VÄRDEUTLÅTANDE. VärderingsInstitutet OCKELBO VI 1:255. avseende fastigheten

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten OCKELBO VI 1:255 PROPERATE Värderingsinstitutet Norra AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Ockelbo Vi 1:255 Adress: Björnnäs 1, Ockelbo Typ: Småhusenhet, fritidshus Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per juni 2019 Uppdragsgivare: Kronofogden Luleå Lagfaren ägare: F Besiktning: Onsdag 29 maj 2019 av Emil Larsson Allmän beskrivning Objektet utgörs av fastigheten Ockelbo Vi 1:255, belägen på adressen Björnnäs 1 invid Fjärden, ca 1,5 mil sydöst om Ockelbo. Fastigheten omfattar totalt ca m 2. Markens obebyggda delar utgörs av naturmark med vattnet på båda sidor. Omgivningen består av sjön och skog. Vid strandlinjen på objektets nordöstra sida finns en brygga. Fastigheten är belägen på en udde och framkomligheten är begränsad. Närmaste väg till objektet via land är delvis stenig skogsbilväg ca 400 m bort via en skogsstig. Servitut för att bygga tillfartsväg finns inskrivet. Fastigheten är bebyggd med 2 st mindre stugor, grovt uppskattat till ca 13 resp. 28 m 2. Den mindre stugan synes vara uppförd på senare år och inrymmer ett rum med vedspis, sovdel samt ett litet loft. Den äldre stugan har slitna ytor in- och utvändigt och inrymmer halvöppen planlösning med vedspis och arbetsbänk samt en sovdel. Mycket enkel standard. El och VA saknas. På fastigheten finns även ett utedass Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr. Jämförelsetal: Kr/m² BOA (ca 41 m² uppskattat) kr marknadsvärde/taxeringsvärde (425 tkr, 2018) 0,8 Gävle Emil Larsson av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 1 (5)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av kronofogden i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick per juni Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv auktion Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett onsdag den 29 maj av Emil Larsson. Vid besiktningstillfället närvarande representanter för uppdragsgivaren. Besiktning har skett interiört och exteriört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Besiktningen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett för förvärv av värderingsobjektet. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats samt inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter hämtade ur myndighetsregister 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Sida 2 (5)

4 1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser För området gäller utomplansbestämmelser Belägenhet Objektet är beläget på adressen Björnnäs 1 invid Fjärden, ca 1,5 mil sydöst om Ockelbo. är belägen på en udde med vatten på båda sidor och framkomligheten är begränsad. Närmaste väg till objektet via land är en delvis stenig skogsbilväg ca 400 m bort via en skogsstig. Omgivningen består av sjön och skog. Ingen övrig bebyggelse finns i närheten Mark Fastigheten omfattar totalt ca m². Markens obebyggda delar utgörs av naturmark. Vid strandlinjen på objektets nordöstra sida finns en brygga. Stuga, äldre Byggnadsår: Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Fönster Värme: Anslutningar: okänt Plintar Trä Trä Troligen eternitpannor (sämre skick) 1-glas, 2-glas Vedspis Saknas. Enskilt vatten enligt taxeringen. Planlösning: Bv: Halvöppen yta med vedspis och arbetsbänk/diskbänk, balkongdörr (balkong/altan saknas) samt en sovdel Inv. ytskikt: Tak: träpanel Vägg: träpanel Golv: trägolv, spånskiva Standard och skick: Mycket enkel standard och renoveringsbehov Boarea: Grovt uppskattat till ca 28 m 2 Stuga, nyare Byggnadsår: Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Fönster Värme: Anslutningar: okänt, troligen uppförd under senare år Plintar Trä Trä Plåt isolerglas Vedspis (delvis sprucken) Saknas. Planlösning: Bv: Entré via farstukvist. Rum med vedspis och litet loft samt ett litet rum/sovrum. Inv. ytskikt: Tak: Trä Vägg: Trä Golv: Trä Standard och skick: Mycket enkel standard. Normalt skick. Ej isolerat Boarea: Grovt uppskattat till ca 13 m 2 Sida 3 (5)

5 Övrig byggnad På objektet finns även ett utedass Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader) Ekonomiska data Taxeringsvärde 2018 års taxeringsvärde uppgår till kr, varav mark kr, byggnad kr. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd. Pantbrev Inga pantbrevsinteckningar hittades. Servitut, gemensamhetsanläggningar, rättigheter. Avtalsnyttjanderätt Akt: 85/5182 Nyttjanderätt tele Avtalsnyttjanderätt Akt: 00/1467 Nyttjanderätt område Officialservitut Akt: /21.1 Förmån Rätt att bygga, underhålla och förnya utfartsvägen fram till närmaste skogsbilväg Ingen övrig utredning har gjorts Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggningen Ockelbo GA:6 Sida 4 (5)

