Underhållsplan för Bostadsrättsföreningen Humle 24 April 2015

Transkript

1 Underhållsplan för Bostadsrättsföreningen Humle 24 April 2015 Denna underhållsplan gäller från nedanstående datum och ersätter den tidigare planen, som reviderades I denna rapport tas ingen ställning till om kostnaderna för förslagna underhållsåtgärder skall tas direkt eller skrivas av över tid. I vissa fall är det helt klart fråga om rena reparationer som skrivs av direkt (exempelvis kulvertreparation) medan man i andra fall kan motivera avskrivning över tid då det rör sig om standardhöjande åtgärder (exempelvis stambyten). Detta dokument kommer att uppdateras löpande allteftersom underhållsåtgärderna genomförs och ny information tillkommer Styrelsen för Brf Humle 24 Sidan 1/8

2 Underhållsplan Målsättning för underhållet Det är föreningens målsättning att bostadsrätter i föreningen skall vara mer attraktiva än genomsnittet på orten och därmed betinga ett högre pris. Lägenheterna skall ha en bättre prisutveckling än bostadsrättsmarknaden i allmänhet genom ett aktivt men långsiktigt arbete för att göra fastigheten attraktiv för nuvarande och framtida boende. Detta möjliggörs genom: Ett attraktivt centralt läge, vilket har blivit än mer attraktivt efter Centralstationens och Citytunnelns utbyggnad, uppfräschningen runt Drottningtorget och Östergatan samt renoveringen av Caroli City med omnejd. En attraktiv utformning av fastigheten med en vacker och välhållen trädgård och stora grönskande terrasser. Ett gott inre underhåll och renoveringsarbeten i lägenheterna, som tagit fart sedan föreningen bildades. Ett gott underhåll av fastigheten som gör att det känns mer attraktivt och tryggt att bo. Det sistnämnda är det område denna underhållsplan behandlar. Ekonomisk målsättning När föreningen bildades fanns ett relativt stort behov av underhåll. I den ursprungliga underhållsplanen listades brister som uppstått under en följd av år åtgärder för dessa planerades. I denna uppdatering av planen kan vi konstatera att alla större renoveringsåtgärder antingen genomförts eller är på väg att genomföras. Därefter är målsättningen att behålla fastighetens skick genom regelbundet underhåll. Det betyder att kostnaderna för underhåll under föreningens första fem år efter bildandet har varit höga. Så pass höga att de inte skulle ha rymts inom en budget som finansierats med de regelbundna avgiftsintäkterna. Vid bildandet av bostadsrättsföreningen fanns i fastigheten ett antal hyresrätter vilka utgjorde en finansiell reserv för föreningen. Hittills har alla ombildats till bostadsrätter allt eftersom de lämnats. Detta har tillfört föreningen ett betydande likviditetstillskott, vilket använts dels till att finansiera det eftersatta underhållet, dels till att amortera av föreningens skulder. Eftersom upplåtandet av bostadsrätter bokförs direkt mot det egna kapitalet så uppkom en bokföringsmässig förlust i föreningens rörelse under dessa år, då den likviditet som tillkom genom ombildning till bostadsrätter användes för renoveringar. För att ha långsiktigt sunda finanser är det viktigt att avgiftsnivåerna hålls på en nivå där de löpande driftskostnaderna täcks av föreningens normala intäkter. Likvida medel från nyupplåtna bostadsrätter har inte använts till löpande drift. Driftsbudgeten har alltså gett ett överskott samtliga år även om det bokförda resultatet visat en förlust. Sidan 2/8

