KONDITIONSGRANSKNINGSRAPPORT

Transkript

1 KONDITIONSGRANSKNINGSRAPPORT Telehuset Träsk Houtskär

2 2 Rapportens innehåll: 1. Grunduppgifter 3 2. Objektets byggnadstekniska uppgifter 4 3. Iakttagelser av objektet samt förslag på åtgärder Sammandrag av det granskade objektet De väsentligaste bristerna samt riskerna 7 6. Reparation av skador & riskerna för outförda reparationer Förekomst av asbest samt mikrobskador Om undersökningsförfarandet 7 9. Bilagor.. 8

3 3 1. Grunduppgifter Byggnadsår Byggt Åtgärd Konditionsgranskning för försäljning av objektet. Granskningsdatum Granskare På plats Granskningsförhållande Handlingar till påseende Använda mätdon Måns Henriksson, byggnadstekniker Greger Brinkén ( byggnadsinspektör ) i början av granskningen. Soligt, ca. + 2 C. Inneluft: Rh 22% T 21 C. Vissa byggnadsritningar. Undersökningen utfördes med hjälp av ytfuktmätaren Gann Hydromette Compact B. Mätaren visar fuktpåfrestningen i konstruktionen, men ej konstruktionens skick. Dessutom användes relativa fukthaltmätaren Vaisala HMI41 / HMP42 samt träfuktmätaren Protimeter SM ( tillåtet <20 vikt-%). Begränsningar vid objektet Annat Vattentaket granskades ej noggrannare pga snötäckt samt halt tak. Man kommer inte in på den västra delen av mellantaket. De två förråden på sydsidan samt akkumulator rummet var låsta och dessa utrymmen granskades ej.

4 4 2. Objektets byggnadstekniska uppgifter ( Grundar sig på uppgifter från ritningar samt andra handlingar, ägaren eller användaren ). Byggnadssätt Grundläggningssätt Undre bjälklag Ytterväggskonstruktion Fasadmaterial Mellanväggar Övre bjälklag Takform / -material Värmesystem Värmetillförsel Ventilationssystem Kommunalteknik Utförda reparationer Brister och skador som ägaren upptäckt Uppförd på plats. Betongsockel / -grundmur på berg. Sk enkel betongplatta. Sk dubbel tegelvägg Tegel / träpanel. Tegel. Trä. Åstak / takplåt. Väggradiatorer. Egen oljevärmepanna. Maskinell ventilation. Kopplad till gemensamt miniavloppsverk, kommunalt vattennätverk. Märkbara renoveringar har ej gjorts på flera år / aldrig. Några betydande brister eller skador har ej uppdagats.

5 5 3. Iakttagelser av objektet samt förslag på åtgärder Sockeln och undre bjälklaget: Sockeln är av betong, obehandlad och visuellt granskat i rätt gott skick. Sockeln hade endast några mindre sprickor. Några betydande skador kunde dock ej upptäckas. Undre bjälklaget är sk enkel platta, med styrox-skivor under. Golvens rakhet mättes ej i det här sammanhanget, men de var visuellt granskat rätt raka. Stomme: Byggnadens stomme är av tegel, med minerallull som isolering. Det konstaterades en spricka i rum 1 intill fönstret. Fasaden är främst av ren murad tegel samt ställvis liggande panel. Några större sprickor i tegelreveteringen kunde ej urskiljas. Ytan på panelen är rätt sliten och borde underhållas. Vattentak: Vattentaket är av ursprungligt plåttak, och den såg intakt ut. Målfärgen flagar ställvis rätt kraftigt. Vattentakets tekniska livslängd är ändå snart slut, och dess skick bör efterföljas med några års mellanrum. Taket kunde underhållsmålas för att förlänga livslängden en aning. Ett förnyande av taket bör ändå planeras på sikt. Inifrån fanns dock ej klara tecken på läckage för tillfället. Det finns ej underlagsplast under takplåten. Man kommer till mellantakets östra del via en taklucka, men västra delen kommer man i praktiken ej åt att kolla. Ventilationen av vattentaket sker via takrösten och ventiler. Trävirket verkade med tanke på åldern vara i rätt gott skick. Genomföringen av avloppets luftningsrör i vattentaket är otät, och en mindre del regnvatten har kommit in på övre bjälklagets isolering. Röret borde tätas sakenligt. Den fuktiga isoleringen kan enligt bedömning lämnas att torka. Skorstenen är ej plåtad, vilken vore rekommenderbart för att förlänga skortenens livslängd. Regnvattenrännorna är av galvaniserad plåt och i rätt dåligt skick. Rännorna borde förnyas. Regnvattnet leds delvis rakt ut på marken. På sydsidan är utkastaren för kort och regnvattnet träffar ej regnvattenbrunnen. Utkastaren borde förlängas. Regnvattnet borde utgångsmässigt kontrollerat ledas längre bort från byggnaden. Uppvärmning: Huset uppvärms med en oljevärmepanna ( Högfors 17, åm ) via väggradiatorer. Pannans tekniska livslängd börjar vara slut, och ett förnyande av denna borde planeras inom de närmaste åren / vid behov. Oljecisternen ( ca. 20 m 3 ) är av stål och är belägen inne bakom pannrummet. Cisternen är ej veterligen granskad / putsad, och detta vore bra att utföra inom kort samt i fortsättningen enligt vidarerekommendationer ( normalt med 10 års mellanrum ). Värmeledningssystemet är ursprungligt, och dess livslängd är ca år. Vissa termostater är äldre, vissa förnyade. En del rördelar var rätt rostiga och dessa borde granskas noggrannare och förnyas vid behov. Bruksvattenrör: Rören är av koppar och antagligen ursprungliga. Deras tekniska livstid är ca år. Husvattenledningen är av plast. Avloppssystem: Avloppsrören och golvbrunnarna är av plast av plast. Avloppsvattnet leds enligt uppgift till skolområdet på andra sidan vägen till ett gemensamt minireningsverk. Ventilation: Byggnaden har maskinell ventilation utan värmeåtervinning. Ventilationsapparaten är enligt uppgift ursprunglig och en förnyande av denna enligt skild plan vore rekommenderbart. Det fanns ej uppgifter om kanalerna har putsats, men detta vore skäl att göra i något skede.

