BESIKTNINGSOBJEKTET. Eric Gellerstedts dödsbo. Eric Gellerstedts dödsbo

Transkript

1 5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Skuld 18, Norevägen 17, Djursholm, Danderyds Kommun Lagfaren ägare Eric Gellerstedts dödsbo Uppdragsgivare Eric Gellerstedts dödsbo Närvarande vid besiktningen Christina Fyrö Eva Gellerstedt Inga Henriksson, del av besiktningstiden Anders Tjärnvall, del av besiktningstiden Besiktningsman Rolf Utling Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag / Väderlek Ca 10 7 º C, solsken till övervägande del Byggnaden 1-2-plans villa uppförd Tillbyggnader från Övriga byggnader Garage Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Berg, pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Krypgrund, grundsulor Grundmurar Betonghålsten Bjälklag Trä Stomme Trä Fasad Träpanel Yttertak Tegelpannor Uppvärmning Bergvärme, oljepanna Ventilation Självdrag

2 6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar via dödsbodelägare, uppgifterna har ej kontrollerats - Mäklarprospekt med planritningar tillhandahölls. - Det föreligger inga kända problem med elsystemet. Det föreligger inga kända problem med vatten- och avloppsledningar. Det föreligger inga kända problem med värmesystemet. Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden. Servitut avseende ledning m m. Radonmätning har utförts år Årsmedelvärde av radon = 210 Bq/m3 enligt protokoll daterat Öppna spisen har ej nyttjas under den senaste 20-årsperioden. Provtryckning av öppna spisens rökgång har ej utförts under senare år. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Förbättring av dagvattenavledning från några stuprör bör utföras. Träd nära byggnaden medför att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning bör utföras med jämna mellanrum. Hussockel m m - Sockeln är putsad. Det noterades några mindre sprickförekomster vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner.

3 7 Fasad - Fasaden består av stående träpanel. Fasadpanelen på södersidan är i sämre skick och utbyte av träpanel på denna fasadsida bör kalkyleras. Det finns en del övriga skavanker / skador i träpanelsfasaden. Målningsbehov av fasad. Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats. Fönstren är kopplade tvåglas. Generellt målnings- och kittningsbehov. Fönsterbleck saknar gaveluppvik och fönsterblecken är ej helt fullgott infästa. Yttertak - Takbeklädnaden består av tegelpannor ovan underlagspapp och läkt. Taket har stickprovsbesiktigats. Taket är enligt uppgift omlagt med ny underlagspapp, läkt och nya takpannor år Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till år. Vindskivor är enligt uppgift utbytta i samband med takomläggning år En nockpanna saknas och erfordrar återmontering. Justeringsbehov av en takfotsbräda nära balkongen. Rensningsbehov av ränndalar. Ränndalar är något smala och ränndalsplåtar saknar kantuppvik. Enligt uppgift finns det hål i två hängrännor. Lokalt målningsbehov av takfot. Garage - Mycket enkel byggnad som ej har besiktigats.

4 8 INVÄNDIGT Krypgrund Allmänt - Grundläggningen är delvis ( tillbyggnader samt troligtvis under allrum, hall / entré och sovrum i souterrainvåningen ) utomhusventilerad krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador ( fukt mögel- och rötskador ) i bjälklag och anslutande konstruktionsdelar. Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t.ex. misslukter som kan spridas upp till ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t.ex. när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det skall vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material ( trä m.m.). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund, bl.a. via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar eller installation av avfuktare. Endast krypgrundsdel under tillbyggnad till vänster om ytterdörren är besiktningsbar. Markplast saknas i utrymmet. Organiskt material ( träbitar m m ) bör rensas ut ur utrymmet. Klimatet i utrymmet bedömdes vara relativt torrt. Övriga krypgrundsdelar är ej besiktningsbara.

5 9 Souterrainvåning Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven. Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och kapillärsugning. Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel, röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar, mineralull skall befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet bedömes vara ett tunnare betonggolv med avsaknad av armering. Utförandet är normalt i äldre byggnader. Sprickor är vanligt förekommande i dessa konstruktioner. - Betonggolvet är delvis ( allrum, hall / entré, sovrum och garderob / trappförråd ) påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. En något avvikande lukt noterades i inredd del av souterrainvåningen. - Grundmurar bedömes ej vara omisolerade / omdränerade under senare år. Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca år. Omisolering / omdränering bör kalkyleras på grund av fuktskyddets och dräneringsledningens ålder samt noterade förhållanden. Det noterades delvis fuktgenomslag i nedre del av grundmurar. - Vattenservis ( vattenledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) är utbytt. Ålder på avloppsservis ( avloppsledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) är ej känd.

6 10 Allrum - Terrassdörrar är tillverkade år Inga speciella noteringar för övrigt. Hall / entré - Det noterades torra fuktfläckar på vägg ovan ytterdörren. Fläckarna bedömes vara orsakade av otät väggenomföring för utvändig elkabel. Sovrum Duschrum - Utrymmet är utfört med målade väggar och klinkerplattor på golv. Mycket enkel och otidsenlig standard i utrymmet. Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod. Tröskeln är rötskadad. Sprickor finns i tvättstället. Renoveringsbehov av utrymmet. Pannrum - Utrymmet är utfört med målade väggar och betonggolv. Bergvärmepumpen är enligt uppgift installerad år Det finns en äldre oljepanna ( 1977 ) med elpatroner i utrymmet. Tryckkärlet är tillverkad år Det noterades eternitplattor i tak. Eternit innehåller asbest. Det finns en koksbox fylld med koks i utrymmet.

