VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE BRF BOSVEDJAN. avseende. Bostadsrättslägenhet nr 266

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende BRF BOSVEDJAN Bostadsrättslägenhet nr 266 Värderingsinstitutet Norra AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: BRF Bosvedjan, lgh nr Adress: Bågevägen 53D, Sundsvall Kommun: Sundsvall Område: Bosvedjan Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per oktober 2018 Uppdragsgivare: Kronofogden, försäljning Luleå Bostadsrättshavare: F Besiktning: Onsdag den 24 oktober 2018 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i bostadsrättsföreningen Bosvedjan, belägen på adressen Bågevägen 53D, drygt 5 km norr om centrala Sundsvall. Bostadsläge i centrala Bosvedjan med skola, förskola, hälsocentral, pizzeria, gym och kyrka mm. Närhet till natur samt goda bussförbindelser till centrala Sundsvall och Birsta. Lägenhet på 3 rum och kök på våning 1 trappa (våning 2 av 3). Boarean uppgår till 83 m². Mot entrésidan ligger vardagsrum och sovrum med utgång till inglasad balkong. Mot baksidan ligger kök med matplats och ett sovrum. Därutöver finns hall, klädkammare och wc/dusch. Lägenheten har normal standard med genomgående uppfräschningsbehov. Stambytt wc/dusch med kakel och klinker. Månadsavgiften uppgår till 4 834,50 kr inklusive värme, vatten, kabel-tv och bredband. Därtill kommer obligatoriskt balkongtillägg på 97 kr/mån. Kostnad för hushållsel faktureras som tillägg på månadsavgiften. Förening med normal ekonomi som gör avsättningar för framtida underhåll. För boende i föreningen finns gemensam tvättstuga, grovtvättstuga, cykelförråd, samlingslokal, festlokal, relax med bastu, gym, solarium och övernattningslägenhet mm. På gården finns lekplats och grillplats mm. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± kronor. Jämförelsetal Kr/m² BOA (83 m²) kr/m² Sundsvall Malin von Sicard av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Sida 1 (5)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett av Malin von Sicard tillsammans representant från Kronofogden. Besiktning har skett exteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Bostadrättsinformation har erhållits från HSB Övrig information har erhållits vid okulärbesiktning samt från bostadsrättsföreningens årsredovisning för år Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av uppdragsgivaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t ex boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Sida 2 (5)

4 1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: Lägenhet nr Andelstal: 0,10074 % (andelsvärde/insats), 0,10224 % (area) Läge i byggnaden: Genomgående lägenhet på våning 1 trappa (våning 2 av 3). Planlösning: Mot entrésidan vetter vardagsrum och sovrum med utgång till inglasad balkong. Mot baksidan vetter kök med matplats och ett sovrum. Därutöver finns hall, klädkammare och wc/dusch. Kök: Halvmodernt kök. Några luckor saknas/sitter löst. Utrustat med kakel som stänkskydd, bänkskiva med diskho, spis (Cylinda), ventilator/fläkt (Franke) och kyl/frys (Electrolux). Delvis modernare vitvaror. Wc/dusch: Wc/dusch med kakel och klinker. Utrustat med toalett, tvättställ och dusch. Renoverat och stambytt för ca 10 år sedan. Övrigt: Inglasad balkong i sydostläge. Lägenhetsförråd i källaren. Invändiga ytskikt: Huvudsakligen Tak: målat Vägg: målade/tapet Golv: parkett/plastmatta Standard och skick: Lägenheten har normal standard med genomgående uppfräschningsbehov. Boarea: 3 RoK, 83 m². Månadsavgift: Årsavgift: Inre underhållsfond: Pantsättning: Månadsavgiften uppgår till 4 834,50 kr inklusive värme, vatten, kabel-tv och bredband. Därtill kommer obligatoriskt balkongtillägg på 97 kr/mån. Kostnad för hushållsel faktureras som tillägg på månadsavgiften kr (exkl tillägg ovan) motsvarande 699 kr/m² 5 999,43 kr Ja Sida 3 (5)

5 1.5. Bostadsrättsförening Bostadsrättsförening: HSB BRF Bosvedjan i Sundsvall, Fastighetsbeteckning: Linjeförmannen 1 6, Lokföraren 1 3 och Låssmeden 1 Byggnad: 51 flerbostadshus med 2-3 våningar. Hiss saknas. Byggnadsår: Lägenheter: st (bostadsrätt) Lokaler: 6 st Garage: 183 st P-platser: 655 st (med motorvärmare) P-platser: 45 st (utan motorvärmare) P-platser: 220 st (gästparkeringar) Gemensamma utrymmen: tvättstuga, grovtvättstuga, cykelförråd, festlokal, vävstuga, konferenslokal, relax med bastu, gym, solarium och övernattningslägenhet m.m. På gården finns lekplats, grillplats mm. Ytor: Bostäder: m² Ytor: Lokaler: 291 m² Taxeringsvärde: kr, varav mark kr och byggnad kr Långfristiga skulder: kr Yttre fond: kr Underhåll: Föreningen gör avsättningar för framtida underhåll och har en 30- årig underhållsplan som årligen uppdateras. Se klipp nedan från årsredovisningen för år Höjning av avgift: 1,5 % 2015 och 1,5 % 2016, 1,5 % för 2017, 1,5 % för Prognosen för åren = avgiftshöjning med 1,5 % respektive år. Energideklaration: Utförd Källa Boverket. Sida 4 (5)

6 1.6. Bedömning KOMMUN Utveckling X X Efterfrågan X X KOMMENDEL/OMRÅDET Miljö X X Allmänservice X BYGGNADEN Underhåll X X Planlösning X LÄGENHETEN Standard X X Underhåll X X OBJEKTET Helhetsintryck X X Marknadsintresse X X 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god 2. VÄRDEBEDÖMNING Under det senaste året har lägenheter i BRF Bosvedjan på 3 RoK och en boarea på 83 m² sålts i intervallet ca kr och i relation till boarean enligt punkter i nedanstående graf. Priserna varierar generellt beroende på läge och standard mm. Försäljningar lägenheter BRF Bosvedjan, 3 RoK, boarea 83 m², till Källa UC Bostadsvärdering Värderingsobjektet har normal standard med genomgående uppfräschningsbehov. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick till: kronor Osäkerhetsintervallet bedöms till ± kronor. Sida 5 (5)

7 FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Entréfasad, med principiell markering av värderingsobjektet Fasad mot baksidan, med principiell markering av värderingsobjektet Nyrenoverad tvättstuga Bilaga 1 - Sida 1 (2)

8 Flygfoto. Källa Eniro.se Lägeskarta. Källa Eniro.se Lägeskarta översikt. Källa Eniro.se Bilaga 1 - Sida 2 (2)