6 6 Elinstallationer: Eldragningarna är till en stor del ursprungliga, till en del förnyade. Huvud elcentralen befinner sig i källarvåningen, där det finns underelmätare. Elmontagen granskades ej nu noggrannare, men tex. i rum 1 finns det både ojordade och jordade uttag rätt nära varandra. Dessa montage borde kollas upp av ett elmontageföretag. Eldstäder: Det finns ej eldstäder i byggnaden förutom oljevärmepannan. Det har enligt uppgift normalt sotats årligen. Fönster och ytterdörrar: Fönstren är i stort 3-glas fasta träfönster och de var i bruksskick. Fönstrens utsidor var rätt slitna, och de borde underhållas. Huvuddörren är av järn / panelad och i bruksskick. Samtliga dörrars paneler är rätt slut och kräver i praktiken förnyande inom kort. Torra utrymmena: - Konstruktionerna i kafferummet konstaterades torra med ytindikator. Diskbänkens spånskiva är fuktskadad, men var ändå torr nu, 6-8 vikt-% < 20 v-%. Skivan borde förnyas. - Konstruktionerna i hyr rummen konstaterades torra med ytindikator Socialutrymmena: - Konstruktionerna i tvättrummet samt bastun konstaterades torra. Väggkaklen samt klinkerplattorna på golvet satt bra fast i underlaget. Utrymmenas tekniska livslängd är slut, och en uppdatering av dessa borde planeras enligt skild plan. - Konstruktionerna i herrarnas- samt damernas wc konstaterades torra. Plastmattan på golvet satt bra fast i underlaget. - Konstruktionerna i korridoren konstaterades torra. Det fanns en spricka i golvet ( linoleumplattor ). Detta är enligt min bedömning ej ändå byggnadstekniskt av märkbar betydelse. Dränering: Det fanns inte noggrannare uppgifter om möjliga dräneringsrör. Enligt iakttagelserna verkar det ej ändå finnas märkbara fuktskador på tex. grundmuren mot slänten. För noggrannare granskning av möjliga dräneringsrör borde man göra en granskningsgrop intill grundmuren. Marklutning: Marklutningarna runt huset är mestadels litet sluttande bort från huset. Lutningen borde utgångsmässigt vara lutande bort från huset. 4. Sammandrag av det granskade objektet Byggnaden, ett 1-plans hus med källarvåning, är uppförd på platsen. Byggnaden befinner sig i en sydsluttning. Det upptäcktes ej betydliga fuktskador eller några betydligt försvagade konstruktioner förutom några brister samt förbättringsbehov. Iom granskningen kan man ej utesluta möjligheten till möjliga gömda fel inne i konstruktionen. I punkt 5 finns det samlat de väsentligaste behoven för tilläggsutredningar, service, reparation eller förnyanden. Smärre åtgärder angående objektets användning samt underhåll är nämnt i punkt 3.

