VÄRDEUTLÅTANDE. VärderingsInstitutet OVANÅKER SUNNANÅKER 8:1. Värderingsinstitutet Södra Norrland AB Tel , ,

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten OVANÅKER SUNNANÅKER 8:1 Värderingsinstitutet Södra Norrland AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE sida 1 (7) Värderingsobjekt: Fastigheten, Ovanåker Sunnanåker 8:1 Adress: Anneforsvägen 5, Alfta Typ: Specialenhet vårdbyggnad, Rehabiliteringsverksamhet Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per maj 2013 Uppdragsgivare: Kronofogden, Luleå Lagfaren Ägare: F Platsbesiktning: Tisdag 14 maj 2013 av Malin Åhman Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en mindre fastighet belägen på Anneforsvägen 5 i Alfta, längs riksväg 50 c:a 2 mil väster om Bollnäs. Objektet är centralt beläget med gångavstånd till Alfta centrum. Den totala markarealen uppgår till m² och dess obebyggda del utgörs av gräsytor. På fastigheten finns en byggnad, Norrbo, omfattande 140 m 2 fördelat på 4 gästrum med toalettrum med dusch. Därutöver finns dagrum med kompaktkök samt tvättstuga. I källaren finns förråd och pannrum. Byggnaden helrenoverades 1994 och byggdes om från bostadshus till hotellstandard med nytt bygglov gällande ombyggnad av bostad till patientlägenhet. Brandskyddet är uppgraderat till typ vårdanläggning och ventilation installerad enl. yrkesinspektionens krav för arbetslokaler. Det har gjorts försök att hyra ut Norrbo som kontorslokaler till företag men utan framgång. Utöver bostadshuset finns ett enkelt fristående förråd. Värderingsresultat Mot bakgrund av vad som angivits i detta värdeutlåtande, ekonomiskt och tekniskt, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde, på grundval av en cash-flowanalys och ortsprisjämförelse, till totalt ca kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± kr. Jämförelsetal Värde kr per m² uthyrningsbar area (140 m²) kr/m² Värde per taxeringskrona (m/b) taxering 0 Söderhamn Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Betalnings- och lönsamhetsanalys Bilaga 2: Fastighetsbeskrivning Bilaga 3: Ekonomiska data. Bilaga 4: Foton och kartor Bilaga 5: Utdrag fastighetsregister.

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG sida 2 (7) 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens försäljningsenhet i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick per maj Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har utförts tisdag 14 maj 2013 av Malin Åhman. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Lokalytor mm har erhållits från konkursförvaltaren medan övriga fastighetsdata har inhämtats från offentliga register Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs genom en kombination av två metoder, dels en ortsprismetod grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter, dels en marknadsanpassad avkastningskalkyl där marknadens förväntningar och avkastningskrav har beaktats. Via ortsprismetoden bedöms marknadsvärdet med ledning av historiska fakta och via en avkastningskalkyl (cash-flowanalys) bedöms marknadsvärdet mot bakgrund av ekonomiska prognoser för de aktuella fastigheten. Ortsprismetoden innebär att man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea, hyra eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Avkastningsmetoden innebär att man i en avkastningskalkyl gör en prognos för samtliga betalningsströmmar som innehavet av värderingsobjektet ger upphov till under en tänkt innehavstid, kallad kalkylperiod. Kalkylen marknadsanpassas genom att man analyserar och söker efterlikna marknadsförväntningar avseende de parametrar som ingår i kalkylen. Kalkylresultatet erhålls som summan av de årliga driftnettonas nuvärde samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet utgörs av ett uppskattat marknadsvärde för fastigheten efter kalkylperiodens slut och baseras på den prognostiserade utvecklingen av driftnettot och på en bedömning av marknadens långsiktiga avkastningskrav. Driftnetton och restvärde diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc.