3 Underhållsåtgärder Nedan listas dels de underhållsåtgärder som har genomförts, dels de som antingen redan beslutats eller igångsatts, dels de som planeras senare. Planen revideras löpande allt eftersom nya uppgifter tillkommer och de ekonomiska förutsättningarna ändras. Genomförda underhållsåtgärder De åtgärder som står under denna rubrik är sådana som redan är genomförda. De är medtagna här för att ge en bättre totalbild. Genomfört Genomfört 2012 Inbrottssäkring av hissar. Reperation av tätskikt ovanför kulvert. Återställning av trädgård efter kulverttätning. Borttagning av samtliga sopkaruseller. Installation av nya armaturer i trapphus och tvättstugor. Renovering av det elektriska systemet. Renovering av vissa källarutrymmen. Genomförande av Energideklaration (lagkrav). Omläggning av vissa delar av trädgården. Installation av överklättringsskydd mot Grönegatan. Ombyggnad och modernisering av fläktsystemet. Genomförande av Obligatorisk Ventilationskontroll, OVK, (lagkrav). Installation av fyra nya tvättavfuktare i tvättstugorna. Installation av ett tagg-baserat låssystem för ytterdörrarna. Uppsättning av nytt tak och nya täckplåtar under balkonglådorna. Algsanering av balkonglådor. Renovering av vissa källarutrymmen. Installation av fiber-baserat bredband, Tele 2. Utbyte och renovering av porttelefoner. Utbyte av personhissar och installation av brandskyddsdörrar. Ommålning och uppsnyggning av trapphus. Ommålning källargolv. Sidan 3/8

4 Genomfört 2013 Genomfört 2014 Genomfört 2015 Omläggning av trädgårdsgången. Reparation av plattsättningen i Norregränd. Förnyelse av planteringar innanför och utanför muren vid Grönegatan. Uppbyggnad av planteringslåda vid uteplatsen. Byte av samtliga VVS-ventiler i källaren. Installation av nya tvättmaskiner i tre tvättstugor. Isolering och målning av grovsoprummet. Gjort åtgärder mot tegelstenssprängningar i murar mot Norregränd. Montering av ny plåttäckning på murarna. Installation av dörröppnare på samtliga portar. Reparation av dammen. Bytt ut expansionskärlet i värmesystemet Genomförda åtgärder samt kostnader för större projekt Inbrottssäkring av hissar - genomförandeår: 2007 Den nyckelstyrda åtkomsten av källare genom hissen, har säkrats genom installation av brytskydd på nyckellåset som gör att hissen inte fungerar om man försöker bryta upp låset. Reperation av tätskikt ovanför kulvert - genomförandeår: 2008 Trädgården ovanför kulverten mellan de båda huskropparna har grävts upp och tätats om. Därefter har denna del av trädgården återställts utan växtlighet, som skulle kunna skada det nya tätskiktet. Renovering av det elektriska systemet - genomförandeår: 2008 El-, styr- och reglerutrustning (timers, skymningsreläer, etc.) för allmänna utrymmen har renoverats. Belysning i trapphus, tvättstugor och cykelrum har ändrats till detektorstyrning. Renovering av vissa källarutrymmen - genomförandeår: 2008 Cykelrum och golv i källare har målats. En gemensamhetslokal i källaren mot Norregränd har målats och ställts i ordning för allmänna husmöten. Det tidigare fastighetsskötarutrymmet mot Humlegatan har målats och inretts till ett sammanträdesrum och arkiv för föreningen. Sidan 4/8

5 Genomförande av Energideklaration - genomförandeår: 2008 Enligt lag skall alla fastigheter energideklareras i syfte att ge underlag för energibesparande åtgärder. De åtgärder som föreningen har vidtagit återfinns nedan. Omläggning av vissa delar av trädgården - genomförandeår: 2008 Tre förvuxna träd har tagits ner, liksom en häck och ett buskage i trädgårdens södra del. De perenna rabatterna har grävts om och en rosenrabatt har planterats i stället för häcken. Installation av överklättringsskydd mot Grönegatan - genomförandeår: 2009 Galler har satts upp runt socklar i hörnen och överklättringsskydd har förankrats på murarnas ovansidor. Dessutom har ledstängerna vid trappan avlägsnats. Ombyggnad och modernisering av fläktsystemet - genomförandeår: 2009 Fyra ventilationsfläktar har bytts till fläktar med som varvtalsstyrning för att hålla ett konstant undertryck. Nya fuktstyrda ventiler har installerats i badrummen. Samtliga ventilationskanaler har rensats. Alla till- och frånluftsventiler i ventilationssystemet är nu injusterade. Dessa åtgärder är utförda för att de gamla fläktmotorerna var utslitna men även för att minska energiförlusterna i fastigheten. Installation av fyra nya tvättavfuktare i tvättstugorna - genomförandeår: 2009 I syfte att minska energiförbrukningen i torkrummen har avfuktare installerats i samtliga rum, med utlopp för fukten till intilliggande tvättstuga. Installation av ett tagg-baserat låssystem - genomförandeår: 2010 Nycklar har ersatts av elektroniskt styrd öppning av samtliga ytterportar, inklusive portar till trädgården. Portarna öppnas med taggar som registrerats i ett datorsystem. Nytt tak och nya täckplåtar under balkonglådorna - genomförandeår: 2010 Taken har fått nya tätskikt och nytt ytskikt av oxiderat aluminium. Samtidigt har täckplåtarna under balkongerna bytts ut och balkonglådorna har algsanerats med Barocal. Ytterligare en besprutning av vissa ytor genomförs under Installation av fiber-baserat bredband - genomförandeår: 2010 Föreningen gjorde ett avtal med Tele 2 om fri tillgång till bredbandsnätet mot att detta fick dras genom fastigheten. Tele 2 erbjuder datornät, bredbands-telefoni samt bredbands-tv. Lägenhetsinnehavare väljer själv vad han vill ansluta till. Sidan 5/8

