1(7) Brf Smugglaren. Göteborg, Olivedal 7:8 Nordenskiöldsgatan 21 Nordhemsgatan 71. Förslag till

Transkript

1 1(7) Brf Smugglaren Göteborg, Olivedal 7:8 Nordenskiöldsgatan 21 Nordhemsgatan 71 Förslag till Underhållsplan 2010

2 (7) Underhållsplanen är upprättad för att översiktligt beskriva vad som omfattar föreningskassans underhållsansvar och framtida kapitalbehov för att säkerställa fastighetens tekniska och ekonomiska fortbestånd. Besiktning har utförts av undertecknad i allmänna utrymmen. Fasader, tak, hissar och grundläggning har kommunicerats med och/eller besiktigats av spetskonsulter. Grundläggningen undersökes kontinuerligt i avseende på att observera grundvattennivåer för att bevara pålning och rustbädd. Underhållsplanen är ett instrument som skall stödja det korta och långa underhållsbehovet i fastighetens vitala konstruktion, fasader, yttertak, fönster installationer och allmänna utrymmen som fortlöpande skall bekostas av föreningskassan. Styrelsen har att årsvis budgetera och genomföra nödvändigt underhåll och diskutera framtida planering av förnyelse. Underhållet i lägenheter skall enligt förenings stadgar ombesörjas och bekostas av bostadsrättsinnehavarna enligt fastställd gränsdragning. Särskilt kan här påpekas att fönsterglas ingår i medlemmarnas enskilda underhållsansvar. Det åligger respektive bostadsrättsinnehavare att vidmakthålla hemförsäkring och därtill sk tilläggsförsäkring för bostadsrätt. Bakgrund och beskrivning av fastigheten Bostadsrättsföreningen bildades genom köp av fastigheten Byggnadsår: Ombyggnadsår: Fastigheten totalrenoverades. Fastigheten innehåller 35 st lägenheter om kvm och uthyrda lokaler om 374 kvm på en tomtmark som omfattar kvm. Fastigheten är uppförd i 6 våningsplan jämte inredd vind och källarplan där uthyrda lokaler finns mot gatan. Under gården finns utgrävt utrymme med betongbjälklag som vilar på stålbalkar.

3 Detaljplan från Servitut/gemensamhetsanläggningar finns inte inskrivna i fastighetsboken. 3(7) Fastigheten är uppförd på träpålar som sannolikt står på fast berg. Bjälklaget: Yttertak: Fasader: Fönster: Ventilation: Uppvärmning: El/ och VA-anslutning: Trä Plåt Tegel på homogent tegelmurverk, putsad sockel mot gatan. Mot gården har fasaden tilläggsisolerats och försetts med nytt gult tegel. Treglas i aluminiumkarm och båge. Mekanisk frånluft i bostäderna. Mekanisk till- och frånluft i restauranglokalen. Fjärvärme, vattenradiatorer med termostater. Automatisk styr- och reglerutrustning som kontinuerligt reglerar innetemperatursbehovet i förhållande till utetemperatursförändringar. Kommunalt el- resp VA-nät. Elström 220/380 volt. Gemensamma anläggningar: Tvättstuga Hissar Lägenhetsförråd Trädgårdsmiljö Sophus. TM Elux ,6 kg och TM Elux ,4 kg 2 st TT , Torkskåp, 2 st kallmangel 3 st, Anvisat utrymme på vind eller i källare

4 Kortfattad lägenhetsbeskrivning: Köksinredning vid föreningensbildning 2002: Elspis,fläktkåpa, kyl/frysskåp. Badrum: Golvbeläggningar: Badkar, tvättställ och WC-stol. Plastmatta på golv och kakel på väggarna. Parkett och linoleum. 4(7) Under 2009 har fasader och yttertak besiktigats. Resultatet har blivit att föreningen har beslutat att under 2010 utföra underhållsreparation som skall säkra fastighetens väderskydd. Beslutade och beställda åtgärder: Omfogning av tegelfasader, nya utvändiga fönsterbänkar, målning yttertaksplåt samt utbyte av stuprör erforderligt jämte att utrusta punkter i hängrännor/stuprör med elektrifierad kabel för bekämpning av isproppar där riklig bildning av istappar förekommer. När omfogningsarbete är avslutat kommer uppföljning att utföras som skall leda till att fuktkvoten i ytterväggar och bjälklag skall nedbringas till normal fukthalt. Tidigare uppmätningar påvisar att det lokalt föreligger förutsättningar för mikrobiell påväxt (samlingsnamn för svampar, bakterier och mögelsvamp) främst i lägenheter i torndelen. Uppföljning kommer att påbörjas under hösten 2010 då fukthalter i bjälklag kommer att mätas samt kontroll av att bjälklagsupplag är intakta. Erforderliga gärder utföres under Rapport från studie av grundvattennivåer utvisar att grundvattennivån ligger 6-7 cm under pålars toppar. Rustbädden ligger helt ovan grundvattennivån. Tendens till sjunkande grundvattennivå fortsätter varför trägrundläggningen är i farozonen. Precisionsavvägning och ytterligare grundvattenmätning skall utföras under maj 2010 med ytterligare utvärdering. Den sättningstakt som fn rapporteras är relativt lika över huset. Sprickbildningar uppstår när sättningarna kommer i otakt och grundförstärkning kan komma att erfordras inom överskådlig tid. Tidpunkten är fn svår att bedöma men analysen kommer att vara klar före 30 juni Risken för framtida grundläggningsbehov finns men särskilt närstående åtgärdsbehov finns inte.

