SUNDSVALL SVALA 2:15 OCH 2:16

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheterna SUNDSVALL SVALA 2:15 OCH 2:16 Värderingsinstitutet Norra AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Sundsvall Svala 2:15 och 2:16 Adress: Svala 249, Njurunda Typ: Småhusenhet Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per augusti 2018 Uppdragsgivare: Kronofogden, försäljning Luleå Lagfaren ägare: F Besiktning: Måndag den 13 augusti 2018 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Objektet utgörs av de två samtaxerade och samintecknade fastigheterna Sundsvall Svala 2:15 och 2:16. Objektet har strandtomt och är beläget på adressen Svala 249 i Njurunda, drygt 2 mil söder om Sundsvall. Fastigheterna omfattar totalt m² markareal som sluttar ner mot sjön Öjen, med sandstrand. De obebyggda delarna utgörs av grusad parkering samt gräsmatta/äng, buskar och träd. Omgivningen utgörs av småhus och naturmark med skog mm. Närhet till golfbana. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus i ett plan samt källare. Byggnaden är uppför 1957 samt om/tillbyggt i omgångar. Den taxerade boarean uppgår till 73 m² och fördelas på hall, wc, kök, vardagsrum, matplats och ett stort sovrum som delats av till ytterligare ett sovrum. Därutöver finns källare som nås via brant spiraltrappa. Källaren inrymmer wc/bad samt förråd och en enkel tvättstuga. Mot sjön finns det en stor uteplats i vinkel samt att det finns en uteplats och en veranda vid entrén. Byggnaden håller normal standard, men har visst åtgärdsbehov. På objektet finns det även en bastustuga, ett uthus/ förråd och en carport med plats för två bilar. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr. Jämförelsetal: Kr/m² BOA (ca 73 m²) kr/m² Marknadsvärde/taxeringsvärde (2015, 706 tkr) 2,5 Sundsvall Malin von Sicard av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 1 (6)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheterna i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastigheternas marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheterna har skett av Malin von Sicard i närvaro av den ena fastighetsägaren. Besiktning har skett interiört och exteriört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Vid besiktningstillfället var vattnet avstängt. Information om fastigheterna har erhållits från fastighetsägaren, från okulär besiktning på plats samt inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter från fastighetsägaren eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Sida 2 (6)

4 1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser För området gäller utomplansbestämmelser. Belägenhet Objektet har strandtomt och är beläget på adressen Svala 249 i Njurunda, drygt 2 mil söder om Sundsvall. Omgivningen utgörs av småhus och naturmark med skog mm. Närhet till golfbana. Mark Fastigheterna omfattar totalt ca m² markareal varav Sundsvall Svala 2:15 utgör m² och Svala 2:16 utgör m² markareal. De obebyggda delarna utgörs av grusad parkering samt gräsmatta/äng, buskar och träd. Tomten sluttar ner mot sjön Öjen, med sandstrand. Bostadshus i 1 plan samt delvis källare Byggnadsår: 1957 samt om/tillbyggt i omgångar Grundläggning: Delvis källare, delvis plintar/krypgrund. Viss fuktlukt. Stomme: Trä Fasader: Träpanel Fönster: 2-glasfönster, målningsbehov Yttertak: Plåt, målningsbehov Övrigt utvändigt: Vid entrén finns uteplats med tak. Mot sjön finns det en stor uteplats i vinkel. Värme: Direktverkande el. Det finns ett fåtal fasta radiatorer, luft/luftvärmepump (IVT) samt täljstenskamin. Enligt uppgift är varmvattenberedaren (Oso) trasig samt att den vattenburna golvvärmen i badrummet i källaren inte fungerar. Ventilation: Självdrag Anslutningar: El ansluten till allmänt nät. Enskilt vatten, gemensamt för byn. Vid besiktningstillfället var vattnet avstängt. Äldre enskilt avlopp. Slambrunn töms 2 ggr/år (ca 4 m³/gång). Kommunen har inte några uppgifter gällande det enskilda avloppet. Kan behöva åtgärdas/nyanläggas. Planlösning: Bv: Entréveranda, hall, wc, kök, vardagsrum, matplats och ett stort sovrum som delats av till ytterligare ett sovrum. Kv: wc/bad samt förråd och enkel tvättstuga. Kök: Äldre kök som delvis moderniserats med ljusa skåpsluckor och bänkskiva med infälld diskho. Utrustat med spis (Electrolux), fläkt/ventilator (Cylinda), Kyl/frys (Whirlpool) och diskmaskin (Gram). Vitvaror bedöms vara äldre än 10 år. Wc (bv): Renoverad wc med kakel och klinker. Utrustad med tvättställ med kommod och toalett. Badrum (kv): Renoverat badrum kakel och klinker. Utrustat med hörnbadkar, tvättställ och toalett. Enligt uppgift fungerar inte golvvärmen. Tvätt (kv): Enkel tvättstuga med betonggolv och väggar. Utrustad med modern tvättmaskin (Electrolux) och torktumlare (Electrolux). Sida 3 (6)