6 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprisjämförelse Prisstatistik, småhus, strand strandnära, BOA <80 m 2. Källa: UC Bostadsvärdering Inga direkt jämförbara försäljningar hittades. Grafen ovan visar försäljningar av mindre småhusfastigheter i hela Ockelbo med strand eller strandnära läge. Priserna varierar kraftigt mellan ca tkr beroende på läge, standard, skick etc. K/T finns mellan 1,7 4,8. För fastigheter med sjönära lägen och typkod fritidshus och småhus med byggnadsvärde <50 tkr finns, sett till hela Ockelbo kommuner huvudsakligen nivåer mellan ca tkr noterade. Björkholmen 7, på andra sidan sjön, såldes under 2018 för 208 tkr (motsv. taxeringsvärdet) Det är således oklart om affären var marknadsmässig. Samtliga objekt i materialet synes ha ordnade tillfartsvägar. Objektet har ett helt skyddat och attraktivt läge, dock med mycket enkla byggnader och för närvarande mycket begränsad framkomlighet vilket gör objektet svårbedömt. Det bedöms som troligt att ett rimligt värde finns i de lägre nivåerna. På erfarenhetsmässiga grunder och utifrån övriga försäljningar som gjorts, görs en mycket grov bedömning att ett realistiskt pris/värde för objektet bör återfinnas i nivån, ca tkr i befintligt skick. Detta motsvarar ca kr/m 2 och ett K/T tal mellan ca 0,6 och 1,2 (tax 2018) Värdebedömning Fastighetens värde bedöms mot bakgrund av ortsprisanalys, erfarenhetsmässig marknadskännedom, och dess skick till kr Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr Sida 5 (5)

7 Bilaga 1: Bilder och kartor Bilaga 1 Sida 1 (4)

8 Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Bilaga 1 Sida 2 (4)

9 Flygfoto. Källa: Eniro.se Lägeskarta. Källa: Eniro.se Bilaga 1 Sida 3 (4)

10 Lägeskarta översikt. Källa: Eniro.se Bilaga 1 Sida 4 (4)

11 Bilaga 2: Fastighetsregister. FASTIGHET OCKELBO VI 1:255 Aktualitet FR: Objektid: Nyckel (fnr): a6a7f-ad4a-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 21, GÄVLEBORG 01, OCKELBO , OCKELBO Lantmäterikontor LANTMÄTERIET S GÄVLE Övriga noteringar: Socken: Ockelbo Kontor: XL25 Tel: URSPRUNG OCKELBO VI 1:129 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: kvm kvm 0 kvm 0,287 ha 0,287 ha 0 ha LÄGE, KARTA Område: N: E: Gå till: Central ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avstyckning /25 Anläggningsåtgärd /13 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes OCKELBO ÖSTBY GA:6 ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Björnnäs Ockelbo Ockelbo MARKREGLERING Ingen information om markregleringar (naturvårdsbestämmelser, planer etc) hittades. RÄTTIGHETER Officialservitut Akt: /25.1 Sök efter InfoRätt. INSKRIVNING ALLMÄNT Bilaga 2 Sida 1 (2)

12 Aktualitet: Senaste ändring för fastigheten: :53: Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: XI NORRTÄLJE Tel: ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: L88/16151 Akt: L06/2243 INTECKNINGAR Inga inteckningar hittades. INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Avtalsnyttjanderätt Företrädesordning 1 Inskr.dag: Akt: 85/5182 TELE Anm.: 91/15300 AKT: 91/15300 Avtalsnyttjanderätt Företrädesordning 2 Inskr.dag: Akt: 00/1467 OMRÅDE MM ANTECKNING Inga anteckningar hittades. MER INFORMATION Det finns 3 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. TAXERING Taxeringsenhet: Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde i tkr: 425 Tax.enhet avser: (213 Småhusenhet, byggnadsvärde under KR) Hel registerfastighet Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet Småhusenhet, byggnadsvärde under KR Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 425 Areal i kvm: Typ av bebyggelse: Fastighetsrättsliga förh.: Belägenhet: VA: Friliggande Självständig Strand (högst 75m och egen strand) Enskilt vatten året om, Avlopp saknas Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt Bilaga 2 Sida 2 (2)