4 1.4. Marknads- och objektsanalys sida 3 (7) ORTEN Ovanåkers kommun ligger i södra Hälsingland och har invånare. Befolkningsutvecklingen är avtagande och arbetslösheten bland de högsta i länet. Näringslivet består till stor del av trä- och verkstadsföretag baserat på skogsnäringen samt modern teknik och rehabilitering. Edsbyn har ett näringsliv som utmärks av en mycket stark industri- och småföretagartradition och det finns totalt drygt 600 företag inom kommunen. De största är Svenska Fönster Produktion AB, AB Edsbyverken och Nefab AB. Den största arbetsgivaren är Ovanåkers kommun med totalt 1100 anställda och 2009 var en period med tufft ekonomiskt läge som slagit hårt mot företagen på orten. Under efterföljande period har läget stabiliserats och återhämtat sig något. OBJEKTET Värderingsobjektet utgörs av en mindre fastighet belägen på Anneforsvägen 5 i Alfta, längs riksväg 50 c:a 2 mil väster om Bollnäs. Objektet är centralt beläget med gångavstånd till Alfta centrum. Den totala markarealen uppgår till m² och dess obebyggda del utgörs av gräsytor. Fastigheten har på senare tid nyttjats i rehabiliteringsverksamhet och förhyrts tillsammans med omkringliggande lokaler av en verksamhetsutövare. Lokalerna är f n att betrakta som vakanta. På fastigheten finns en byggnad, Norrbo, omfattande 140 m 2 fördelat på 4 gästrum med varsitt toalettrum med dusch. Därutöver finns dagrum med kompaktkök samt tvättstuga. I källaren finns förråd och pannrum. Byggnaden helrenoverades 1994 och byggdes om från bostadshus till hotellstandard med nytt bygglov gällande ombyggnad av bostad till patientlägenhet. Brandskyddet är uppgraderat till typ vårdanläggning och ventilation installerad enl. yrkesinspektionens krav för arbetslokaler. Det har gjorts försök att hyra ut Norrbo som kontorslokaler till företag men utan framgång. Utöver bostadshuset finns ett enkelt fristående förråd.

5 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING sida 4 (7) 2.1. Ortsprismetoden Ortsprismetoden innebär i sin mest renodlade form att fastigheter med likvärdiga egenskaper, som gått till försäljning, jämförs med värderingsobjektet. Den erlagda köpeskillingen kan jämföras direkt eller göras jämförbara genom att de sätts i relation till någon värdepåverkande faktor, oftast arean (kr/m²) eller taxeringsvärdet (K/T). Uppgifter om överlåtelser hämtas i första hand från lagfartsbanden. Uppgifter om sådana värdebestämmande faktorer som hyresavtal, finansieringsförhållanden mm saknas i ortsprismaterialet. För rena avkastningsfastigheter blir en ortsprisanalys därmed osäker. Materialet kan dock ge en grov indikation på värdenivån och spridningen på den erlagda köpeskillingen. Under senare år har ett mindre antal försäljningar av hyresfastigheter med bostäder och lokaler gjorts på orten, såväl direkta fastighetsöverlåtelser som bolagsaffärer. Priset var huvudsakligen i nivåer mellan och kr/m 2. Småhusfastigheter har i Alfta med närområde sålts huvudsakligen i nivån kr/m². Priserna varierar beroende av läge, lokalsammansättning, hyreskontrakt, skick etc. De högsta priserna avser bättre lägen och högre standard och de lägre priserna är för fastigheter belägna med sämre läge eller med låg standard. Objektet kan i viss grad jämföras med småhus, men ska en sådan användning ske behövs nytt bygglov och anpassningar göras. Mot bakgrund av de affärer som gjorts och i övrigt på erfarenhetsmässiga grunder görs en mycket grov bedömning av ett realistiskt pris/värde för objektet återfinns i nivån: area min max min kr max kr Norrbo uthus SUMMA Ett rimligt värde/sannolikt pris bör således kunna återfinnas inom intervallet ca kr Avkastningsmetoden Avkastningsmetoden innebär en analys av de betalningsströmmar som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till under en viss kalkyltid. Ingående parametrar såsom hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt mm åsätts med ledning av faktiska eller marknadsmässigt bedömda förhållanden. De årliga driftnettona och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR Inflation Inflationstakten antas till ca 2,0 % per år.

