HUDIKSVALL VÄSTERSTRÅSJÖ 23:1

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten HUDIKSVALL VÄSTERSTRÅSJÖ 23:1 PROPERATE Värderingsinstitutet Norra AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Hudiksvall Västerstråsjö 23:1 Adress: Västerstråsjö 32, Bjuråker Typ: Industrienhet, annan övrig byggnad (enl taxeringen) Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per mars 2019 Lagfaren ägare: F Uppdragsgivare: Kronofogden, Luleå Besiktning: Fredag den 8 mars 2019 av Peder Lindblom Allmän beskrivning Värderingsobjektet är beläget på adressen Västerstråsjö 32 med postadress Bjuråker, Hudiksvalls kommun. Objektet har ett lantligt läge ca 2,4 mil norr om Ljusdal och ca 6 mil från Hudiksvalls centrum. Fastigheten omfattar enligt fastighetsregistret m² och utgörs av kuperad naturtomt huvudsakligen bevuxen med skog och sly. En bäck rinner genom fastigheten och huvudbyggnaden är placerad över bäcken. Fastigheten som är taxerad som industrienhet är bebyggd med totalt 2 st byggnader. Övriga fastighetstillbehör är ett vindskydd och en bassäng i betong (fd fiskodling). Huvudbyggnaden är ett 1-plans hus med källare, entré via utvändig trappa till bostadsdel bestående av hall, vardagsrum med öppen spis, kök, 1 sovrum och 1 dusch/wc. Källare med utvändig entré bestående av 2 förrådsutrymmen, access till bäck via trälucka i golv. Enkel standard i normalt bruksskick med undantag för trasiga textilmattor. Enskilt vatten & avlopp. Värderingsobjektet är ett avsides beläget udda objekt i natursköna omgivningar med vattendrag på tomten och möjlighet till sidoverksamhet. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till: kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr. Jämförelsetal: Kr/m² BOA (42m² uppskattat) kr/m² Marknadsvärde/taxeringsvärde (126 tkr 2013) 1,6 Söderhamn Peder Lindblom Fastighetsvärderare Peter Karlsson av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 2 (8)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens försäljningsenhet i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett av Peder Lindblom i närvaro av fastighetsägaren. Besiktning har skett interiört och exteriört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Inga miljörisker är kända. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats, från fastighetsägaren samt inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter från fastighetsägaren eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömningen görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man hos genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom boarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt Miljö Värdebedömningen grundas på förutsättningen att nuvarande eller annan verksamhet kan bedrivas på fastigheten utan att mark- eller saneringsåtgärder genomförs. Skulle föroreningar konstateras krävs justering av denna värdebedömning och en ansvarsutredning för att klargöra vem som i sådant fall har saneringsansvaret för marken. Inga föroreningar finns kända i dagsläget. Sida 3 (8)

4 1.5. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser Ingen information om planbestämmelser såsom detaljplaner, områdes- eller naturvårdsbestämmelser finns i fastighetsutdraget. Belägenhet Värderingsobjektet är beläget på adressen Västerstråsjö 32 med postadress Bjuråker, Hudiksvall kommun. Objektet har ett lantligt läge ca 2,4 mil norr om Ljusdal och ca 6 mil från Hudiksvalls centrum. Både Ljusdal och Hudiksvall har all tänkbar service i form av apotek, skolor, restauranger, butiker, systembolag m.m. Mark Fastigheten omfattar enligt fastighetsregistret m² och utgörs av kuperad naturtomt huvudsakligen bevuxen med skog och sly. En bäck rinner genom fastigheten och huvudbyggnaden är placerad över bäcken. Fastigheten är bebyggd med totalt 2 st byggnader. Övriga fastighetstillbehör är ett vindskydd och en bassäng (fd fiskodling). Byggnader Bostad (1-planshus med källare) Byggnadsår: Ca 1960-tal Grundläggning: Sten-/betongmur till berg Stomme: Trä Fasader: Träpanel Yttertak: Plåt Fönster: 2-glasfönster Övrigt utvändigt: Balkong typ loftgång mot bäcken. Värme: Direktverkande el samt öppen spis. Ventilation: Självdrag. Anslutningar: El ansluten till allmänt nät. Enskilt vatten (sannolikt från bäcken, vattenpump ur funktion) och enskilt avlopp (sannolikt avloppsbrunn, ej besiktningsbart p g a snödjup) Planlösning: Entréplan: Hall, vardagsrum med öppen spis, kök, 1 sovrum och dusch/wc. Trasig textilmatta i vardagsrum. Källare: Utvändig entré, 2 förrådsutrymmen, betonggolv, access till bäck via trälucka. Kök: Enklare kök utrustat med diskbänk samt under- och överskåp, Spis/ugn och kylskåp saknas. Wc/dusch: Wc utrymme utrustat med tvättställ, wc-stol och möjlighet till dusch (blandare på vägg), plastmatta och våtrumstapet. Invändiga ytskikt: Tak: träpaneler Vägg: målade/tapetserade Sida 4 (8)