5 Inv ytskikt: Standard och skick: Bostadsarea: Huvudsakligen Tak: målade skivor/målad träpanel/väv Vägg: målad väv/tapet/träpanel/betong/kakel Golv: laminat/parkett/betong/klinker Byggnaden håller normal standard, men har visst åtgärdsbehov av exempelvis trasig varmvattenberedare och golvvärme. Avloppet kan behöva åtgärdas/nyanläggas. Enligt taxeringen 73 m² boyta. Därutöver finns inglasad entréveranda (ca 10 m², grovt uppskattat) samt källare (ca 20 m², grovt uppskattat). Övriga byggnader Bastustuga Äldre enkel bastustuga med trästomme, träfasad och plåttak. Ansluten till el, vatten och avlopp. Inrymmer relax, dusch och bastu. Bastuaggregat (Tylö, el). Varmvattenberedare (Eminent, el). Byggnad med enkel standard och äldre skick. Ytskikt i dusch skadat. Byggnadsarea ca m² Uthus/förråd Äldre enkelt kallförråd med trästomme, träfasad och plåttak samt vidbyggt skärmtak. Ansluten till el. Byggnadsarea ca 15 m² (grovt uppskattat) + skärmtak Carport Carport med trästomme, träfasad, plåttak och grundlag på plintar. Plats för 2 st bilar. Ansluten till el. Byggnadsarea ca m² (grovt uppskattat) 1.5. Ekonomiska data Taxeringsvärde Fastigheterna är samtaxerade: 2015 års taxeringsvärde uppgår till kr, varav mark kr, byggnad kr. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd. Pantbrev Fastigheterna är samintecknade och belastas av 5 st pantbrevsinteckningar om totalt kr. Servitut, gemensamhetsanläggningar, rättigheter Inga servitut eller rättigheter hittades i fastighetsregistret. Värderingsobjektet har enskilt vatten, gemensamt för byn. Rätt till vatten bör säkerställas genom servitut/gemensamhetsanläggning som skrivs in i fastigheten. Fastigheterna har andel i gemensamhetsanläggningen Sundsvall Svala GA:1, väg Energideklaration Utförd: Källa: Boverket. Sida 4 (6)

