LJUSDAL TANDSJÖ 1:12

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten LJUSDAL TANDSJÖ 1:12 PROPERATE Värderingsinstitutet Norra AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Ljusdal Tandsjö 1:12 Adress: Tandsjöborg Kallmyravägen 42, Los Typ: Småhusenhet, bebyggd Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per maj 2019 Lagfaren ägare: F Uppdragsgivare: Kronofogden, Luleå Besiktning: Torsdag 25 april 2019 av Peder Lindblom Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av småhusfastigheten Ljusdal Tandsjö 1:12, lantligt belägen på adressen Kallmyravägen 42 i Tandsjöborg i Ljusdals kommun. Närmsta service i form av vårdcentral, apotek, bank m.m. återfinns ca 5 mil norrut i Sveg, liten matbutik finns i Los. Ljusdal tätort ligger ca 9 mil österut. Fastigheten omfattar totalt ca m² tämligen plan mark vars obebyggda delar utgörs av grusad infart, gräsmatta samt buskar och träd. Omgivningen utgörs av skog och naturmark. Bostadshuset är ett 1,5-planshus med källare uppfört ca Fastigheten har en taxerad boarea på 71 m² bestående av entré till hall, dusch/wc, kök och vardagsrum samt trappa till ovanvåning och 2 sovrum. Bostaden var ostädad och flera av rummen har skador i ytskikten på grund av husdjur och rökning. Äldre vedpanna i källaren men under senare år har luftvärmepump på bottenplan använts för uppvärmning. Varmvattenberedare saknas. Byggnaden har en äldre standard och är i slitet skick invändigt men i normalt skick utvändigt, med ommålad fasad och nyligen bytta hängrännor och stuprör. Ett kallgarage/förråd på ca 50 m² finns på tomten. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till: kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr. Jämförelsetal: Kr/m² BOA (71 m² enl taxering) kr/m² Marknadsvärde/taxeringsvärde (170 tkr 2018) 1,2 Söderhamn Peder Lindblom Fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Peter Karlsson Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 2 (8)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens försäljningsenhet i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett av Peder Lindblom i närvaro av fastighetsägaren. Besiktning har skett interiört och exteriört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Inga miljörisker är kända. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats, från fastighetsägaren samt inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter från fastighetsägaren eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömningen görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man hos genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom boarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Sida 3 (8)

4 1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser Ej planlagt område, för fastigheten gäller sålunda utomplansbestämmelser. Belägenhet Objektet är lantligt beläget längs E45 på adressen Kallmyravägen 42 i Tandsjöborg, Ljusdals kommun. Tandsjö camping och Skogsmuseum finns i byn. Service i form av vårdcentral, apotek, bank m.m. återfinns ca 5 mil norrut i Sveg, liten matbutik i Los ca 4 mil bort. Ljusdal tätort ligger ca 9 mil österut. Mark Fastigheten omfattar totalt ca m² tämligen plan mark vars obebyggda delar utgörs av grusad infart, gräsmatta samt buskar och träd. Omgivningen utgörs av skog och naturmark. Byggnader Fastigheten är bebyggd med 2 st byggnader. Bostadshus - 1,5-plan med källare Byggnadsår: 1954 (enligt taxering) Grundläggning: Källare Stomme: Trä Fasader: Trä Yttertak: Tegelpannor (äldre) Fönster: 2-glas fönster Övrigt utvändigt: Nyligen ommålad fasad och bytta hängrännor och stuprör Veranda vid entré. Värme: Luftvärmepump (InVest), äldre vedpanna med vattenburet system, osäkert om det fungerar. Ventilation: Självdrag Anslutningar: El ansluten till allmänt nät, kommunalt vatten och avlopp. Planlösning: Kök: Badrum/wc: Invändiga ytskikt: Kv: Pannrum, förråd, matkällare utvändig dörr samt invändig trappa till bottenvåning. Bv: Entré till hall, dusch/wc, kök och vardagsrum samt trappa till övre plan. 1 tr: liten hall och 2 sovrum. Äldre kök utrustat med diskbänk, spis/ugn och kyl- & frysskåp. Äldre vitvaror, plastgolv och vitmålat tak. Duschhörna, wc och tvättställ, plastgolv och våtrumstapet och vitmålat tak. Obs, varmvattenberedare saknas. Golv: laminat- och plastgolv Vägg: Huvudsakligen tapeter. Tak: Slät vitmålat tak vardagsrum, vita takskivor och träpaneler i övriga utrymmen. Sida 4 (8)

5 Standard och skick: Area: Övriga byggnader Garage/förråd: Byggnaden har en äldre standard och är i slitet skick invändigt med tydliga skador från husdjur och rökning i ytskikten. Tecken på knäckt källarmur på ena kortsidan samt fukt i källaren. Nyligen ommålad fasad och bytta hängrännor och stuprör. 71 m² BOA (enligt senaste taxering) Ca 50 m², platta på mark, träkonstruktion och plåttak, el indraget. Sida 5 (8)