5 Standard och skick: Area: Garage/förråd Byggnadsår: Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Anslutningar: Övrigt: Standard och skick: Area: Golv: textil- och plastmattor, betonggolv i källare. Enkel standard med slitna invändiga ytskikt. Yttre till synes normalt skick. Ca 42 kvm (uppskattat) och ca 36 kvm biyta i källare (uppskattat), byggnad saknas i taxeringen. Okänt betongplatta Trä Trä Plåt El, egen el-central. Rullport Normal standard och normalt bruksskick. Ca 48 kvm (saknas i taxeringen) Övriga byggnader och fastighetstillbehör Bassäng i betong för fiskodling samt ett vindskydd längs bassängens långsida. Sida 5 (8)

6 1.6. Ekonomiska data Taxeringsvärde 2013 års taxeringsvärde (senast gällande) uppgår till kr, varav industrimark kr och lagerbyggnad kr. Typkod 433, industrienhet, annan övrig byggnad. Pantbrev Fastigheten belastas av 5 st pantbrevsinteckningar på totalt kr. Inskrivna rättigheter och gemensamhetsanläggningar Officialservitut Akt: 21-92:869.1 Grindförbud, röjningsrätt Officialservitut Akt: 21-92:869.2 Utrymme Officialservitut Akt: 21-BJU Väg Inga övriga gemensamhetsanläggningar eller andra inskrivna rättigheter hittades i fastighetsregistret. Energideklaration Fastigheten saknar energideklaration (omfattas sannolikt av undantag enligt förordning (2006:1592) om energideklaration för byggnader 2 ). Kostnader och intäkter Inga hyresavtal finns kända. Inga driftskostnader har erhållits för objektet Information om ev handräckning Det finns diverse saker i byggnaden. Om den tidigare ägaren inte har flyttat ut när du som köpare har rätt att tillträda egendomen kan du vända dig till Kronofogden och begära hjälp med handräckning (avhysning). En sådan handräckning är kostnadsfri för köparen när den behövs för tillträde till bostad på fastighet eller till lös egendom (t.ex. bostadsrätt eller annan nyttjanderätt). Med bostad menas alla utrymmen som används för ett normalt boende och även biutrymmen som t.ex. vind, källare och garage för privatbil. Köparen kan däremot få betala för handräckning som behövs för tillträde till annat t.ex. särskilda förrådsbyggnader, industri- eller hyresfastighet eller för bortforsling av miljöfarligt avfall, maskiner eller bilar på tomten. Kontakta Kronofogden för mer information om handräckning. Sida 6 (8)

7 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING Värderingsobjektet är taxerad med typkod 433 industrienhet, annan övrig byggnad. Den taxerade lokalarean på 450 kvm finns inte på fastigheten. Verkliga förhållanden stämmer bättre överens med en småhusfastighet med möjlighet till egen verksamhet. Nuvarande ägare har till synes inte använt fastigheten för fiskodling. Den presumtiva köparen är sannolikt en spekulant för ett småhus för fritidsändamål. Möjligheten till fiskodling utgör en potential, dock av mindre betydelse eftersom den inte varit i drift under flera år och eftersom verksamheten är mycket specifik. Notera att bygglov kan komma att krävas för förändrad verksamhet Ortsprisjämförelse Ortprismaterialet avser småhus i området med en boarea mellan m² och en tomtareal mellan m² samt har gallrats från strandtomter, strandnära tomt max 75 m, byggnadsår efter år 2000 samt från extrema K/T-värden (K/T < 0,5 och med K/T > 5,0). Ett fåtal försäljningar av friliggande småhus i området med avgränsningar enligt ovan har gjorts de senaste tre åren. Fastighetspriserna varierar mellan ca kr och i relation till boarea enligt nedanstående graf. Regressionsanalys Köpesumma/boarea, försäljningar småhus i en radie på 1 mil runt värderingsobjektet perioden till Källa UC Bostadsvärdering. Sida 7 (8)

