Brf Sjöviksskogen. Underhållsplan. Kv Årstaberg 4. ÅF-Infrastructure AB Projektledning. Johan Widell. Datum

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Brf Sjöviksskogen. Underhållsplan. Kv Årstaberg 4. ÅF-Infrastructure AB Projektledning. Johan Widell. Datum 2013-01-09"

Oliver Nilsson
för 8 år sedan
Visningar:

1 Handläggare Johan Widell Tel +46 (0) Mobil +46 (0) Fax Datum Brf Sjöviksskogen Kv Årstaberg 4 Underhållsplan ÅF-Infrastructure AB Projektledning Johan Widell ÅF-Infrastructure AB, Frösundaleden 2 (goods 2E), SE Stockholm Telefon Fax Säte i Stockholm. Org.nr VAT nr SE Certifierat enligt SS-EN ISO 9001 och ISO 14001

ÅF-Infrastructure AB, Frösundaleden 2 (goods 2E), SE-169 99 Stockholm Telefon +46 10 505 00 00. Fax +46 10 505 00 10.

2 2 Innehållsförteckning 1 UNDERHÅLLSPLAN BAKGRUND REKOMMENDATION Åtgärder som bör genomföras de närmaste åren BYGG Tak Fasader inkl balkonger och fönster Entré, trapphus och källare Tvättstuga VVS Värme Ventilation Sanitet EL HISS KOSTNADSSAMMANSTÄLLNING (TUSENTALS KRONOR EXKL MOMS)... 14

1 Tak...4 4.2 Fasader inkl balkonger och fönster...5 4.3 Entré, trapphus och källare...7 4.

3 1 Underhållsplan En underhållsplan tas fram för att fastighetsägaren skall kunna bedöma fastighetens framtida kostnader för underhåll. Underhållsplanen ligger sedan som underlag för det årliga budgetarbetet. En välanvänd underhållsplan kan bidra till sänkta kostnader för fastighetsägaren eftersom planerat underhåll minskar det akuta underhållet som i många fall är mer kostsamt. Kostnaderna är en överslagsberäkning på vad det kan komma kosta vid underhållsgenomförandet. Samtliga priser kan variera beroende på det aktuella marknadsläget och på lokala variationer vid val av företag. Tillvägagångssättet för upphandlingen påverkar slutkostnaden. Det är viktigt att man tänker på att framtagna kostnader är ungefärliga och att det finns många faktorer som väger in på slutkostnaden som är svåra att förutse. Samtliga priser är entreprenadkostnader exklusive moms. Kostnader för projektledning, finansiering samt årlig justering för inflation tillkommer. 2 Bakgrund ÅF Infrastructure AB har fått i uppdrag att upprätta en underhållsplan för Brf Sjöviksskogen i Stockholm. Statusbesiktning har utförts okulärt för att bedöma framtida underhållsåtgärder och dess prioriteringsordning. Bostadsrättsföreningen Sjöviksskogen ligger i Stockholm och består av 60 lägenheter och allmänna utrymmen. Fastigheten uppfördes år Rekommendation 3.1 Åtgärder som bör genomföras de närmaste åren - Slipning och oljning av entréportar - Spolning av stammar

En välanvänd underhållsplan kan bidra till sänkta kostnader för fastighetsägaren eftersom planerat underhåll minskar det akuta underhållet som i många fall är mer kostsamt.

4 4 4 Bygg 4.1 Tak Taket är av papp med plåtdetaljer. Taksäkerhet är av galvaniserat stål. Under besiktningen upptäcktes inte några skador på taket. Underhåll av papptak bör göras efter ca år då även taksäkerheten bör ses över. Största risken för ett papptak är åverkan från skottning och borttagning av is vintertid. Plåtdetaljer kan behöva målas med ca 10 års intervall, det är dock minst ca 15 år till första tillfället efter att ny plåt installerats. I nedanstående pris på papptak ingår även taksäkerhet. Mängd Föreg. år Nästa år Intervall Kostnad Målning av takplåt tkr Utbyte av papptak ca kvm tkr Målning av takfot 150 kvm tkr Papptak Taksäkerhet

Plåtdetaljer kan behöva målas med ca 10 års intervall, det är dock minst ca 15 år till första tillfället efter att ny plåt installerats.