7 7 5. De väsentligaste bristerna samt riskerna - Några betydande brister eller risker, förutom av åldern kommande förnyingsbehov, påträffades ej. 6. Reparation av skador samt riskerna för outförda reparationer Konstruktionerna bör utföras och repareras sakligt så att de uppfyller användningskraven ( så att tex fukt ej kan tränga in i konstruktionerna ) genom att använda ändamålsenliga material. Preventiva underhållsåtgärder och reparation av redan upptäckta skador minimerar kostnaderna samt upprätthåller husets värde. Ifall skador eller brister har konstaterats i granskningen, men ej åtgärdas, stiger ofta reparationskostnaderna. En oåtgärdad skada kan medföra en hälsorisk i boendet / användandet. 7. Förekomst av asbest samt mikrobskador Byggnaden är uppförd under en tid då det använts asbest i byggnadsmaterialen. Efter granskningen kan det konstateras, att det ej upptäcktes asbest i konstruktionerna. En egentlig asbestkartering är dock på fastighetsägarens ansvar. Det fanns ej synlig mikrobväxtlighet. 8. Om undersökningsförfarandet Undersökningen baserar sig på iakttagelser av objektet, av handlingar, av uppgifter från ägaren samt tagna fotografier. Rapportens läsare bör alltid förutom rapporten bekanta sig med Kuntotarkastus kauppaa varten, beställarens anvisningar ( LVI , KH ). Konditionsgranskningen är huvudsakligen utförd visuellt samt utan att öppna konstruktionerna enligt Kuntotarkastus asuntokauppaa varten, utförningsanvisningar ( LVI , KH ). I den ytliga undersökningen har poängterats väsentliga brister, skador och risker som kan inverka på konstruktionshållfastheten, säkerheten samt boendedugligheten. I en undersökning som denna kan ej gömda fel upptäckas, såvitt de ej påträffas med ytindikator eller synligt på ytan. Utan att öppna konstruktionerna rejält kan man ej få en heltäckande bild av konstruktionernas skick. Pga detta bör man i oklara fall utföra tilläggsundersökningar samt - konditionsgranskningar. Genom ytliga granskningar kan man ej alltid säkerställa dräneringsrörens eller vattentrycksisoleringens befintlighet eller underhållsbehov. Det är konditionsgranskarens rättighet samt skyldighet att rätta fel som möjligt uppkommit under undersökningen. Alla fel som uppdagats bör reklameras till konditionsgranskaren inom rimlig tid ( 3 månader från undersökningsdatum ). Beställaren bör vara medveten om, att konditionsgranskningen endast berör situationen under undersökningstillfället. Situationen i objektet kan ändra rätt mycket på en kort tid efter undersökningen.

8 8 BILAGA 1 Bild 1-2. Käll.vån.: Allmänna bilder av ventilationsrummet. Bild 3-4. Käll.vån.: Underelmätarna.. samt huvud elcentralen. Bild 5-6. Käll.vån.: Det fanns ej tillträde till utrymmet. Golvet har öppnats för den nya husvattenledningen.

9 9 Bild 7-8. Pannrum: En del av rören / rördelarna var korroderade. Bild Allmänna bilder av oljecisternen.

10 10 Bild Rum 1: Allmän bild. Spricka mellan ytter- och mellanvägg. Bild Allmänna bilder, rum 2.. och rum 3. Bild Kök: Allmän bild. Diskbänkens arbetsbord är fuktskadat.

11 11 Bild Allmänna bilder av tvättrummet. Bild 19. Tr: Golvbrunnen. Bild 20. Allmän bild av bastun.

12 12 Bild Allmänna bilder av damernas samt herrarnas wc-utrymmen. Bild Korridor: Det fanns en spricka i golvet som fortsatte lite upp på tegelväggen. Bild Allmänna bilder av taket, östra samt västra delen.

13 13 Bild Takplåtens ytbeläggning flagar ställvis. Bild Allmänna bilder av skorstenen. Bild Avloppets luftningsrör är otät, och regnvatten kommer in mellan genomföringsröret och plaströret.

14 14 Bild Mellantak: Fuktfläckar runt vent.genomföringen. Allmän bild av mellantaket, östra delen. Bild Regnvattnet leds ställvis direkt på marken. Bild Regnvattnet missar brunnen.. och rännorna är i rätt dåligt skick.

15 15 Bild Dörrarnas paneler är i dåligt skick. Bild 41. Fönstrens yttre bågar kräver underhåll. Bild 42. Slambrunnarna är ej mera i bruk. Bild Husets södra sida.

16 16 Bild Husets västra.. samt östra gavel. Bild Husets norra sida. INSINÖÖRITOIMISTO KIINTEISTÖASIANTUNTIJAT OY Åbo Måns Henriksson, byggnadstekniker, konditionsgranskare tel