6 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING Njurunda ligger söder om Sundvall. Närmaste serviceutbud med affär, restaurang mm finns i Njurundabommen. Här finns även skola F-6 och förskola. Hälsocentral och ytterligare service finns i Kvissleby ca 1 mil bort samt i centrala Sundsvall drygt 2 mil bort Ortsprisjämförelse Ett antal försäljningar av småhus av varierande ålder, skick etc. har gjorts inom samma riktvärdeområde som värderingsobjektet under de senaste tre åren. Ortprismaterialet avser friliggande småhus, med en boarea mellan m², tomtareal < m², standardpoäng > 23 och har gallrats från försäljningar av fastigheter med K/T < 0,5 eller > 5,0. Köpeskillingarna i jämförelsematerialet varierar mellan ca kr och i relation till boarean enligt nedanstående graf. Den högsta köpeskillingen avser en nybyggd fastighet. I relation till taxeringsvärdet varierar köpeskillingarna mellan ca 1,0 4,6, med en medelnivå på ca 2,5 under det senaste året. Försäljningar inom samma riktvärdeområde som värderingsobjektet de senaste 3 åren, boarea m², tomtareal < m², standardpoäng > 23 och K/T 0,5-5,0. Källa: UC Bostadsvärdering Varav tre av försäljningar gjorts kring sjön Öjen, i intervallet kr, motsvarande kr/m² boarea. Ingen av fastigheterna hade strandtomt. Värderingsobjektet förvärvades av den nuvarande ägaren år 2015 för 1,6 Mkr, motsvarande ca kr/m². Sedan dess har inga större åtgärder/förändringar skett i fastigheten. Värderingsobjektet har ett bra strandläge vid sjön Öjen och stor tomt. Bostadshuset har normal standard, men har visst åtgärdsbehov. Mot bakgrund av de försäljningar som har gjorts och i övrigt på erfarenhetsmässiga grunder samt objektets skick görs bedömningen att objektets värde återfinns i intervallet 1,6 1,9 Mkr, motsvarande ca kr/m² BOA och K/T 2,3 2,7. Sida 5 (6)

7 2.2. Värdebedömning Fastighetens värde bedöms mot bakgrund av ortsprisanalys och erfarenhetsmässig marknadskännedom till kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr. Sida 6 (6)

8 FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Bostadshus Carport Bastu Uthus/förråd Bilaga 1 - Sida 1 (3)

9 Kartor Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Flygfoto. Källa: Eniro. Markeringen visar Svala 249. Bilaga 1 - Sida 2 (3)

10 Lägeskarta översikt. Källa: Eniro.se Lägeskarta. Källa: Eniro.se Bilaga 1 - Sida 3 (3)

11 FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 2 FASTIGHET SUNDSVALL SVALA 2:15 Aktualitet FR: Objektid: Nyckel (fnr): a6a81-00f0-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 22, VÄSTERNORRLAND 81, SUNDSVALL , NJURUNDA Övriga noteringar: Socken: Njurunda TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: Y-NJURUNDA SVALA /203 URSPRUNG SUNDSVALL SVALA 2:12 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: kvm kvm 0 kvm 0,154 ha 0,154 ha 0 ha KOORDINATER Punkttyp: N: E: Gå till: Central (RT90: ,761) (RT90: ,185) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avstyckning NJU-1056 Anläggningsåtgärd, Fastighetsreglering K-F-4871 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes SUNDSVALL SVALA GA:1 ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Svala Njurunda Njurunda LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIMYNDIGHETEN I SUNDSVALLS KOMMUN, SUNDSVALL Kontorsbeteckning: YK22 Tel: MARKREGLERING Ingen information om markregleringar (naturvårdsbestämmelser, planer etc) hittades. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: Senaste ändring för fastigheten: :22: Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Bilaga 2 - Sida 1 (6)

12 Kontorsbeteckning: YI NORRTÄLJE Tel: ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I86/14607 Akt: I86/14608 Akt: I90/749 Akt: I90/751 Akt: I95/12584 Akt: Ö96/5452 Akt: L00/5967 Akt: L86/2147 Akt: L99/8697 Akt: L86/2148 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 5st Summa: Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: Akt: 90/750 Belopp: SEK SUNDSVALL SVALA 2:16 Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: Akt: 95/12583 Belopp: SEK SUNDSVALL SVALA 2:16 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: Akt: 97/17079 Belopp: SEK SUNDSVALL SVALA 2:16 Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: Akt: 09/5382 Belopp: SEK SUNDSVALL SVALA 2:16 Datapantbrev Företrädesordning 5 Inskr.dag: Akt: D :1 Belopp: SEK SUNDSVALL SVALA 2:16 INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: Akt: Beslut: D :1 Beviljad Utmätning sek jämte ränta och kostnader, dnr Inskrivningsdag: Akt: D :1 Beslut: Beviljad Utmätning sek jämte ränta och kostnader, dnr Inskrivningsdag: Akt: D :1 Beslut: Beviljad Förordnande att hela fastigheten ska säljas MER INFORMATION Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. Bilaga 2 - Sida 2 (6)