6 Kalkylperiod sida 5 (7) Kalkylperioden är 5 år och avser tiden Hyresinbetalningar Objektet har tidigare förhyrts för kr per månad i varmhyra, anpassat till dåvarande verksamhet. Objektet förutsätts hyras av en nyttjare inom någon verksamhet som ej kräver anpassningar av lokalerna. På marknadsmässiga grunder bedöms hyresintäkterna exkl. värme för objektet till: area kr/m2 kr 2013 Norrbo uthus Hyran antas vara en kallhyra där hyresvärden endast bekostar utvändigt underhåll, administration, försäkring och underhåll av byggnadens tekniska funktion. Hyresrisk Objektet är f n vakant. Vid ett förvärv antas det fyllas med en verksamhet som har nytta av lokalerna i sin helhet. Ingen särskild justering görs för vakanser. Drift- och underhållskostnader Drift- och underhållskostnaderna antas till: DoU area kr/m2 kr 2013 Norrbo uthus Drift- och underhållskostnaderna antas öka med 2,0 % per år, i takt med inflationen. Fastighetsskatt Ingen fastighetsskatt utgår för specialenheter. Vid en ändrad användning kan fastighetsskatt komma att debiteras. Fastighetsskatten uppgår till 1,0 % av taxeringsvärdet för hyresfastigheter och 0,3 % för bostäder. Ev framtida fastighetsskatt kalkyleras rymmas i drift- och underhållskostnaderna alt debiteras hyresgästen utöver hyran vid en gruppförhyrning. Lånefinansiering Befintlig belåningssituation redovisas ej. Belåningen har ingen större inverkan på kalkylresultatet eftersom detta beräknas på driftnettona, däremot kan belåningsgraden påverka avkastningskravet på eget kapital. För att även visa betalnettona i kalkylen har en belåning antagits med kr till 4,5 % ränta och därutöver kr till 6,5 % ränta. Amortering enligt 40-årig serieplan. Andelen lånat kapital utgör därmed ca 63 % av beräknat avkastningsvärde.

7 Kalkylränta sida 6 (7) Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av riskfri realränta, kompensation för förväntad inflation samt en riskpremie. Mot denna bakgrund har kalkylräntan valts till 10,5% bestående av en bedömd långsiktig realränta 4,0 %, inflationskompensation 2,0 % och riskpremie 4,5 %. Restvärdesberäkning Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån ett prognostiserat driftnetto för året efter kalkylperioden och ett direktavkastningskrav på 8,5%. BETALNINGS- OCH LÖNSAMHETSANALYS Betalnings- och lönsamhetsanalys redovisas under bilaga nr 1. Som framgår av denna har avkastningsvärdet beräknats till kr 2.4. Värdebedömning Värdebedömning mot bakgrund av en grov ortsprisjämförelse och erfarenhetsmässig marknadskännedom indikerar ett sammanlagt värde för fastigheten mellan kr. Värdebedömning enligt avkastningsmetoden ger ett sammanlagt avkastningsvärde på ca kr. 3. MARKNADSVÄRDE Mot bakgrund av ovanstående bedöms marknadsvärdet för fastigheten Ovanåker Sunnanåker 8:1 till: kronor Mot bakgrund av den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering, uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr

8 4. KÄNSLIGHETSANALYS Sida 7 (7) Utgående från resultatet i avkastningskalkylen görs en känslighetsanalys för att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras förutsatt alla övriga indata oförändrade. Känslighetsanalys har gjorts med avseende på hyresintäkternas utveckling, direktavkastningskrav år 5 samt kalkylränta. Om hyresutvecklingen förändras med 1 procentenhet per år förändras avkastningsvärdet med 6,2 % motsvarande ca kr. Om direktavkastningskravet för beräkning av restvärdet förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 8,8 % motsvarande ca kr Om kalkylräntan förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 4,0 % motsvarande ca kr

