BRF KOLTRASTEN I HÄRNÖSAND

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende BRF KOLTRASTEN I HÄRNÖSAND Bostadsrättslägenhet nr 24 Värderingsinstitutet Norra AB Tel , , info@fastighetsvarde.se

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: BRF Koltrasten i Härnösand, lgh nr 24 Adress: Koltrastvägen 130, Härnösand Kommun: Härnösand Område: Stenhammar Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per april 2018 Uppdragsgivare: Kronofogden, försäljning Luleå Bostadsrättshavare: F Besiktning: Fredag den 6 april 2018 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i bostadsrättsföreningen Koltrasten i Härnösand, belägen på adressen Koltrastvägen 130, ca 3,8 km söder om Härnösands centrum. Bostadsläge med närhet till grönområde, affär, skola och förskola mm. Promenadavstånd till centrum med utbud av butiker och restauranger mm. Parhus uppfört i två våningsplan omfattande 5 RoK. Boarean uppgår till 114,9 m² och fördelas i bottenvåningen på entré/hall, kök, wc/dusch, vardagsrum, sovrum och tvättstuga. På våning 1 trappa finns det tre sovrum, klädkammare och wc/bad. Från vardagsrummet är det utgång till uteplats på baksidan. På framsidan finns uteplats och kallförråd. Lägenheten har normal standard samt inredning och ytskikt med visst moderniseringsbehov. Månadsavgiften uppgår till kr inklusive värme, vatten, bredband och kabel-tv (basutbud). Förening med något ansträngd ekonomi. På gården finns gemensam lekplats mm. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± kronor. Jämförelsetal Kr/m² BOA (114,9 m²) kr/m² Sundsvall Malin von Sicard av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Sida 1 (5)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett av Malin von Sicard i närvaro av bostadsrättshavaren. Besiktning har skett exteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Marken var vid besiktningstillfället täckt med snö. Bostadrättsinformation har erhållits från Sbc Övrig information har erhållits vid okulärbesiktning samt från bostadsrättsföreningens årsredovisning för år Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av uppdragsgivaren, bostadsrättshavaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t ex boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Sida 2 (5)

4 1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: Lägenhet nr 24 Andelstal: 1,44458 % (årsavgift och kapial) och 0, Läge i byggnaden: Parhus i två våningsplan, 5 rum och kök Planlösning: Bv: Entré/hall, kök, wc/dusch, vardagsrum, sovrum och tvättstuga. 1 tr: tre sovrum, klädkammare och wc/bad. Kök: Äldre kök utrustat med rostfri diskbänk, spis (Indesit), fläkt (Essvent), kylskåp (Bosch), frys (Bosch) och diskmaskin (Electro Helios). Delvis nya vitvaror, från ca år Wc/dusch (bv): Wc/dusch med plastmatta på golv och väggar. Utrustad med tvättställ, toalett och dusch med glasväggar. Renoverat ca år Wc/bad (1 tr): Wc/bad med plastmatta på golv och väggar. Utrustad med tvättställ med kommod, toalett (trasig) och badkar. Äldre skick. Tvättstuga (bv): Tvättstuga med plastmatta på golv och väggar med målad väv/plastmatta. Utrustad med tvättbänk och tvättmaskin (Electrolux, trasig). Äldre skick. Övrigt: Uteplats på framsidan/entrén samt uteplats med tak på baksidan. Det finns även ett förråd på framsidan. Till lägenheten hör carportplats och förråd i separat länga. Invändiga ytskikt: Huvudsakligen Tak: målade skivor Vägg: tapet/målat Golv: plastmatta/laminat/parkett Standard och skick: Lägenheten har normal standard samt inredning och ytskikt med visst moderniseringsbehov. Boarea: 5 RoK, 114,9 m² Månadsavgift: Årsavgift: Inre underhållsfond: Pantsättning: Månadsavgiften uppgår till kr inklusive värme, vatten, bredband och kabel-tv (basutbud) kr, motsvarande 665 kr/m² 0 kr Nej Sida 3 (5)

5 1.5. Bostadsrättsförening Bostadsrättsförening: BRF Koltrasten i Härnösand, Fastighetsbeteckning: Stenhammar 1:74 Byggnad: Föreningen består av parhus i två våningsplan, totalt 80 st lägenheter. Hiss finns ej. Byggnadsår: 1990 (värdeår) Lägenheter: 80 st Gemensamma utrymmen: Möteslokal och verkstad. På gården finns lekplats mm. Ytor: Bostäder: m² Taxeringsvärde: Långfristiga skulder: Yttre fond: Underhåll: Höjning av avgift: Övrigt: kr, varav mark kr och byggnad kr kr kr Föreningen har en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2011 till Inget större underhåll är planerade de närmaste åren. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll kan komma att anpassas. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Årsavgifterna planeras att höjas. De senaste åren har föreningen gjort negativa resultat och soliditeten är låg. Långfristiga skulder har under 2015 och 2016 ökat, i samband med fasadmålning/renovering. Summa skulder/fastighetsvärde * = 0,50. *) fastighetsvärdet har beräknats till taxeringsvärdet/75% Energideklaration: Utförd Källa Boverket. Sida 4 (5)

6 1.6. Bedömning av orten KOMMUN Utveckling X Efterfrågan X KOMMUNDEL/OMRÅDET Miljö X X Allmänservice X X BYGGNADEN Underhåll X Planlösning X LÄGENHETEN Standard X Underhåll X X OBJEKTET Helhetsintryck X Marknadsintresse X 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god 2. VÄRDEBEDÖMNING I området kring värderingsobjektet har lägenheter på 4 5 RoK ( m²) huvudsakligen sålts i intervallet kr, och i relation till boarean enligt punkter i nedanstående graf. Priserna varierar generellt beroende på storlek, läge och standard mm. Försäljningar BRF Koltrasten, Boarea m², 4 5 RoK, till Källa UC Bostadsvärdering. Värderingsobjektet har ett bra läge i området och gränsar mot naturområde med skog. Lägenheten har normal standard samt inredning och ytskikt med visst moderniseringsbehov. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick till: kronor Osäkerhetsintervallet bedöms till ± kronor. Sida 5 (5)

7 FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Entréfasad Fasad mot baksidan Gemensam lekplats Områdeskarta, värderingsobjektet inringat med rött Bilaga 1 - Sida 1 (3)

8 Lägeskarta. Källa Eniro.se Lägeskarta översikt. Källa Eniro.se Bilaga 1 - Sida 2 (3)

9 Flygfoto. Källa Eniro.se. Markeringen visar Koltrastvägen 130. Bilaga 1 - Sida 3 (3)