak med mycket färgsläpp i behov av ommålning inom några år. Några vattenskador i trapphuset. Tvättstuga / torkrum: Utbyte av TS och TT snarast. Bristande frånluftsventilation. Ytskiktsbehandling rekommenderas inom något år. Källare övrigt: Slitet skick med målade ytskikt. Genomgående hyfsad belysning. Inget tekniskt nödvändigt åtgärdsbehov. Installationsutrymmen: Slitna ytskikt. Inget byggtekniskt nödvändigt åtgärdsbehov. 5.1h Lägenheter 5 st lägenheter besöktes främst för att kunna göra en allmän bedömning. Lägenheterna är i påtagligt varierande skick från relativt nyrenoverade till i princip nästan från byggnadsåret. Ett antal badrum har byggts om under senare år likväl som enligt uppgift elinstallationerna bytts ut. Lägenhetsdörrar av äldre typ. Bristfällig ventilation i lägenheterna. 5.1i Lokaler ICA: Ytskikt i genomgående slitet skick. Eget ansvar för inre underhåll. Bedömt bristfällig funktion på ventilationen. 5.2 VVS-anläggning 5.2a Värmeproduktion 2 st oljepannor från Övrig utrustning från samma tid. Utbyte rekommenderas inom nära framtid. Eventuell övergång till fjärrvärme bör övervägas vid bytet.

8 5.2b Värmedistribution Vattenburen värme med radiatorer och stammar från byggnadsåret. Radiatorventiler från ca Stamregleringsventiler i behov av utbyte. Normal livslängd på värmedistributionssystem överstiger väsentligt andra installationers. Inget åtgärdsbehov. 5.2c Avlopp / vatten / sanitet Avlopp: Ungefär hälften av avloppsstammarna har bytts ut under senare år i olika etapper eller i mindre sammanhängande delar. Bottenavlopp partiellt utbytta. Obytta avloppsstammar bör bytas snarast. En avloppsluftning till vinden var ej brandisolerad vid bjälklagspassagen. Kallvattensystem i koppar endast partiellt utbytt. Vissa delar som löper parallellt med bytta avlopp har ej åtgärdats. Utbyte av kvarstående kallvattenledningar utförs parallellt med utbyte avlopp. Kylenheter i lokalen är kopplade till kallvattensystemet. Tappvarmvatten i koppar utbytt lika kallvatten. Tappvarmvattnet har cirkulationsslinga i princip enbart i botten- / källarplan. Parallellt med utbyte VA-system renoveras även badrum och utförs åtgärder i kök erforderlig omfattning. 5.2d Ventilation Lägenheter mm: Frånluft: Mekanisk frånluft med bristfällig eller avsaknad funktion. Tilluft: Väggventiler under fönster. Lokaler: Mekanisk från- och tilluft. Genomgående bristfällig funktion. Godkänd OVK saknas. 5.3 El-anläggning Elservis, serviscentral utbytta för några år sedan och i gott skick. Elstigare till lägenheter partiellt utbytta vid samma tidpunkt. Ca hälften av lägenheterna är försedda med jordad installation. Utbyte återstående delar utför snarast.

9 5.4 Övrigt 5.4a Hissar Personhiss med utbytt motor, linor och styr- och regler i genomgående gott skick. Inget åtgärdsbehov. 6. Kostnader för att åtgärda brister ( kostnadsläge 05-09) ( angivna kostnader inkluderar entreprenad, byggherrekostnader, finansiella kostnader och mervärdesskatt ) 6.1 Byggnad 6.1c Fasad Omputsning gårdsidorna, ca 2008 Omputsning gatusidorna, ca d Tak Utbyte takplåt, ca e Balkonger / altan Renovering mm, ca f Fönster Ommålning och viss renovering, g Gemensamma utrymmen Utbyte TS + TT, målning tvättstuga, snarast Omlackning gårdsentré, ca 2008 Ommålning trapphus, ca kkr kkr 600 kkr kkr 550 kkr 100 kkr 10 kkr 250 kkr 6.2 VVS-anläggning 6.2a Värmeproduktion Utbyte oljepannor mm, ca b Värmedistribution Utbyte stamregleringsventiler, ca c Avlopp / vatten Återstående stambyte, ca 2006 (inkl 28 badrum ) (beloppet är baserat på att ovan angiven mängd badrum är i behov av renovering) 500 kkr 80 kkr kkr

10 6.2d Ventilation Åtgärder för godkänd OVK, snarast Mycket svårbedömd kostnad 6.3 Elinstallationer Utbyte återstående obytta delar, ca kkr kkr Sammanfattning: Byggnad uppförd 1935 i för byggnadsåret normalt skick, men med ett stort antal tekniska brister.