7 11 Tvättstuga - Utrymmet är utfört med målade väggar och betonggolv. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i stor del av utrymmet. Utöver vattenburen radiator finns det en direktverkande elradiator i utrymmet. Tvättmaskinen är relativt modern. Det finns en pannmur i utrymmet. Det noterades eternitplattor i tak. Eternit innehåller asbest. Matkällare 1 Matkällare 2 Förråd / tankrum - En ny lag har upprättats vad gäller kontroller av oljetankar. Oljetankar inomhus skall kontrolleras vart 6:e år senast den 1 juli (Utomhus senast 1 juli 2004.) Efter kontrollen skall ett besiktningsprotokoll upprättas som skall finnas tillgängligt i bostadshuset. För de som har tanken ovan jord skall kopia skickas till kommunen som är tillsynsmyndighet. Tanken är besiktigad med anmärkning år Tanken är enligt uppgift tömd. Ny tankbesiktning erfordras om oljetanken skall nyttjas. Svale - Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet. Garderob / trappförråd Förråd ( f d garage ) - Garagedörrar borttagna och igensatta och ersatta med en ytterdörr. Det finns en kamflänsradiator i utrymmet. Övrigt souterrainvåning - De fyra golvbrunnarna i souterrainvåningen är äldre gjutjärnsgolvbrunnar.

8 12 Bottenvåning Vindfång - Klinkergolv i utrymmet. Några klinkerplattor är lösa. Hall - Klinkergolv i utrymmet. Sprickor finns i några klinkerplattor. Kapprum - Klinkergolv i utrymmet. Inga speciella noteringar. Wc-rum - Utrymmet är utfört med målade väggar och plastmatta på golv och är enligt uppgift renoverat år Rinningstendens i wc-stol. Dörr mot duschrummet är borttagen. Duschrum 1 ( f d badrum ) - Utrymmet är utfört med kakelplattor och målning på väggar samt plastmatta på golv och är enligt uppgift renoverat år Med tanke på renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar. Golvbrunnen av plast bedömes vara utbytt i samband med renoveringen. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i stor del av utrymmet. Det finns otäta anslutningar mellan rörstosar och vattenrör. Fönstret är olämpligt placerat ur duschsynpunkt. Äldre standard. Utrymmet motsvarar ej dagens krav på fuktspärrar och tätskikt. Renovering bör kalkyleras. Inre hall - Torr fuktfläck i tak har enligt uppgift uppkommit på grund av takläckage innan taket lades om år 2010.

9 13 Sovrum 1 Sidoentré Duschrum 2 - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och plastmatta på golv och är enligt uppgift renoverat år Med tanke på renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar. Golvbrunnen av plast bedömes vara utbytt i samband med renoveringen. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i duschplatsen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant". Golvbrunnen är placerad närmare vägg än nu gällande regelverk. Rinning noterades i wc-stol. Det finns rörgenomföringar i golv nedanför tvättställ vilket ej är att rekommendera. Sovrum 2 - Dörr till utrymmet är borttagen. Pentry - Det finns en äldre trinett och bänkspis i utrymmet. Teknisk och ekonomisk livslängd är uppnådd. Dropp noterades från trinettens kran. Sovrum 3 Sovrum 4 Kök - Äldre standard. Kyl / frys är tillverkade år Läckageskydd saknas under kyl / frys. Övrig maskinell utrustning är äldre. Teknisk och ekonomisk livslängd är uppnådd. Delar av dörrkarmen är bortsågad.

10 14 Matrum Balkong - Balkongen är belagd med falsad plåt vilket är positivt. Målningsbehov av balkongplåten och delvis av balkongräcket. Balkongräcket är lågt. Balkongdörren är otät på grund av att del av dörrkarmen är bortsågad. Vardagsrum - Det noterades torra fuktfläckar i tak i närhet av öppna spisen. Enligt uppgift har fläckarna uppkommit på grund av takläckage innan taket lades om år Bibliotek - Det noterades torra fuktfläckar på golv i anslutning till franskt fönster. Fläckarna har enligt uppgift troligtvis uppkommit på grund av öppna dörrar i samband med regn. Vind - Vindsbjälklagets isolering består av kutterspån med en underliggande diffusionsspärr av papp. Det noterades att delar av takets råspont är utbytt i samband med takrenoveringen. Det noterades några torra fuktfläckar på råspont i takfallen. Fläckarna bedömes ha uppkommit innan taket lades om år Kondensbildning ( svärtning ) och tunnare vita beläggningar noterades delvis på råsponten vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. Vindar ovan tillbyggnaderna är endast till mycket begränsad del synliga från det större vindsutrymmet. På synliga delar har inget avvikande noterats. Övrigt invändigt - Det noterades delvis golvlutning och knarr i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - Enda sättet att kontrollera täthet i öppna spisens rökgång är genom att utföra provtryckning.

11 15 RISKANALYS - Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i souterrainvåningen är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig betong / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Se notering under krypgrund. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Solna VärderingsHuset Småhus AB Rolf Utling