6 Utbyte och renovering av porttelefoner - genomförandeår: 2011 Nummertavlorna vid portarna och samtliga telefoner i lägenheterna har bytts ut och systemet har renoverats. Utbyte av personhissar - genomförandeår: 2012 Samtliga hisskorgar och hissmotorer med mera är utbytta och anläggningarna uppfyller nu EU:s normer. På källarplanet har brandskyddsdörrar monterats för att möta kravet på brandskydd. Trapphus och källargolv har målats, luckorna till sopnedkast har tagits bort och hålen har murats igen. Golven i källargångarna har målats. Trädgården - genomförandeår: 2013 till 2014 Trädgårdsgången har lagts om, befintlig sten har återbrukats. I dammen har botten jämnats ut för att åstadkomma bättre avrinning. En pendang till planteringslådan på vänstersidan av uteplatsen har byggts upp och planteringarna innanför och utanför muren mot Grönegatan har gjorts om. Frostsprängda tegelstenar i muren mot Norregränd har reparerats och plåttäckningen av muren är utbytt. VVS-systemet - genomförandeår: 2014 och 2015 Ventilerna på samtliga vattenledningar var i dåligt skick och är utbytta mot nya. Expansionskärlet var helt slut efter mer är 30 års tjänst och är utbytt mot nytt. Sidan 6/8

7 Kostnadssammanställning, större arbeten Genomförda åtgärder Inbrottssäkring av hissar Reperation av tätskikt ovanför kulvert Återställning av trädgård efter kulverttätning Renovering av elektriskt system Renovering av vissa källarutrymmen Genomförande av Energideklaration Omläggning av trädgården Överklättringsskydd gårdsmurar Modernisering av ventilationssystem samt OVK Installation av fyra nya tvättavfuktare i tvättstugorna Installation av ett tagg-baserat låssystem för ytterdörrarna Nytt tak och nya täckplåtar under balkonglådorna Alg- och mossanering av balkonglådor Utbyte och renovering av porttelefoner Utbyte av personhissar Brandskydd hissdörrar källare Borttagning av sopnedkast samt ommålning av trapphus och källargolv Omläggning av trädgårdsgång, plattor i Norregränd och planteringslåda Översyn av VVS-ventiler i källare Reparation av dammen Reparation av muren mot Norregränd Ny plåt på muren Installation av automatiska dörröppnare Nytt expansionskärl Kostnad kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor Sidan 7/8

8 Komplettering av underhållsplanen från april 2015 Renovering av värmesystemet, beräknat genomförande: år Renovering av fläktsystemet, beräknat genomförande: år Stambyte VVS, beräknat genomförande: år Kommentarer: Den årliga avsättningen för underhåll beräknas täcka kostnader för följande: Nya tvättmaskiner efterhand som behov uppstår. Översyn och eventuella reparationer av fönster och balkong/altandörrar. Fönstren är av hög kvalitet och allmänt fönsterbyte är inte aktuellt. Renovering av gemensamma utrymmen, exempelvis låneduschrum och förråd i källaren. Byte av ytterportar. Underhåll av hissar, trapphus, fönster, källargångar och miljörum beror till mycket stor del på hur aktsamma vi är. Genom att undvika att skada, samt snabbt åtgärda de skador som ändå uppstår, kan kostnaderna för sådant underhåll hållas nere. Sidan 8/8