13 TAXERING Taxeringsenhet: (220 Småhusenhet, bebyggd) Taxeringsår: 2015 Taxeringsvärde i tkr: 706 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Samtaxerad med: SUNDSVALL SVALA 2:16 Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 268 Riktvärdeområde: Boyta i kvm: 73 Biyta i kvm: 0 Om-/tillbyggnadsyta: 29 Tot. värdegr. yta i kvm: 73 Summa standardpoäng: 27 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Nybyggnadsår: 1957 Om-/tillbyggnadsår: 1993 Värdeår: 1971 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: (Skatteverkets id) Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 438 Areal i kvm: Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Belägenhet: Strand (högst 75m och egen strand) VA: Enskilt vatten året om, Enskilt avlopp Bilaga 2 - Sida 3 (6)

14 FASTIGHET SUNDSVALL SVALA 2:16 Aktualitet FR: Objektid: Nyckel (fnr): a6a81-00f1-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 22, VÄSTERNORRLAND 81, SUNDSVALL , NJURUNDA Övriga noteringar: Socken: Njurunda TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: Y-NJURUNDA SVALA /203 URSPRUNG SUNDSVALL SVALA 2:12 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: kvm kvm 0 kvm 0,147 ha 0,147 ha 0 ha KOORDINATER Punkttyp: N: E: Gå till: Central (RT90: ,425) (RT90: ,204) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avstyckning NJU-1057 Anläggningsåtgärd, Fastighetsreglering K-F-4871 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes SUNDSVALL SVALA GA:1 LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIMYNDIGHETEN I SUNDSVALLS KOMMUN, SUNDSVALL Kontorsbeteckning: YK22 Tel: MARKREGLERING Ingen information om markregleringar (naturvårdsbestämmelser, planer etc) hittades. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: Senaste ändring för fastigheten: :22: Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: YI NORRTÄLJE Tel: ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I86/14607 Akt: I86/14608 Akt: I90/749 Akt: I90/751 Akt: I95/12584 Bilaga 2 - Sida 4 (6)

15 Akt: Ö96/5452 Akt: L00/5968 Akt: L86/2147 Akt: L99/8698 Akt: L86/2148 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 5st Summa: Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: Akt: 90/750 Belopp: SEK SUNDSVALL SVALA 2:15 Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: Akt: 95/12583 Belopp: SEK SUNDSVALL SVALA 2:15 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: Akt: 97/17079 Belopp: SEK SUNDSVALL SVALA 2:15 Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: Akt: 09/5382 Belopp: SEK SUNDSVALL SVALA 2:15 Datapantbrev Företrädesordning 5 Inskr.dag: Akt: D :1 Belopp: SEK SUNDSVALL SVALA 2:15 INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: Akt: Beslut: D :1 Beviljad Utmätning sek jämte ränta och kostnader, dnr Inskrivningsdag: Akt: D :1 Beslut: Beviljad Utmätning sek jämte ränta och kostnader, dnr Inskrivningsdag: Akt: D :1 Beslut: Beviljad Förordnande att hela fastigheten ska säljas MER INFORMATION Det finns 1 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: (220 Småhusenhet, bebyggd) Taxeringsår: 2015 Taxeringsvärde i tkr: 706 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Bilaga 2 - Sida 5 (6)

16 Samtaxerad med: SUNDSVALL SVALA 2:15 Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 268 Riktvärdeområde: Boyta i kvm: 73 Biyta i kvm: 0 Om-/tillbyggnadsyta: 29 Tot. värdegr. yta i kvm: 73 Summa standardpoäng: 27 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Nybyggnadsår: 1957 Om-/tillbyggnadsår: 1993 Värdeår: 1971 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: (Skatteverkets id) Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 438 Areal i kvm: Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Belägenhet: Strand (högst 75m och egen strand) VA: Enskilt vatten året om, Enskilt avlopp Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt Bilaga 2 - Sida 6 (6)