6 1.5. Ekonomiska data Taxeringsvärde 2018 års taxeringsvärde uppgår till kr, varav mark kr och byggnad kr. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd. Pantbrev Fastigheten belastas av 4 st pantbrevsinteckningar om totalt kr. Inskrivna rättigheter och gemensamhetsanläggningar Inga servitut, gemensamhetsanläggningar eller andra inskrivna rättigheter hittades i fastighetsregistret. Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader) Information om ev handräckning Det finns diverse saker i byggnaden. Om den tidigare ägaren inte har flyttat ut när du som köpare har rätt att tillträda egendomen kan du vända dig till Kronofogden och begära hjälp med handräckning (avhysning). En sådan handräckning är kostnadsfri för köparen när den behövs för tillträde till bostad på fastighet eller till lös egendom (t.ex. bostadsrätt eller annan nyttjanderätt). Med bostad menas alla utrymmen som används för ett normalt boende och även biutrymmen som t.ex. vind, källare och garage för privatbil. Köparen kan däremot få betala för handräckning som behövs för tillträde till annat t.ex. särskilda förrådsbyggnader, industri- eller hyresfastighet eller för bortforsling av miljöfarligt avfall, maskiner eller bilar på tomten. Kontakta Kronofogden för mer information om handräckning. Sida 6 (8)

7 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING Tandsjöborg är en småort/by i Ljusdals kommun som är kraftigt avfolkad. Området består till största del av skogsmark och sjöar. Efterfrågan på småhus bedöms vara starkt begränsad i området. Långa avstånd till servicefunktioner Ortsprisjämförelse Ortprismaterialet avser småhus i en 2 mils radie runt värderingsobjektet med en boarea mellan m² och en tomtareal mellan m² samt har gallrats från strandnära fastigheter samt från extrema K/T-värden (K/T < 0,5 och med K/T > 5,0). Ett flertal försäljningar av friliggande småhus av varierande ålder, skick etc. har gjorts under de senaste åren. Fastighetspriserna varierar mellan ca kr och i relation till boarean enligt nedanstående graf. Regressionsanalys Köpesumma/Boarea, försäljningar småhus i Tandsjöborg med omnejd till Källa UC Bostadsvärdering. I relation till taxeringsvärdet varierar köpeskillingarna mellan ca 0,6 3,3 med ett medelvärde på 1,4 och ett medianvärde på 1,4. Regressionsanalys Köpesumma/Taxvärde, försäljningar småhus i Tandsjöborg med omnejd till Källa UC Bostadsvärdering. Sida 7 (8)

8 Regressionsanalyserna enligt graferna ovan indikerar för värderingsobjektet relevanta nivåer i intervallet kr per m² och K/T 0,8 1,4 under perioden. Värderingsobjektet är ett äldre 1,5-planshus i undermåligt skick invändigt, gammalt värmesystem, dock med vissa förbättringar gjorda utvändigt. Mot bakgrund av ovanstående bedöms värdet för värderingsobjektet återfinnas i intervallet kr, motsvarande ca kr/m² och K/T 1,1 1, Värdebedömning Mot bakgrund av objektets läge, skick och i övrigt vad som angetts ovan bedöms fastighetens marknadsvärde till kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr. Sida 8 (8)

9 FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Bostad Luftvärmepump Garage/förråd Bilaga 1 - Sida 1 (3)

10 Fastighetskarta, källa Lantmäteriet genom Infotrader Flygfoto. Källa: Eniro Bilaga 1 - Sida 2 (3)

11 Lägeskarta översikt. Källa: Eniro Lägeskarta. Källa: Eniro Bilaga 1 - Sida 3 (3)

12 FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 2 FASTIGHET LJUSDAL TANDSJÖ 1:12 Aktualitet FR: -- Objektid: Nyckel (fnr): a6a7f ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 21, GÄVLEBORG 61, LJUSDAL , HAMRA Lantmäterikontor LANTMÄTERIET S GÄVLE Övriga noteringar: Socken: Hamra Kontor: XL25 Tel: TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: X-HAMRA KAPELLAG TANDSJÖ :819 URSPRUNG LJUSDAL TANDSJÖ 1:4 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: kvm kvm 0 kvm 0,1514 ha 0,1514 ha 0 ha LÄGE, KARTA Område: N: E: Gå till: Central ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avstyckning HAK-294 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Tandsjöborg kallmyravägen Los Hamra MARKREGLERING Ingen information om markregleringar (naturvårdsbestämmelser, planer etc) hittades. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: Senaste ändring för fastigheten: :40: Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: XI NORRTÄLJE Bilaga 2 - Sida 1 (3)

13 Tel: ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I55/273 Akt: I55/275 Akt: I82/7089 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 4st Summa: Skriftligt pantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: Akt: 45/930 Belopp: SEK Innehav: Akt: 55/122 Beslut: Beviljad GÄVLEBORGS SPARBANK BOX GÄVLE Skriftligt pantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: Akt: 54/175A Belopp: SEK Händelse: Akt: 55/271 Beslut: Beviljad UTBYTE Innehav: Akt: 55/272 Beslut: Beviljad GÄVLEBORGS SPARBANK BOX GÄVLE Skriftligt pantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: Akt: 54/175B Belopp: SEK Händelse: Akt: 55/271 Beslut: Beviljad UTBYTE Skriftligt pantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: Akt: 55/274 Belopp: SEK INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: Akt: D :1 Beslut: Beviljad Utmätning SEK, beslutsnummer MER INFORMATION Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: (220 Småhusenhet, bebyggd) Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde i tkr: 170 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Bilaga 2 - Sida 2 (3)

14 Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 124 Riktvärdeområde: Boyta i kvm: 71 Tot. värdegr. yta i kvm: 71 Summa standardpoäng: 29 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Nybyggnadsår: 1954 Värdeår: 1954 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: (Skatteverkets id) Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 46 Areal i kvm: Typ av bebyggelse: Fastighetsrättsliga förh.: Friliggande Självständig Belägenhet: Ej strand (eller strandnära mer än 150m) VA: Kommunalt vatten året om, Kommunalt avlopp Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt Bilaga 2 - Sida 3 (3)