8 K/T varierar mellan ca 0,9 2,6 med ett medelvärde på 1,66 och ett medianvärde på 1,4, se paragraf nedan. Regressionsanalys Köpesumma/taxeringsvärde, försäljningar småhus i en radie på 1 mil runt värderingsobjektet perioden till Källa UC Bostadsvärdering. Regressionsanalyserna enligt graferna ovan indikerar för värderingsobjektet relevanta nivåer i intervallet kr per kvm och K/T 1,3 1,7 under perioden. Värderingsobjektet är ett ovanligt objekt med byggnadens placering direkt ovan bäcken, omgivningarna är natursköna och utsikten fin. Tomten saknar plana ytor. Mot bakgrund av ovanstående bedöms värdet återfinnas i intervallet kr, motsvarande ca kr/m² och K/T 1,4 1, Värdebedömning Mot bakgrund av objektets läge, skick och i övrigt vad som angetts ovan bedöms fastighetens marknadsvärde till kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr. Sida 8 (8)

9 FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Bostad Garage/förråd Bilaga 1 - Sida 1 (5)

10 Vindskydd Bassäng (fd fiskodling) Bilaga 1 - Sida 2 (5)

11 Flygfoto. Källa: Eniro Flygfoto med principmarkering över fastighetens gränser. Källa: Hitta.se Bilaga 1 - Sida 3 (5)

12 Fastighetskarta, källa Lantmäteriet genom Infotrader Lägeskarta översikt. Källa: Eniro Bilaga 1 - Sida 4 (5)

13 Lägeskarta. Källa: Eniro Bilaga 1 - Sida 5 (5)

14 FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 2 FASTIGHET HUDIKSVALL VÄSTERSTRÅSJÖ 23:1 Aktualitet FR: Objektid: Nyckel (fnr): a6a7e-c12e-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 21, GÄVLEBORG 84, HUDIKSVALL , BJURÅKER Övriga noteringar: Socken: Bjuråker TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: X-BJURÅKER GLADBÄCKSFALLET :819 URSPRUNG HUDIKSVALL STRÖMTÄKTEN 1:1 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: kvm kvm 0 kvm 0,5124 ha 0,5124 ha 0 ha EJ AREALREDOVISATVATTENOMRÅDE I STRÅSJÖBÄCKEN (AKT 21-91:408) LÄGE, KARTA Område: N: E: Gå till: Central (RT90: ,812) (RT90: ,759) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avstyckning, Sammanläggning BJU-790 Fastighetsreglering, Fastighetsbestämning Anläggningsåtgärd : :408 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Västerstråsjö Bjuråker Bjuråker LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIET,S GÄVLE Kontorsbeteckning: XL25 Tel: MARKREGLERING Ingen information om markregleringar (naturvårdsbestämmelser, planer etc) hittades. RÄTTIGHETER Officialservitut Akt: 21-BJU Officialservitut Akt: 21-92:869.2 Officialservitut Akt: 21-92:869.1 Sök efter InfoRätt. Bilaga 2 - Sida 1 (3)

15 INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: Senaste ändring för fastigheten: :47: Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: XI NORRTÄLJE Tel: ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I71/2630 Akt: Ö96/5440 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 5st Summa: Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: Akt: 41/107 Belopp: SEK Händelse: Akt: 47/596 Beslut: Beviljad RELAX Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: Akt: 25/55 Belopp: SEK Anmärkning: Inskrivningsdag: Akt: 43/41 Beslut: Beviljad Anm.: UTSTRÄCKT I HUDIKSVALL VÄSTERSTRÅSJÖ 23:1 Händelse: Akt: 47/597 Beslut: Beviljad RELAX Inskrivningsdag: Akt: 43/41 Beslut: Beviljad UTSTRÄCKNING Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: Akt: 71/2175 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: Akt: 71/2629 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 5 Inskr.dag: Akt: 78/8678 Belopp: SEK INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: Akt: Beslut: D :1 Beviljad Utmätning SEK, beslutsnummer Bilaga 2 - Sida 2 (3)

16 Inskrivningsdag: Akt: D :1 Beslut: Beviljad Utmätning SEK, beslutsnummer MER INFORMATION Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. TAXERING Taxeringsenhet: (433 Industrienhet, annan övrig byggnad) Taxeringsår: 2013 Taxeringsvärde i tkr: 126 Industritillbehör: saknas Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Värderingsenhet: Industrimark Tillhör tax.enhet Industrienhet, annan övrig byggnad Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 76 Riktvärdeområde: Riktvärde tomtmark i kr/kvm: 15 Tomtareal i kvm: Värderingsenhet: Lager värderad enl. avkastn.metoden Tillhör tax.enhet Industrienhet, annan övrig byggnad Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 50 Justeringsorsak: VAKANSER Riktvärdeområde: Yta, lagerlokal, i kvm: 450 Standardklass: Nybyggnadsår: 1966 Värdeår: 1966 Återst. ek. livslängd (<10 år): Mycket enkel Nej Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt Bilaga 2 - Sida 3 (3)