5 5 4.2 Fasader inkl balkonger och fönster Fasaden är enskiktsfasad, gemensamt för fasadkonstruktionene är att putsen är putsad direkt på isoleringen. Det har visat sig att det tar längre tid för enskiktsfasader att torka ut om fukt har trängt in. Okulärbesiktningen visar på sprickor på sockel, troligtvis för att snö legat emot och påverkat sockeln. Eventuellt höjda fuktnivåer kan inte fastställas okulärt utan fuktmätning. Förstörande prov kan behöva göras. JM har nu tio års garanti på skada som orsakats av fel på fasadkonstruktionen. Med anledning av skadorna på sockeln bör JM kontaktas i ärendet för föreningen skall få klarhet i vad som gäller för byggnader uppförda Fasadbesiktning bör göras vart annat år. Kostnad för periodiserat underhåll av enstegstätade fasader är svårbedömd då konstruktionen skiljer sig mellan olika fastigheter och inte har funnits i mer än 20 år. Panel på fasad behöver målas var år beroende på hur lokalt utsatt fasaddelen är för sol och regn. Fönstren är av trä med beklädnad av karm och båge av aluminium. Strykning av trä mellan fönsterbågar behöver genomföras regelbundet. Underhållsintervallet beror på hur tät aluminiumbeklädnaden är från fukt utifrån. I det här fallet uppskattas tiden mellan strykningarna till minst 20 år. Balkonger är av betong, balkongräcken av aluminium. Lagning av eventuellt sprucken betong och bättringsmålning efter behov. Underhållsintervall uppskattas till ca 30 år. Mängd Föreg. år Nästa år Intervall Kostnad Total renovering av enstegsfasad kvm tkr Målning av panel på fasad kvm tkr Fönster och balkongdörrar 332 st tkr Renovering balkonger inkl räcken 76 st tkr Kontroll av fasaden av fasadexpert Skador på sockel Betongbalkong och räcke av aluminium

Eventuellt höjda fuktnivåer kan inte fastställas okulärt utan fuktmätning. Förstörande prov kan behöva göras. JM har nu tio års garanti på skada som orsakats av fel på fasadkonstruktionen.

6 6 Insida balkongdörr Fönsterbåge

7 7 4.3 Entré, trapphus och källare Hur ofta en förening vill måla om trapphus och entré är till stor del en fråga upp till föreningens medlemmar och hur man prioriterar underhållsåtgärder i föreningen. Förslag på intervall för målning av trapphus är 15 år. Viss bättringsmålning kan behöva göras oftare. Entréportar finns det 4 totalt, enligt uppgift från föreningen så har de nyligen oljats. Viss slipning och oljning behöver göras på bottenstycken. Portar av teak beräknas behöva oljas och även slipas om behov finns ungefär var tredje år. Mängd Föreg. år Nästa år Intervall Kostnad Målning av entré och trapphus 4 st tkr Oljning entréportar 4 st tkr Målning av väggar och tak i källare ca 700 kvm tkr Målning av golv i källare ca 500 kvm tkr Målning av räcke ca 90 m tkr Entréport Källare

Viss slipning och oljning behöver göras på bottenstycken. Portar av teak beräknas behöva oljas och även slipas om behov finns ungefär var tredje år. Mängd Föreg.

