VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE BRF GRÖNKULLAN. avseende. Bostadsrättslägenhet nr 4

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende BRF GRÖNKULLAN Bostadsrättslägenhet nr 4 Värderingsinstitutet Norra AB Tel , , info@fastighetsvarde.se

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: BRF Grönkullan i Härnösand, lgh nr 4 Adress: Frideborgsgatan 34, Härnösand Kommun: Härnösand Område: Härnön Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per maj 2018 Uppdragsgivare: Kronofogden, försäljning Luleå Bostadsrättshavare: F Besiktning: Tisdag den 15 maj 2018 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i bostadsrättsföreningen Grönkullan i Härnösand, belägen på adressen Frideborgsgatan 34, drygt 1 km öster om Härnösands centrum. Bostadsläge med närhet till grönområde, affär, skola och förskola mm. Promenadavstånd till centrum med utbud av butiker och restauranger mm. Radhuslägenhet uppförd i två våningsplan omfattande 4 RoK. Boarean uppgår till 93 m² och fördelas i bottenvåningen på entré/hall, wc, kök och vardagsrum. På våning 1 trappa finns det hall, tre sovrum, wc/dusch och klädkammare. På baksidan finns balkong och uteplats i söderläge, som vetter mot allmänning. Lägenheten har normal standard och delvis nya ytskikt och delvis utrivna ytskikt (pågående renovering). Övriga delar har äldre skick. Månadsavgiften uppgår till kr inklusive värme, vatten och kabel-tv (basutbud). Kostnad för hushållsel faktureras som tillägg på månadsavgiften mot faktisk förbrukning. Förening med normalgod ekonomi som gör avsättningar för framtida underhåll. För boende i föreningen finns gemensam tvättstuga, föreningslokal och motionsrum. På gården finns lekplats mm. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± kronor. Jämförelsetal Kr/m² BOA (93 m²) kr/m² Sundsvall Malin von Sicard av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Sida 1 (5)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett av Malin von Sicard i närvaro av bostadsrättshavaren. Besiktning har skett exteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Bostadrättsinformation har erhållits från HSB Övrig information har erhållits vid okulärbesiktning samt från bostadsrättsföreningens årsredovisning för år Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av uppdragsgivaren, bostadsrättshavaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t ex boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Sida 2 (5)

4 1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: Lägenhet nr 4 Andelstal: 1,43822 % (andelsvärde) och 1,41241 % (area) Läge i byggnaden: Radhuslägenhet i två våningsplan, 4 rum och kök Planlösning: Kv: direkt från lägenheten nås den gemensamma källaren där lägenheten har tillgång till 2 st förråd. Bv: entré/hall, wc, kök och vardagsrum med utgång till uteplats. 1 tr: hall, tre sovrum, wc/dusch och klädkammare Kök: Äldre kök utrustat med rostfri diskbänk, spis (Electrolux), fläkt (Cylinda), kyl/frys (Bosch) och diskmaskin (Whirlpool). Huvudsakligen äldre vitvaror. Spis ca 3-4 år. En skåplucka är lös. Wc (bv): Äldre wc med plastmatta på golvet och tapet på väggarna. Utrustad med toalett och tvättställ. Enkel standard. Wc/dusch/tvätt (1 tr): Äldre wc/dusch/tvätt med plastmatta på golv och väggar. Utrustad med toalett, tvättställ, dusch och tvättmaskin (Kenny, äldre). Enkel standard. Övrigt: Balkong och uteplats mot baksidan, söderläge. Öppen spis i vardagsrummet. Till lägenheten hör 2 st förråd i källaren. Invändiga ytskikt: Huvudsakligen Tak: trä/pappspänt/målat Vägg: tapet/målat/trä Golv: laminat/parkett/trä/plastmatta Delvis bortrivna ytskikt/lister, pga pågående renovering Standard och skick: Lägenheten har normal standard och delvis nya ytskikt och delvis utrivna ytskikt (pågående renovering). Övriga delar har äldre skick. Boarea: 4 RoK, 93 m² Månadsavgift: Årsavgift: Inre underhållsfond: Pantsättning: Månadsavgiften uppgår till kr inklusive värme, vatten och kabel-tv (basutbud). Kostnad för hushållsel faktureras som tillägg på månadsavgiften mot faktisk förbrukning kr, motsvarande 638 kr/m² ,56 kr Ja Sida 3 (5)

5 1.5. Bostadsrättsförening Bostadsrättsförening: HSB BRF Grönkullan i Härnösand, Fastighetsbeteckning: Färgkullan 1 och Grönkullan 11 Byggnad: Föreningen består av radhuslägenheter fördelade på 8 st röda längor och 6 st gröna längor. Hiss finns ej. Byggnadsår: Lägenheter: 82 st Garage: 26 st P-platser 48 st Gemensamma utrymmen: Tvättstuga, föreningslokal och motionsrum. På gården finns lekplats mm. Ytor: Bostäder: m² Taxeringsvärde: Långfristiga skulder: Yttre fond: Underhåll: kr, varav mark kr och byggnad kr kr kr Föreningen har en 30-årig underhållsplan och gör avsättningar för framtida underhåll. För utfört och planerat underhåll, se utdrag nedan från årsredovisningen för år Höjning av avgift: 2016: 1%, 2017: 1 %, 2018: 1,5 % Energideklaration: Utförd Källa Boverket. Sida 4 (5)

6 1.6. Bedömning av orten KOMMUN Utveckling X Efterfrågan X KOMMUNDEL/OMRÅDET Miljö X X Allmänservice X X BYGGNADEN Underhåll X Planlösning X LÄGENHETEN Standard X X Underhåll X X OBJEKTET Helhetsintryck X X Marknadsintresse X X 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god 2. VÄRDEBEDÖMNING I föreningen har lägenheter på 3 4 RoK och en boarea mellan m², sålts i intervallet kr, och i relation till boarean enligt punkter i nedanstående graf. Priserna varierar generellt beroende på storlek, läge och standard mm. Försäljningar BRF Grönkullan under 2016-april 2018, 3 4 RoK, Boarea m². Källa UC Bostadsvärdering. De högsta nivåerna över kr/m² avser lägenheter på 3 RoK och en boarea på 75 m². Lägenheter på 4 RoK har huvudsakligen sålts i intervallet ca kr/m². Därutöver har en lägenhet sålts för kr/m². Värderingsobjektet har uteplats och balkong i söderläge och gränsar mot allmänning. Lägenheten har normal standard och delvis nya ytskikt och delvis utrivna ytskikt (pågående renovering). Övriga delar har äldre skick med visst moderniseringsbehov. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick till: kronor Osäkerhetsintervallet bedöms till ± kronor. Sida 5 (5)

7 FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Radhuslänga Entrésidan, principiell markering av värderingsobjektet Baksida, principiell markering av värderingsobjektet Bilaga 1 - Sida 1 (3)

8 Lägeskarta. Källa Eniro.se Lägeskarta översikt. Källa Eniro.se Bilaga 1 - Sida 2 (3)

9 Flygfoto. Källa Eniro.se. Markeringen visar Frideborgsgatan 34. Bilaga 1 - Sida 3 (3)