5 Allt mer intensiv uppmärksamhet ägnas från myndigheter och politiker att vi i nära framtid måste finna lösningar för lägre energiförbrukning i fastigheter. Normer blir mer tydliga i framtida nyproduktion men med stor trolighet kommer det att innebära nära förestående krav från myndigheter att även befintliga fastigheter skall åtgärdas eller drabbas av kostnadsutveckling som motiverar investering till besparing. Kapitalbehov till detta kan vara klokt att uppmärksamma. Från besiktning i fastighetens allmänna utrymmen och gård kan följande rapporteras: - Den gula gårdsfasaden från 1982 har begränsad förekomst av svartmögel samt att fogen mot grannfastighet i väster spricker upp och behöver tätas. - Gräsytor och gångar bör årligen renhållas och klippas. - Muren mot fastighet i norr har sprickor. Tillhör grannfastigheten? - Sophusbyggnadens väggar är i behov av att ruttna bräder utbytes. Huset bör målas. - Nordenskiöldsgatan 21 respektive 21 B har portar i original som bör underhållas var 4-5 år. - Butiksfönster och dörrar är utförda i aluminium och underhålles i huvudsak av hyresgäster. Alla butikslokaler är mer eller mindre drabbade av invändiga fuktskador från fasadläckaget som åtgärdas under Bör åtgärdas under Trapphusen 3 st har underhållits väl i avseende på ytbehandlingar. Periodiskt underhåll kan erfordras efter ca 20 år. - Genomgången från gården ut till gatan No 71 har golv av klinker, väggar med träpanel nedtill och målat upptill. Tak vitmålat. Underhållsbehov efter 20 år. - Mot gården finns 4 st vädringsbalkonger - Mot gatan finns 12 st balkonger som betjänar lägenheter i No 21 A och B. Otis yttrande om 3 st hissar efter besiktning och kostnadsberäkningar under maj 2010 : Nordenskiöldsgatan 21 A H 5118 Efter då alla hissar renoverades har frekvensstyrning installerats och apparatskåp uppdaterats under Inom 5-7 år erfordras maskinbyte. Kostnad ca Vid detta tillfälle kommer EU:s H10-regler att inkluderas i hissens uppdatering. 5(7)

6 Service och löpande underhåll kostnadsberäknas till per år. Inkluderar beräknade kostnader för 4 st servicetillfällen, dörrkontakter, byte reläer mm. Tillkommer kostnader för Inspectas årsvisa besiktningar. Nordenskiöldsgatan 21 B H hastighetshiss från bör inom 5-7 år ombyggas till frekvensstyrd drift samt uppdatering av apparatskåp och EU:s H10-regler. Maskin utbytt Kostnad ca Service och löpande underhåll kostnadsberäknas till per år. Varning: Grind saknas. Hissen får ej nyttjas vid flyttningar efter 2012 för bestämmelser från Arbetsmiljöverket. Nordhemsgatan 71 H hastighetshiss från bör inom 5-7 år ombyggas till frekvensstyrd drift samt maskinbyte, uppdatering av apparatskåp och EU:s H10-regler. Kostnad ca Service och löpande underhåll kostnadsberäknas till per år. Varning: Grind saknas. Hissen får ej nyttjas vid flyttningar efter 2012 för bestämmelser från Arbetsmiljöverket. 6(7) Bostadsrättsföreningen bör i varje års budget avsätta till underhåll eller hålla informationen framme hos medlemmar om kapitalbehov till framtida underhåll och förnyelser. Nedanstående visar förslag till tidsplan för olika åtgärdsbehov över en femtonårsperiod med +/- 3 år för varje angivet årtal. Förslaget förutsätter att styrelsen årligen budgeterar för närmast kommande års åtgärdsbehov. Större åtgärder bör ägnas uppmärksamhet för projektering mer än 1 år för planerat genomförande. År Tkr inkl moms Fasader, tak, stuprör, hängrännor, balkongsmide Fuktutdrivning, ev byte av konstruktionsträ samt återställning ínkl åtgärdsbehov i lokaler Tak och balkongsmide Stuprör, hängrännor 100 Kontroller av grundvattennivå och precisionsmätn Grundförstärkning 0? 2.000?! Injustering av värme och återkommande OVK Vattenserviser och läckande radiatorer, oljud mm

7 Avloppsstammar Köksstammar spolas Balkonger st Takfläktar 200 Trapphus 3 st 250 Vindar 25 Hissar: No 21 A 10/år No 21B 18/år No 71 18/år Källare, torrhållning, konstruktion Tvättstuga Låssystem, portlås, skalsäkerhet Gård och gårdshus Framtida energibesparingsåtgärder 0? 0? 500 0? Totaler (7) Underhållsplanen bör förnyas och dokumenteras med 3-4 års mellanrum för att alltid vara ett aktuellt och informativt instrument. Angivna kostnadsbelopp är uppskattade utan mängdad kalkyl men utvisar tydliga kapitalbelastningar som bör diskuteras och närmare utredas Fastighetspartner AB Nils-Gunnar Gustavsson

8