8 8 4.4 Tvättstuga Renovering av tvättstuga. Byte av tvättmaskiner var år beroende på hur mycket maskinerna används. Mängd Föreg. år Nästa år Intervall Kostnad Renovering av tvättstuga 1 st tkr Tvättmaskin 2 st tkr Torkskåp 1 st tkr Torktumlare 1 st tkr Kallmangel 1 st tkr Tvättstuga

år Nästa år Intervall Kostnad Renovering av tvättstuga 1 st 2005 2035 30 150 tkr Tvättmaskin

9 9 5 VVS 5.1 Värme I kostnad för utbyte värmesystem ingår utbyte av samtliga värmeledningar samt radiatorer. En undercentral har normalt en livslängd på ca 25 år då även radiatorventiler byts och systemet injusteras. Mängd Föreg. år Nästa år Intervall Kostnad Utbyte ledningssystem 60 lgh tkr Utbyte UC, inkl radiatorventiler 1 st tkr

10 Ventilation Utbyte av fläktar normalt inom 25 år. Priser nedan är inkl styrning. Ovk-besiktning är obligatoriskt och skall göras med 6 års intervall för bostäder. Rengöring av fläkthjul bör göras årligen (gäller fläktar FF5- FF8). Mängd Föreg. år Nästa år Intervall Kostnad Byte frånluftsfläktar inkl styrning FF tkr FF tkr FF tkr FF tkr FF6: tkr FF5: tkr FF5: tkr Rensning och injustering tkr Ovk-besiktning bostäder tkr Utbyte av luftfilter 1

11 Sanitet Kostnad för stambyte och våtrumsrenovering innefattar traditionellt stambyte med våtrumsrenovering där stamliga stamledningar i huset byts och samtliga badrum och WC renoveras. Stamspolning bör göras regelbundet, om problem med igensättning av köksstammar finns bör dessa spolas med tätare intervall för att förhindra problem med stopp i ledningar med vattenskador som följd. Köksstammar i golv med dåligt fall och böjar från stående stam ned källargolv är punkter med extra hög risk för stopp. Mängd Föreg. år Nästa år Intervall Kostnad Stambyte 60 lgh tkr Spolning av stammar 60 lgh tkr

Stamspolning bör göras regelbundet, om problem med igensättning av köksstammar finns bör dessa spolas med tätare intervall för att förhindra problem med stopp

12 12 6 EL Omtrådning av el och byte elcentraler tidigast i samband med stambyte om ca 50 år. Armaturer byts med ca 25 års intervall. Mängd Föreg. år Nästa år Intervall Kostnad Armaturer i entré och trapphus ca tkr Armaturer i källare 500 kvm tkr El i allmänna utrymmen tkr

år Nästa år Intervall Kostnad Armaturer i entré och trapphus ca 40 2005 2030 25

13 13 7 Hiss Tidpunkt för utbyte av slitagedelar på hiss är svåruppskattad. Nedan är listat kostnader för vanliga underhållsåtgärder. Totalt ca kr/ år i snitt för 4 stycken hissar. Mängd Nästa år Intervall Kostnad Löpande utbyte av slitdelar 4 hissar Snittkostnad/år ca 50 tkr Kostnad hissmaskin 4 hissar tkr Kostnad hisskorg 4 hissar tkr Utbyte hisslinor 4 hissar tkr

Totalt ca 50 000 kr/ år i snitt för 4 stycken hissar.

14 14 8 Kostnadssammanställning (tusentals kronor exkl moms) Tak 50 Fasad och balkonger och fönster 200 Entré trapphus och källare Tvättstuga Värme Ventilation Sanitet 60 EL Hissar 120 Per år Ackumulerat

källare 28 8 600 8 8 Tvättstuga 70 20 Värme Ventilation 30 30 Sanitet 60 EL Hissar 120 Per år

15 Tak Fasad och balkonger och fönster Entré trapphus och källare Tvättstuga Värme 300 Ventilation Sanitet EL 240 Hissar Per år Ackumulerat

Ventilation 100 30 230 30 Sanitet 60 60 EL 240 Hissar 120 400 Per år 230 0 8 0 70 58 770 0 8 0

Relevanta dokument

Underhållsplan för Brf Frisksportaren

Underhållsplan för Brf Frisksportaren Underhållsbesiktningen har utförts av projektledare från SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Byggnadsteknisk förvaltning Underhållsplanen kan uppdateras varje år vad