9 FASTIGHETSBESKRIVNING Bil 2 (1:1) Läge Objektet är beläget på Anneforsvägen 5 i Alfta, c:a 2 mil väster om Bollnäs. Objektet är beläget längs riksväg 50, med gångavstånd till centrum. Tomt Den totala markarealen uppgår till m² och dess obebyggda del utgörs av gräsmatta. Över tomten går infarten till området, inget servitut finns för detta. På andra sidan infarten finns en asfalterad parkering med motorvärmarplatser. Planförhållanden För området gäller utomplansbestämmelser. Servitut och gemensamhetsanläggning Inga servitut eller gemensamhetsanläggningar finns inskrivna. Norrbo Byggnad i två plan med källare Byggnadsår Troligen 1940-tal Ombyggnadsår Invändig renovering 1994, ombyggt från bostad till hotellrum och gemensamma ytor Grundläggning Sten Stomme Trä Fasader Trä Yttertak Tegel Fönster 2-glas Uppvärmning Radiatorer (1940-tal) ansluten, till äldre oljepanna (utbytesbehov) med elpatron, oljetank avregistrerad. Ventilation Mekanisk med återvinning Installationer Anslutet till kommunens nät för vatten och avlopp (eget abonnemang). Eget el-abonnemang, anslutet till Fortum. Planlösning Kv: garage, pannrum Bv: hall, 2 rum med varsitt badrum med dusch, öppen spis (används ej), tvättstuga med tvättmaskin och tumlare (Miele) 1 tr: möblerbar hall med kompaktkök, 2 rum med varsitt badrum med dusch Ytskikt G: parkett/plastmatta i badrum V: tapet/ målat/delvis kakel i badrum T: målat Standard och skick Tilläggsisolerat och ny fasad och tak 1994, Stambyte 1994, panna bör bytas Areor Bruttoarea (BTA) c:a 241 m² Lokalarea (LOA) c:a 140 m², Biarea c:a 70 m² Övrigt Byggnaden är inte inrättad och lämplig som stadigvarande bostad. Övrig byggnad Förrådsbyggnad i trä med tegeltak, c:a 40 m²

10 EKONOMISKA DATA Bil 3 (1:1) Taxeringsvärde Fastigheten har inget åsatt taxeringsvärde, typkod 823: specialenhet, vårdbyggnad. Pantbrev Fastigheten belastas av 4 st pantbrevsinteckningar om totalt kr. Hyresintäkter och kontrakt Mot bakgrund av rådande konkurs betraktas lokalerna f n som vakanta. Byggnaden har tidigare hyrts ut som lokal för kr/mån inkl el, värme, varmvatten i ett specialavtal till en till fastighetsägaren närstående verksamhet. Drift- och underhållskostnader Uppgifter om faktiska och bedömda driftskostnader har ej erhållits. I kalkylen har drift- och underhållskostnaderna bedömts på erfarenhetsmässiga och schablonmässiga grunder.

11 Bilaga 4. Foton och kartor sida 1:2 Norrbo, fasad entré och balkong Fasad mot gården, garageinfart Uthus Övernattningsrum Gemensamma ytor på övre plan

12 Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Lägeskarta. Källa. Eniro

13 Bilaga 5. Fastighetsutdrag Fastighet OVANÅKER SUNNANÅKER 8:1 Fastighetsnyckel: Aktualitet FR: -- Län: 21, GÄVLEBORG Kommun: 21, OVANÅKER Församling: 01, ALFTA-OVANÅKER SOCKEN: ALFTA Areal Totalareal: Varav land: Varav vatten: 2518 kvm 2518 kvm 0 kvm 0,2518 ha 0,2518 ha 0 ha Tidigare beteckning Registrerat: Akt: 21-80:510 X-ALFTA SUNNANÅKER 8 1 Ursprung OVANÅKER ALFTA KYRKBY 20:8 OVANÅKER ALFTA KYRKBY 24:2 OVANÅKER SUNNANÅKER 1:30 Åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga SAMMANLÄGGNING, AVSTYCKNING ALF-1619 Adress Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Anneforsvägen Alfta Alfta Koordinater Område: X-koord: Y-koord: Punkttyp: Karta: Gå till: Central -OVANÅKER (RT90) Byggnad / Område Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Inskrivning Status Senaste ändring för fastigheten: Inteckningar Antal: 4st Summa: Förmånsordn: 1 Summa: SEK Inskr.dag: Akt: Not:

14 Förmånsordn: 2 Summa: SEK Inskr.dag: Akt: Not: Förmånsordn: 3 Summa: SEK Inskr.dag: Akt: Not: Förmånsordn: 4 Summa: SEK Inskr.dag: Akt: Not: Taxering Taxeringsenhet: (823 Specialenhet, vårdbyggnad) Uppgiftsår: 2012 Taxeringsår: 2007 Taxeringsvärde i tkr: Tax.enhet avser: Hel fastighet 0 Areal: 2518 Informationen sökt: